COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Pia RANDELLI

ARRÊT du : 15 OCTOBRE 2025

n° : N° RG 24/01407 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HAEJ

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 20 Mars 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265301563853768

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES , immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824.541.148, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général Monsieur [G] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Pia RANDELLI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat plaidant au barreau de PARIS,

INTIMÉ :

Monsieur [I] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

n’ayant pas constitué

' Déclaration d’appel en date du 30 Avril 2024

' Ordonnance de clôture du 1er avril 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 21 MAI 2025, Madame Cécile DUGENET,Conseiller, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre,

Madame Cécile DUGENET,Conseiller

Monsieur [I] GRESSOT, Conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 27 juin 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 02 juillet 2025, 27 août 2025, 17 septembre 2025, 07 octobre 2025 et au 15 octobre 2025.

Arrêt : prononcé le 15 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Par acte sous seing privé du 14 février 2023, la société KYANEOS PIERRE a donné à bail à Monsieur [I] [C], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 430 euros, outre le règlement d’une provision mensuelle sur charges de 150 euros.

Par acte du 14 février 2023, la société SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [I] [C], par contrat de cautionnement Visale.

Par acte du 2 juin 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [I] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre d’un arriéré de loyers de 1740 euros en principal.

Par acte d’huissier signifié le 15 septembre 2023 et dénoncé par voie électronique, le 18 septembre 2023 au Préfet du Loir-et-Cher, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins de :

' recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et l’en déclarer bien fondée ;

' déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

' ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

' condamner le défendeur au paiement de la somme de 3215 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juin 2023 sur la somme de 1740 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

' fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

' condamner le défendeur à payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

' le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

' le condamner en tous les dépens incluant le coût du commandement de payer.

Par jugement rendu le 20 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a :

— déclaré les pièces actualisées produites à l’audience par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES irrecevables ;

— déclaré la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE recevable en son action ;

— débouté la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en ses demandes en condamnation, résiliation et expulsion ;

— débouté la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à assortir la présente décision de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration au greffe du 14 juin 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a interjeté appel dudit jugement, s’agissant des chefs de jugements expressément critiqués en ce que le jugement a :

— Déclaré les pièces actualisées produites à l’audience par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE irrecevables ;

— Débouté la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes en condamnation, résiliation et expulsion ;

— Débouté la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 17 avril 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite :

Recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action.

L’en déclarer bien fondée.

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014

Vu le commandement de payer en date du 18 novembre 2022

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code civil, devenus, depuis le 1e octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Blois le 20 mars 2024.

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bailleur

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.

Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [C] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil,

Condamner Monsieur [I] [C] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5019 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juin 2023 sur la somme de 1740 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

Condamner Monsieur [I] [C] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Condamner Monsieur [I] [C] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [I] [C] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Malgré la signification de la déclaration d’appel, des conclusions et de l’avis de fixation devant la cour d’appel d’Orléans, Monsieur [I] [C] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience de la cour.

Pour l’exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience rapporteur de la chambre des urgences du 21 mai 2025.

* * * * * * *

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Selon les dispositions des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bail en date du 14 février 2023, contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Or, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [I] [C] par acte de commissaire de justice du 2 juin 2023, commandement de payer la somme de 1866,73 euros dont 1740 euros au titre des impayés de loyers et de charges.

Il ressort du commandement de payer que la somme de 1740 euros sollicitée correspond à trois mois de loyers d’un montant total de 580 euros chacun, soit 430 euros de loyer et 150 euros de provision sur charges, pour les mois de mars, avril et mai 2023. La somme de 126,73 euros est due au titre des frais. En outre, le décompte produit permet d’établir que Monsieur [I] [C] n’a pas réglé ses loyers pour les trois mois considérés. Dès lors, c’est à tort que le juge de première instance a considéré comme incompréhensible le décompte de l’arriéré locatif produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [I] [C] le 2 juin 2023, le locataire n’a manifestement pas réglé les causes du commandement, à savoir la dette locative réclamée à hauteur de 1740 euros en principal.

Ce commandement est donc demeuré infructueux au-delà des deux mois prorogés, de sorte qu’il y a lieu de dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 août 2023.

Il n’y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [I] [C] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [C], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [I] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 2 août 2023, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Ces paiements pourront être faits à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où les mensualités correspondant auront été préalablement versées par la société au bailleur et qu’il en aura été justifié par la délivrance d’une quittance subrogative.

Sur la demande de paiement

Il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et notamment du commandement de payer du 2 juin 2023 faisant état d’une dette de 1740 euros en principal correspondant aux arriérés de loyers des mois de mars, avril et mai 2023, deux décomptes des dettes locatives entre mars 2023 et novembre 2023, puis entre novembre 2023 et juin 2024, outre une quittance subrogative en date du 14 février 2024, et pour la somme de 5019 euros, après déduction des versements effectués par la CAF et par le locataire lui-même.

Monsieur [I] [C] sera donc condamné au paiement de cette somme de 5019 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1740 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les autres demandes

Monsieur [I] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 20 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois en ses chefs expressément critiqués ;

Statuant à nouveau,

DIT que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 14 février 2023 entre Monsieur [I] [C] et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 8], sont réunies à la date du 2 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements auront été préalablement justifiés par la délivrance d’une quittance subrogative ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges que Monsieur [I] [C] aurait eu à payer en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5019 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1740 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,