N°

227

PG

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e B,

Le 28.05.2019.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Bouyssie,

le 28.05.2019.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 23 mai 2019

RG 17/00177 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 160, rg n° 13/00341 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 15 mars 2017 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 28 juin 2017 ;

Appelante :

La Sarl Reva Immo ex Jcm Conseil, au capital de 2 860 000 FCP, […], […]

Représentée par M^e Benoît BOUYSSIÉ, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Monsieur D B, né le […] à […]

Madame E B épouse K-L, demeurant à […]

Représenté par M^e Vaiana B, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 15 mars 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 28 mars 2019, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^me X et M. Y, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me M-N ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me M-N, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 9 mars 2012, la société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) JCM Conseil, devenue depuis S.A.R.L. Reva Immo, a conclu un contrat de mandat avec M^me E B, épouse K-L 'es qualité', en vue de rechercher et présenter un acquéreur pour un bien immobilier situé à A (Tahiti) moyennant un prix net vendeur de 150 millions de francs pacifiques. Le contrat de mandat conclu pour une durée irrévocable de trois mois prévoyait la rémunération de la société JCM Conseil à hauteur de 10 % du prix de vente.

Une offre d’achat des époux Z du 25 avril 2012, au prix net vendeur de 135 millions de francs a été validée par M^me E B, épouse K-L, le 30 avril 2012. Cette offre d’achat a été transmise le même jour à l’étude notariale J en vue de la rédaction d’un compromis de vente dont la régularisation devait intervenir le 10 mai 2012.

Toutefois, la société JCM Conseil a déclaré avoir été informée le 3 mai 2012, par voie téléphonique, par M^me E B, épouse K-L, de l’acceptation d’une autre offre au prix de 143 millions de francs.

Considérant que, suite à l’offre d’achat du 30 avril 2012 conforme à la délibération numéro 90-40 AT du 15 février 1990, un accord était intervenu sur la chose et sur le prix de sorte que la vente était ferme, la société JCM Conseil a demandé le paiement d’indemnités réduites à hauteur de 5 millions de francs, selon les stipulations contractuelles.

Suite au refus de M. D B et de M^me E B, épouse K-L, de s’en acquitter, la société JCM Conseil les a fait attraire devant le tribunal de première instance de Papeete, par requête enregistrée le 2 mai 2013 notifiée par voie d’assignation délivrée le 29 avril 2013, aux fins de solliciter leur condamnation au paiement d’une somme de 13.500 000 FCP à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2012 et exécution provisoire, outre 250.000 FCP au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 15 mars 2017, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de première instance de Papeete a :

— prononcé la nullité du mandat de vente non exclusif n° 2012/121 signé le 9 mars 2012 entre Madame E B, épouse K-L, et la société JCP Conseil portant sur « l’immeuble hangar sis à A, PK 4, côté montagne, à côté de la station shell » ;

— en conséquence, a débouté la société JCM Conseil de l’ensemble de ses demandes ;

— et l’a condamnée à payer à Monsieur D B et M^me E B, épouse K-L, la somme de 120.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés comme il est prévu à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Suivant requête enregistrée au greffe le 28 juin 2017, la S.A.R.L. JCM Conseil a relevé appel de cette décision, en demandant à la cour de :

— dire et juger l’appel recevable et bien fondé ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— constater qu’elle a entièrement respecté les termes du mandat confié le 9 mars 2012, en recueillant l’acceptation de l’offre d’achat formalisée par l’acquéreur présenté et en transmettant le dossier au notaire dans les délais du mandat ;

— dire et juger que M. et M^lle B ont manqué aux obligations découlant du mandat ;

— en conséquence, les condamner in solidum à lui payer à titre d’indemnité compensatrice de ses peines et soins, la somme de 13 500 000 FCP avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2012 ;

— les condamner également au paiement d’une somme de 250 000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile local.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 23 août 2018, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, l’appelante a maintenu ses prétentions sauf à porter sa demande au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française à la somme de 350.000 FCP.

Elle fait valoir en substance au soutien de ses demandes que :

— la forme du mandat ou la portée des pouvoirs de Mademoiselle B n’ont jamais été à l’origine de l’anéantissement de la transaction,

— surtout, contrairement à ce que le tribunal a retenu, le mandat d’agence ne concernait pas l’aspect juridique de la vente mais son aspect commercial, de sorte que les pouvoirs justifiés par Mademoiselle B étaient suffisants au stade de la commercialisation,

— d’ailleurs le propre conseil de Monsieur B a reconnu que ce dernier avait bien confié un mandat de vente à la société JCM Conseil, ce qui constitue un aveu quasi judiciaire de sa part,

— suite au retour de l’offre d’achat, quelques jours après sa réception, revêtue de la signature de Mademoiselle E B, elle était tenue de transmettre celle-ci au notaire et de faire établir un compromis de vente dans les huit jours,

— le mandat non exclusif de vente litigieux est de plus parfaitement conforme aux exigences de la délibération n° 90-40 AT du 15 février 1990,

— la vente a été juridiquement parfaite dès l’acceptation du prix le 30 avril 2012; ainsi, dès lors qu’il existe des circonstances de fait démontrant la réalité du consentement à la vente de la partie non signataire du mandat, ce dernier doit produire son effet, de sorte qu’elle est bien fondée en sa réclamation indemnitaire,

— contrairement à ce que soutiennent les intimés, l’offre d’achat n’était pas caduque faute de transmission au notaire dans le délai fixé entre les parties, étant de surcroît observé que le dernier jour du délai n’a été choisi que pour s’assurer de la présence du vendeur en vue de la signature de la vente,

— au final, le non-aboutissement de la transaction, la privant définitivement de sa commission, est exclusivement imputable au vendeur, de sorte qu’elle est légitime à lui réclamer le paiement d’une indemnité compensatrice forfaitaire sur le fondement des articles 1142 et 1152 du Code civil, égale au montant de la commission prévue au mandat, soit la somme de 13'500'000 FCP.

En réplique, suivant conclusions récapitulatives du 13 février 2019, auxquelles il convient également de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. D B et M^me E B demandent à la cour de bien vouloir:

— à titre principal, confirmer le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 15 mars 2017 et condamner la société JCM Conseil à leur payer la somme de 350.000 francs cfp au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens;

— et, à titre subsidiaire, dire l’appel recevable mais mal fondé et, par suite, débouter la société JCM Conseil de l’ensemble des demandes, fins et conclusions, et la condamner à leur payer la somme de 350.000 francs cfp au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, ils font principalement valoir que :

— le mandat non exclusif de vente dont se prévaut l’appelante était irrégulier car il ne mentionne pas le nom du propriétaire mandant et ne précise pas le pouvoir au nom duquel ce dernier aurait été représenté par Madame E B, épouse K-L, et ce en méconnaissance des exigences de la délibération n° 90-40 AT du 15 février 1990 et de l’arrêté n° 135 CM du 15 février 1994 applicables en Polynésie française,

— or, la Cour de cassation sanctionne par la nullité absolue l’absence de mandat écrit et préalable de l’agent immobilier, ce qui est précisément le cas en l’espèce,

— de surcroît, l’agent immobilier n’a jamais remis à Madame E B un exemplaire du mandat litigieux, ce qui explique qu’elle n’en a obtenu de copie que lorsque l’appelante l’a versé en procédure,

— la société JCM Conseil a produit, en cours d’instance, un nouveau mandat de vente exclusif ce qui est particulièrement étonnant plus de sept ans après l’introduction de l’instance de sorte que, émettant des doutes quant à l’authenticité de ce document, ils ont sollicité par voie d’incident la communication de son original,

— ils contestent le fait que Monsieur D B serait engagé par un aveu judiciaire de l’existence du mandat litigieux, ainsi que par des agissements prouvant, selon l’appelante, que ce dernier existait bel et bien, car la jurisprudence dont se prévaut celle-ci a été rendue dans le cadre de l’intervention de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ayant réformé le droit des obligations en métropole, laquelle n’est pas applicable en Polynésie française,

— enfin, si par extraordinaire la cour venait à considérer que ce mandat était valable, il conviendra de

considérer que l’offre d’achat a été atteinte par la caducité dès lors que celle-ci n’a pas été réitérée par un compromis de vente chez un notaire dans les huit jours de son acceptation.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées le 13 février 2019, M. D B et M^me E B ont demandé à la cour d’enjoindre à la société JCM Conseil de produire aux débats, sous astreinte de 50'000 FCP par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, les originaux :

— du mandat de vente exclusif n° 2011/300,

— du mandat de vente non exclusif n° 2012/121,

— et des registres côtés et paraphés dans lesquels sont consignés lesdits mandats.

La société appelante n’a pas répliqué à ces conclusions d’incident.

Par suite, l’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2019, renvoyant l’affaire pour être plaidée à l’audience civile de la cour du 28 mars 2019.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré, les parties étant informées qu’elle serait prononcée le 23 mai 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’incident de communication de pièces :

Par conclusions enregistrées au greffe de la cour le 13 février 2019, Monsieur D B et sa fille, Madame E B, épouse K-L, ont soulevé devant le conseiller de la mise en état un incident sollicitant la délivrance d’une injonction sous astreinte à l’encontre de la S.A.R.L. JCM Conseil, devenue en cours d’instance la S.A.R.L. Reva Immo, afin de la contraindre à communiquer les originaux du mandat de vente exclusif n° 2011/300 du 5 août 2011, du mandat de vente non exclusif n° 2012/121 du 9 mars 2012, ainsi que des registres côtés et paraphés dans lesquels lesdits mandats ont du être consignés.

Le conseiller de la mise en état n’ayant pas statué sur cette demande au jour de l’ouverture des débats, il appartient désormais à la cour de la trancher.

Or, il convient de considérer que la communication, en original, des pièces susvisées demeure sans effet sur la solution du présent litige dès lors que :

— l’existence d’un éventuel mandat exclusif de vente qui aurait été consenti à l’appelante le 5 août 2011 par Monsieur D B, représenté par Madame E K-L, apparaît sans lien avec le présent contentieux exclusivement relatif aux conditions de validité et aux effets du mandat de vente non exclusif n° 2012/121 du 9 mars 2012,

— l’existence de ce dernier n’est en revanche pas contestée et, de plus, il n’est allégué aucune omission ou différence rédactionnelle entre les copies produites aux débats, commandant de statuer à la seule vue du document original,

— et dans ces conditions, il n’est pas nécessaire de s’assurer du respect des dispositions de l’article 23 de l’arrêté n° 135 CM du 15 février 1994, portant application de la délibération n° 90-40 AT du 15 février 1990 réglementant l’exercice de la profession d’agent immobilier, indiquant que : 'Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats tenu obligatoirement par le titulaire de la carte professionnelle. Ce registre est coté et paraphé sans discontinuité par le président du tribunal de commerce […]', l’éventuelle responsabilité de l’agent immobilier à ce titre

demeurant sans incidence sur la résolution du litige.

En conséquence, les consorts B seront déboutés de leur demande d’incident.

Sur le fond :

Comme rappelé ci-dessus, l’exercice de la profession d’agent immobilier est réglementé en Polynésie française par la délibération n° 90-40 AT du 15 février 1990 et son arrêté d’application n° 135 CM du 15 février 1994. Mais, hors les points spécifiquement réglementés par ces textes, la validité d’un mandat de vente immobilier demeure régie par le droit commun des contrats en général et du mandat en particulier.

Or, il résulte des dispositions des articles 1123 et suivants, ainsi que 1984 et suivants du Code civil, qu’à l’instar de tout contrat, la validité du mandat repose avant tout sur la capacité de contracter du mandant. Il s’en déduit nécessairement que :

— d’une part, l’identité du mandant est prescrite à peine de nullité, à défaut de quoi le mandataire serait dans l’incapacité d’apprécier sa capacité à conclure,

— et, d’autre part, lorsque le vendeur instaure lui-même un mandataire, il relève des obligations professionnelles de l’agent immobilier de s’assurer de l’existence et de la validité du pouvoir de représentation.

La mention de l’identité du mandant ne constitue pas une prescription formelle tendant à la seule protection de celui-ci dans ses rapports avec le mandataire, mais constitue une condition de validité substantielle pouvant compromettre l’engagement du mandant, au préjudice des futurs acquéreurs. Par suite, la nullité en résultant ne peut être couverte par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat valable.

Or, au cas présent, il est constant que le mandat de vente non exclusif n° 2012/121 du 9 mars 2012 ne mentionne pas l’identité du mandant- vendeur (censé être Monsieur D B), mais se contente d’indiquer que celui-ci est représenté par 'E B (sa fille)'.

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, aucune des pièces produites aux débats ne permet d’établir l’existence d’un mandat général de représentation établi par Monsieur D B au profit de sa fille.

La société appelante ne peut davantage se prévaloir de la théorie du mandat apparent, insuffisante à couvrir la nullité résultant du défaut de mention de l’identité du mandant. En effet, si cette théorie peut aboutir à conférer une pleine efficacité à l’opération réalisée lorsque les acquéreurs ont pu croire légitimement en l’existence des pouvoirs de l’agent immobilier, elle ne saurait permettre à ce dernier de se dispenser d’une parfaite exécution de ses obligations professionnelles.

Enfin, la nullité du mandat litigieux ne peut être couverte par des actes postérieurs à sa conclusion, de sorte que la société JCM est mal fondée à se prévaloir du fait que l’offre d’achat obtenue le 25 avril 2012 auprès des époux C et F Z lui a été retournée le 30 avril 2012, dûment signée par «E B, mandataire de M. D B, le propriétaire» ou bien encore de la phrase introductive du courrier que lui a adressé le 16 mai 2012 l’avocate des intimés indiquant : «Je viens vers vous en qualité de conseil de Monsieur D B, qui a confié à votre agence, au titre d’un mandat de vente non exclusif n° 2012/121, la vente d’un local commercial sis à A, Pk 3,5, côté montagne, sur une parcelle de 1285 m², cadastrée […], et de Mademoiselle E B».

À titre surabondant, la cour observe que, quand bien même le mandat en objet ne serait affecté

d’aucune nullité, force est de constater que l’offre d’achat susvisée à laquelle il a abouti a été frappée de caducité faute d’avoir été, conformément aux stipulations contractuelles, réitérée dans les huit jours de son acceptation par un compromis de vente passé devant notaire. En effet, l’offre du 25 avril 2012 des époux Z a été acceptée le 30 avril 2012 par Madame E B de sorte que, à défaut de plus amples précisions dans le contrat, elle devait être réitérée par acte notarié au plus tard le 9 mai 2012.

Si la société JCM tente d’en justifier en soutenant que c’est précisément dans le but de permettre la présence du vendeur, en la présence de Monsieur B, que la signature du compromis de vente devant notaire a été différée, aucune pièce n’est produite à l’appui de cette allégation, à l’exception d’un courrier qui lui a été adressé le 29 mai 2012 par Maître G H, notaire de l’étude de Maître I J. Or, ce document se contente d’indiquer : «Aux termes de votre correspondance, il avait été prévu de retarder la signature de la promesse de vente au 10 mai 2012 en raison de l’absence du vendeur». Une telle pièce, se référant aux propres déclarations de l’appelante, ne constitue pas un justificatif probant, d’autant moins que Monsieur B, quoique prétendument absent de la Polynésie française, aurait pu consentir un pouvoir à tout mandataire de son choix, notamment un clerc de l’étude de notaire en charge de la rédaction de l’acte, afin de permettre la réitération de l’offre d’achat dans le délai contractuellement fixé.

Au regard de ces éléments, la société JCM ne peut donc efficacement soutenir avoir 'parfaitement rempli sa mission'.

Pour ces motifs, elle sera déboutée de son appel et le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française :

Au regard des circonstances de l’espèce démontrant, à tout le moins, une légèreté blâmable de la part des intimés, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 406 du code de procédure civil de la Polynésie française : 'Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf circonstance particulière résultant de l’intérêt ou de la faute d’une autre partie'.

En conséquence, en l’absence au cas présent d’une telle circonstance particulière, la S.A.R.L. JCM Conseil sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Déboute Monsieur D B et sa fille, Madame E B, épouse K-L, de leur demande de communication de pièces ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne la S.A.R.L. JCM Conseil, devenue S.A.R.L. Reva Immo, aux entiers dépens de l’instance d’appel

Prononcé à Papeete, le 23 mai 2019.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. M-N signé : G. RIPOLL