TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LYON Expropriation

NUMÉRO DE R.G. : 17/00042

Jugement du :

04 Décembre 2017

Affaire :

S.C.I. Y, représentée par son gérant en exercice M Z A

C/

SYNDICAT MIXTE SYTRAL

En audience publique tenue au Tribunal de Grande Instance de LYON le 04 Décembre 2017, B C, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE, assisté de Jessica BOSCO, Greffier, a rendu le jugement suivant :

ENTRE :

S.C.I. Y, représentée par son gérant en exercice Mr Z A, dont le siège social est sis 4 BIS rue de la Gare de Cuire – 69300 CALUIRE-ET-CUIRE

représentée par M^e Adélaïde COIRATON-DEMERCIERE, avocat au barreau de LYON

ET :

SYNDICAT MIXTE SYTRAL, dont le […]

représenté par M^e Jean-marc PETIT de la SELAS ADAMAS – AFFAIRES PUBLIQUES, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par Madame D E.

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre du prolongement de la ligne B du métro depuis la station d’X jusqu’aux HOPITAUX LYON SUD, le Préfet du Rhône a pris une déclaration d’utilité publique le 27 mai 2016.

Par mémoire reçu au greffe le 29 juin 2017, la SCI Y a saisi le Juge de l’expropriation du Rhône aux fins de fixation des indemnités.

Par mémoire reçu au greffe le 24 juillet 2017, le Syndicat Mixte des Transports pour le Rhône et l’Agglomération Lyonnaise (SYTRAL) a saisi le Juge de l’expropriation du Rhône aux mêmes fins.

L’audience et le transport sur les lieux sont intervenus le 23 octobre 2017.

A cette occasion, la SCI Y a développé oralement un mémoire remis à l’audience et demande au visa des articles L.321-1 et suivants, R.311-11, R.311-22 du Code de l’expropriation de :

avant toute défense au fond :

— dire que la saisine du juge de l’expropriation par le SYTRAL en date du 21 juillet 2017 est irrecevable,

— rejeter le mémoire en réplique et les pièces produites par le SYTRAL à la présente procédure le 18 octobre 2017 en tant qu’elles ont été produites après le délai de 6 semaines prévu à l’article R.311-11 du Code de l’expropriation,

en tout état de cause :

— fixer le montant pour l’indemnisation de l’emprise expropriée de la parcelle cadastrée […], de 455 m2, sis 74 grande rue à X (69), à hauteur de 74 500 euros, se décomposant comme suit :

—  58 800 euros au titre de l’indemnité principale,

—  8 820 euros au titre de l’indemnisation pour dépréciation du surplus,

—  6 880 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— condamner le SYTRAL à lui verser une indemnité de procédure de 3 000 euros ainsi que les dépens.

Le SYTRAL a développé oralement un mémoire également remis à l’audience et sollicite au visa des articles L.213-4 et 6 du Code de l’urbanisme, des articles L.321-1 et suivants du Code de l’expropriation :

— fixer le montant des indemnités à sa charge de la manière suivante :

—  7 862,40 euros au titre de l’indemnité principale,

—  1 429,36 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— lui donner acte de son acceptation pour supporter les dépens de première instance.

Madame le Commissaire du Gouvernement s’en est remise à ses conclusions reçues au greffe le 11 octobre 2017 et entend voir fixer les indemnités dues par l’expropriant à l’expropriée de la manière suivante :

—  16 380 euros au titre de l’indemnité principale,

—  2 638 euros d’indemnité de remploi.

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du Code de procédure civile de se reporter à leurs écritures sus-visées.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la date de référence sera fixée au 5 août 2005, date de la dernière publication du PLU de la METROPOLE DE LYON, commune d’X, adopté le 11 juillet 2005 au visa des articles L.322-1 et 2 du Code de l’expropriation.

Sur la recevabilité de la saisine du SYTRAL

Au visa de l’article R.311-9 du Code de l’expropriation, il y a lieu de constater que la SCI Y ayant adressé un mémoire de saisine le 29 juin 2017 alors que le mémoire valant saisine du SYTRAL a été déposé au greffe le 24 juillet 2017, la SCI Y est la partie la plus diligente au sens des dispositions susvisées.

Dès lors, il y a lieu de considérer la SCI Y comme la partie demanderesse, étant toutefois précisé que la saisine du SYTRAL n’est pas irrecevable et qu’il y a lieu de joindre les procédures.

Sur la recevabilité du mémoire du SYTRAL du 24 juillet 2017

Au visa de l’article R.311-10 du Code de l’expropriation, le SYTRAL ne justifie pas avoir adressé simultanément à sa saisine du 24 juillet 2017, son mémoire à la partie adverse, qui conteste l’avoir reçu, étant relevé qu’il ne peut se prévaloir du fait qu’il s’agit du même document que l’offre de l’article R.311-5 du Code de l’expropriation.

Il s’ensuit que le mémoire du SYTRAL du 24 juillet 2017 sera déclaré irrecevable.

Sur la recevabilité du mémoire du SYTRAL du 18 octobre 2017

Au visa combiné des articles R.311-11 et R.311-22 du Code de l’expropriation, le SYTRAL qui n’a pas notifié ses conclusions dans le délai de 6 semaines de la saisine du Juge de l’expropriation par la SCI Y, est réputé s’en tenir à ses offres. Pour autant, les pièces et conclusions du requérant déposées au greffe le 18 octobre 2017 ne sont pas irrecevables dès lors que le SYTRAL a maintenu son offre telle qu’il l’avait adressée le 20 novembre 2015 et que l’irrecevabilité soulevée est une sanction qui n’est prévue par aucun texte (Cass.civ.22 novembre 1983, pourvoi n°82-66665 et 82-70219).

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non recevoir soulevée par la SCI Y tendant à voir déclarer irrecevable le mémoire déposé au greffe par le SYTRAL le 18 octobre 2017, étant en tout état de cause précisé que le requérant n’a nullement conclu sur le mémoire déposé à l’audience par le SYTRAL.

Sur le montant de l’indemnité due par le SYTRAL

Lors du transport sur les lieux, il a été observé que l’immeuble de la SCI Y en rez de chaussée + 3 se situe au 74 Grande Rue à X (69), en hyper centre, dans un quartier attractif avec tous les commerces à proximité et un accès direct au métro. La parcelle est occupée par deux bâtiments et bénéficie également de deux cours intérieures d’une superficie totale de 140 m2. Le bâtiment donnant sur rue et celui donnant en fond de cour bénéficient tous deux de caves en sous-sol.

Au visa de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation, les accords intervenus dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique ne peuvent en l’espèce qu’être pris en compte mais ne peuvent servir de base à l’évaluation de la propriété de la SCI Y dans la mesure où sur les 84 lots et les 69 accords revendiqués par le SYTRAL, 30 accords sont intervenus avant le 27 mai 2016, date de la déclaration susvisée, l’accord pouvant être considéré comme parfait à la date où le bénéficiaire, en l’occurrence le SYTRAL signe les différentes promesses de vente proposées par les propriétaires concernés, quoiqu’il n’y ait de ventes définitives que lors de la réitération par actes authentiques.

Pour autant, aucune des parties ne fournit l’ensemble des éléments pertinents permettant de recourir utilement à des méthodes d’évaluation du tréfonds, soit par la méthode LASALLE, soit par la méthode GUILLERMAIN et DEMANCHE.

En effet, pour l’une et l’autre méthode, il est indispensable de déterminer au préalable la valeur du terrain nu.

Or, les valorisations invoquées par la SCI Y sont anciennes 2003, 2004 et 2010 et portent sur des terrains bâtis.

Si Madame le Commissaire du Gouvernement produit aux débats les actes de vente de terrains à bâtir ou d’achat de tènements immobiliers avec un projet de démolition et de promotion immobilière s’étendant du 20 avril 2012 au 11 septembre 2013, force est de constater qu’il s’agit de ventes anciennes et qu’il n’est pas déduit le coût des travaux de démolition pour les tènements où s’élèvent des constructions à détruire.

De plus, aucune des parties n’a déterminé de prix au mètre carré, à partir des ventes de parcelles construites comparables, notamment en termes de surface et de zonage, après en avoir déduit les coûts de démolition.

Par ailleurs, si la méthode LASSALLE a fait l’objet d’un certain nombre de critiques conduisant à lui préférer la méthode GUILLERMAIN et DEMANCHE, aucune des parties n’a appliquée cette dernière méthode de manière correcte puisque qu’elles ont ignoré les coefficients correctifs, liés notamment à la qualité des constructions émergées, la qualité des sols, la présence ou non d’eaux souterraines et la topographie de la parcelle.

Ainsi, indépendamment des critiques de la méthode retenue par l’expropriant, pour évaluer chacune des parcelles comprises dans le périmètre d’expropriation, elle a servi de base à la négociation de 39 accords sur 84 propriétaires concernés après la déclaration d’utilité publique.

De plus, s’ils ne peuvent certes être considérés comme des accords à prendre en considération au sens de l’article L.322-8 sus-visé, force est de constater que 30 autres propriétaires ont également entériné cette méthode de valorisation du tréfonds de leur propriété avant même la déclaration d’utilité publique en signant des accords avec le SYTRAL.

Ces accords antérieurs ont également leur pertinence pour déterminer la valeur vénale du tréfonds litigieux au regard des articles L.322-1 et suivants du Code de l’expropriation s’agissant de termes de comparaison pertinents.

En conséquence, il convient de considérer comme satisfactoire la proposition du SYTRAL à la SCI Y, étant par ailleurs précisé qu’aucune indemnité pour dépréciation du surplus ne peut être accueillie, dès lors que la SCI Y ne justifie d’aucun projet de valorisation du sous-sol.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de rejeter les demandes d’indemnité de procédure.

Les dépens seront à la charge de l’expropriant en application de l’article L.312-1 du Code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT que la présente juridiction a été initialement saisie par la SCI Y,

DECLARE irrecevable le mémoire du Syndicat Mixte des Transports pour le Rhône et l’Agglomération Lyonnaise déposé au greffe le 24 juillet 2017,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par la SCI Y tendant à écarter le mémoire du SYTRAL déposé au greffe le 18 octobre 2017,

FIXE les indemnités dues par le Syndicat Mixte des Transports pour le Rhône et l’Agglomération Lyonnaise à la SCI Y de la manière suivante :

—  7 862,40 euros au titre de l’indemnité principale,

—  1 429,36 euros au titre de l’indemnité de remploi,

DEBOUTE la SCI Y du surplus de sa demande indemnitaire et de sa demande d’indemnisation du surplus,

REJETTE les demandes d’indemnité de procédure,

LAISSE les dépens de l’instance à la charge du Syndicat Mixte des Transports pour le Rhône et l’Agglomération Lyonnaise.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation