République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/09/2021

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N° de MINUTE : 21/940

N° RG 20/01504 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S6YY

Jugement (N° 19/00396) rendu le 27 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Douai

APPELANTS

Monsieur A Z

né le […] à Denain

de nationalité française

[…]

59580 X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/04095 du 23/06/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Madame B Y

née le […]

de nationalité française

[…]

59580 X

Représentés par M^e Matthieu Delhalle, avocat au barreau de Douai

INTIMÉE

EPIC Opac du Nord – Partenord Habitat

[…]

[…]

Représenté par M^e Vincent Dusart Havet, avocat au barreau de Valenciennes

DÉBATS à l’audience publique du 25 mai 2021 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Philippe Brunel, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Louise Theetten, conseiller, conformément aux dispositions de l’article 452 du code de procédure civile, et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 avril 2021

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Vu le jugement contradictoire rendu le 27 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Douai qui, saisi par l’OPAC Partenord Habitat à l’encontre de M^me B Y et de M. A Z de demandes de constat de la résiliation de plein droit du bail du 27 mai 2003 à effet du 1^er juin 2003 portant sur un immeuble à usage d’habitation situé […] à X, de l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique, de condamnation solidaire à lui payer une somme de 77,63 euros, au titre des loyers et charges échus, une indemnité d’occupation due à la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et égale au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, et une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, a :

— déclaré recevable l’action en justice,

— constaté que le bail conclu le 27 mai 2003 avec effet au 1^er juin 2003 entre l’OPAC Partenord Habitat d’une part et M^me Y et M. Z d’autre part, portant sur le logement sis […] à X est résolu depuis le […],

— condamné conjointement M^me Y et M. Z à payer à l’OPAC Partenord Habitat la somme de 424,43 euros (cent vingt-quatre euros et quarante-trois centimes), soit 212,22 euros (deux cent douze euros et vingt-deux centimes) chacun, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 7 novembre 2019, terme du mois de novembre 2019 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— débouté M^me Y et M. Z de leur demande reconventionnelle en délais de paiement,

— condamné M^me Y et M. Z à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L412-2 et suivants

du même code,

— dit qu’à défaut pour M^me Y et M. Z de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier,

— condamné conjointement M^me Y et M. Z à payer à l’OPAC Partenord Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 411,67 euros à ce jour, en ce compris la provision mensuelle sur charges 26,71 euros susceptible de régularisation selon justification, révisable selon les modalités contractuelles, à compter du 1^er novembre 2019 jusqu’à libération effective des lieux, ces indemnités d’occupation portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande reconventionnelle de M^me Y et M. Z au titre du décompte actualisé,

— débouté M^me Y et M. Z de leur demande reconventionnelle au titre du RIB et de l’autorisation de payer le loyer par virement,

— débouté M^me Y et M. Z de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêt,

— débouté l’OPAC Partenord Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M^me Y et M. Z de leur demande formulée au titre de l’article 700-2° du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs plu amples demandes,

— condamné M^me Y et M. Z aux dépens de l’instance ;

Vu la déclaration d’appel de M^me Y et M. Z en date du 17 mars 2020;

Vu les dernières conclusions de M^me Y et M. Z déposées et notifiées le 8 décembre 2020 demandant à la cour de :

— infirmer la décision,

— constater que la dette locative est soldée,

— débouter le bailleur de sa demande d’expulsion,

À titre infiniment subsidiaire, s’il devait rester une dette locative :

— accorder au locataire les plus larges délais de paiement,

— dire que la clause résolutoire ne jouera pas pendant le temps des délais de paiement,

En tout état de cause :

— condamner le bailleur à rembourser la somme de 113,16 + 7,62 euros aux preneurs au titre des assurances et pénalités,

— condamner le bailleur à payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— le débouter de toute autre demande, plus ample ou contraire,

— condamner le bailleur aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de l’Office public de l’habitat du Nord, EPIC exerçant sous la dénomination Partenord Habitat déposées et notifiées le 19 janvier 2021 demandant à la cour de:

— confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Douai en toutes ses dispositions

Y ajoutant :

— débouter M^me Y et M. Z de leur demande en paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouter M^me Y et M. Z de leur demande en paiement des sommes de 113,16 euros et 7,62 euros à titre de remboursement des assurances et de pénalités,

— condamner solidairement M^me Y et M. Z à lui payer la somme de

1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 46,55 euros,

Subsidiairement si la cour devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement :

— condamner solidairement M^me Y et M. Z à s’acquitter de leur dette par mensualités de 100 euros en sus du loyer courant ;

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens.

RAPPEL DES ÉLÉMENTS DE FAIT ET DE PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2003 à effet du 1^er juin 2003, l’OPAC Partenord Habitat, désormais dénommé l’Office public de l’habitat du Nord, EPIC exerçant sous la dénomination Partenord Habitat (ci-après désigné Partenord Habitat), a donné à bail à M^me Y et M. Z un immeuble à usage d’habitation situé […] à X, moyennant un loyer de 318,37 euros outre une provision mensuelle sur charges de 16,99 euros.

Par acte d’huissier en date du 29 novembre 2018, Partenord Habitat a fait délivrer à M^me Y et M. Z un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 84,88 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges à la date du 15 novembre 2018 outre les frais de poursuite d’un montant de 47,81 euros.

Par acte d’huissier en date du 25 mars 2019, Partenord Habitat a fait assigner M^me Y et M. Z devant le tribunal d’instance de Douai.

C’est dans ce contexte qu’a été rendue la décision déférée à la cour.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation , 1240 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail et la demande de délais de paiement :

Le jugement n’est pas critiqué sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail. En l’absence de moyen d’ordre public à relever d’office, il sera confirmé de ce chef.

Partenord Habitat a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 novembre 2018 portant sur une dette locative de 84,88 euros. L’historique de compte produit en pièce 3 par Partenord Habitat fait apparaître que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi.

M^me Y et M. Z font valoir que Partenord Habitat a refusé les paiements en espèces et encaissé leurs chèques avec retard et soutiennent que la dette est désormais acquittée.

M^me Y et M. Z n’établissent pas qu’à la date du commandement de payer, Partenord Habitat encaissait avec retard leur chèque de paiement correspondant au solde du loyer dû après paiement de l’aide au logement par la Caisse d’allocations familiales, la correspondance adressée en lettre recommandée le 15 décembre 2018 n’établissant pas une tel retard.

Par ailleurs, s’il résulte de l’avis d’échéance du 27 janvier 2021 qu’à l’exception du solde du loyer de janvier 2021, payable à terme échu le premier jour du mois suivant selon les stipulations contractuelles, aucune somme ne demeurait due par M^me Y et M. Z, le paiement de la dette est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois courant à compter du commandement de payer et est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire au […].

Toutefois, cet avis d’échéance, non contredit par Partenord Habitat, démontre qu’au 27 janvier 2021, M^me Y et M. Z ont réglé l’intégralité de la dette, ce qui suffit à démontrer qu’ils étaient en mesure de régler la dette dans le délai légal de trente-six mois prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Aussi, il y a lieu d’accorder des délais de paiement rétroactifs à M^me Y et M. Z et de considérer compte tenu du paiement de l’intégralité de la dette au 27 janvier 2021, terme de janvier 2021 non échu, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a constaté la résolution du bail au […] et condamné M^me Y et M. Z au paiement de la somme de 424,43 euro.

Il sera constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail sont réunies au […], ses effets seront suspendus et il sera dit que la dette a été payée au 27 janvier 2021 et que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, le jugement sera également infirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion des locataires et la libération des lieux et condamné M^me Y et M. Z au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Partenord Habitat sera débouté de ces demandes.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Dès lors qu’il n’est pas démontré que Partenord Habitat a fait obstacle à un paiement en espèces à

l’époque du commandement de payer, ni que le bailleur tardait à encaisser les chèques qui lui étaient remis et que le solde de la dette n’a été apuré qu’au cours de la procédure d’appel, l’action de Partenord Habitat est dépourvue de caractère abusif.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M^me Y et M. Z pour procédure abusive.

Sur les autres dispositions du jugement non critiquées:

M^me Y et M. Z C leur demande relative à la remise d’un relevé d’identité bancaire et à l’autorisation de payer leur loyer par virement. Ils ne critiquent pas le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de production d’un décompte actualisé.

Ces chefs du jugement seront confirmés.

Sur les demandes de restitution :

M^me Y et M. Z soutiennent que des cotisations d’assurance leur ont été indûment facturées en ce qu’ils ont toujours été assurés et que Partenord Habitat 'n’a rien voulu entendre'

L’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est tenu de 's’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.'

Partenord Habitat admet que des cotisations d’assurance ont été facturées pour les années 2018 à 2020.

Il n’est pas justifié par Partenord Habitat que la mise en demeure exigée par la loi a été adressée aux locataires, la correspondance du 1^er avril 2020 adressée par Partenord Habitat et produite en pièce 11 par M^me Y et M. Z ne constituant pas une telle mise en demeure, ceux-ci justifiant, par une correspondance adressée en la forme recommandée le 15 décembre 2018, avoir contesté la facturation d’une assurance, précisant dans cette correspondance que les attestations ont été transmises à la bailleresse.

Dans ces conditions, les cotisations d’assurance n’étaient pas dues. Au vu du montant de la cotisation mensuelle facturée sur les avis d’échéances aux débats, il sera fait droit à la demande de M^me Y et M. Z à hauteur de 113,16 euros, les cotisations mensuelles s’élevant à 3,08 euros en 2018, 3,16 euros en 2019 et 3,19 euros en 2020.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que les locataires sont tenus de répondre à l’enquête sociale menée aux fins de permettre la transmission au Parlement des

informations visées au 5° de l’article L. 101-1 dans le délai d’un mois faute de quoi ils seront redevables d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard.

M^me Y et M. Z produisent une correspondance du 15 juin 2020 adressée par leur bailleur au terme de laquelle une enquête relative à la composition familiale et aux revenus des locataires leur a été adressée et malgré une mise en demeure envoyée aucune réponse n’est parvenue ou de façon incomplète. Toutefois, ils font uniquement valoir que le bailleur est de mauvaise foi sans contester avoir reçu la mise en demeure évoquée, ni justifier avoir retourné l’enquête. Ils n’allèguent pas plus l’existence de difficultés particulières ne leur ayant pas permis de répondre, hypothèse prévue par l’article L. 442-5 précité. Dans ces conditions, il sera considéré que M^me Y et M. Z n’ont pas retourné l’enquête qui leur a été adressée malgré une mise en demeure.

Il ne sera pas fait droit à leur demande de restitution de la somme de 7,62 euros.

Sur les mesures accessoires :

Dès lors que la dette n’a été acquittée qu’en cours de procédure d’appel, M^me Y et M. Z seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel et le jugement sera confirmé sur les dépens.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de première instance.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable l’action en justice, a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande reconventionnelle de M^me B Y et M. A Z au titre du décompte actualisé, les a déboutés de leur demande reconventionnelle au titre du RIB et de l’autorisation de payer le loyer par virement, de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts et de leur demande formulée au titre de l’article 700-2° du code de procédure civile, a débouté Partenord Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a rejeté la demande d’exécution provisoire et a condamné M^me Y et M. Z aux dépens de l’instance ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 27 mai 2003 liant l’Office public de l’habitat du Nord, EPIC exerçant sous la dénomination Partenord Habitat, d’une part, et, d’autre part, M^me B Y et Monsieur A Z sont réunies au […] ;

Suspend les effets de cette clause,

Constate l’apurement de la dette locative au 27 janvier 2021 ,

Dit que ladit clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué,

Y ajoutant :

Condamne l’Office public de l’habitat du Nord, EPIC exerçant sous la dénomination Partenord Habitat, à restituer à M^me Y et M. Z la somme de 113,16 euros au titre des cotisations d’assurance indûment acquittées ;

Déboute M^me B Y et Monsieur A Z de leur demande de restitution de la somme de 7,62 euros ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me B Y et M. A Z aux dépens d’appel.

Le Greffier P/ le Président empêché, l’un des Conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile)

[…]