COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 24/04/2025

M^e Estelle GARNIER

M^e Clémence STOVEN-BLANCHE

ARRÊT du : 24 AVRIL 2025

N° : 88 – 25

N° RG 22/00493 -

N° Portalis DBVN-V-B7G-GQ54

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Commerce d’ORLEANS en date du 16 Décembre 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265275280440925

S.C.I. TRANSACTIONS IMMOBILIERES EUROPEENNES

Prise en la personne de son représentant légal, Madame [N] [D], domiciliée en cette qualité audit siège et dument habilitée à l’effet des présentes et de ses suites

[Adresse 3]

[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant M^e Sophia KERBAA, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265274528776188

S.A. BANQUE CIC OUEST

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ayant pour avocat postulant M^e Clémence STOVEN-BLANCHE, membre de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant M^e Pierre SIROT, membre de la SELARL RACINE, avocat au barreau de NANTES

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 24 Février 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 12 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 16 JANVIER 2025, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, en charge du rapport ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 24 AVRIL 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

La société civile immobilière Transactions Immobilières Européennes T.I.E (SCI TIE), animée par Mme [N] [D], sa gérante, et par son co-associé M. [Z] [V] [Y], a pour objet l’acquisition, la gestion, la location et la propriété de biens et droits immobiliers. Depuis sa création en 1997, elle a acquis plusieurs biens en divers endroits du territoire métropolitain ainsi qu’au Portugal, avec le concours du CIC Ouest.

Le 20 mars 2018, la SCI TIE a sollicité du CIC Ouest son accompagnement dans un nouveau projet d’acquisition d’un ensemble immobilier comprenant un complexe dénommé Beachcomber ainsi qu’une villa dénommée La Vivenda, à Lagos au Portugal, le tout pour un montant total de 1 300 000 euros.

Ce même jour, le CIC Ouest a fait part à la SCI TIE de son avis favorable pour un tel accompagnement et lui a adressé une étude de financement.

Le 23 avril 2018, la SCI TIE a signé une promesse d’achat du complexe et de la villa pour un montant total de 1 345 000 euros.

Ladite promesse a été signée moyennant le versement d’une somme de 269'000 euros correspondant à 20 % du prix de vente. Un virement de la somme de 269'000 euros avait été préalablement opéré le 12 avril 2018 par la banque CIC Ouest sur ordre de la SCI Transactions Immobilières Européennes, du compte courant de cette dernière vers le compte de son avocat portugais.

Le 30 mai 2018, la banque CIC Ouest a informé par courrier la SCI TIE de ce qu’après avoir étudié son dossier de prêt immobilier pour un montant global de 949'610,75 euros sur une durée de 185 mois destiné à financer l’acquisition de l’ensemble immobilier à Lagos au Portugal, elle ne pouvait donner une suite favorable à sa demande.

Les échanges entre la SCI TIE et la banque CIC Ouest se sont poursuivis postérieurement à ce refus.

Le 21 juin 2018, la banque CIC Ouest a finalement informé la SCI TIE qu’elle financerait le projet d’acquisition du seul complexe Beachcomber pour un montant de 500 000 euros après ouverture d’un contrat d’assurance-vie sur lequel seraient versés 100 000 euros en garantie du financement.

De son côté, la SCI TIE a négocié avec son vendeur portugais l’achat d’une seule partie de l’ensemble immobilier, à savoir le complexe Beachcomber à l’exclusion de la villa La Vivenda.

C’est dans ce nouveau cadre qu’un prêt d’un montant de 496 101,75 euros a été consenti par la banque CIC Ouest à la SCI Transactions Immobilières Européennes par acte authentique du 16 juillet 2018, permettant à cette dernière la régularisation de la vente du complexe immobilier Beachcomber au Portugal le 10 août 2018.

Reprochant à sa banque une « volte-face » et la rupture fautive d’un accord selon elle parfait au 12 avril 2018, et faisant état d’un préjudice de 337'051 euros, la SCI TIE a fait assigner la société CIC Ouest devant le tribunal de commerce d’Orléans par acte du 19 mai 2020 en paiement de cette somme à titre indemnitaire.

Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal de commerce d’Orléans a :

— dit que le CIC Ouest n’a pas commis de manquement dans la procédure de financement,

— débouté la SCI TIE de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la SCI TIE à verser à la banque CIC Ouest la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés dans le cadre de la présente instance, y compris les frais de greffe liquidés à la somme de 74,54 euros.

La SCI Transactions Immobilières Européennes a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 24 février 2022 en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2024, la SCI Transactions Immobilières Européennes (SCI TIE) demande à la cour de :

Vu les articles 803 nouveau et 907 ancien du code de procédure civile,

Vu l’article 565 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104, 1112-1, 1321-1 et suivant, 1353 du code civil,

Vu l’article L.313-12-1 du code monétaire et financier

Vu les articles 515 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les motifs et pièces communiquées faisant corps avec le dispositif,

— déclarer recevables et bien fondés l’appel ainsi que toutes les demandes fins et conclusions de la SCI Transactions Immobilières Européennes, y faire droit,

— infirmer le jugement du 16 décembre 2021, rendu par le tribunal de commerce d’Orléans, entrepris en ce qu’il a :

' dit que le CIC Ouest n’a pas commis de manquement dans la procédure de financement,

' débouté la SCI TIE de sa demande de dommages et intérêts,

' condamné la SCI TIE à verser à la banque CIC Ouest la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés dans le cadre de la présente instance, y compris les frais de greffe liquidés à la somme de 74,54 euros,

Et statuant à nouveau,

— décider que :

* la SCI Transactions Immobilières Européennes est un emprunteur non averti et/ou profane dans l’opération de financement sollicitée auprès de la banque CIC Ouest, en date du 20 mars 2018 portant sur une opération d’acquisition immobilière de plusieurs complexes pour un montant total de 909'000 euros à l’étranger, au Portugal,

* la charge de la preuve étant renversée en présence d’un emprunteur non averti et/ou profane, il appartenait à la banque CIC Ouest de démontrer qu’elle avait satisfait à ses obligations légales, en sa qualité de dispensateur de crédit,

* la banque CIC Ouest se refuse à se justifier d’avoir satisfait à ses obligations légales précontractuelles d’information et de mise en garde de la SCI Transactions Immobilières Européennes, emprunteur non averti et/ou profane, dans l’opération financière litigieuse objet des débats.

* la Banque CIC Ouest a commis des négligences dans le processus de financement de la SCI Transactions Immobilières Européennes à compter du 20 mars 2018 au 16 juillet 2018,

* la Banque CIC Ouest n’a pas agi de bonne foi dans le processus de financement de la SCI Transactions Immobilières Européennes à compter du 20 mars 2018 au 16 juillet 2018,

* la SCI Transactions Immobilières Européennes est bien fondée à rechercher la responsabilité de la Banque CIC Ouest pour manquement à son obligation précontractuelle d’information à compter du 20 mars 2018,

* la SCI Transactions Immobilières Européennes est bien fondée à rechercher la responsabilité de la Banque CIC Ouest pour manquement à son obligation précontractuelle d’information en ne l’informant pas de la possibilité de refuser

le crédit sollicité, même en présence d’un lien de confiance et d’une relation d’affaires pérennes, * la SCI Transactions Immobilières Européennes est bien fondée à rechercher la responsabilité de la Banque CIC Ouest pour manquement à son obligation précontractuelle d’information en ne l’informant pas de la possibilité de consulter d’autres établissements bancaires pour faire aboutir, le cas échéant, son projet de financement,

* la SCI Transactions Immobilières Européennes est intervenue en tant qu’emprunteur non averti et/ou profane dans l’opération financière dont la Banque CIC Ouest a reconnu la complexité du financement et l’importance du montant,

* la SCI Transactions Immobilières Européennes est bien fondée à rechercher la responsabilité de la Banque CIC Ouest pour manquement à son devoir de conseil et de mise en garde à compter du 20 mars 2018 et notamment le 12 avril 2018, date de l’avis d’opéré du virement bancaire de 269 000 euros à l’étranger alors que la promesse synallagmatique d’achat et de vente ne comportait pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire,

En conséquence,

— condamner la banque CIC Ouest à réparer les préjudices subis par la SCI Transactions Immobilières Européennes et qui sont les suivants (pour mémoire et sous réserve de réactualisation en cours de procédure) :

' 119 000 euros lors du virement bancaire de 269 000 euros du 12 avril 2018 puisque la SCI TIE n’a pas été en mesure d’apprécier tant la pertinence que l’équilibre économique d’un tel transfert de fond à l’étranger,

' 148 500 euros au titre de la perte de chance d’acquérir la Villa Vivenda vendue à 495 000 euros (soit 30 % du prix d’acquisition),

' 6 159 euros pour l’acquisition de 3 containers,

' 31 532 euros au titre de la perte de loyers des 6 villas du complexe Casa Beach Comber pour la première saison 2018,

' 100 000 euros au titre de la perte des loyers de la Villa Vivenda sur 5 années,

' 30 000 euros au titre du préjudice moral pour les garanties non prévues à l’origine,

' 60 000 euros pour le préjudice moral distinct et consécutif aux troubles dans les conditions normales d’existence et soucis multiples de désorganisation du projet global,

En tout état de cause,

— débouter la banque CIC Ouest de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société CIC Ouest à payer à la SCI Transactions Immobilières Européennes la somme totale de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CIC Ouest aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à l’intégralité des frais d’exécution de l’arrêt à intervenir ; accorder à M^e Garnier le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2024, la Banque CIC Ouest, demande à la cour, au visa des articles 564 et 803 du code de procédure civile, de :

— juger la Banque CIC Ouest recevable et bien fondée en ses conclusions, fins et prétentions,

Y faisant droit,

— juger l’appel interjeté par la SCI Transactions Immobilières Européennes à l’encontre du jugement du tribunal de commerce de Chartres du 16 décembre 2021 mal fondé,

— l’en débouter,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

— juger la demande nouvelle formée pour la première fois en cause d’appel par la SCI Transactions Immobilières Européennes, tendant à obtenir la condamnation de la Banque CIC Ouest à lui régler la somme de 148 500 euros au titre de la « perte de chance d’acquérir la Villa Vivenda vendu à 495 000 euros (soit 30 % du prix d’acquisition) » irrecevable et l’en débouter,

— juger les demandes formées par la SCI Transactions Immobilières Européennes à l’encontre de la Banque CIC Ouest mal fondées et l’en débouter,

— condamner la SCI Transactions Immobilières Européennes à verser à la Banque CIC Ouest la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Stoven Pinczon du Sel, représentée par M^e Clémence Stoven Blanche conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les dernières conclusions des parties mentionnent par ailleurs à titre liminaire, pour la SCI TIE une demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 5 septembre 2024, et pour la banque CIC Ouest son opposition à une telle révocation. Il est toutefois à noter que ces développements sont devenus obsolètes compte tenu de l’accord intervenu entre les parties sur ce point depuis lors et au vu de l’ordonnance de révocation du 24 octobre 2024.

Pour un exposé plus ample des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter auxdites écritures.

La clôture définitive a été prononcée le 12 décembre 2024, et l’affaire plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la responsabilité de la banque CIC Ouest :

Il convient d’abord de rappeler que la notion de devoir de mise en garde de la banque a été développée par la jurisprudence dans les situations où le crédit souscrit par un emprunteur s’avère inadapté à ses capacités financières. Or, comme l’écrit le CIC Ouest lui-même, la SCI TIE ne soutient aucunement que le prêt qui lui a été consenti aurait été excessif au regard de sa situation financière et patrimoniale. Les développements respectifs des parties relativement au devoir de mise en garde de la banque et à la qualité d’emprunteur averti ou non averti de la société TIE sont donc inopérants au cas d’espèce.

L’appelante reproche à l’intimée non pas de ne pas l’avoir alertée sur le risque d’endettement né de l’octroi d’un prêt, mais de l’avoir maintenue dans l’illusion qu’elle avait accepté de lui apporter son concours dans l’opération projetée, sans l’alerter sur le fait que rien était acquis en dépit de ce qu’elle avait pu lui indiquer, ce alors qu’elle-même continuait de son côté à s’engager dans l’acte d’achat.

Suivant l’article 1104 du code civil invoqué par la SCI TIE, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ce devoir de bonne foi dans la négociation d’un crédit s’applique à l’égard de l’emprunteur, qu’il soit averti ou non.

L’article 1112 du même code dispose plus spécifiquement, s’agissant des négociations préalables à la conclusion du contrat, que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres, mais qu’ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

Il ressort des échanges précontractuels entre les parties que :

— le 20 mars 2018 à 9h18, Mme [N] [D] a contacté son chargé d’affaires de la banque CIC Ouest, M. [F] [S], pour lui expliquer qu’en prospection en compagnie de M. [Z] [V] [Y] dans le sud du Portugal en vue d’un investissement immobilier, ils venaient de dénicher « la perle rare », un complexe à [Localité 6] composé de 6 petites maisons, et à côté une villa avec vue sur mer, le tout pouvant être obtenu pour 1'300'000 euros,

— Mme [N] [D] précisait d’entrée que la propriété avait une valeur de 2 millions d’euros mais que le propriétaire était très pressé de vendre à la suite de problèmes de santé, et qu’une autre personne était au même moment « sur l’affaire',

— Mme [N] [D] exposait dès ce premier mail les détails du complexe, son rendement attendu, les modalités de financement envisagées et les garanties que le couple envisageait d’apporter au travers de plusieurs des biens composant leur patrimoine, chiffres à l’appui ; étaient joints en copie des plans, des photographies et le calendrier des réservations à venir pour cet ensemble immobilier locatif,

— Mme [N] [D] concluait : « Depuis des années le CIC nous a toujours fait confiance dans nos investissements et cela a été fructueux. Nous espérons qu’à ce jour vous serez d’accord pour me suivre dans ce projet qui nous tient tant à c’ur . […] Je sais aussi que vous êtes une personne très réactive et espère vous avoir au téléphone très rapidement vous donner des informations complémentaires »,

— le même jour à 16h55, Mme [N] [D] relançait son interlocuteur : « Alors en avez-vous parlé à votre directeur d’agence » ; M. [S] lui répondait immédiatement être « en train de chercher la meilleure solution » avec son directeur,

— deux heures plus tard, soit le 20 mars 2018 à 18h43, M. [S] est revenu vers sa cliente dans les termes suivants :

«Mme [D],

Je vous informe que nous émettons un avis favorable à vous accompagner dans votre projet immobilier situé à [Adresse 5] Portugal.

Veuillez prendre connaissance de la pièce jointe où vous trouverez notre proposition de financement ainsi que le rapport médical à remplir et les analyses à effectuer par M. [V].

Merci de contacter rapidement votre notaire afin d’effectuer une estimation actualisée du bien appartenant à TIE (Auberge de Cercottes) ainsi qu’une attestation d’absence de garantie en cours sur ce bien.

Nous sommes ravis de vous accompagner dans ce nouveau projet. »,

— rapidement, Mme [N] [D] et M. [Z] [V] [Y] ont accompli les démarches médicales demandées et obtenu l’estimation actualisée du bien de leur société ;

— ces éléments ont été transmis le 11 avril 2018 à M. [F] [S], qui en a accusé bonne réception avant de relancer Mme [N] [D] sur l’avancement de l’achat de la propriété ; celle-ci lui a répondu être dans l’attente de la finalisation de la promesse de vente déjà rédigée mais avec quelques détails à changer, l’informant à cette occasion : « Nous allons devoir faire un virement (gros), je vous ferai donc parvenir le RIB de l’avocate ainsi que le montant à virer. Aussitôt que j’ai des nouvelles je vous informe. », ce à quoi M. [S] a réagi : « Donc votre offre a été acceptée par le vendeur ! Je suis ravi pour vous. On se tient au courant. » ;

— le lendemain 12 avril 2018, Mme [N] [D] a communiqué à M. [S] la proposition de promesse de vente au montant de 1'345'000 euros, lui demandant s’il pouvait opérer dès le matin un virement de 269'000 euros sur le compte de leur avocate au Portugal, virement auquel le CIC a procédé, sans autre commentaire ;

— le vendredi 20 avril, Mme [N] [D] a transmis à M. [S] la promesse de vente en précisant que celle-ci allait être signée le lundi suivant 23 avril à 9 heures, et lui demandant si son conjoint devait être présent le lendemain 21 avril (rendez-vous de formalisation de la demande de prêt), ce à quoi M. [S] lui a répondu que cela n’était pas nécessaire,

— le mardi 24 avril, Mme [N] [D] a indiqué à son interlocuteur que le médecin-conseil de la société d’assurance avait reçu le dossier médical ; M. [S] lui a répondu immédiatement : « très bien je surveille ».

La lecture des pièces montre un changement de tonalité de la part du CIC Ouest à partir du mois de mai 2018, après quelques jours de silence. Ainsi :

— le 5 mai 2018, le chargé d’affaires du CIC, M. [S], est revenu vers Mme [N] [D] pour envisager un nouveau rendez-vous à l’agence et lui transmettre une liste de pièces financières à fournir, pourtant déjà sollicitées dans l’étude de financement du 20 mars 2018,

— s’inquiétant du silence de sa banque, Mme [N] [D] est revenue vers M. [S] le 25 mai 2018 en rappelant que le financement du projet devenait urgent ; celui-ci lui a alors répondu : « Des éléments complémentaires ont été demandés avant-hier par notre direction de région, c’est pourquoi cela prend plus de temps. Nous revenons vers vous dès que possible » ; quelques minutes plus tard, c’est le directeur de l’agence CIC lui-même, M. [T], qui a écrit à Mme [N] [D] pour lui faire part d’un financement « complexe et d’un montant significatif », ayant nécessité le transfert d’éléments complémentaires et entraînant « un retard dans la décision finale » ; Mme [N] [D], rappelant la nécessité d’obtenir le prêt au plus tard le 10 juin 2018 en vue de la signature prévue le 30 juin suivant, s’est alors étonnée de tels propos : « Je ne comprends pas trop l’accord de financement puisque vous-même avez donné votre accord. Il ne faut pas oublier que nous avons déjà fait un virement de 269'000 euros et qu’il faut aussi que nous préparions notre déménagement. Merci de me tenir informé rapidement »,

— le 29 mai 2018, Mme [N] [D] a de nouveau écrit à son agence CIC dans les termes suivants : « Je suis très inquiète et croyez bien que sans ce document je n’aurais jamais remis 269'000 euros à un inconnu. Espérant avoir ce jour une réponse favorable. » ;

— le 30 mai 2018, Mme [N] [D] a de nouveau relancé le directeur de l’agence:

« Monsieur [S] m’a dit que vous auriez le retour hier, puis ce matin et je n’ai toujours rien. Quand est-il '

Je ne comprends pas, nous avons donné toutes les garanties demandées, nous hypothéquons l’auberge à hauteur de 500'000 euros, nous nous portons caution solidaire à hauteur de 400'000 euros que faut-il de plus '

Toutes les pièces demandées par [F] [S] ont été apportées.

Nous avons acheté un camion de déménagement, nous avons mis notre maison de Sologne et notre appartement au Portugal en vente, nous allons louer nos appartements, les cartons sont prêts et demain nous devions descendre notre camping-car. Nous avons pu faire cela à cause de votre accord.

De plus l’avocate du Portugal me relance pour la date de signature.

Pouvez-vous me rappeler. ».

Finalement, le 30 mai 2018, le directeur de l’agence CIC M. [T] a adressé à la SCI TIE un courrier l’informant de ce qu’après étude du dossier, il n’était pas donné de suite favorable à la demande de financement.

Le même jour, Mme [N] [D] a de nouveau contacté par mail le directeur de la banque : « Suite à notre appel avec notre avocate du Portugal, je vous confirme que si vous ne nous financez pas Beach Comber comme prévu, nous perdons nos 269'000 euros et que le vendeur nous assignera au tribunal de Lagos (Portugal) pour une demande d’indemnisation ».

S’en sont suivis de nombreux échanges début juin 2018, Mme [N] [D] s’employant à trouver une solution en proposant de vendre certains biens pour diminuer les encours du couple ou dégager des apports supplémentaires en vue « d’éviter de perdre 269'000 euros et tous les frais qui vont avec », tandis que M. [T], directeur de l’agence CIC d'[Localité 7], faisait de son côté état de ses propres tentatives pour faire financer le projet par un établissement bancaire partenaire du groupe et précisait avoir épuisé les recours au niveau de sa direction, engageant Mme [N] [D] à contacter d’autres établissements bancaires susceptibles de financer son projet et suggérant à celle-ci de rechercher un accord amiable avec le vendeur pour obtenir un délai supplémentaire de retour des fonds.

Mme [N] [D] écrivait le 7 juin 2018 : « Nous vous rappelons que l’on est toujours dans une situation impossible du fait qu’au dernier moment vous êtes revenus sur votre décision. Vous nous avez demandé de nous rapprocher vers d’autres organismes bancaires mais cela devient très compliqué du fait que l’on est pris par le temps pour clôturer l’acquisition de notre projet au Portugal. […] La question est, est-ce que vous nous suivez à nouveau dans notre projet « Beach Comber ». Dans le cas contraire nous perdrons nos 269'000 euros».

En dernier lieu, par un mail du 21 juin 2018, M. [T] informera la SCI TIE de l’acceptation de la demande de financement, mais seulement pour 500'000 euros et sous condition d’ajouter une garantie sous forme de contrat d’assurance-vie avec un dépôt de 100'000 euros. Le contrat de prêt sera finalement régularisé dans ces conditions par acte authentique du 16 juillet 2018, ne permettant à la SCI TIE d’acquérir que la moitié de l’ensemble immobilier sur lequel elle s’était initialement positionnée.

L’ensemble de ces échanges montre qu’après avoir étudié le projet d’acquisition et la demande de financement de la SCI TIE présentés par Mme [N] [D], laquelle faisait état d’un délai contraint en raison de l’empressement du propriétaire à vendre son domaine, la banque CIC Ouest lui a, par un mail du 20 mars 2018 auquel était jointe une proposition de financement détaillée, fait part de son accord pour l’accompagner dans ce projet.

Le CIC Ouest ne peut de bonne foi se retrancher derrière le fait que cette proposition de financement communiquée à la SCI TIE l’a été sur un imprimé-type comprenant en en-tête la formule « document fourni à titre indicatif sur la base des conditions en vigueur à ce jour – sous réserve de justification des informations fournies et du respect de la réglementation en cours – ce document ne constitue pas un accord de crédit, ni une offre de prêt », pour soutenir qu’il n’avait alors donné aucun accord sur le prêt.

S’il est acquis que ce document ne constituait pas une offre de prêt définitive, et la SCI TIE ne le prétend pas à hauteur de cour, pour autant l’agence CIC Ouest ne s’est pas contentée de manifester un simple accord de principe avant étude du dossier, ou un simple avis favorable avant transmission de la demande à un autre service. Le mail qui accompagnait sa proposition était en effet dépourvu de toute réserve. Il faisait très clairement état de son avis favorable pour accompagner sa cliente dans son projet immobilier, ce dont il ne pouvait que s’induire qu’elle lui fournirait le concours nécessaire, à la seule condition d’obtenir les documents qu’elle sollicitait par la même occasion, à savoir les pièces médicales ainsi que l’attestation de valeur et d’absence de garantie en cours sur le bien sur lequel elle souhaitait prendre une sûreté.

Plus encore, après avoir accusé bonne réception de ces éléments transmis rapidement par Mme [N] [D] et M. [Z] [V] [Y], la banque s’est enquise de l’avancement de l’achat de la propriété, pour se réjouir auprès de sa cliente de l’acceptation de l’offre par le vendeur. Lorsque Mme [N] [D] lui a demandé ensuite d’opérer vers le Portugal un virement d’acompte dans le cadre de la promesse de vente acceptée, la banque CIC Ouest y a procédé, sans avertir sa cliente de ce que son concours pour l’achat envisagé pourrait être remis en cause. Encore, lorsque Mme [N] [D] a demandé à son interlocuteur du CIC, M. [S], si son conjoint devait être présent pour la formalisation de la demande de prêt, il lui a été répondu que cela n’était pas nécessaire, ce qui n’a pu que faire accroire à cette dernière que la finalisation du dossier de prêt ne serait dans leur cas qu’une formalité. Fin avril 2018, M. Faurys’inscrivait toujours dans la même et seule posture d’accompagnement actif de sa cliente vers la réalisation de son projet d’achat, soucieux de permettre l’obtention des fonds prêtés dans les délais contraints du projet.

Les silences et le changement de ton de l’agence CIC Ouest d’Orléans Centre à partir du mois de mai 2018 montrent qu’en réalité celle-ci s’était engagée trop rapidement vis-à-vis de sa cliente, sans tenir compte du fait que sa direction de région, manifestement seule décisionnaire en matière d’octroi de prêts, pourrait se montrer plus réticente qu’elle et même émettre un refus d’accompagner la SCI TIE dans son projet d’acquisition, au contraire de ce qu’elle-même lui avait annoncé le 30 mars précédent. Cette décision défavorable sera finalement notifiée à la SCI TIE le 30 mai 2018, après un atermoiement de plusieurs semaines.

Si le refus du CIC Ouest d’octroyer un crédit à la SCI TIE n’est pas constitutif d’une faute, la liberté du prêteur de deniers étant totale, la banque ne pouvait cependant ignorer qu’elle avait jusqu’à cette date assuré sa cliente de son concours, sans lui faire part d’aucune réserve justifiant que celle-ci démarche parallèlement d’autres établissements bancaires ni l’alerter lorsqu’il s’est agi d’opérer, à sa demande, le virement de l’acompte vers le Portugal qui scellait la promesse d’achat de l’ensemble immobilier.

De son côté, la SCI TIE pouvait d’autant plus légitimement croire à l’engagement de son agence que, ainsi que les parties le reconnaissent ensemble, la banque CIC Ouest l’accompagnait dans ses investissements depuis plusieurs années. L’une et l’autre s’inscrivaient dans une relation de confiance, et la première avait ainsi toutes les raisons de comprendre à la lecture du retour positif de la seconde le 30 mars 2018 que celle-ci avait, après analyse de sa demande par son chargé d’affaires puis par le directeur de l’agence lui-même, à nouveau accepté de lui accorder son concours, ce d’autant qu’elle lui avait fait part de l’enjeu d’une réponse rapide.

L’obligation de bonne foi de la banque CIC Ouest dans le déroulement des négociations précontractuelles lui imposait plus que jamais, dans ces circonstances, d’alerter sa cliente sur le fait que, quand bien même elle lui avait transmis une proposition de financement en lui verbalisant son accord ainsi que son plaisir à l’accompagner dans son projet, un tel accompagnement devait en réalité encore être apprécié par un autre service interne et recevoir l’aval de celui-ci.

En définitive, en laissant pendant plusieurs semaines la SCI TIE dans l’illusion qu’elle allait lui fournir le concours nécessaire sans lequel celle-ci ne se serait pas engagée, puis en lui refusant ce concours, avant de n’y consentir que partiellement et en contrepartie d’un engagement supplémentaire non prévu à l’origine, à une époque où sa cliente ne pouvait plus se dégager, la banque CIC Ouest a agi avec une légèreté blâmable et commis dans la négociation précontractuelle une faute qui engage sa responsabilité (Com, 31 mars 1992, n°90-14.867 ; 22 fév. 1994, n°91-18.842).

Sur le préjudice de la SCI TIE :

* Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance d’acquérir la Villa Vivenda :

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin l’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande indemnitaire formée par la SCI TIE au titre de l’indemnisation d’une perte de chance d’acquérir la Villa Vivenda est nouvelle, en ce qu’elle vise à obtenir l’indemnisation d’un préjudice distinct de ceux pour lesquels elle sollicitait réparation en première instance. Il n’est pas prétendu que ce préjudice, à le supposer avéré, découlerait de la survenance ou de la révélation d’un fait postérieur au précédent jugement. Cette perte de chance ne peut être non plus considérée comme l’accessoire, la conséquence ou le « complément nécessaire » des autres prétentions indemnitaires soutenues en première instance, qui portent sur la perte des fonds séquestrés lors de la signature de la promesse de vente du 23 avril 2018, sur les loyers non perçus en raison de la signature décalée de l’acte définitif de vente, sur le coût de la location de containers, sur la perte de loyers sur 5 années pour la villa non acquise, et sur des préjudices moraux.

Cette demande indemnitaire sera donc déclarée irrecevable comme étant formée pour la première fois à hauteur de cour.

* Sur la demande indemnitaire à hauteur de 119'000 euros au titre du virement bancaire de 269'000 euros du 12 avril 2018 :

Ainsi que le fait justement observer le CIC Ouest, la SCI TIE ne justifie aucunement avoir dû abandonner entre les mains du vendeur une indemnité d’immobilisation à hauteur de 119'000 euros au titre de la vente non réalisée de la Villa Vivenda. Le courrier de son avocate portugaise reçu deux jours avant la signature de l’acte de vente du complexe Beachcomber le 10 août 2018 permet seulement de comprendre que le vendeur entendait alors imputer sur le prix de cette vente de 900'000 euros un montant de 20 %, soit 180'000 euros, à déduire de l’acompte de 269'000 euros acquitté au mois d’avril précédent. Toutefois, la lecture de l’acte de vente du 10 août 2018, qu’au passage l’appelante n’a pas cru utile de faire traduire, permet à tout le moins de comprendre que le paiement du prix a été réalisé au moyen de deux chèques tirés sur une banque portugaise, dont l’un correspondait à l’acompte déjà versé au mois d’avril précédent (pièces 56 et 57 TIE). Or la SCI TIE se dispense de produire copie desdits chèques et, plus globalement, de justifier des sommes dont elle a dû effectivement s’acquitter à l’occasion de la vente du 10 août 2018 en sus du virement de 496'101,61 euros correspondant au prêt finalement consenti par le CIC.

Ce faisant l’appelante ne démontre pas avoir en définitive réellement perdu une partie de son acompte versé au début du mois d’avril 2018, de sorte que sa demande indemnitaire formée de ce chef ne pourra qu’être rejetée.

* Sur la demande indemnitaire à hauteur de 6159 euros au titre de l’acquisition de trois containers :

La SCI TIE n’apporte aucune explication susceptible de justifier le lien entre la faute du CIC Ouest et le coût d’acquisition de trois containers.

Elle ne pourra dans ces conditions qu’être déboutée de ce chef.

* Sur la demande indemnitaire formée à hauteur de 31'532 euros au titre de la perte de loyers des 6 villas du complexe Beach Comber pour la première saison 2018 :

La faute de la banque ayant consisté à maintenir sa cliente pendant deux mois dans l’illusion qu’elle allait lui apporter le concours nécessaire à l’acquisition de l’ensemble immobilier, avant de lui manifester un refus pour finalement lui faire une proposition de financement partiel mais en exigeant de nouvelles garanties, a indéniablement retardé la finalisation de la vente du complexe locatif Beachcomber. Mme [N] [D] envisageait la réitération de celle-ci au plus tard le 30 juin 2018, et alertait le 25 mai 2018 : « Il ne faut pas aller au-delà car les réservations en cours seront pour le vendeur ». Il n’est cependant pas démontré qu’une date de signature de l’acte authentique de vente avait d’ores et déjà été fixée avec le notaire et son vendeur portugais. Cette signature devait initialement intervenir avant le 20 juillet 2018 au vu du délai maximum de 90 jours fixé dans l’acte de promesse de vente. Il sera dès lors considéré que seules les locations perdues entre le 20 juillet 2018 et le 10 août 2018, date de signature effective de l’acte authentique, sont en lien direct et certain avec la faute de la banque, soit une somme de 13'542 euros (pièce 58 Mme [N] [D]), que le CIC Ouest devra régler à la SCI TIE.

* Sur la demande de 100 000 euros au titre de la perte des loyers de la Villa Vivenda sur 5 années :

Suivant l’article 1112 alinéa 2 du code civil, en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

La perte des avantages attendus de l’acquisition de la Villa Vivenda à laquelle la SCI TIE n’a pu procéder comme envisagé initialement en raison du refus du CIC Ouest de financer l’ensemble de l’opération ne constitue pas un préjudice indemnisable, compte tenu de la disposition précitée.

Ce n’est dès lors qu’au surplus qu’il sera ajouté que l’appelante n’apporte là encore aucune explication au soutien de sa demande indemnitaire formée de ce chef, s’abstenant notamment de répondre aux observations de l’intimée suivant lesquelles selon ses propres indications données par mail courant juin 2018, elle devait être en mesure de rendre rapidement disponibles des actifs de manière à acquérir ce bien sans concours bancaire supplémentaire, ce qu’elle aurait peut-être d’ailleurs fait depuis comme le suggère l’intimée sans être contredite.

* Sur la somme de 30'000 euros sollicitée au titre d’un préjudice moral pour les garanties non prévues à l’origine :

Le fait que le CIC Ouest ait pu solliciter, bien que tardivement dans le cours des négociations, une garantie supplémentaire sous forme d’ouverture d’un contrat d’assurance-vie avec dépôt d’une somme de 100'000 euros, ne constitue pas en soi une faute et ne saurait davantage être considéré comme source d’un préjudice « moral » pour l’emprunteuse. Sa demande indemnitaire formée de ce chef ne pourra qu’être rejetée.

* Sur la somme de 60'000 euros sollicitée en réparation d’un préjudice moral consécutif aux troubles dans les conditions normales d’existence et soucis multiples de désorganisation du projet global :

Les atermoiements fautifs du CIC Ouest ont en revanche été sources de tracas évidents pour la SCI TIE. Les nombreux mails et autres pièces que l’appelante verse aux débats montrent suffisamment le désarroi et le stress dans lesquels le revirement tardif de la banque l’a plongée, l’obligeant à se réadapter dans l’urgence en multipliant sollicitations, démarches et propositions dans le but de ne pas mettre en échec un projet dont l’ampleur, à la fois par son coût et par l’investissement en temps et en énergie, ainsi que par le changement de vie qu’il impliquait pour Mme [N] [D] et M. [Z] [V] [Y], et partant l’importance qu’il revêtait pour ces derniers, n’avaient pu échapper à la banque. Celle-ci a pourtant agi avec une légèreté blâmable, source d’un préjudice moral certain qui justifie l’octroi d’une indemnité supplémentaire de 10'000 euros au profit de la SCI TIE.

En définitive, la banque CIC Ouest sera condamnée à payer à la SCI TIE la somme de 23'542 euros (13 542 + 10 000) en indemnisation du préjudice causé par sa faute dans la négociation précontractuelle engagée avec sa cliente le 30 mars 2018.

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu du sens du présent arrêt, le jugement sera réformé en ses dispositions statuant sur les frais irrépétibles et les dépens.

La banque CIC Ouest, qui succombe au principal, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, et devra régler en outre à la SCI TIE une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par cette dernière pour l’ensemble de la procédure, première instance et appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande indemnitaire formée par la SCI Transactions Immobilières Européennes T.I.E pour la première fois en appel au titre de la perte de chance d’acquérir la Villa Vivenda,

Condamne la banque CIC Ouest à payer à la SCI Transactions Immobilières Européennes T.I.E la somme de 23'542 euros en indemnisation du préjudice causé par sa faute dans la négociation précontractuelle engagée entre les parties le 30 mars 2018,

Déboute la SCI Transactions Immobilières Européennes T.I.E du surplus de sa demande indemnitaire,

Condamne la banque CIC Ouest à payer à la SCI Transactions Immobilières Européennes T.I.E la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la banque CIC Ouest aux entiers dépens, de première instance et d’appel,

Accorde à Maître Garnier, avocat, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT