COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/09/2020

SCP LAVAL – FIRKOWSKI

M^e LICOINE

ARRÊT du : 21 SEPTEMBRE 2020

N° : – N° RG 18/03017 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FZPA

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du

20 Septembre 2018.

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265237411715518

Madame B C épouse X

née le […] à LOUVILLE

5 avenue du Docteur G Laigret

[…]

représenté par la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, et par M^e GUETTARD, avocat plaidant au barreau de BLOIS,

Monsieur G H X

né le […] à […]

5 avenue du Docteur G Laigret

[…]

représenté par la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, et par M^e GUETTARD, avocat plaidant au barreau de BLOIS,

Monsieur G-M Y

né le […] à […]

5 avenue du Docteur G Laigret

[…]

représenté par la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, et par M^e GUETTARD, avocat plaidant au barreau de BLOIS,

S.C.I. DUFER

5 avenue du Docteur G Laigret

[…]

représenté par la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, et par M^e GUETTARD, avocat plaidant au barreau de BLOIS,

D’UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265238309445377

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE K DE Z Représentée par son syndic la SARL CITYA BLOIS prise en la personne de son représentant légal domicilié à son siège […]

5 Avenue G Laigret

[…]

représenté par M^e LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 24 Octobre 2018.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03-03-2020.

COMPOSITION DE LA COUR

• Madame Laurence FAIVRE, Président de Chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

• Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance n°220/2019,

La Cour a été assistée lors du prononcé de l’arrêt par Madame I-J

D E.

En application :

— de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19;

— de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1^er et 8 ;

— de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;

L’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 17 mars 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s’y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;

Rappel des faits et de la procédure

M. ET MME X, M. Y et la SCI Dufer sont copropriétaires dans la résidence K de Z située à Blois et administrée sous le régime de la copropriété par

le syndic la SAS Citya Blois.

Par assignation des 6 et 20 août 2015, M. ET MME X, M. Y et LA SCI DUFER ont fait citer devant le tribunal de grande instance de Blois, le syndicat des copropriétaires Résidence K de Z représentée par son syndic aux fins de solliciter l’annulation des résolutions 6,7,12 et 20 de l’assemblée générale ordinaire du 1^er juin 2015 ;

Par assignation du 20 janvier 2016, M. ET MME X,M. Y et LA SCI DUFER ont sollicité dans les mêmes conditions, l’annulation des résolutions 3,4,5,6,8 et 9 de l’assemblée générale ordinaire du 2 novembre 2015;

Par assignation du 3 août 2016, M. ET MME X ont sollicité dans les mêmes conditions, l’annulation des résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale ordinaire du 18 mai 2016.

Les quatre instances ont été jointes et par jugement du 20 septembre 2018, le tribunal de grande instance d’instance de Blois a, notamment:

— Débouté les requérants de l’ensemble de leurs demandes ;

M. ET MME X,M. Y et LA SCI DUFER ont formé, le 24 octobre 2018, un appel portant sur la totalité du dispositif de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées le 12 février 2020, M. ET MME X,M. Y et LA SCI DUFER demandent de voir :

— Infirmer le jugement entrepris ;

— Prononcer la nullité des résolutions 6,7, 12 et 20 adoptées au cours de l’assemblée générale ordinaire du 1^er juin 2015 ;

— Constater la nullité des assemblées générales du 2 novembre 2015 et du 18 mai 2016 ;

En tout état de cause,

— Prononcer la nullité des résolutions 3,4,5,6,8 et 9 adoptées au cours de l’assemblée générale du 2 novembre 2015 ;

— Prononcer la nullité des résolutions 5 et 6 adoptées au cours de l’ assemblée générale du 18 mai 2016 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à M. Y et LA SCI DUFER la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à M. ET MME X la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à régler en application de l’article 700 du code de procédure civile à M. Y et LA SCI DUFER la somme de 3 000 euros et à M. ET MME X la somme de 6 000 euros ainsi que les dépens de 1^re instance et d’appel et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 21-12-2019, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SAS Citya Blois, conclut à la confirmation du jugement de première

instance, au débouté des demandes de M. ET MME X,M. Y et LA SCI DUFER et à leur condamnation à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d’appel et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1-Sur les résolutions 6,7,12 et 20 de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 :

a-Sur les résolutions 6 et 7:

Aux termes de l’article 25, c) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis de la copropriété, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics ou des membres du conseil syndical. »

Aux termes de l’article 25-1 alinéa 1^er de cette loi, « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. ».

Aux termes de l’article 19 alinéa 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi susvisée, « lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi ; ».

Les appelants font valoir que les résolutions 6 et 7 ont été adoptées dans des conditions irrégulières.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la mise en concurrence n’a pas été faussée et que l’assemblée générale du 2 novembre 2015 a régularisé la résolution litigieuse de l’assemblée générale du 1^er juin 2015.

Il ressort de la lecture de l’ordre du jour de l’assemblée générale énoncé dans la convocation adressée aux copropriétaires que la résolution 6 a pour objet la désignation du syndic la SAS Citya Blois et la résolution 7, établie à la demande de M. Y, a pour objet la désignation du syndic Laforêt.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 concernant la résolution 6 que « la majorité de l’article 25 n’étant pas atteinte et le vote ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, il est procédé à un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés conformément aux dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés » ; que M. ET MME X,M. Y et LA SCI DUFER ont voté contre.

Concernant la résolution 7, il est mentionné qu’elle est sans objet du fait de l’adoption de la résolution précédente.

L’ensemble de ces éléments met en évidence que la résolution 6 a été adoptée en violation des dispositions légales susvisées.

Il ne peut être argué de sa régularisation par le vote par l’assemblée générale du 2 novembre 2015 de la résolution 4 alors que l’objet du vote est différent en ce sens qu’il prévoit que le mandat du syndic débutera le 2 novembre 2015 alors que celui de la résolution 6 prévoyait que le mandat du syndic débuterait le 1^er juin 2015.

Toutefois, le mandat donné au syndic ayant été exécuté, la demande d’annulation est rejetée.

La résolution 7 n’ayant pas donné lieu à un vote, la demande d’annulation est sans objet.

En définitive, le jugement déféré sera confirmé sur ces deux points.

b-Sur la résolution 12:

En application de l’article 11, 3°) du décret du 17 mars 1967 susvisé, « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat, ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché notamment pour la réalisation de travaux. »

Les appelants font valoir que la résolution a été adoptée dans des conditions irrégulières dans la mesure où une partie des devis des entreprises dont la désignation était proposée au vote des copropriétaires, n’a pas été joint à la convocation.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les devis n’ont effectivement pas été joints à la convocation mais qu’ils ont été remis aux copropriétaires avant l’assemblée générale et qu’en tout état de cause, ils ont été joints à la convocation pour l’assemblée générale du 2 novembre 2015 et que les travaux ont été exécutés.

Il est établi par le procès-verbal de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 qu’il y a été proposé une mise en concurrence des entreprises pour effectuer des travaux de sécurisation et de contrôle des accès au niveau des sous-sols, aux copropriétaires mais que pour certaines des entreprises Pelle, Bigot, Otis et Kone, les devis étaient « en cours ». Il s’en déduit que les contrats de ces entreprises mises en concurrence avec les autres entreprises Lumens, PBC et Stal Desing, n’étaient pas joints aux convocations adressées aux copropriétaires et ne leur a pas été davantage remis avant l’assemblée générale ; dans ces conditions, les copropriétaires n’ont pu prendre de décision en connaissance de cause.

En conséquence, la résolution 12 a été adoptée par l’assemblée générale du 1^er juin 2015 dans des conditions irrégulières mais aussi longtemps qu’elle n’était pas annulée, elle était exécutoire.

Or, le syndicat des copropriétaires justifie par la communication des factures des entreprises (p45 à 47-2) que les travaux ont été exécutés.

Dans ces conditions, la résolution 12 ayant été exécutée, la demande d’annulation sera rejetée.

Pour ces motifs substitués à ceux du premier juge, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

c-Sur la résolution 20:

La résolution 20 émane de copropriétaires qui ont demandé que le syndic agisse au nom du syndicat des copropriétaires pour faire enlever les quilles situées sur le domaine public par la Ville de Blois devant la résidence K de Z.

A la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 1^er juin 2015, il ressort que « la copropriété ne peut agir en l’espèce. Néanmoins, le syndic en collaboration avec le conseil syndical adressera un courrier à la Mairie. »

Il s’avère que cette résolution ne revêt pas d’efficacité juridique, s’agissant d’adresser un courrier à la mairie.

Dès lors, les appelants ne sont pas fondés à demander l’annulation de cette résolution.

Pour ces motifs et ceux retenus par le premier juge, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

2-Sur l’annulation de l’assemblée générale du 2 novembre 2015:

A défaut d’annulation de la résolution 6 votée par l’assemblée générale du 1^er juin 2015 et en l’absence d’autre élément probant, le syndic avait qualité pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 2 novembre 2015, il n’y a donc pas lieu d’annuler cette assemblée générale.

3-Sur les résolutions 3,4,5,6,8 et 9 de l’assemblée générale du 2 novembre 2015:

a-Sur les résolutions 3 et 4:

Les appelants font valoir que d’une part, les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur à la date de l’assemblée générale n’ont pas été respectées en ce sens que celle-ci n’a pas été précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical, d’autre part, que la résolution 4 a dénaturé le projet de contrat de syndic Laforêt en ne reprenant pas la durée de mandat y énoncée.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la mise en concurrence a été effectuée par le conseil syndical puisque c’est le président du conseil syndical qui a repris le projet de contrat de syndic Laforet proposé en juin par M. Y, en l’adressant au syndic antérieurement à l’assemblée générale. Concernant le reproche de dénaturation, il estime que la résolution votée peut amender celle annexée à la convocation, dès lors que l’information était suffisante et que la résolution votée ne prête pas à interprétation ou confusion dans son libellé définitivement adopté.

Au préalable, il est rappelé que l’assemblée générale s’est tenu dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 14-366 du 24 mars 2014 en vigueur jusqu’au 5 novembre 2015 inclus.

Dès lors, l’assemblée générale qui était appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, devait être précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, effectuée par le conseil syndical sans autre précision sur la forme de la mise en concurrence. Au vu des pièces annexées à la convocation et du procès-verbal d’assemblée générale du 2 novembre 2020, deux projets de contrat de syndic étaient soumis au vote, dont celui présenté par M. F A qui a repris le projet présenté par M. Y lors de l’assemblée générale du 1^er juin 2015. Il n’est pas contesté que M. A était à cette période le président du conseil syndical, bien qu’il ne l’ait pas mentionné sur son courrier annexé à la convocation.

Compte tenu de ces éléments et en l’absence d’exigence de forme particulière sur les conditions d’intervention du conseil syndical , la cour considère que la mise en concurrence a été effectuée avant l’assemblée générale par le conseil syndical représenté par son président.

Par ailleurs, dès lors que le projet de contrat de syndic Laforêt précisait sans ambiguïté la durée de mandat ainsi que le montant de ses honoraires pour cette période, l’assemblée générale avait la possibilité en toute connaissance de cause, d’amender cette durée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande d’annulation des résolutions 3 et 4 n’est pas fondée.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

b-Sur les résolutions 5 et 6 :

Les appelants font valoir que ces deux résolutions ont été adoptées irrégulièrement, dès lors que les devis annexés au projet de ces résolutions n’étaient plus valides.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les entreprises avaient confirmé la validité de leur devis pour l’assemblée générale du 2 novembre 2015, que les conditions de la mise en concurrence ont donc été respectées et l’information des copropriétaires assurée. Il précise que ces résolutions ont été exécutées.

Il ressort des pièces communiquées ( p17 à 21 'syndicat des copropriétaires) que le syndic a interrogé par courriel du 5 octobre 2015 en vue de l’assemblée générale du 2 novembre 2015, toutes les entreprises pour leur demander si elles maintenaient ou non leur devis et qu’elles ont toutes répondu par retour de courriel qu’elles maintenaient leur devis.

Au vu de ces éléments, il s’avère que les demandes d’annulation des résolutions 5 et 6 ne sont pas fondées et sont donc rejetées.

Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

c-Sur la résolution 8:

A l’appui de son appel, M. Y fait valoir que la résolution 8 qui contenait un mandat d’agir en justice n’a pas été adoptée conformément aux règles applicables à ce type de résolution.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette résolution avait pour objet d’évoquer les possibilités qui s’offrent aux copropriétaires concernant les quilles posées par la Ville de Blois devant la résidence K de Z.

Il ressort des pièces communiquées ( 3 et 4 ' M. Y) qu’à la convocation était jointe une demande d’inscription d’un projet de résolution portant sur les actions à engager par le syndic concernant les quilles posées devant la porte d’entrée de la résidence K de Z et que le procès-verbal précise que cette résolution 8 a été rejetée par vote à la majorité de l’article 25-1.

Il est constant que les conditions de majorité pour le vote de cette résolution n’ont pas été respectées dès lors que le procès-verbal ne fait pas mention de l’application préalable de l’article 25 qui conditionne celle de l’article 25-1.

Toutefois, si le projet de résolution précise expressément qu’en cas de refus de la Ville de

Blois de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires, ce dernier donne mandat au syndic de saisir le tribunal administratif et éventuellement une autre juridiction, il ne précise pas qu’elle serait l’objet juridique de cette saisine.

Dans ces conditions, le vote de cette résolution ne constitue pas une décision qui revêt une efficacité juridique.

La demande d’annulation n’est donc pas fondée et sera rejetée.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

d-Sur la résolution 9:

Les appelants font valoir que le vote de la résolution 9 est nul car il a pour objet de voter des travaux d’un montant supérieur à 1500 euros sans mise en concurrence contrairement à la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 16 juin 2010. Ils ajoutent qu’ils ne comprennent pas comment a été évalué ce montant.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution 9 a pour objet d’obtenir le vote des copropriétaires sur le principe de l’affectation du solde créditeur d’une somme obtenue à la suite de l’exécution d’un jugement en faveur du syndicat des copropriétaires.

A la lecture du projet de résolution 9 et du vote de celle-ci dans les mêmes termes (p3 et 4- M. ET MME X et autres), il ressort que l’objet de cette résolution portait sur l’affectation du solde des sommes perçues dans le cadre d’une procédure judiciaire, dont le montant total mentionné est de 4 069 euros. Il s’avère qu’il s’agit du vote d’une mesure préparatoire sur le choix de l’affectation de cette somme mais non du choix des entreprises et de leur contrat. Par ailleurs, la contestation sur le montant de cette somme relève de l’examen des comptes du syndicat des copropriétaires qui n’entre pas dans l’objet de cette résolution.

Dès lors, en l’absence de portée juridique, cette résolution ne peut être qualifiée de décision susceptible d’annulation.

La demande d’annulation est donc rejetée.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

4-Sur la résolution 5 de l’assemblée générale du 18 mai 2016:

Les appelants font valoir que cette résolution qui porte sur l’approbation des comptes de charges de l’exercice du 1^er janvier 2015 au 31 décembre 2015 contient deux postes de dépenses correspondant à des dépenses effectuées sans respect des conditions légales.

En réplique, le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’il n’a pu soumettre les contrats de travaux du poste de dépense « Couppe et Fils travaux appt gardien » à une assemblée générale avant de les engager compte tenu de la date retenue le 1^er octobre 2015 pour le recrutement du gardien à la suite de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 qui avait autorisé ce recrutement mais que l’assemblée générale du 2 avril 2019 a approuvé la résolution de régularisation qui lui a été soumise.

Il ressort des pièces communiquées ( p5 et 6 ' M. ET MME X et autres ; p36 et 37-syndicat des copropriétaires) que le premier poste concerne des travaux engagés dans la loge du gardien au-delà du seuil de dépense sans autorisation, que cependant il n’est pas

contesté que ces travaux ont été effectués dans la loge du gardien à la suite de sa démission et avant son remplacement et qu’ils ont approuvés par l’assemblée générale du 2 avril 2019 ;

Concernant le poste de dépenses relatives aux prestations effectuées par Diam Net, ces dernières sont justifiées et correspondent à des prestations indépendantes les unes des autres dont le montant de chacune d’entre-elle est inférieur à 1 500 euros.

En l’absence d’un contrat unique de prestation de services, ce poste de charges n’est pas irrégulier.

En définitive, il s’avère que la demande d’annulation de la résolution 5 n’est pas fondée.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

5-Sur la résolution 6 de l’assemblée générale du 18 mai 2016:

Les appelants font valoir que la résolution a dénaturé le projet de résolution auquel était annexé le contrat de syndic ; ils ajoutent qu’ une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic était nécessaire au regard de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par celle du 6 août 2015 entrée en vigueur le 7 novembre 2015.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’examen de la résolution par l’assemblée générale a entraîné la modification du point de départ et du terme du contrat de syndic sans modifier les autres points du contrat ; il ajoute que des mises en concurrence des contrats de syndic ont eu lieu en 2015.

C’est par une exacte appréciation des faits de la cause et des règles juridiques applicables, que le premier juge a rejeté la demande d’annulation de cette résolution 6.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

6-Sur les demandes d’indemnisation au titre du préjudice moral:

Les appelants font valoir qu’ils ont subi un préjudice moral du fait des erreurs répétées du syndicat des copropriétaires qui les ont contraints à engager des actions judiciaires.

Mais la cour constate que la solution retenue dans ce litige ne permet pas de caractériser la faute reprochée au syndicat des copropriétaires.

La demande en réparation du préjudice moral formée par les appelants est donc rejetée.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

7-Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

Les circonstances de fait et les solutions adoptées en appel ne justifient pas qu’il soit fait droit aux demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties supportera la charge de ses dépens d’appel, sans qu’il y ait lieu de réformer la décision de première instance sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

— CONFIRME en son entier le jugement rendu le 20 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Blois ;

-DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens d’appel.

Prononcé le 21 SEPTEMBRE 2020 par mise à la disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées .

Le présent arrêt a été signé par le Président de chambre et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT