N°

418

GR

--------------

Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Algan,

le 30.09.2019.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Maisonnier,

— M^e Gaultier,

le 30.09.2019.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 26 septembre 2019

RG 16/00331 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°555, Rg 13/00539 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 17 août 2016 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 24 octobre 2016 ;

Appelante :

Madame H I Z, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

Représentée par M^e S MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete;

Intimés :

La Sarl Compagnie Générale Polynésienne de Nettoyage Industriel (C.G.P.N.I.), immatriculée au Rcs de Papeete sous le […], […], prise en la personne de son gérant, ayant son siège à Papeete quartier de Fariipiti Cours de l’union […] ;

Représentée par M^e Brigitte GAULTIER, avocat au barreau de Papeete ;

Maître G Y, notaire, décédé le […] ;

Les Héritiers de M^e G Y :

Madame J K Y, née le […] à […], demeurant […] ;

Non comparante, assignée à sa personne le 14 mars 2018 ;

Monsieur D Y, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à Faa’a, […]a ;

Monsieur C Y, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant PK. […] ;

Monsieur E Y, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant PK. […] ;

Monsieur F Y, né le […], de nationalité française, demeurant PK. […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Froment-Meurice & Associés, représentée par M^e Vaitiare ALGAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 juin 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 11 juillet 2019, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^me X et M. GELPI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Par acte authentique passé le 8 septembre 1993 devant Maître G Y, notaire à Papeete, H Z a donné à bail à son époux O-P A deux bâtiments situés quartier de Fariipiti à Papeete (île de Tahiti) comprenant respectivement : quatre pièces, cuisine, salle d’eau ; et salle à manger, cinq chambres, deux salles d’eau, garage. Le preneur s’est obligé à mettre en valeur le bien loué en y effectuant notamment des travaux d’amélioration et des constructions,

lesquelles seraient acquises au bailleur sans indemnité au terme du bail, qui a été conclu pour une durée de vingt ans s’achevant le 30 juin 2013. Il a été stipulé que le bail présentait un caractère emphytéotique avec pour conséquences qu’il ne serait pas susceptible de tacite reconduction à son expiration, et que le preneur était titulaire d’un droit réel immobilier.

Par acte authentique passé le 20 juillet 2007 devant Maître CLEMENCET, notaire à Papeete, O-P A a cédé son droit au bail à la SARL COMPAGNIE GÉNÉRALE POLYNÉSIENNE DE NETTOYAGE INDUSTRIEL (CGPNI). L’acte relate que J-C. A avait fait apport le 16 juin 2003 à la société CGPNI d’un fonds de commerce comprenant le droit au bail précité portant sur deux maisons à usage de bureaux et d’entrepôts, moins neuf pièces et un garage dont J-C. A conservait la jouissance.

La cession du 20 juillet 2007 a porté sur la totalité des biens loués en 1993. Elle a été dénoncée à H Z par exploit du 10 août 2007.

Par exploit du 29 mai 2012, H Z a donné congé à la société CGPNI pour le terme du bail le 30 juin 2013. Elle l’a réitéré par exploit du 19 juin 2013. Elle a mis en demeure la CGPNI de quitter les lieux par exploit du 5 juillet 2013.

Par requête du 22 juillet 2013, H Z a saisi le tribunal de première instance de Papeete aux fins de voir enjoindre à la société CGPNI de restituer les lieux ou sinon de l’autoriser à faire appel au concours de la force publique, de fixer une indemnité d’occupation et de condamner la CGPNI au paiement de dommages et intérêts. Elle a appelé en cause Maître Y en qualité de rédacteur du bail.

Par jugement du 17 août 2016, le tribunal de première instance de Papeete a :

— Constaté que H Z admet que le bail des 7 et 8 septembre 1993 est un bail commercial ;

— Débouté H Z de l’ensemble de ses demandes ;

— Débouté la SARL CGPNI de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— Condamné H Z à payer à la SARL CGPNI et à Maître G Y chacun la somme de 180 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit des avocats de la cause.

H Z en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 24 octobre 2016.

G Y est décédé le […]. Ses héritiers ont été appelés en cause.

Il est demandé :

1° par H Z, appelante, dans ses conclusions récapitulatives visées le 13 mars 2019, de :

Vu le jugement n° 13/000539 du 17 août 2016 du tribunal civil de première instance de PAPEETE – 2^e chambre,

Vu la signification le 6 septembre suivant dudit jugement,

En la forme,

Recevoir le présent appel,

Prendre acte de l’appel en cause des ayants droit de feu Maître G Y, notaire, décédé le […] à […],

Au fond,

Vu le contrat de bail des 7 et 8 septembre 1993 conclu entre Madame H Z et Monsieur O-P A aux termes duquel Madame Z a donné à bail d’emphytéotique à Monsieur A pour une durée de vingt ans prenant effet le 1^er juillet 1993 pour finir le 30 juin 2013, sa propriété sise à Fariipiti, Cours de l’Union Sacrée d’une superficie de 1.187 M2 d’après titre, consistant en un bâtiment comportant quatre pièces, cuisine, salle d’eau et un bâtiment comportant salle à manger, 5 chambres, deux salles d’eau, garage,

— Constater que sous la clause «durée» du bail, il est clairement indiqué que le bail finira de plein droit le 30 juin 2013 sans que le bailleur ait à signifier de congé au preneur ;

— Constater cependant que la société «C.G.P.N.I» qui vient aux droits du preneur originel, s’est refusée à restituer les lieux affirmant disposer d’un bail commercial en vertu du jugement rendu par la juridiction des baux commerciaux du tribunal civil de Première Instance de PAPEETE du 20 avril 2000 ;

— Constater que le jugement dont s’agit est une décision avant dire droit qui dans son dispositif, n’a nullement qualifié la nature du contrat de bail et s’est contentée d’ordonner une expertise aux fins de voir fixer le prix du bail révisé ;

— Constater par ailleurs que la Cour d’Appel, le 20 octobre 2011, statuant sur la demande de Madame H Z de voir déclarer acquise la clause résolutoire, n’a nullement statué sur la nature du bail, se contentant dans ses motifs de faire référence au jugement du 20 avril 2000 précité ;

— Constater que ledit arrêt confirme le jugement du 6 avril 201qui lui-même, n’a pas statué sur la nature du bail se contentant de considérer pour acquis que le bail a été qualifié de commercial par le jugement avant dire droit du Tribunal de Première Instance de PAPEETE du 20 avril 2000 précité ;

— Constater que la Cour de cassation le 18 juin 2013 a déclaré non admis le pourvoi formé par Madame H Z à l’encontre de l’arrêt d’appel du 20 octobre 2011 ;

— Constater dès lors, qu’aucune décision de justice, n’a statué dans son dispositif sur la nature du contrat de bail consenti par Madame H Z au profit de Monsieur A par devant Maître G Y les 7 et 8 septembre 1993 ;

— Constater que le contrat de bail authentique des 7 et 8 septembre 1993 stipule sous le paragraphe «CARACTÈRE EMPHYTÉOTIQUE DU BAIL», page 6 «les parties déclarent expressément et formellement que, dans leur commune intention, le présent bail est emphytéotique. En conséquence : il ne sera pas susceptible de tacite reconduction à son expiration», ce qui établit clairement l’intention de Madame Z de reprendre la jouissance de sa propriété au terme du bail, à savoir le 30 juin 2013 ;

— Considérant qu’elle n’a pas dans le cadre de la procédure, objet du jugement entrepris acquiescé à la qualification commerciale dudit bail et n’a appelé en cause le notaire rédacteur que dans l’éventualité où le bail serait requalifié en bail commercial ;

Vu l’arrêt du 13 mars 2009 de Cour de cassation siégeant en Assemblée plénière, rappelant que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et qui a été tranché

dans son dispositif ;

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

À titre principal :

Sur la nature du bail liant les parties et la validité du congé délivré par Madame Z au preneur :

— Considérant que les articles L 451-1 et L 451-5 du code rural en vigueur en France Métropolitaine, assises de la jurisprudence aux termes de laquelle, l’insertion d’une clause résolutoire est incompatible avec la nature emphytéotique du bail, ne sont pas applicables en Polynésie française ;

— Considérant dès lors, que le moyen invoqué par la société CGPNI est inopérant à contrer la requête de Madame Z fondée sur la volonté des parties lesquelles, lors de la conclusion du bail, sont convenues de la restitution de plein droit des lieux au bailleur au terme du bail, c’est-à-dire au 30 juin 2013 ;

— Considérant dès lors que c’est la loi des parties qui prévaut ;

— Débouter la CGPNI de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Vu l’article 1134 du code civil,

— Voir dire et juger que le contrat de bail consenti par Madame H Z les 7 et 8 septembre 1993 par devant M^e G Y à Monsieur A aux droits duquel vient par l’effet d’une cession, la C.G.P.N.I est un bail civil de longue durée qui s’est terminé le 30 juin 2013 ;

Vu la signification d’un courrier le 19 juin 2012 à la C.G.P.N.I par le conseil soussigné à la demande de Madame H Z, précisant clairement que ledit courrier vaut congé du bail qualifié d’emphytéotique pour l’échéance du contrat de bail conclu pour une durée de vingt ans à compter du 1^er juillet 1993 et se terminant le 30 juin 2013 ;

— Voir valider le congé donné par la bailleresse à la société C.G.P.N.I par courrier de son conseil dûment signifié le 29 mai 2012 par voie d’huissier;

— Voir dire et juger que la société C.G.P.N.I est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er juillet 2013 ;

— Voir dire et juger que les sommes versées par ladite société à compter du 1^er juillet, le sont à valoir sur l’indemnité d’occupation des lieux ;

Vu la sommation interpellative délivrée à la requête de Madame H Z par Maître B, huissier de justice, le 19 juin 2013 à la C.G.P.N.I demandant de préciser les dispositions prises pour quitter les lieux à l’échéance du contrat de bail le 30 juin 2013 aux fins qu’un état contradictoire des lieux soit dressé le 1^er juillet suivant ;

Vu la réticence de la C.G.P.N.I à délaisser les lieux et le courrier de Madame H Z à la C.G.P.N.I le 4 juillet 2013 indiquant formellement qu’elle considérait que le paiement effectué le 1^er juillet par la C.G.P.N.I était à valoir sur l’indemnité d’occupation des lieux, considérant ladite société occupant sans droit ni titre, consignant les fonds sur le compte CARPAP de son conseil ;

Vu la signification dudit courrier le 5 juillet 2013 par M^e B ;

Vu le justificatif de la consignation des fonds sur le compte CARPAP du conseil soussigné ;

— Voir enjoindre à la société preneuse, la C.G.P.N.I, sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir, de restituer les lieux à Madame H Z, Maître B procédant au constat de l’état des lieux contradictoirement ;

— À défaut par la C.G.P.N.I de délaisser les lieux, ordonner son expulsion en autorisant Madame H Z à faire appel au concours de la force publique ;

Vu la valeur vénale de la propriété de Madame H Z, sise cours de l’Union Sacrée à Papeete ;

— Fixer à la somme de 900.000 FCP par mois l’indemnité d’occupation due par la CGPNI ;

— Voir condamner la C.G.P.N.I à payer en derniers ou quittances, ladite somme mensuelle jusqu’à la restitution effective des lieux ;

— Considérant que Madame H Z qui ne peut disposer de sa propriété se voit empêchée de mener à bien tout projet immobilier ;

— Voir condamner la C.G.P.N.I à payer à Madame H Z, à titre de dommages et intérêts pour n’avoir pas délaissé les lieux aux termes du bail, la somme de 5.000.000 FCP ;

— Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame H Z, les frais irrépétibles par elle exposés ;

— Voir condamner la C.G.P.N.I par application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, à lui payer la somme de 500.000 FCP TTC ;

— La voir condamner aux entiers dépens dont distraction d’usage ;

À titre subsidiaire :

Dans l’éventualité où la Cour estimerait que la clause résolutoire de plein droit insérée au contrat de bail liant les parties conduit à le requalifier en bail commercial ;

Vu l’appel en cause du notaire rédacteur par Madame Z dans la procédure ;

Vu l’article 2270-1 du code civil applicable en Polynésie française ;

— Constater que par conclusions enregistrées au greffe le 24 octobre 2013, la CGPNI, preneur a fait valoir que le contrat de bail des 7 et 8 septembre 1993 conclu entre Madame H Z et Monsieur O-P A aux termes duquel Madame Z a donné à bail emphytéotique à Monsieur A pour une durée de vingt ans prenant effet le 1^er juillet 1993 pour finir le 30 juin 2013, sa propriété sise à Fariipiti Cours de l’Union Sacrée, comporte en page 6, une clause résolutoire de plein droit qui lui ôte tout caractère emphytéotique et emporte la requalification dudit bail en bail commercial lorsqu’un fonds de commerce est exploité ;

— Constater que la date du 24 octobre 2013 constitue au sens de l’article 2270-1 du code civil, la date du dommage puisque c’est à cette date que Madame Z a pris connaissance du vice affectant le bail et de l’impossibilité pour elle de voir prospérer ses demandes principales ;

— Déclarer Madame Z recevable en sa demande à l’encontre du notaire au visa de l’article 2270-1 ancien du code civil ;

Vu les jurisprudences visées faisant foi qu’en 1991, c’est-à-dire antérieurement à la conclusion du contrat de bail, objet du litige, la Cour de cassation par un arrêt de principe du 15 mai 1991, eu égard à la spécificité du bail emphytéotique conférant au preneur un droit d’hypothéquer a dit que «le caractère emphytéotique d’un bail est exclu, lorsque les propriétaires se sont réservé la facilité de résilier le contrat ce qui confère au droit de jouissance un caractère précaire, incompatible avec constitution d’une hypothèque» ;

— Considérant dès lors que c’est à tort que le premier juge a estimé que l’état du droit positif en septembre 1993 que ce soit sur le plan doctrinal ou au vu de la jurisprudence de la Haute Juridiction (Cour de cassation), à l’époque n’emportait pas de plein droit la requalification du bail emphytéotique en bail commercial du fait de l’insertion d’une clause résolutoire ;

Par suite,

— Débouter les ayants droit de Maître Y de toutes leurs prétentions, fins et conclusions ;

— Déclarer Madame Z fondée en sa demande de voir engager la responsabilité du notaire rédacteur au visa de l’article 1382 du code civil et partant en l’espèce, suite à son décès de sa succession ;

— Voir dire et juger que feu Maître G Y, rédacteur de l’acte, a commis une faute qui engageait sa responsabilité pour avoir inséré dans l’acte des 7 et 8 septembre 1993 qualifié de bail emphytéotique, une clause résolutoire qui exclut le caractère emphytéotique du bail et partant emporte sa requalification en bail commercial avec toutes les conséquences qui en résultent ;

— Voir dire et juger qu’il a fait perdre ainsi une chance à Madame Z de prospérer à l’encontre de son preneur dans l’action en validité du congé donné par elle à la société C.G.P.N.I par courrier de son conseil dûment signifié le 29 mai 2012 par voie d’huissier et à voir dire et juger que la société C.G.P.N.I est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er juillet 2013 avec toutes les conséquences qui en résultent ;

— Voir dire et juger que suite à son décès, Madame Q R S Y, Madame J K Y, Monsieur D T U Y, Monsieur C L Y, Monsieur E M Y, Monsieur F N Y, ses ayants droit dûment appelés en cause, doivent solidairement réparation à Madame Z ;

De ce chef,

Vu la spécificité des baux commerciaux,

Vu l’article L 145-9 du code de commerce en vigueur en Polynésie française,

— Considérant que pour reprendre la jouissance de sa propriété, Madame Z n’a d’autre choix que de faire délivrer à son preneur du fait de la requalification du bail en bail commercial, un congé avec préavis de six mois en lui proposant une indemnité d’éviction,

— Considérant que c’est à tort que le premier juge a rejeté sa demande d’expertise de ce chef, alors qu’il s’agit d’une conséquence directe de la faute commise par le notaire,

Par suite, avant dire droit :

— Voir désigner tel expert qu’il plaira à la Cour de commettre aux frais avancés des ayants droit de feu M^e Y, notaire décédé en cours de procédure, pour estimer l’indemnité d’éviction que devra verser Madame H Z à la Société CGPNI pour reprendre possession de sa propriété ;

— Condamner en l’état solidairement Madame Q R S Y, Madame J K Y, Monsieur D T U Y, Monsieur C L Y, Monsieur E M Y, Monsieur F N Y, ayants droit de feu Maître Y, notaire, à valoir sur les préjudices moraux et financiers subis par Madame Z qui se voit empêchée ne pouvant reprendre la jouissance des lieux de mener à bien ses projets immobiliers, la somme de 5 millions ;

— Voir pour le surplus, réserver les droits de Madame Z ;

— Les condamner de même solidairement à garantir Madame Z de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au profit de la société CGPNI ;

— Les condamner de même solidairement par application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, à payer à Madame Z la somme de 500.000 FCP TTC ;

— Les condamner de même aux entiers dépens dont distraction.

2° par la SARL COMPAGNIE GÉNÉRALE POLYNÉSIENNE DE NETTOYAGE INDUSTRIEL (CGPNI), intimée, dans ses conclusions récapitulatives visées le 25 mars 2019, de :

Vu l’aveu judiciaire réitéré de Madame Z portant sur le caractère commercial du bail liant les parties,

Vu la qualification de bail commercial visée au dispositif du jugement rendu du 6 avril 2011,

Vu les caractéristiques du bail liant les parties,

— Constater que les parties sont effectivement liées au titre d’un bail commercial de sorte que le congé délivré par Madame Z au titre d’un bail emphytéotique est nul et de nul effet ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement entrepris ;

— La débouter de l’intégralité de ses demandes et la condamner à verser à la concluante les sommes de 1.000.000 FCP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 400.000 FCP par application de l’article 407 du Code de Procédure Civile Local, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction;

3° par D, C, E et F Y ès qualités d’héritiers de G Y, intimés, dans leurs conclusions récapitulatives visées le 24 mai 2019, de :

Vu les articles 1383 et 2270-1 du Code civil tel qu’applicable en Polynésie française,

Vu les articles 406 et 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

Vu les jurisprudences et la doctrine citées,

Au principal :

— Constater l’acquisition de la prescription de l’action de Madame H Z ;

En conséquence,

— Dire Madame H Z irrecevable ;

— Confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

À titre subsidiaire :

— Débouter Madame H Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de M^e G Y;

— Confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

— Condamner Madame H Z à payer aux consorts Y la somme de 2.000.000 FCP à titre de dommages et intérêts;

— Condamner Madame H Z à payer aux consorts Y la somme de 500.000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2019.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.

Le bail emphytéotique est un contrat par lequel le bailleur confère au preneur un droit réel immobilier spécial sur un immeuble. Il doit être conclu pour une longue durée (au moins 18 ans selon l’article L451-1 du code rural métropolitain). Il implique la liberté pour le preneur de réaliser tous travaux de construction et de démolition sans le consentement du bailleur. Il doit être librement cessible ou pouvoir faire librement l’objet d’une sous-location. L’emphytéote ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement du bail ou à indemnité en fin de bail. L’emphytéose est incompatible avec une clause limitant l’usage auquel le bénéficiaire peut affecter les lieux loués.

Il résulte des termes clairs et précis de l’acte authentique du 8 septembre 1993 entre H Z et O-P A, aux droits duquel est venue la société CGPNI que :

— Il s’agit du bail d’un bien propre de H Z à son époux séparé de biens.

— Le bail est expressément qualifié d’emphytéotique. Il n’est pas susceptible de tacite reconduction à son expiration. Il confère au preneur un droit réel immobilier qui est susceptible d’hypothèque et de saisie.

— Il a pour objet un terrain et deux maisons aménagées à usage d’habitation.

— Il est conclu pour une durée de 20 ans.

— Le bailleur n’a pas à donner congé au terme du bail. «En aucun cas la durée du présent bail

emphytéotique ne pourra faire l’objet d’une prorogation par tacite reconduction. En conséquence, le preneur s’oblige à quitter le bien loué à l’expiration du présent bail, sans chercher à s’y maintenir pour quelque cause que ce soit».

— Le preneur s’oblige à mettre en valeur le bien loué en y effectuant notamment des travaux d’amélioration et des constructions. Les constructions seront acquises sans indemnité au bailleur à la fin du bail.

— Le preneur est tenu de toutes les réparations, même celles qui incombent habituellement ou légalement au bailleur. Il répond de l’incendie quelle qu’en soit la cause. Il acquitte tous les impôts et taxes y compris ceux à la charge du bailleur.

— Le preneur peut librement consentir tous baux et locations des bâtiments et installations, mais sans excéder la durée du bail.

— Le preneur peut céder librement son droit au bail en tout ou partie, l’apporter en société ou consentir une sous-location.

— Le montant du loyer mensuel est de 80 000 FCP. Il est révisable par périodes triennales dans des conditions prévues par la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal.

Ces stipulations caractérisent l’intention des parties de conférer au bail un caractère emphytéotique.

Mais est insérée au bail une clause résolutoire qui sanctionne le défaut de paiement du loyer à son échéance ou l’inexécution d’une obligation quelconque du preneur. Elle s’applique également en cas de redressement ou liquidation judiciaire du preneur. La résiliation a lieu de plein droit si elle est demandée par le bailleur.

Or, un bail qui contient une clause résolutoire de plein droit apporte à la jouissance du preneur une restriction qui est incompatible avec l’exercice du droit réel que détient un emphytéote sur les biens loués.

De plus, le bail limite le droit de sous-location du preneur en donnant pour terme «de plein droit» aux sous-locations la fin du bail principal.

Un jugement de la juridiction des loyers commerciaux du 20 avril 2000 rendu entre H Z et O-P A a fait application des dispositions de la délibération de 1975 pour ordonner, à la demande du bailleur, une expertise en vue de la révision du loyer. Il n’a pas d’autorité de chose jugée à l’égard de la société CGPNI.

Un jugement du tribunal de première instance de Papeete du 6 avril 2011, confirmé par arrêt du 20 octobre 2011, entre H Z et la société CGPNI, n’a pas non plus prononcé la requalification du bail en déboutant H Z de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le jugement déféré a retenu à titre d’aveu judiciaire les conclusions de H Z des 3 décembre 2014 et 23 septembre 2015 dans lesquelles elle admet «à regret» que le bail des 7 et 8 septembre 1993 est bien un bail commercial et non un bail emphytéotique.

Quoi qu’il en soit des moyens et arguments soutenus en premier ressort par H Z, qui conteste devant la cour avoir renoncé à se prévaloir d’un bail emphytéotique, il est constant que le bail, du fait de la stipulation d’une clause de résiliation de plein droit à la convenance du bailleur en cas d’inexécution d’une obligation du bail par le preneur, n’est pas un bail emphytéotique. Sa

requalification doit par conséquent être prononcée.

Il résulte des termes de l’acte de cession du bail à la société CGPNI par O-P A que ce dernier avait affecté une partie des lieux loués à l’exercice d’une activité commerciale depuis au moins 2003. Cette activité est poursuivie par la société CGPNI. Le bail des 7 et 8 septembre 1993 doit par conséquent être requalifié en bail commercial.

Le terme du bail a été fixé au 30 juin 2013. H Z a donné congé par exploit du 29 mai 2012. Le délai de préavis de six mois prescrit par l’article L145-9 du code de commerce a été observé. Mais le congé est nul du fait qu’il n’a pas indiqué que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (C. com., art. L145-9 al. 5).

Le jugement déféré a par conséquent exactement et à bon droit débouté H Z de ses demandes à l’égard de la société CGPNI au motif que le bail commercial est toujours en cours d’exécution.

À titre subsidiaire, H Z invoque la responsabilité civile professionnelle du notaire rédacteur du bail, M^e G Y, pour avoir inséré dans l’acte une clause résolutoire qui était incompatible avec la nature emphytéotique du bail voulue par les parties.

Le délai de prescription de son action est de dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation (C. civ., art. 2270-1 anc. applicable en Polynésie française).

H Z a saisi la juridiction des baux commerciaux du tribunal de première instance de Papeete le 26 octobre 1999 pour demander la révision du loyer du bail. Elle ne s’est pas opposée à une mesure d’expertise pour étudier l’évolution des facteurs de commercialité et estimer la valeur des locaux. Cette expertise a été ordonnée par jugement du 20 avril 2000. La décision a retenu dans ses motifs que : «Le bail bien qu’il n’en soit rien dit, est en fait un bail commercial puisqu’il correspond aux critères définis par la délibération de 1975 en ses articles 1 et 2, 3 et 4.»

La société CGPNI produit une copie d’un constat d’huissier établi le 18 novembre 2008 à la requête de H Z, dans lequel celle-ci a déclaré : «Que par acte notarié en date des 7 et 8 septembre 1993, elle a donné à bail emphytéotique à M. O-P V A une propriété bâtie (') Par la suite la qualification de bail commercial a été reconnue par un jugement rendu le 20 avril 2000».

Il en résulte que c’est en 2000 que H Z a constaté que le bail passé en la forme authentique ne produisait pas les effets d’un bail emphytéotique, mais ceux d’un simple bail commercial, ce qui pouvait lui causer dommage.

Les consorts Y sont par conséquent recevables et bien fondés à soutenir que l’action en responsabilité civile de H Z contre le notaire est prescrite depuis le 20 avril 2010, alors qu’elle n’a attrait M^e Y que par assignation du 23 avril 2014.

La société CGPNI et les consorts Y demandent l’indemnisation du préjudice que leur aurait causé H Z en raison d’un abus de son droit d’exercer les voies de droit et les voies de recours. Mais les intimés ne démontrent pas quels sont les éléments de leur préjudice que ne compenseraient pas les dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, qu’il échet d’appliquer à leur bénéfice par équité.

Il ne résulte d’aucune disposition légale que le bailleur qui refuse le renouvellement d’un bail commercial et propose par conséquent au preneur une indemnité d’éviction doive chiffrer lui-même

le montant de celle-ci. La demande d’expertise faite à cet égard par H Z, outre qu’elle est irrecevable à l’égard des consorts Y, n’est donc pas non plus fondée en ce qui concerne la société CGPNI.

La partie qui succombe supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 17 août 2016 par le tribunal civil de première instance de Papeete, sauf en ce qu’il a constaté que H Z admet que le bail des 7 et 8 septembre 1993 est un bail commercial, et en ce qu’il a débouté H Z de ses demandes dirigées contre les consorts Y ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Requalifie en bail commercial le bail des 7 et 8 septembre 1993 ;

Constate la prescription de l’action en responsabilité exercée par H Z à l’encontre de feu Maître G Y et de ses héritiers ;

Condamne H Z à payer à la SARL CGPNI la somme supplémentaire de 400 000 FCP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Condamne H Z à payer à D, C, E et F Y ès qualités d’héritiers de G Y la somme supplémentaire globale de 400 000 FCP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Rejette toute autre demande ;

Met à la charge de H Z les dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 26 septembre 2019.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL