N° 30 SE

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Copie exécutoire

délivrée à

- M^e Antz,

le 01.02.2022.

Copies authentiques

délivrées à :

- M^e Eftimie-Spitz,

- M^e Maillard,

le 01.02.2022.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 27 janvier 2022

RG 20/00102 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 339, rg n° 14/00382 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 17 mai 2018 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 27 avril 2020 ;

Appelants :

Mme K H épouse X, née le […] à Papeete, de nationalité française, et

M. L X, né le […] à Papeete, de nationalité française, gendarme, demeurant […] ;

Représentés par M^e O ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Héritiers de M. E AA Z, décédé le […] :

Mme Y, M N veuve Z, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;
Représentée par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ;

Mme D W Z, née le […] à Papeete, de nationalité française,

M. E AA Z, né le […] à Papeete, de nationalité française,

Mme F G AB Z, née le […] à Nouméa, de nationalité française, demeurant à […] ;

Représentés par M^e T MAILLARD, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 20 septembre 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 25 novembre 2021, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M^me A et M. GELPI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. SEKKAKI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Exposé du litige :

Faits :

Suivant acte dressé le 21 juin 2010 par Maître O P, notaire à Papeete, M. L X et M^me K H, son épouse, ont acquis de M. E Z un terrain à bâtir constituant le lot G «dépendant des terres MITIRAPA-ROTORUA-AF-AG et U V (partie), situé à Taiarapu-Ouest», section de Toahotu (Tahiti), d’une contenance de 1.399 m², cadastré en section HB sous le […], moyennant le prix de 12.000.000 FCP.

Les époux X ont obtenu un permis de construire une maison d’habitation sur cette parcelle le 4 décembre 2013.

Selon un procès-verbal de constat établi le 14 mars 2014 par Maître Q R, huissier de justice à Papeete, les travaux de terrassement entrepris préalablement à la construction de leur maison ont mis à jour une décharge et la présence d’une canalisation d’eau enfouie à 3 m de profondeur dans le sous-sol de la parcelle.

Au regard de ce constat, les époux X ont mandaté M. AH-AI J, spécialiste en évaluation immobilière, inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Papeete, qui a établi un rapport d’expertise amiable le 9 avril 2014, aux termes duquel il a évalué à la somme de 8.622.142 F
CFP le coût des travaux nécessaires à la remise en état de cette parcelle préalablement à la construction de la maison.

Sur le fondement de ce rapport, les époux X ont sollicité en justice la réparation de leurs préjudices.

Procédure :

Par requête déposée le 13 mai 2014, précédée d’une assignation du 7 mai 2014, M. L X et M^me K H, son épouse, ont saisi le tribunal civil de première instance de Papeete d’une demande à l’encontre de M. E Z, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, tendant au paiement à titre de dommages-intérêts des sommes de 8.432.142 FCP en réparation de leur préjudice matériel, de 1.000.000 FCP en réparation de leur préjudice moral et de 2.000.000 FCP à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice économique, outre une indemnité de 300.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Suivant une ordonnance du 15 avril 2015, le juge de la mise en état a condamné M. E Z à payer aux époux X la somme de 3.220.400 FCP, à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel.

Puis, aux termes d’une nouvelle ordonnance prononcée le 23 septembre 2015, le magistrat de la mise en état a ordonné deux mesures d’expertise judiciaire, l’une confiée à M. S C, aux fins principalement de décrire l’état du sous-sol de la parcelle cadastrée section HB […] et de dire s’il est constitué en totalité ou en partie d’une décharge et s’il est traversé de part en part par une canalisation d’eau enterrée à 3 m de profondeur, et l’autre dévolue à M. T B, géomètre expert, afin de dire si les constructions édifiées par les époux X sur leur parcelle (à savoir des murs de soutènement en limites du fonds) empiétaient sur la propriété de M. E Z.

M. B a déposé son rapport le 20 janvier 2016, tandis que l’expert C a produit ses conclusions le 29 novembre 2016.

Par jugement n° RG 14/00382 en date du 17 mai 2018, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

- condamné M. E Z à verser à M. L X et à M^me K H, épouse X, une somme de 5.261.000 FCP, sous déduction de la provision de 3.220.400 FCP déjà versée, à titre de dommages et intérêts ;

- ordonné la démolition, aux frais de M. L X et de M^me K H, épouse X, du m u r e m p i é t a n t l e s p a r c e l l e s d é p e n d a n t d e s t e r r e s MITIRAPA-ROTORUA-AF-AG et U V (partie), situées à Taiarapu-Ouest, Section de Toahotu, cadastrées section […] et section […], appartenant à M. Z, sous astreinte de 10.000 FCP par jour de retard, passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- débouté pour le surplus ;

- et dit que les dépens seraient supportés par moitié entre les parties.

M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 27 avril 2020, signifiée à M^me Y, M N, veuve Z, à M^me D, W Z, à M. E, AA Z et à M^me F, G, AB Z, ayants-droit de M. E Z, décédé dans l’intervalle (le […]).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2021 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2021.

A l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 27 janvier 2022 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties :

M. L X et M^me K H, épouse X, appelants, demandent à la cour par conclusions récapitulatives régulièrement déposées le 5 janvier 2021, de :

-débouter les héritiers de M. E Z de l’ensemble de leurs demandes ;

- éformer le jugement entrepris en ce qu’il leur a alloué une somme de 5.261.000 FCP à titre de dommages et intérêts et l’infirmer en ce qu’il a ordonné la démolition à leurs frais d’un mur empiétant sur des parcelles appartenant à M. Z ;

- infirmer également le jugement en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs autres demandes ;

- jugeant à nouveau, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et des ordonnances du 15 avril 2015 et du 23 septembre 2015,

- homologuer le rapport d’expertise de M. S C ;

- condamner solidairement les intimés à leur payer les somme de :

o 11.556.014 FCP en homologation du rapport d’expertise judiciaire ;

o 246.340 FCP correspondant aux frais de retrait de la canalisation ;

o 4.220.000 FCP au titre des terres de remblai (volume 1.400 m3) destinées à remplacer le dépotoir ;

o 6.021.430 FCP (7.701.430 FCP – 1.680.000 FCP) pour pouvoir réaliser le mur de soutènement préconisé par l’expert ;

o 7.935.000 FCP au titre du mur de soutènement Nord réalisé par les époux X ;

o 361.600 FCP correspondant aux frais d’expertise de TAHITI EXPERTISE du 6 mars 2015 ;

o 2.877.495 FCP correspondant au montant des intérêts différés ;

o 1.000.000 FCP à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation de leur préjudice moral ;

o Et 800.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile ;

- les condamner également, solidairement, à leur payer la somme de 300.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour d’appel ;

- et les condamner solidairement aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise en totalité.
En réplique, M. E, AA Z, M^me D, W Z et M^me F, AB Z, intimés, demandent à la cour par conclusions récapitulatives régulièrement déposées le 5 août 2021, de :

- confirmer le jugement du tribunal civil de première instance du 17 mai 2018 en ce qu’il a :

o condamné M. E Z à verser à M. L X et M^me K H, épouse X, une somme de 5.261.000 FCP sous déduction de la provision de 3.220.400 FCP déjà versée à titre de dommages-intérêts ;

o et ordonné la démolition aux frais de M. L X et M^me H, épouse X, du mur empiétant sur les parcelles dépendant des terres MITIRAPA-ROTORUA-AF-AG et U-AAREI (partie), situées à TAIARAPU-OUEST, section de TOAHOTU, cadastrée section […] et section […] appartenant à M. E Z sous astreinte de 10.000 FCP par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- réformer pour le surplus ;

- et y ajoutant :

o condamner les époux X à leur payer la somme de 10.000.000 FCP à titre d’indemnisation pour le préjudice moral personnel subi par feu E Z, caractérisé par son trouble de jouissance en leur qualité d’ayants-droit ;

o condamner M. L X et son épouse, M^me K H, à leur payer la somme de 500.000 FCP au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens d’appel ;

- et en toute hypothèse, débouter M. L X et son épouse M^me K H de l’intégralité de leurs demandes contraires.

Pour sa part, M^me Y N, veuve Z, conclut dans ses écritures récapitulatives déposées par voie électronique au greffe le 14 mai 2021, au :

- débouté des époux X de leur appel ;

- à leur condamnation à lui payer la somme de 200.000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

- et à leur condamnation aux entiers dépens, dont distraction d’usage au profit de Maître Marie EFTIMIE-SPITZ.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. L’exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l’effet d’y répondre.

Motifs de la décision :

I/ Sur la garantie au titre des vices cachés et la réparation des préjudices :

Aux termes de l’article 1641 du code civil : «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu».

Le premier juge a relevé que M. E AC, promoteur immobilier, n’avait pas contesté, en sa qualité de vendeur, son obligation de garantie au titre des vices cachés caractérisés par le fait que le sous-sol de sa parcelle cadastrée section HB […], vendue le 21 juin 2010 aux époux X, était partiellement constitué d’une décharge et qu’elle était traversée de part en part par une canalisation d’eau enterrée à 3 m de profondeur.

En outre, selon l’article 1645 du même code : «Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur».

Or, ce point n’est pas davantage contesté dès lors que, comme l’a souligné le jugement déféré :

- la parcelle vendue aux appelants constituait un démembrement de la propriété de M. Z qu’il avait divisée en 7 lots ;

- ce dernier, non seulement avait la qualité de vendeur, mais exerçait également la profession de promoteur immobilier ;

- et enfin, selon les conclusions de l’expert, un remblai superficiel avait été réalisé par ses soins, peu de temps avant la vente, afin de masquer cet ancien dépotoir sauvage.

Au regard de ces éléments, M. Z n’a pas nié en première instance, pas plus que ses ayants-droit ne le font en cause d’appel, avoir eu connaissance de l’existence d’un ancien dépôt de déchets sur le terrain vendu aux époux X, ni la présence sur celui-ci d’une canalisation d’eau inapparente.

Le débat apparaît donc aujourd’hui circonscrit à l’évaluation des préjudices que les appelants critiquent dans son ensemble, reprochant au premier juge de les avoir, soit écartés, soit fortement sous-estimés. Ils sollicitent en conséquence la condamnation solidaire des intimés à leur verser, à titre de dommages-intérêts, la somme totale de 34.217.879 FCP, outre une indemnité globale de 1.100.000 FCP au titre des frais irrépétibles.

Il convient donc de reprendre poste par poste l’ensemble des chefs d’indemnisation sollicités :

A] Concernant la demande «d’homologation» du rapport d’expertise judiciaire :

Dans son rapport d’expertise déposé le 28 novembre 2016, M. S C, expert judiciaire, avait chiffré le préjudice global des époux X à la somme de 11.556.014 FCP, correspondant au total des postes suivants :

* installation de chantier : 100.000 FCP ;

* rebouchage de la canalisation AEP (adduction en eau potable) : 25.000 FCP ;

* remblaiement du terrain : 1.380.000 FCP ;

* compactage des matériaux : 276.000 FCP ;

* déplacement des ordures en dépotoir autorisé : 800.000 FCP ;

* construction d’un mur de soutènement en limite Sud : 1.680.000 FCP ;
Et,

* frais du prêt bancaire : 66.670 FCP ;

* factures n° 35 du 18 mars 2014 : 651.163 FCP ;

* frais et honoraires : 687.181 FCP ;

* et préjudice financier résultant de la perte de loyers : 5.890.000 FCP.

Le premier juge n’a retenu que les six premiers d’entre eux (représentant une indemnité globale de 4.261.000 FCP) et y a ajouté, au titre du préjudice résultant «du retard dans la construction d’une maison d’habitation alors que le permis de construire a été accordé», la somme de 1.000.000 FCP, soit un total de dommages-intérêts de 5.261.000 FCP.

En revanche, il n’a pas motivé le rejet des autres chefs d’indemnisation réclamés par les époux X, alors que ces derniers sollicitaient l’homologation du rapport d’expertise judiciaire et la condamnation subséquente de Monsieur E Z à leur payer la somme totale de 11.556.014 FCP, outre diverses autres sommes.

Ce défaut de motifs, contraire aux exigences de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, justifie d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions relatives à la détermination des chefs de préjudice subi par les époux X et à leur indemnisation. Il revient donc à la cour de statuer à nouveau sur l’ensemble de ces points.

1) Sur les frais de remise en état du terrain :

L’expert judiciaire a évalué ceux-ci à la somme globale de 1.781.000 FCP, allouée en totalité par le premier juge. Les appelants sollicitent à nouveau cette somme, sauf à la rehausser sur les deux points suivants :

- Concernant les frais relatifs à la canalisation enterrée :

M. C a relevé que la canalisation, d’un diamètre de 160 mm, qui traversait en sous-sol le terrain acheté par les époux X, n’était plus alimentée de sorte qu’elle pouvait être enlevée. Cependant, bien qu’il ait affirmé que : «la présence de la canalisation d’eau n’était plus un problème puisqu’elle serait enlevée», il n’a retenu dans l’évaluation de son préjudice que le coût de rebouchage de ce tuyau d’adduction d’eau potable, estimé à 25.000 FCP.

Les appelants sont donc bien fondés à solliciter, conformément à la conclusion de l’expert sur ce point, l’allocation d’une indemnité correspondant au coût d’enlèvement de ce tuyau. Le devis produit à ce titre à l’expert et dûment annexé à son rapport, porte sur la somme de 246.340 FCP TTC qu’il est donc justifié d’allouer aux époux X.

En revanche, cette indemnité ne saurait se cumuler avec celle de 25.000 FCP retenue au titre du coût de rebouchage du tuyau, l’une excluant nécessairement l’autre.

- Concernant le coût du remblaiement :

L’expert a retenu à ce titre une indemnité de 1.380.000 FCP, correspondant à 345 m³ de remblais constitués de matériaux à 0/80 peu sensibles à l’eau.

Les appelants contestent cette évaluation en soutenant que l’expert a commis une erreur de calcul puisque, dans son rapport, il évaluait la zone polluée à 400 m² sur une profondeur moyenne de 3,50 m, ce qui représente un volume de 1.400 m³.

Il est vrai qu’en page 8 de son rapport, M. C a écrit : «Je conclus ['] que le sous-sol de la parcelle est normal sur 999 m² et pollué par un ancien dépotoir sauvage sur 400 m² et une profondeur de 3,50 mètres».

Cependant, sur ce point, le conseil des intimés a transmis, le 19 mai 2016, un dire à expert (n° 3) contenant des observations très détaillées, fondées notamment sur une mesure des cotes des différentes zones d’excavation réalisée par le cabinet de géomètres TOPO EXPERTISES, qui aboutissaient à évaluer le volume global de remblaiement à 342.32 m3. Validant ces objections techniques, l’expert a retenu un volume de matériaux de remblaiement de 345 m³.

Au soutien de leur demande d’octroi d’une indemnité supplémentaire à ce titre de 4.220.000 FCP, les appelants se contentent d’invoquer à nouveau cette prétendue erreur de calcul de l’expert, sans produire le moindre élément technique permettant d’infirmer l’analyse étayée figurant dans le dire à expert précité. Par conséquent, ils ne peuvent qu’être déboutés de ce chef de demande, de sorte que les dommages-intérêts qui leur seront alloués en réparation de ce poste de préjudice seront fixés à la valeur retenue par l’expert, soit 1.380.000 FCP.

- Concernant les autres postes :

L’expert judiciaire avait également retenu, au titre des frais de remblaiement du terrain, le coût de l’installation du chantier (100.000 FCP) et des frais de remblaiement par couches de 20 cm de matériaux peu sensibles à l’eau et compactés (276.000 FCP).

Ces sommes, allouées par le premier juge et à nouveau réclamées par les appelants, ne sont pas contestées par les intimés qui sollicitent la confirmation de la décision de ce chef.

Il sera donc octroyé aux époux X la somme complémentaire de 376.000 FCP.

2) Sur le coût d’enlèvement des déchets encombrant la parcelle :

L’expert a évalué ce coût à la somme globale de 1.517.833 FCP, comprenant les frais du prêt bancaire pour l’acquisition du terrain (66.670 FCP), les factures n° 35 du 18 mars 2014 (651.163 FCP) et le coût du déplacement des ordures en dépotoir autorisé (800.000 FCP).

Le lien de causalité entre les premiers et l’obligation de procéder à l’enlèvement de l’ensemble des détritus encombrant le sous-sol du terrain des époux X, n’est aucunement démontré. C’est donc à tort que l’expert judiciaire a retenu ces frais bancaires.

Il en va de même pour les «factures n° 35 du 18 mars 2014», représentant pourtant la somme conséquente de 651.163 FCP, sur lesquelles l’expert ne produit pas la moindre explication et qui ne sont pas même annexées à son rapport. Les appelants ne produisent pas davantage de justificatifs, se contentant de solliciter sur ce point l’homologation du rapport d’expertise. Par conséquent, ce chef de préjudice, non justifié, ne peut qu’être écarté.

Il en résulte qu’à l’instar du premier juge la cour ne peut allouer aux époux X que la somme de 800.000 FCP, correspondant au coût de déplacement des ordures encombrant leur terrain vers un dépotoir autorisé.

3) Sur la construction d’un mur de soutènement en limite Sud de la parcelle :

L’expert a indiqué que, pour maintenir les terres et le terrain à proximité de la zone polluée, il était nécessaire de réaliser un mur de soutènement en béton armé sur les limites sud-est et sud-ouest de la parcelle des époux X, sur 35 m de longueur et 2 m de hauteur. Il a estimé le coût de construction de ce mur de 20 cm d’épaisseur à la somme de 1.680.000 FCP TTC.

Les appelants soutiennent que, dans ce chiffrage, M. C a occulté 1,50 m de hauteur de ce mur puisqu’il estimait dans son rapport que celui-ci devait reposer sur un sol naturel se trouvant à 3,50 m.

Toutefois, cette référence à une profondeur de 3,50 m (figurant en page 8 du rapport d’expertise) ne concerne que la profondeur moyenne d’enfouissement des déchets trouvés sur le terrain des époux X, et aucunement une prescription de construction du mur de soutènement à édifier pour maintenir les matériaux de remblaiement de la zone polluée.

Ce moyen des appelants sera donc écarté.

Ces derniers contestent ensuite l’épaisseur de ce mur, en produisant un devis de la SARL GL Construction, prévoyant pour l’édification d’un mur de 35 mètres linéaires, 5 m de hauteur et 33 cm d’épaisseur, un coût de 7.701.430 FCP. Ils versent aux débats un autre devis de la SARL BOYER évaluant le coût de construction de même mur (aux dimensions identiques) à la somme de'20.923.114 FCP.

Au regard du montant totalement disproportionné de ces devis par rapport à l’évaluation de l’expert, il appartenait aux époux X de lui soumettre un dire technique sur ce point, voire de solliciter un complément ou une contre-expertise quant à la configuration du mur de soutènement à édifier. Faute d’y avoir procédé, ils sont mal fondés aujourd’hui à soutenir qu’un mur de 2 m de hauteur et 20 cm d’épaisseur, tel que préconisé par l’expert, ne serait pas suffisant. Le métrage de 14 m3 proposé par M. C sera donc retenu.

En revanche, ce dernier a fixé le prix unitaire du m3 à la somme de 120.000 FCP sans produire le moindre devis estimatif au soutien de cette évaluation. Ce n’est pas le cas des appelants qui ont pris le soin de solliciter des devis en ce sens.

L’indemnité qu’il convient de leur allouer à ce titre sera donc calculée sur la base du cubage retenu par l’expert judiciaire mais de la valeur unitaire résultant du devis de la SARL GL Constructions (soit 190.000 FCP TTC le m3), soit une somme de 2.660.000 FCP.

4) Sur les frais et honoraires :

L’expert a considéré que le préjudice des époux X devait également inclure le coût des différentes études, expertises ou constats requis pour faire valoir leurs droits, à savoir :

- la facture du 19 mars 2014 du cabinet API GEO : 327.700 FCP ;

- les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 14 mars 2014 : 38.208 FCP ;

- les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 11 juin 2014 : 43.858 FCP ;

- les frais de «Tahiti Expertises» du 9 avril 2014 : 101.700 FCP ;

- les frais du cabinet de géomètre «TOPO PACIFIQUE» : 39.550 FCP ;

- le coût de l’étude de l’implantation des bâtiments réalisée par ce même cabinet : 62.150 FCP ;

- les frais de l’expertise de M. I : 28.815 FCP ;
- et le coût de l’étude de régularisation en matière de remblais : 45.200 FCP ;

- soit une somme totale de 687.181 FCP.

Bien que l’expert n’ait pas jugé nécessaire, à tort, d’annexer à son rapport les factures visées, la cour a été en mesure de trouver à son dossier l’ensemble des justificatifs correspondants (dont certains annexés au rapport d’expertise amiable établi le 9 avril 2014 par M. AH-AI J exerçant à l’enseigne «Tahiti Expertise»).

L’analyse de ces divers documents démontre qu’il s’agit de dépenses que les époux X ont été contraints d’engager pour rapporter la preuve de l’existence du vice caché imputable à leur vendeur, en faire évaluer les conséquences, puis réaliser les premiers travaux permettant d’y remédier. Le lien de causalité de ces dépenses avec la faute commise par M. E Z n’est donc pas contestable. En outre, contrairement à ce que soutiennent les intimés, ces frais ne constituent pas des dépens d’instance, strictement entendus comme les droits, taxes, débours indemnités et rémunérations versés dans le cadre de l’instance ou suite à une mesure ordonnée par le juge.

Par conséquent, il sera également alloué aux appelants une indemnité de 687.181 FCP, en remboursement des frais et honoraires acquittés par leurs soins.

Les époux X sollicitent également le paiement d’une somme supplémentaire de 361.600 FCP, au titre d’une facture du cabinet «Tahiti Expertise» du 6 mars 2015. Cependant, cette facture, non cotée dans les écritures des appelants, n’a pas été produite aux débats. De surcroît, la cour observe que l’expert judiciaire a retenu une première facture de M. J du 9 avril 2014 (pour 101.700 FCP), mais a refusé de prendre en compte cette seconde facture (de 361.600 FCP) au motif que : «la valeur technique de l’expertise (de M. J) au regard de la facturation n’était pas acceptable». Compte tenu de ces éléments, ce chef de demande des appelants sera rejeté.

5) Sur le préjudice financier résultant de la perte de loyers :

L’expert judiciaire a accepté de retenir, parmi les éléments constitutifs du préjudice financier des époux X, la perte de valeur locative de leur maison, évaluée à 190.000 FCP par mois depuis la date de souscription de leur emprunt de 32,760 millions de FCP destiné au financement de la construction, le 30 avril 2014, soit une perte de 5.890.000 FCP.

Le premier juge a rejeté ce chef de demande au motif que : «la perte de loyers, qui constitue un préjudice résultant d’une perte patrimoniale subie par les époux X, est indépendante du préjudice né des vices affectant le terrain».

Cependant, contrairement à cette appréciation, le vice caché ayant affecté le terrain vendu aux époux X les a empêchés de construire, dans les délais prévus, la maison d’habitation pour laquelle ils avaient obtenu un permis de travaux immobiliers dès le 4 décembre 2013. Et si, comme le soutiennent les intimés, cette perte locative ne constitue pas un préjudice certain, elle peut néanmoins être indemnisée au titre de la perte de chance.

Mais encore faut-il que les appelants démontrent que cette construction, comprenant selon les plans versés aux débats (en annexe au rapport de M. C) une maison d’habitation, un double garage et un bungalow indépendant, était destinée à un usage locatif. Or, le seul document permettant d’apporter sur ce point une preuve objective est le contrat de prêt, souscrit le 5 décembre 2013 par les époux X auprès de la Banque SOCREDO, qui mentionne comme objet du financement : «La construction d’une maison d’habitation de type F4 et d’un bungalow à usage locatif, à Toahotu».

Il apparaît donc que, contrairement aux allégations des appelants, seul ce dernier était destiné à la location, de sorte que l’attestation de valeur locative produite le 18 octobre 2013 par M^me AD AE ne peut être prise en compte qu’à hauteur de la quote-part de loyer estimée à 40.000 FCP par mois pour le bungalow. En outre, ne s’agissant que d’une perte de chance d’obtenir les loyers correspondants, la cour arbitre le montant de l’indemnité complémentaire qu’il convient d’allouer de ce chef aux appelants à la somme de 800.000 FCP.

B] Concernant la construction d’un mur de soutènement en limite Nord de la parcelle :

Les appelants sollicitent également l’octroi d’une somme de 7.935.000 FCP, correspondant au coût de construction d’un mur de soutènement en limite Nord de la parcelle acquise auprès de M. Z. Au soutien de ce chef de demande, ils indiquent que la parcelle achetée devait faire 1.400 m² plat. Or, les talus créés sur le terrain ont été sciemment occultés par le vendeur lors du compromis de vente et de l’acte réitératif, de sorte que ce mur de soutènement Nord s’avère indispensable pour récupérer la superficie plate manquante.

Cependant, l’acte notarié de vente reçu le 21 juin 2010 par Maître O P, notaire, ne contient aucune précision quant à la planéité de la parcelle cédée. En outre, l’expert judiciaire n’a aucunement retenu la nécessité d’édifier un mur de soutènement en limite Nord de la parcelle des époux X, ayant considéré que pour maintenir les terres de remblaiement de la zone polluée, il suffisait d’un mur de soutènement en béton armé sur ses limites sud-est et sud-ouest. De surcroît, la cour observe que ce poste de préjudice n’apparaît pas davantage dans le rapport d’expertise amiable dressé par le cabinet «Tahiti Expertise», à la demande des appelants. En effet, ce dernier se contente de préconiser la construction d’un mur en béton armé d’une hauteur de 2,65 m. et d’une largeur de 2,05 m. afin de maintenir les remblais et en évalue le coût global à la somme de 1.908.298 FCP, soit une somme inférieure à celle allouée par cette cour au titre de ce mur de soutènement.

Ces motifs justifient de débouter les appelants de ce chef de demande.

C] Concernant les intérêts différés :

Les époux X réclament l’allocation d’une indemnité de 2.877.495 FCP correspondant au montant des intérêts bancaires supplémentaires qu’ils seront tenus d’assumer, consécutivement à leur obligation de renégocier leur crédit bancaire à défaut d’en avoir pu payer les échéances grâce aux produits locatifs escomptés.

Toutefois, comme exposé précédemment, les appelants n’ont pas rapporté la preuve de leur intention de louer la maison entière, seul le bungalow indépendant apparaissant destiné à la location. Par suite, le lien de causalité entre un retard de perception des seuls loyers de ce bungalow et leur obligation de différer le début de remboursement de leur emprunt global, n’apparaît pas établi. De plus, au soutien de leur demande,

ils ne produisent que le nouveau tableau d’amortissement édité le 26 mai 2017 par la banque SOCREDO (pièce 29 de leur dossier). Si ce dernier mentionne, en effet, une date de première échéance reportée au 31 mai 2017 (au lieu du 30 avril 2014, comme indiqué dans le premier tableau d’amortissement figurant en pièce 5 des appelants), il fait apparaître un cumul d’intérêts remboursés, au terme du prêt, de 14.033.912 FCP contre un total de 14.060.160 FCP dans le premier tableau. Cet unique justificatif ne permet donc pas de justifier du surcoût financier allégué de 2.877.495 FCP.

Les intimés ne contestent cependant pas l’indemnité de 1.000.000 FCP octroyée par le premier juge en réparation du «retard dans la construction de leur maison d’habitation». Néanmoins, en l’absence de précision suffisante du jugement déféré sur ce point, la cour considère que cette indemnité a été allouée en réparation du préjudice moral des époux X, aucune cause de préjudice financier n’étant évoquée, ni a fortiori chiffrée, à ce titre. Il sera donc statué sur ce point ci-après.
Il résulte des motifs précités que les appelants doivent être déboutés de leur prétention au titre des intérêts différés.

D] Concernant le préjudice moral :

Les époux X réclament en réparation de leur préjudice moral une indemnité de 1.000.000 FCP.

Il peut être considéré que les intimés ne s’y opposent pas, puisqu’ils sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a alloué aux appelants la somme de 1.000.000 FCP «en réparation du retard pris dans la construction de leur maison d’habitation».

Par conséquent, il sera fait droit à cette demande.

II/ Sur la démolition des parties de mur empiétant sur les parcelles cadastrées section […] et section […], appartenant à M. E Z :

Sur demande reconventionnelle de M. E Z, une mesure d’expertise judiciaire a également été confiée à M. T B, géomètre expert, par une ordonnance du juge de la mise en état de première instance du 23 septembre 2015.

Celui-ci a conclu, dans son rapport déposé le 20 janvier 2016, que le mur de soutènement construit par les époux X en limite Nord de leur parcelle section HB […] empiétait sur la propriété de M. E Z, à l’ouest (sur sa parcelle […]) sur environ 7 m² et à l’est (sur sa parcelle HB n° 27, anciennement HC n° 10) sur moins d'1 m².

Compte tenu de cet empiètement minime, l’expert a préconisé que la superficie occupée par ces empiétements soit cédée aux époux X par les consorts Z pour le prix de 21.000 FCP, permettant ainsi d’éviter le coût de démolition (estimé à 210.000 FCP) et de reconstruction (évalué 990.000 FCP) de ce mur en béton armé.

Cependant, prenant acte du refus de M. Z de procéder à cette cession, le premier juge a ordonné la démolition sous astreinte de cet ouvrage, au visa des dispositions de l’article 545 du code civil aux termes desquelles : «Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité».

En cause d’appel, les époux X contestent ce chef de décision, au motif que le vendeur leur a fourni un plan erroné, modifié unilatéralement lors de la réitération de la vente, sur lequel ils se sont basés en toute bonne foi pour faire construire le mur litigieux.

Toutefois, en premier lieu, la cour observe que ce moyen fondé sur une prétendue erreur de plan du vendeur relève de la pure allégation puisque aucun justificatif technique n’est produit à son soutien. Si tel était le cas, il appartenait a minima aux appelants de produire un dire technique à l’expert judiciaire, en lui communiquant le plan argué de faux. Or, l’expert B ne mentionne aucun dire en ce sens et précise même dans son rapport (page 3) que, lors de la visite contradictoire des lieux réalisée le 11 décembre 2015, aucune partie n’a fait de remarque particulière.

Ensuite et surtout, comme l’a rappelé à bon droit le premier juge, l’empiètement d’une construction sur le terrain d’autrui constitue une atteinte à son droit de propriété, imposant d’ordonner la démolition de l’ouvrage litigieux, peu importe la mesure de l’empiètement et les éventuelles conséquences dommageables de la démolition. Cette jurisprudence constante est en effet fondée sur le caractère absolu et inaliénable du droit de propriété.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fait injonction aux époux X de démolir le mur litigieux, sous astreinte de 10.000 francs par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision définitive.

III/ Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts des consorts Z :

À titre reconventionnel, les intimés sollicitent la condamnation des appelants à leur verser la somme de 10.000.000 FCP, en réparation du préjudice moral subi par leur défunt père du fait du trouble de jouissance causé par l’empiètement objectivé.

Toutefois, cette prétention est manifestement dénuée de sérieux car prétendre qu’un empiètement d’environ 7 m², sur 2 parcelles représentant ensemble plusieurs milliers de mètres carrés et, de surcroît, sur une zone décrite par l’expert judiciaire comme étant située «en haut de talus dans une zone inexploitable pour le lot en contrebas», justifierait d’allouer une indemnité représentant 83% du prix de cession du terrain de 1.399 m² consentie par feu M. E Z, apparaît pour le moins audacieux.

Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

IV/ Sur les frais et dépens :

Le présent litige trouve son origine exclusive dans la dissimulation par M. E Z à ses acquéreurs de bonne foi des vices inapparents affectant le terrain qu’il leur a vendu.

Par conséquent, c’est à tort que le premier juge a considéré que les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, devaient être partagés par moitié entre les parties et que les époux X, pourtant victimes de cette dissimulation de la part de M. Z, devaient être déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur ces points.

Par suite, statuant à nouveau et au regard de l’iniquité qu’il y aurait à laisser aux époux X la charge des sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens, les intimés seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 700.000 FCP au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et en l’absence de circonstance particulière résultant de l’intérêt ou de la faute de l’autre partie, les consorts Z seront également condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

INFIRME le jugement n° RG 14/00382 en date du 17 mai 2018 du tribunal civil de première instance de Papeete, en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

- ordonné la démolition, aux frais de M. L X et de M^me K H, épouse X, du m u r e m p i é t a n t l e s p a r c e l l e s d é p e n d a n t d e s t e r r e s MITIRAPA-ROTORUA-AF-AG et U V (partie), situées à Taiarapu-Ouest, Section de Toahotu, cadastrées section […] et section […], appartenant à M. Z, sous astreinte de 10 000 FCP par jour de retard, passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision ;
- et débouté M. E Z de sa demande de dommages-intérêts de 10.000.000 FCP en réparation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

DIT QUE M^me Y, M N veuve Z, M^me D, W Z, M. E, AA Z et M^me F, G, AB Z, venant aux droits et obligations de feu M. E Z, décédé le […], sont tenus, au titre de la garantie des vices cachés, à réparer les entiers préjudices subis par les époux L X et K H à l’occasion de l’achat, par acte notarié du 21 juin 2010, du terrain constituant le lot G dépendant des terres MITIRAPA-ROTORUA-AF-AG et U V (partie), situé à Taiarapu-Ouest, section de Toahotu (Tahiti), d’une contenance de 1.399 m², cadastré en section HB sous le […] ;

CONDAMNE solidairement M^me Y, M N, veuve Z, M^me D, W Z, M. E, AA Z et M^me F, G, AB Z, à verser à titre de dommages-intérêts à M. L X et M^me K H, épouse X, en réparation de leurs divers chefs de préjudice une indemnité globale de 7 949 521 FCP (sept millions neuf cent quarante-neuf mille cinq cent vingt-et-un francs pacifique, total des sommes mentionnées en gras ci-dessus), sous déduction de la provision de 3 220 400 FCP déjà versée ;

DEBOUTE M. L X et M^me K H, épouse X, du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE les consorts Z de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M^me Y, M N, veuve Z, M^me D, W Z, M. E, AA Z et M^me F, G, AB Z, à verser à M. L X et M^me K H, épouse X, la somme de 700 000 FCP (sept cent mille francs pacifique) au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

CONDAMNE in solidum M^me Y, M N, veuve Z, M^me D, W Z, M. E, AA Z et M^me F, G, AB Z, aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais des expertises judiciaires.

Prononcé à Papeete, le 27 janvier 2022.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI