COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 14/01/25

M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF

M^e Alexis DEVAUCHELLE

ARRÊT du : 14 JANVIER 2025

N° : – 25

N° RG 22/01052 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GSEZ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11] en date du 16 Mars 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE: – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265284504564745

SARL GROUPE COUTANT FINANCES venant aux droits de la SARL LES JARDINS FLEURY SARL au capital de 577.500 € immatriculée sous le numéro 447 575 705 du registre du commerce et des sociétés d’ORLEANS, en vertu d’une déclaration de dissolution attribution en date du 25 septembre 2023 aux termes de laquelle la SARL LES JARDINS FLEURY a été fusionnée par voie de Transmission universelle de patrimoine dans le GROUPE COUTANT FINANCES en date du 30 octobre 2023 agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Amelie TOTTEREAU-RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283802544414

S.C.I. TADJAKANTE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS

PARTIES ASSIGNÉES EN INTERVENTION FORCÉE :

Maître [M] [U], membre de la SAS NOTARIAL [Localité 13] ROCH, immatriculée sous le n° 302 861 323 du RCS d'[Localité 11], agissant poursuites et diligences de ses représentants léaux domiciliés au siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

Irrecevabilité de la demande en intervention forcée de Me [U] à hauteur d’appel,par ordonnance d’incident du 9 janvier 2023 (arrêt d’irrecevabilité de la requête en déféré du 28 juin 2023)

S.A.S. OFFICE NOTARIAL [Localité 13] ROCH, Société par actions simplifiée au capital de 228 675 €, immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le n° 302 861 323, titulaire d’un office notarial, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège social

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

Irrecevabilité de la demande en intervention forcée de la SAS OFFICE NOTARIAL [Localité 13] ROCH à hauteur d’appel, par ordonnance d’incident du 9 janvier 2023 (arrêt d’irrecevabilité de la requête en déféré du 28 juin 2023)

S.A.R.L. NORIAL, immatriculée au RCS sous le n° 840 545 096, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 8]

[Localité 3]

Non représentée,

Maître [Z] [B], membre de la SARL NORIAL, immatriculée au RCS sous le n° 840 545 096, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 8]

[Localité 3]

Non représentée,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 28 avril 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 9 septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 14 janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié établi par Me [U], notaire à [Localité 10] en date du 26 avril 2018, la société Tadjakante s’est engagée, par promesse unilatérale de vente, à céder à la société Les jardins Fleury un ensemble immobilier situé à [Localité 10] (45), moyennant une indemnité d’immobilisation à hauteur de 82 000 euros en cas de refus de contracter. La promesse de vente a expiré le 31 octobre 2018 et la vente n’a pas été réalisée.

L’indemnité d’immobilisation n’ayant pas été versée, la société Tadjakante a fait assigner la société Les jardins Fleury devant le tribunal de grande instance d’Orléans en paiement de l’indemnité d’immobilisation et en réparation des préjudices subis.

Par jugement en date du 16 mars 2022 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— débouté la société Les jardins Fleury de sa demande de voir prononcer la nullité de l’assignation signifiée le 6 novembre 2019 ;

— débouté la société Les jardins Fleury de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente intervenue le 26 avril 2018 avec la société Tadjakante ;

— débouté la société Les jardins Fleury de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente intervenue le 26 avril 2018 avec la société Tadjakante ;

— condamné la société Les jardins Fleury à payer à la société Tadjakante les sommes de :

82 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts à compter du 24 septembre 2019 ainsi que le bénéfice de l’anatocisme par années entières à compter du 6 novembre 2019 ;

2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice complémentaire subi ;

— débouté la société Tadjakante de ses demandes indemnitaires plus amples ;

— débouté la société Les jardins Fleury de ses demandes de dommages et intérêts ;

— condamné la société Les jardins Fleury aux entiers dépens de l’instance à l’exclusion des frais de constat et de sommation d’huissier ;

— débouté la société Les jardins Fleury de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Les jardins Fleury à la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 28 avril 2022, la société Les jardins Fleury a relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté la société Tadjakante de ses demandes indemnitaires plus amples.

Par acte d’huissier en date du 28 juillet 2022, la société Les jardins Fleury a fait assigner en intervention forcée la société Office Notarial [Localité 13] Roch et Me [M] [U].

Par ordonnance en date du 9 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré irrecevable la demande en intervention forcée à hauteur d’appel de la société Office Notarial [Localité 13] Roch et de Me [U],

— condamné la société Les jardins Fleury à payer une somme de 1 000 euros à la société Office Notarial [Localité 13] Roch et de Me [U] ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Par arrêt en date du 28 juin 2023, la cour d’appel d’Orléans, statuant sur déféré, a confirmé cette ordonnance.

Suivant déclaration de dissolution attribution en date du 25 septembre 2023, la société Les jardins Fleury a été fusionnée dans la société Groupe Coutant Finances.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er août 2024, la société Groupe Coutant Finances, venant aux droits de la société Les jardins Fleury, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

— réformer le jugement rendu le 16 mars 2022 mars 2022 par le tribunal judiciaire d’Orléans, et en tant que de besoin l’infirmer en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— déclarer nulle et de nul effet l’assignation délivrée le 6 novembre 2019 à la requête de la société Tadjakante, pour défaut de fondement ;

À titre subsidiaire,

— déclarer nulle, et à défaut, caduque la promesse de vente régularisée le 26 avril 2018 ;

En conséquence, et en tout état de cause,

— déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la société Tadjakante de toutes ses demandes et l’en débouter ;

À titre reconventionnel :

— condamner la société Tadjakante à lui verser une somme de 10 118 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues ;

À titre infiniment subsidiaire :

— si par extraordinaire elle devait être condamnée à payer la moindre somme, celle-ci serait réduite à de plus justes proportions, et elle se verrait accorder les plus larges délais de paiement ;

— débouter la société Tadjakante de son appel incident et de toutes ses autres demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires ;

Dans tous les cas,

— condamner la société Tadjakante, ou tout succombant, à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Tadjakante, ou tout succombant aux entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, la société Tadjakante demande à la cour de :

— écarter l’attestation de M. [F] ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la société Les jardins Fleury à lui payer à la société Tadjakante les sommes de 82 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts à compter du 24 septembre 2019 ainsi que le bénéfice de l’anatocisme par années entières à compter du 6 novembre 2019, et de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice complémentaire subi outre les intérêts à compter du 24 septembre 2019, date de la mise en demeure, ainsi que le bénéfice de l’anatocisme ;

— l’infirmer pour le surplus, et condamner la société Les jardins Fleury à verser à la société Tadjakante, les sommes de :

20 000 euros au titre des préjudices complémentaires subis ;

6 000 euros au titre de sa résistance abusive ;

En toutes hypothèses :

— condamner la société Les jardins Fleury au paiement de la somme 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Les jardins Fleury aux entiers dépens de l’instance et d’appel, en ce compris le procès-verbal de M^e Torterat-Carreau du 5 décembre 2018, la sommation interpellative du 20 décembre 2018 et le procès verbal de la société [C] du 6 juin 2020 ;

— rejeter les fins, moyens et demandes plus amples ou contraires de la société Les jardins Fleury.

La société Norial et Me [B] n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2024.

La cour a interrogé les parties sur la recevabilité de l’exception de nullité soulevée devant les premiers juges, au regard des dispositions de l’article 771 du code de procédure civile, et de la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les exceptions de procédure.

Par note en délibéré communiquée par RPVA le 4 décembre 2024, la SCI Tadjakante a indiqué qu’à défaut, pour la société Les Jardins Fleury, désormais SARL Groupe Coutant Finances, d’avoir soulevé son exception devant le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire, seul compétent pour en connaître, ses prétentions portant sur la nullité de l’acte introductif sont irrecevables tant devant le tribunal statuant au fond, que devant la cour d’appel statuant également au fond ; que cette irrecevabilité sera donc relevée d’office par la cour.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

L’appelant soulève la nullité de l’assignation, sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile, au motif qu’elle ne comporte pas d’exposé des moyens en fait et en droit.

L’article 771 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable lors de l’introduction de l’instance, dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1. Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ».

L’exception de nullité de l’assignation fondée sur les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile est une exception de procédure au sens des articles 73 et suivants du code de procédure civile.

En l’espèce, la société Les Jardins Fleury, aux droits de laquelle vient désormais la société Groupe Coutant Finances, a saisi le tribunal statuant au fond d’une exception de nullité pour des vices affectant l’assignation, existants et connus d’elle dès la délivrance de celle-ci, qui relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Le tribunal n’avait pas le pouvoir pour statuer sur l’exception de nullité de sorte qu’il convient de déclarer cette demande irrecevable et d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Les jardins Fleury de sa demande de voir prononcer la nullité de l’assignation signifiée le 6 novembre 2019.

Sur la nullité de la promesse de vente

Moyens des parties

L’appelante soutient que si aux termes de la promesse unilatérale de vente du 26 avril 2018 il est précisé que l’immeuble se situe en zone inondable et qu’il est également déclaré qu’aucune indemnité d’assurance n’a été versée, il s’avère qu’elle a appris, bien après la signature de cet acte que le bien immobilier avait été fortement concerné et impacté par les inondations qui ont fortement touché la ville de [Localité 10] en mai 2016 ; que par courrier du 9 septembre 2018, le vendeur a expressément reconnu que les caves du bien immobilier avaient bien été fortement inondées ; qu’il n’était donc pas suffisant, dans ce contexte, pour le vendeur de se contenter de déclarer que le bien se situait en zone inondable ou que le vendeur n’aurait perçu aucune indemnité d’assurance dès lors qu’il aurait dû porter à la connaissance de son acquéreur les inondations intervenues qu’il ne pouvait ignorer et qui ont été sciemment dissimulées ; qu’aucun arrêté de catastrophe naturelle pour l’année 2016 n’a été annexé à l’acte et porté à sa connaissance ; que selon le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), 10 cm d’eau pendant plusieurs heures suffisent à affecter la solidité et la salubrité du logement ; que la SCI Tadjakante a donc sciemment dissimulé cet évènement afin de la convaincre de signer la vente au prix de 867 000 € ; qu’elle n’aurait jamais acquis le bien si elle avait été informée de cette charge importante affectant le bien de sorte que son consentement a été vicié ; que dans son assignation du 6 novembre 2019 puis dans ses écritures en date du 2 juin 2020, la requérante affirmait que l’immeuble concerné par la promesse n’avait pas été frappé par les inondations ; qu’il importe peu que seule la partie habitable du bâtiment n’aurait pas été concernée par les inondations dès lors qu’une partie de l’ensemble immobilier l’a bien été et que cette information qui a été volontairement dissimulée au moment de la signature de la promesse sachant qu’elle avait une incidence très importante sur son projet d’acquisition ; qu’elle avait pour projet de commercialiser l’ensemble immobilier dont la cave pour y réaliser un restaurant ; que le constat, établi pour les besoins et pendant la présente procédure par la venderesse, ne permet pas d’établir l’état dans lequel se trouvait le bien au moment de la signature de la promesse de vente ; que c’est donc à tort que le tribunal, tout en reconnaissant que la cave avait été inondée et que cette information n’avait pas été portée à la connaissance de la concluante, a estimé qu’il ne s’agissait pas d’une condition déterminante de son consentement ; que la promesse de vente est donc nulle.

La SCI Tadjakante réplique que la société Les jardins Fleury a consenti sans réserve à la vente, malgré son information expresse du caractère inondable du bien, outre le fait qu’un tel risque, réalisé ou non, n’était pas une information déterminante qui l’aurait dissuadée de conclure la promesse ; que la société Les Jardins Fleury est dans l’incapacité de démontrer qu’elle aurait

adopté à son égard une attitude dolosive ou aurait man’uvré intentionnellement pour la convaincre de conclure le contrat ; que la société Les Jardins Fleury disposait d’une complète et parfaite connaissance de l’immeuble avant même de signer la promesse, d’autant plus que cette société est une professionnelle de l’immobilier et de l’investissement immobilier ; que s’il n’est pas contesté que la cave de l’immeuble avait fait l’objet d’une inondation le 31 mai 2016, il doit être précisé que cette information avait déjà été portée expressément à la connaissance de l’acquéreur ; que la société Les Jardins Fleury est défaillante dans l’administration de la preuve de ce prétendu dol et même d’un quelconque manquement de sa part ; que les pièces produites par la société Les Jardins Fleury ne démontrent nullement que l’immeuble aurait été affecté d’un vice tenant à son caractère inondable et que ce fait lui aurait été masqué, alors qu’il était justement bien stipulé dans la promesse que l’immeuble objet de la promesse se situe en zone inondable ; que Maître [C], huissier de justice, a constaté que les murs, poteaux, portes, escalier et le mobilier présents dans la cave avaient été affectés par les inondations du printemps 2016, ce qui n’avait pas pu échapper au représentant de la société Les Jardins Fleury qui avait visité les lieux avant d’apposer sa signature sur la promesse en toute connaissance de cause ; qu’il est bien stipulé à l’acte que l’immeuble n’avait subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité ; que la partie habitable du bâtiment n’a pas été frappée par les inondations, ainsi qu’en attestent d’ailleurs les différents locataires ; qu’il n’a jamais été caché que la cave – et uniquement elle – avait subi les effets des inondations ayant frappé l’agglomération de [Localité 10] dans le courant de l’année 2016 ; que la société Les Jardins Fleury ne démontre pas non plus qu’elle aurait fait de l’absence d’infiltrations d’eau en 2016 dans les caves de l’immeuble une condition de son projet d’acquisition ; qu’au demeurant, il n’est pas en soit anormal ou inhabituel que, dans une bâtisse ancienne, des remontées d’eau par capillarité se manifestent, accompagnées d’un phénomène d’évaporation qui suffit à en limiter les effets de façon naturelle ; qu’elles ne compromettent pas normalement l’habitabilité et la solidité du bâtiment et ne peuvent être considérées comme un vice rédhibitoire ; que la présence d’eau par infiltrations dans la seule cave du bâtiment due à des inondations exceptionnelles et non réitérées à ce jour ne constitue aucunement une charge complémentaire diminuant la valeur ou la destination du bien ; que comme le tribunal l’a justement fait observer, l’affirmation selon laquelle l’inondation des caves pendant plusieurs heures aurait pu fragiliser les fondations ne constitue qu’un simple motif hypothétique et de pure circonstance, qui n’est étayé par aucun élément ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la vente.

Réponse de la cour

L’article 1112-1 du code civil dispose :

« [Localité 9] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. […]

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. […]

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’article 1130 du code civil dispose :

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Il prévoit que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Le 9 septembre 2018, la SCI Tadjakante a écrit à la société Les Jardins Fleury pour répondre à l’allégation d’un dol en raison du fait que les biens objets de la promesse auraient fortement été impactés par les inondations de 2016, en ces termes :

« Durant nos deux rencontres sur les lieux, un long échange concernant la cave (son histoire, son état, l’état du matériel qui a été concerné par les inondations du 31/05/2016,') a eu lieu et suite auquel vous m’aviez demandé de vous donner des précisions concernant le niveau d’eau constaté dans la cave au plus fort moment des intempéries. Ce niveau était bien net et avait suivi le niveau d’eau dans le canal par capillarité. Je vous avais remis, ainsi qu’à monsieur [W] [F], des exemplaires du document traitant de l’historique de la cave et je vous avais donné des informations concernant la situation en vous précisant que les locaux n’ont pas été concernés par les inondations du fait qu’ils se situent au plus haut niveau de la [Adresse 12].

Dès la signature du compromis de vente le 26/04/2018, un double des clés vous a été remis par moi-même, pour vous permettre d’avoir accès à tous les locaux du complexe immobilier en toute liberté et en mon absence dans une relation de confiance. Après les multiples visites par vos équipes techniques pour faire le point sur l’état des lieux et la réalisation des mesures ainsi que

la prise de photos pour votre dossier technique, vous avez proposé à la vente les locaux en mettant des annonces sur les sites spécialisés en immobilier et des panneaux sur les lieux. Plusieurs visites ont été organisées par votre équipe suite à ces annonces de commercialisation des locaux ».

L’appelante ne produit aucune pièce propre à établir que l’ensemble immobilier aurait été inondé dans les pièces autres que la cave lors des inondations de 2016.

Il convient de relever que la promesse de vente stipule que « le bénéficiaire prendra le bien dans l’état ou il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité ».

Sur ce point, la SCI Tadjakante produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 6 juin 2020, soit 2 ans après la promesse de vente, établissant l’état de la cave dont aucun élément ne permet de démontrer qu’il aurait été modifié depuis la phase de négociation entre les parties. L’huissier de justice mentionne avoir constaté la présence de traces brunes d’humidité en partie inférieure des piliers et des murs de la cave. Il en était de même jusqu’à une hauteur de 74 cm sur des poteaux en bois de soutien présents dans la cave, outre la dégradation du bois en partie inférieure. L’huissier a également constaté que deux portes présentaient des taches brunes d’humidité jusqu’à une hauteur de 72 et de 78 cm.

Il résulte de ces éléments que la société Les Jardins Fleury, professionnelle de la vente immobilière, a pu elle-même se rendre compte de l’état de la cave et du niveau atteint par les eaux lors de l’inondation de 2016. Elle ne pouvait donc ignorer l’existence d’une inondation antérieure de la cave, lors de la signature de la promesse de vente, de sorte qu’elle ne peut arguer du silence de l’acte de vente sur ce point.

Outre le fait que l’appelante n’établit pas que l’absence d’inondation antérieure de la cave était une condition de son consentement lors de la signature de la promesse de vente, sa connaissance des lieux qu’elle a pu visiter établit que ce point n’était pas déterminant et qu’elle avait pu négocier les modalités de la vente en pleine connaissance de l’état de la cave et du désordre causé par l’inondation de 2016.

Il convient donc de rejeter la demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente intervenue le 26 avril 2018 et de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la caducité de la promesse

Moyens des parties

L’appelante indique que l’indemnité d’immobilisation n’a jamais été versée rendant ainsi d’emblée le compromis caduc.

L’intimée réplique que la promesse n’est pas affectée de caducité du fait de l’absence du versement de l’indemnité due par la société Les Jardins Fleury ; que la clause prévoyant la caducité de la promesse pour défaut de paiement de l’indemnité d’occupation est stipulée dans l’intérêt du promettant qui seul peut considérer la promesse caduque ; que cette clause ne permet pas au bénéficiaire, qui a failli dans le paiement de l’indemnité d’immobilisation, de tirer profit de sa propre abstention.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse de vente comporte les stipulations suivantes relatives à l’indemnité d’immobilisation :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT-DEUX MILLE EUROS (82.000,00 EUR).

De convention expresse entre les parties cette somme sera versée par le BÉNÉFICIAIRE, qui s’y oblige, au plus tard dans les 8 jours de la date 'xée ci-dessus pour la réalisation de la vente, et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BÉNÉFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier.

À cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

[…]

Dans l’hypothèse où l’indemnité d’immobilisation n’aurait pas été versée dans le délai ci-dessus imparti, les présentes seraient considérées comme caduques et non avenues et le BÉNÉFICIAIRE déchu de tout droit d’exiger la réalisation des présentes, si bon semble au PROMETTANT ».

Il résulte de ces clauses dépourvues d’ambiguïté que la caducité pour défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation est stipulée dans l’intérêt exclusif du promettant qui seul peut s’en prévaloir. Or, la SCI Tadjakante ne s’est pas prévalue de la caducité de la promesse pour défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation par la société Les Jardins Fleury.

Il convient donc de rejeter la demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente intervenue le 26 avril 2018 et de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la réalisation des conditions suspensives

Moyens des parties

L’appelante soutient que le vendeur a finalement reconnu que les caves avaient été affectées et que l’immeuble avait subi des infiltrations par capillarité qui sont nécessairement des vices de nature à grever l’immeuble

de charges supplémentaires et à en diminuer sensiblement la valeur voire à le rendre impropre à la destination ; que toutes les conditions suspensives de droit commun prévues au contrat n’ayant donc pu être levées du seul fait de la SCI Tadjakante, la SARL Jardins Fleury a donc légitimement entendu s’en prévaloir en sa qualité de bénéficiaire.

La SCI Tadjakante explique que les conditions suspensives prévues à la promesse étaient parfaitement réalisées, ainsi que l’a indiqué le notaire chargé de l’opération ; que la société Les Jardins Fleury n’apporte aucun élément permettant de considérer que du fait de l’inondation ponctuelle du 31 mai 2016, l’immeuble serait grevé de charges supplémentaires ou aurait vu sa valeur diminuer, voire serait impropre à sa destination ; qu’ainsi que le tribunal l’a justement fait observer, l’affirmation selon laquelle l’inondation des caves pendant plusieurs heures aurait pu fragiliser les fondations ne constitue qu’un simple motif hypothétique et de pure circonstance, qui n’est étayé par aucun élément.

Réponse de la cour

Le notaire en charge de la vente a indiqué que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

L’appelante se prévaut d’une condition suspensive qui n’aurait pas été réalisée, rédigée comme suit dans la promesse de vente :

« Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BÉNÉFICIAIRE entend donner.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix disponible ».

L’appelante ne démontre pas que l’inondation ayant affecté la cave, dont elle a pu se rendre compte, constitue un vice impactant l’immeuble de nature à en diminuer sa valeur ou à le rendre impropre à sa destination. Elle ne produit pas d’avis technique approfondi et étayé permettant d’établir que l’inondation antérieure aurait impacté la structure de l’immeuble. Au contraire, elle produit un courrier électronique d’un expert judiciaire, non désigné par une juridiction, indiquant que « les photos du sous-sol, niveau quai du canal, ne révèlent pas a priori de dispositions permettant d’évoquer un impact structurel suite à l’inondation 2016 ».

La société Groupe Coutant Finances ne peut pas, par ailleurs, arguer d’une diminution de valeur du bien, alors qu’elle a librement négocié le prix de vente au vu de l’état de la cave qu’elle avait pu visiter et du fait qu’elle savait que le bien était situé en zone inondable ainsi qu’il ressort de la promesse de vente.

En conséquence, l’appelante est mal-fondée à se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive précitée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Moyens des parties

La société Groupe Coutant Finances indique la SCI Tadjakante doit être déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité d’immobilisation, en raison de l’annulation de la vente, de sa caducité, et du défaut de réalisation des conditions suspensives.

La SCI Tadjakante expose qu’il est clairement stipulé à la promesse que l’indemnité d’immobilisation doit être versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire de la promesse d’avoir réalisé l’acquisition ; que l’indemnité d’immobilisation lui est donc due.

Réponse de la cour

La promesse de vente prévoit le sort de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 82 000 euros qui devait être versée par le bénéficiaire de l’acte :

« Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Les modalités de versement prévues aux cas a) et b) ne s’appliquent pas, car la vente n’a pas été réalisée et les conditions suspensives ont toutes été réalisées.

En revanche, la société Les Jardins Fleury n’ayant pas réalisé l’acquisition alors que les conditions suspensives étaient réalisées, l’indemnité d’immobilisation est due à la SCI Tadjakante à titre d’indemnité forfaitaire.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Les Jardins Fleury, aux droits de laquelle intervient désormais la société Groupe Coutant Finances, à payer à la SCI Tadjakante la somme de 82 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts à compter du 24 septembre 2019 ainsi que le bénéfice de l’anatocisme par années entières à compter du 6 novembre 2019.

La société Groupe Coutant Finances ne développe aucun moyen propre à justifier sa demande de délais de paiement, outre le fait que l’indemnité d’immobilisation aurait dû être versée spontanément dès 2018. La demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande dommages et intérêts de la SCI Tadjakante

Moyens des parties

La société Groupe Coutant Finances soutient que la société Les Jardins Fleury a été condamnée à verser une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, le tribunal ayant considéré que les clés n’auraient été restituées que tardivement privant la SCI Tadjakante de la possibilité de reprendre l’usage total de son bien et de la remettre en vente dans les délais requis ; que cependant, il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’immobilisation vaut dommages et intérêts ; que c’est donc à tort que le tribunal a ajouté des dommages et intérêts déjà couverts par l’indemnité allouée alors même que la SCI Tadjakante ne justifiait concrètement ni de ces allégations ni même encore d’aucun préjudice complémentaire qui n’aurait pas été couvert par cette dernière ; que la SCI Tadjakante avait donc donné son accord à ce qu’elle fasse visiter le bien pendant la durée de la promesse ; que par ailleurs, les clés ont été restituées le 24 décembre 2018 suite à la demande faite par huissier de justice sachant que la SCI Tadjakante en conservait un double ; que pour ces motifs, la décision entreprise sera donc revue et statuant à nouveau, la cour la déboutera de toutes ses demandes.

La SCI Tadjakante fait valoir qu’elle a subi des désagréments et préjudices complémentaires à la non-conclusion de la vente, tandis que la société Les Jardins Fleury a conservé les clés de l’immeuble objet de la promesse pour une période allant bien au-delà de la durée de la promesse et qu’elle a même commencé à commercialiser le bien immobilier, sans avoir ni respecté les termes de la promesse ni encore moins conclu la vente initialement envisagée ; que si cet avantage a été effectivement conféré par la promesse, la société Les Jardins Fleury en a largement abusé en conservant les clés au-delà du délai même fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ; qu’elle a également perdu le bénéfice des baux qu’elle avait conclus dans l’immeuble et ce point n’a pas été pris en considération par les premiers juges ; que la cour infirmera par conséquent le jugement rendu du chef du quantum fixé au profit de la SCI Tadjakante et condamnera la société Les Jardins Fleury à payer à titre de dommages-intérêts la somme en principal de 20 000 € ; qu’enfin, la cour condamnera la société Les Jardins Fleury au paiement, à la SCI Tadjakante de la somme de 6 000 € au titre de sa résistance abusive à paiement, étant observé que les condamnations prononcées et assorties de l’exécution provisoire n’ont même pas été réglées au jour de ses conclusions.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 octobre 2018. Il était prévu que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement du prix de vente et des frais, soit, en cas d’impossibilité de signer l’acte de vente avant l’expiration du délai, par la levée d’option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix de vente et des frais.

Il était également stipulé :

« Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement des frais, le BÉNÉFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le BÉNÉFICIAIRE ».

La partie « propriété-jouissance » de la promesse de vente stipule :

« Le BÉNÉFICIAIRE sera propriétaire du BIEN à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique.

Il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, la totalité de l’immeuble devant être libre de toute location ou occupation le jour de la vente.

A titre de condition particulière, LE PROMETTANT autorise des maintenant le BÉNÉFICIAIRE à pré commercialiser le BIEN et à le faire visiter en vue de cette pré-commercialisation. A cet effet, le PROMETTANT remettra ce jour au BÉNÉFICIAIRE un jeu de clés permettant d’accéder à tous les locaux.

Le PROMETTANT autorise le BÉNÉFICIAIRE à apposer sur le bâtiment sur rue et sur canal une pancarte annonçant la pré-commercialisation. ».

En application de ces clauses, la société Les Jardins Fleury a été mise en possession d’un jeu de clés afin de pré-commercialiser le bien. La SCI Tadjakante n’est pas fondée à se prévaloir d’un préjudice résultant du fait que la société Les Jardins Fleury avait commencé à commercialiser le bien pendant la durée de la promesse, puisqu’elle y avait expressément consenti.

La société Les Jardins Fleury a en revanche conservé les clés qui lui avaient été remises au-delà du délai de la promesse de vente et il a fallu que le promettant lui fasse signifier une sommation interpellative le 20 décembre 2018, pour que la société Les Jardins Fleury lui restitue le jeu de clés suivant courrier du 24 décembre 2018.

La conservation de clés permettant l’accès à l’ensemble immobilier au-delà du délai de la promesse constitue une faute de la société Les Jardins Fleury, ayant causé préjudice à la SCI Tadjakante dont rien n’établit qu’elle disposait d’un autre jeu de clés, et qui, en toute hypothèse, se trouvait dans la situation où un tiers non autorisé disposait d’un accès à son bien. La SCI Tadjakante a dû en outre engagé des démarches pour récupérer ses clés, alors que celles-ci auraient dû lui être restituées spontanément par la société Les Jardins Fleury au plus tard au jour d’expiration de la promesse de vente. Le tribunal a intégralement réparé le préjudice résultant de cette faute, et distinct de celui réparé par l’indemnité d’immobilisation, en allouant à la SCI Tadjakante une somme de 2 000 euros.

S’il est exact que la SCI Tadjakante a fait libérer les lieux en vue de la réalisation de la promesse de vente en mettant un terme aux baux en cours, le tribunal a justement retenu que dès lors qu’elle poursuivait son projet de vente qui se trouvait facilité car le bien devenait libre d’occupation, la SCI Tadjakante n’avait pas subi de préjudice à ce titre.

La SCI Tadjakante ne démontre pas que la société Les Jardins Fleury a commis une faute dans le droit de se défendre en justice, dans le cadre de la demande en paiement qui avait été formulée par la demanderesse. Le jugement étant assorti de l’exécution provisoire, il appartenait à la SCI Tadjakante de le faire exécuter pour obtenir paiement, dans l’attente de l’issue de l’instance introduite par la déclaration d’appel de la société Les Jardins Fleury. La SCI Tadjakante sera donc déboutée de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Les jardins Fleury à payer à la société Tadjakante la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice complémentaire subi et débouté la société Tadjakante de ses demandes indemnitaires plus amples.

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, la demande de délais de paiement de la société Groupe Coutant Finances sera rejetée.

Sur la demande dommages et intérêts de la société Groupe Coutant Finances

Moyens des parties

L’appelante explique que par la faute de la SCI Tadjakante, la société Les Jardins Fleury a engagé des frais dont elle ne pourra obtenir le remboursement et dont elle ne tirera aucun bénéfice étant par ailleurs privée de la possibilité de mener à bien cette opération ; qu’il en est ainsi des frais d’architecte et d’enseigne le tout évalué à la somme de 5 118 € qu’elle sera condamnée à lui payer à titre de dommages et intérêts pour le préjudice

financier subi ; qu’elle est également recevable et bien fondée à solliciter que la SCI Tadjakante soit condamnée à l’indemniser du préjudice né des désagréments, pertes de temps, d’argent et d’énergie provoqués par sa faute contractuelle, mais également par son entêtement à refuser toute solution amiable, l’ensemble de ces éléments, étant constitutif d’un préjudice spécifique dont elle est en droit d’obtenir réparation pour un montant qui ne saurait être inférieur à 5 000 € ; que pour la première fois le 19 septembre 2022, Maître [U] aurait indiqué que cette inondation aurait été évoquée lors du rendez-vous de promesse de vente, ce qu’elle conteste ; que l’acte dressé par Me [U] ne comporte aucun arrêté de catastrophe naturelle concernant les évènements du mois de mai 2016 ; que la société Les Jardins Fleury apprendra en août 2022 que M. [L], expert auprès de la cour d’appel, indiquera qu’il serait possible que le vendeur ait déclaré les dommages intérieurs en bénéficiant de l’arrêté de catastrophe naturelle ; que c’est également postérieurement à la procédure que la société Les Jardins Fleury apprendra que la SCI Tadjakante avait procédé, quelques mois à peine après la promesse, à la vente partielle de l’ensemble immobilier qui a été tue dans le cadre de la procédure ; que contrairement à la promesse de vente rédigée par Me [U], l’acte de Me [G], nouveau notaire intervenant dans l’intérêt de la venderesse, comprenait bien en annexe l’arrêté de catastrophe naturelle relatif aux inondations de 2016.

La SCI Tadjakante indique que la cour, confirmant le principe de sa demande principale, devra écarter la demande reconventionnelle en dommages-intérêts présentée bien tardivement par la société Les Jardins Fleury ; que cette demande apparaît totalement déplacée et abusive, car jamais la société Les Jardins Fleury n’est en mesure d’établir ni une faute commise par la SCI Tadjakante ni avoir subi un véritable préjudice financier.

Réponse de la cour

Il appartient à la société Groupe Coutant Finances d’établir que la SCI Tadjakante aurait commis une faute contractuelle en lien avec le dommage allégué.

Or, il résulte des motifs précédemment exposés que la SCI Tadjakante n’a commis aucune faute contractuelle, à l’inverse de la société Les Jardins Fleury qui n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation, qui n’a pas réalisé la vente ou levé l’option dans le délai et qui a conservé les clés de l’ensemble immobilier au-delà de la période de validité de la promesse.

Une fois le délai de la promesse expiré, la SCI Tadjakante a repris l’intégralité de ses droits sur le bien et disposait de la faculté de le vendre comme bon lui semblait, sans que cela ne puisse constituer une faute de sa part.

La société Groupe Coutant Finances ne démontre pas que la SCI Tadjakante aurait fait une déclaration de sinistre dans le cadre de l’arrêté de catastrophe naturelle de 2016 relatif aux inondations ayant affecté la commune de Montargis, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une faute consistant en un défaut de communication dudit arrêté dans le cadre de la promesse de vente.

En conséquence, il convient de débouter la société Groupe Coutant Finances de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Groupe Coutant Finances sera condamnée aux dépens d’appel, qui ne peuvent comprendre le coût des actes d’huissier de justice réalisés sur la seule demande de la SCI Tadjakante, lequel est inclus dans les frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI Tadjakante la somme complémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a débouté la société Les jardins Fleury de sa demande de voir prononcer la nullité de l’assignation signifiée le 6 novembre 2019 ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur le chef infirmé et Y AJOUTANT :

DÉCLARE IRRECEVABLE l’exception de nullité de l’assignation soulevée devant le tribunal par la société Les Jardins Fleury, aux droits de laquelle vient désormais la société Groupe Coutant Finances ;

DÉBOUTE la société Groupe Coutant Finances de sa demande de délais de paiement et de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI Tadjakante de sa demande au titre de la résistance abusive pendant l’instance d’appel ;

CONDAMNE la société Groupe Coutant Finances aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE la société Groupe Coutant Finances à payer à la SCI Tadjakante la somme complémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT