N° 333

SE

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Gourdon,

le 04.12.2024.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Jourdainne,

— M. [X],

le 04.12.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

Chambre Civile

Audience du 28 novembre 2024

RG 22/00211 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/141, Rg n° 20/00214 du Tribunal Civil de Première Instance de [Localité 9] du 18 mars 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 1er juillet 2022 ;

Appelant :

M. [U] [B], né le 13 novembre 1956 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de [Localité 9] ;

Intimée :

La Sci Locapierre II, société civile immobilière, au capital de 490 086 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 644 C, n° Tahiti 385351 dont le siège social est sis à [Adresse 10], prise en la personne de son gérant l’Eurl Global Trading International, elle-même représentée par son gérant, M. [E] [I] ou Mme [Z] [W], mandataire ;

Représentée par M^e Pascal GOURDON, avocat au barreau de [Localité 9] ;

M. [J] [X], [Adresse 5] , représentant des créanciers de la Sci Locapierre II ;

Ayant conclu ;

Ordonnance de clôture du 12 mars 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 11 avril 2024, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M. RIPOLL et M^me MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. SEKKAKI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Faits :

[C] [B] est notamment propriétaire des terrains suivants :

— depuis 1996, un terrain de 2 627 m² formant le lot n° 1 de la Terre [Adresse 11] à [Localité 7] ' Commune de [Localité 12] parcelle cadastrée Section BV n°[Cadastre 1], sur lequel il a obtenu l’autorisation de construire trois maisons de type F4 (permis n°99- 1628-1/MAA.AU en date du 26/08/1999),

— depuis 1990, un terrain de 6.832 m² formant le lot A de la Terre [Adresse 13] à [Localité 7] ' Commune de [Localité 12], cadastrée Section BT n° [Cadastre 4], constituée du lot A1 d’une superficie de 2 099 m², du lot A2 d’une superficie de 2.099 m² et du lot A3 pour le solde, sur lequel il a obtenu l’autorisation de construire trois maisons de type F4 (permis n° 99- 1632-1/MAA.AU en date du 26/08/1999).

Selon acte sous seing privé en date du 05 novembre 1999, [C] [B] (DEPOSANT) s’est engagé à verser à la SNC PACIFIC BUILDING (BENEFICIAIRE)la somme de 12.000.000 F CFP à titre de dépôt de garantie rémunérée, ayant pour objet de garantir les risques suivants, jusqu’à la fin du bail à construction et l’absence de réalisation des événements indiqués :

« Existence de malfaçons, constatées à tout moment du bail à construction, sur les ouvrages réalisés par le DEPOSANT, empêchant la mise en location à usage d’habitation des maisons ou obligeant à une diminution sensible des loyers prévus ou obligeant à des travaux.

Non entretien du groupe d’habitation par le DEPOSANT qui s’est engagé à le réaliser à ses frais, incluant les parties communes et les réseaux d’énergie et d’eau, y compris la route d’accès, les traitements anti-termites, les ravalements, et sauf pour ce qui relève de l’entretien normalement assuré par les locataires.

Non réalisation par le DEPOSANT des travaux qu’il s’est engagé à effectuer, à ses frais, pour le compte du BENEFICIAIRE sur ledit terrain : VRD et route d’accès à chaque maison, plantation des jardins privatifs (sème de gazon notamment), plantation de haies vives séparatrices des maisons, installation des portails d’accès aux maisons, installation pour chaque maison d’une hotte aspirante, antenne TV, chauffe-eau, meuble bas de cuisine et de salle de bain.

Existence d’inscription(s) hypothécaire(s) grevant le terrain.

Existence de caractéristiques du terrain, de quelque nature que ce soit, générant des coûts supplémentaires au MAITRE D’OUVRAGE pendant la construction ou un moment quelconque avant la fin du bail à construction.

Non versement de l’intégralité du présent dépôt de garantie."

Les parties exposent, en préambule que [C] [B] est propriétaire d’une parcelle de terre sise à [Localité 7], au Pk 54,500 cadastrée Section BT n° [Cadastre 4], d’une superficie de 2 099 m², sur laquelle il a décidé de réaliser un programme d’habitation de deux maisons destinées à la location, et a obtenu un permis de construire n°99-1628-1/MAA.AU, qu’il a déjà réalisé le terrassement, la viabilisation du terrain et a initié les fondations ; que la SCI Locapierre 2 est intéressée pour financer et construire les dites maisons pour les proposer en location nue ; que [C] [B] et la SCI Locapierre 2 souhaitent recourir au montage suivant :

= [C] [B] concéderait un bail à construction à la SCI Locapierre 2 (Maître d’Ouvrage), d’une durée de 18 ans, avec faculté de résiliation à son profit à partir de la 7ème année,

= [C] [B] transférerait gratuitement le permis de construire au bénéfice de la SCI Locapierre 2,

= la SCI Locapierre 2 ferait réaliser les travaux, notamment par [C] [B] et jouirait de la mise en location des maisons,

= [C] [B] assurerait gratuitement l’entretien du groupe d’habitation pendant toute la durée du bail,

= [C] [B] deviendrait propriétaire des habitations à l’issue du bail à construction moyennant une indemnité au bénéfice de la SCI Locapierre 2 en cas de résiliation anticipée.

La SNC PACIFIC BUILDING agit en qualité de Maître d’ouvrage délégué et d’opérateur pour le compte du maître d’ouvrage, pour le projet de construction immobilière, avec cette précision qu’elle entend faire réaliser les travaux par un ou plusieurs maître d’oeuvre qui sous-traiteront tout ou partie des travaux auprès de [C] [B].

Selon bail authentique du 7 décembre 1999, reçu par Me [H], notaire à [Localité 9], [C] [B] a donné en location à la SCI Locapierre 2 la parcelle de terre sise à [Adresse 8] cadastrée Section BT n° [Cadastre 4], constituée du lot A1 d’une superficie de 2 099 m², composée du lot A2 d’une superficie de 2.099 m² et du lot A3 pour le solde pour une durée de 18 années à compter du 1er décembre 1999, moyennant un loyer de 750.000 F CFP par an, payable d’avance pour la deuxième jusqu’à la septième année incluse (soit 4.500.000 F CFP) puis à partir de la huitième année jusqu’à la dix huitième, à terme échu, au plus tard le 31décembre de chaque année, les parties convenant expressément qu’aucun loyer n’est dû pour la première année de jouissance.

Les parties ont notamment convenu :

= que le preneur a « la faculté, mais à ses frais exclusifs et à ses risques et périls, de faire édifier sur le terrain loué toutes constructions conformes au permis de construire délivré sous le n°99-1628-1/MAA.AU.) »,

= que les constructions et travaux exécutés par le preneur pendant le cours du bail devront être maintenus jusqu’à expiration du bail,

= qu’à l’expiration du bail, les constructions édifiées deviendront la propriété du Bailleur par accession, moyennant une indemnité précisée dans ledit bail,

= que pendant toute la durée du bail, le preneur devra entretenir le terrain loué de même que les constructions et installations édifiées par lui en bon état de toutes réparations, même de celles incombant légalement ou habituellement au bailleur, le tout à ses frais exclusifs et sans recours contre ce dernier.

Selon acte sous seing privé en date du 05 novembre 1999, [C] [B] (DEPOSANT) s’est engagé à verser à la SNC PACIFIC BUILDING (BENEFICIAIRE) la somme de 14.000.000 F CFP à titre de dépôt de garantie rémunérée, ayant pour objet de garantir les risques suivants, jusqu’à la fin du bail à construction et l’absence de réalisation des événements indiqués :

« Existence de malfaçons, constatées à tout moment du bail à construction, sur les ouvrages réalisés par le DEPOSANT, empêchant la mise en location à usage d’habitation des maisons ou obligeant à une diminution sensible des loyers prévus ou obligeant à des travaux.

Non entretien du groupe d’habitation par le DEPOSANT qui s’est engagé à le réaliser

à ses frais, incluant les parties communes et les réseaux d’énergie et d’eau, y compris la route d’accès, les traitements anti-termites, les ravalements, et sauf pour ce qui relève de l’entretien normalement assuré par les locataires.

Non réalisation par le DEPOSANT des travaux qu’il s’est engagé à effectuer, à ses fiais, pour le compte du BENEFICIAIRE sur ledit terrain : VRD et route d’accès à chaque maison, plantation des jardins privatifs (sème de gazon notamment), plantation de haies vives séparatrices des maisons, installation des portails d’accès aux maisons, installation pour chaque maison d’une hotte aspirante, antenne TV, chauffe-eau, meuble bas de cuisine et de salle de bain.

Existence d’inscription(s) hypothécaire(s) grevant le terrain.

Existence de caractéristiques du terrain, de quelque nature que ce soit, générant des coûts supplémentaires au MAITRE D’OUVRAGE pendant la construction ou un moment quelconque avant la fin du bail à construction.

Non versement de l’intégralité du présent dépôt de garantie."

Les parties exposent, en préambule que [C] [B] est propriétaire d’une parcelle de terre sise à [Localité 7], cadastrée Section BV n° [Cadastre 1], d’une superficie de 2 627 m², sur laquelle il a décidé de réaliser un programme d’habitation de trois maisons destinées à la location, et a obtenu un permis de construire n°99-1632-1/MAA.AU, qu’il a déjà réalisé le terrassement, la viabilisation du terrain et a initié les fondations ; que la SCI Locapierre 2 est intéressée pour financer et construire les dites maisons pour les proposer en location nue ; que [C] [B] et la SCI Locapierre 2 souhaitent recourir au montage suivant :

= [C] [B] concéderait un bail à construction à la SCI Locapierre 2 (Maître d’Ouvrage), d’une durée de 18 ans avec faculté de résiliation à son profit à partir de la 7ème année,

= [C] [B] transférerait gratuitement le permis de construire au bénéfice de la SCI Locapierre 2,

= la SCI Locapierre 2 ferait réaliser les travaux, notamment par [C] [B] et jouirait de la mise en location des maisons,

= [C] [B] assurerait gratuitement l’entretien du groupe d’habitation pendant toute la durée du bail,

= [C] [B] deviendrait propriétaire des habitations à l’issue du bail à construction moyennant une indemnité au bénéfice de la SCI Locapierre 2 en cas de résiliation anticipée.

La SNC PACIFIC BUILDING agit en qualité de Maître d’ouvrage délégué et d’opérateur pour le compte du maître d’ouvrage, pour le projet de construction immobilière, avec cette précision qu’elle entend faire réaliser les travaux par un ou plusieurs maître d’oeuvre qui sous-traiteront tout ou partie des travaux auprès de [C] [B].

Selon bail authentique du 7 décembre 1999, reçu par Me [H], notaire à [Localité 9], [C] [B] a donné en location à la SCI Locapierre 2 la parcelle de terre sise à [Adresse 8] cadastrée Section BV n°[Cadastre 1] un terrain de 2 627 m² formant le lot n° 1 de la Terre [Adresse 11] 1 pour une durée de 18 années à compter du 1er décembre 1999, moyennant un loyer de 600.000 F CFP par an, payable d’avance pour la deuxième jusqu’à la septième année incluse (soit 3.600.000 F CFP) puis à partir de la huitième année jusqu’à la dix huitième, à terme échu, au plus tard le 31 décembre de chaque année, les parties convenant expressément qu’aucun loyer n’est dû pour la première année de jouissance.

Les parties ont notamment convenu :

= que le preneur a « la faculté, mais à ses frais exclusifs et à ses risques et périls, de faire édifier sur le terrain loué toutes constructions conformes au permis de construire délivré sous le n°99-1632-1/MAA.AU.) »,

= que les constructions et travaux exécutés par le preneur pendant le cours du bail devront être maintenus jusqu’à expiration du bail,

= qu’à l’expiration du bail, les constructions édifiées deviendront la propriété du Bailleur par accession, moyennant une indemnité précisée dans ledit bail,

= que pendant toute la durée du bail, le preneur devra entretenir le terrain loué de même que les constructions et installations édifiées par lui en bon état de toutes réparations, même de celles incombant légalement ou habituellement au bailleur, le tout à ses frais exclusifs et sans recours contre ce dernier.

Par deux courriers en date du 20 février 2001, le chef du service de l’urbanisme a informé [C] [B] de l’enregistrement du transfert du bénéfice des permis de construire n°99-1632-1/MAA.AU et 99-1628-1/MAA.AU au nom de la SCI Locapierre 2.

Les certificats de conformité des constructions aux permis de construire ont été délivrés le 06 avril 2001 à la SCI Locapierre 2.

Procédure :

Par ordonnance du 17 août 2009, le juge des référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete a débouté [C] [B] de sa demande de condamnation de la SCI Locapierre 2 à lui restituer les cinq maisons sous astreinte.

Par jugement du 25 janvier 2016, le Tribunal Civil de Première Instance de [Localité 9] a :

— débouté M. [B] de toutes ses demandes, (demande de résiliation conventionnelle des baux en exécution des contrats, résiliation de plein droit pour défaut d’exécution des obligations du preneur),

— débouté pour le surplus,

— condamné M. [B] aux dépens.

Par ordonnance du 15 mai 2017, signifiée selon les modalités de l’article 396-2 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française, le 30 mai 2017, le juge des référés du Tribunal Civil de Première Instance de [Localité 9] a :

— constaté la résiliation au 12 février 2017 des baux numéros [Numéro identifiant 2] et [Numéro identifiant 3] consenti le 7 décembre 1999 par [C] [B] à la SCI Locapierre 2 et portant sur des terrains nus situés à [Localité 7] commune de [Localité 12] parcelle de terre située au PK 54'.500 formant le lot A1 dépendant du lot A de la terre [Adresse 13] s’agissant du bail numéro [Numéro identifiant 3] et portant sur un terrain nu situé à [Localité 7] commune de [Localité 12] parcelle de terre formant le lot numéro un de la terre [Adresse 11] s’agissant du bail numéro [Numéro identifiant 2],

— ordonné l’expulsion de la SCI Locapierre 2 ainsi que de tous occupants de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance au besoin avec l’assistance de la force publique et passé ce délai sous astreinte de 30.000XPF par jour de retard,

— condamné la SCI Locapierre 2 à payer à [C] [B] la somme de 6 millions XPF au titre des loyers impayés pour les années 2007 à 2015 s’agissant du bail de terrains numéro [Numéro identifiant 3] conclu le 7 décembre 1999 et la somme de 4.800.000XPF s’agissant du bail de terrains numéro [Numéro identifiant 2] conclu le 7 décembre 1999, en outre et jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation annuelle équivalente au montant du dernier loyer,

— autorisé [C] [B] à faire procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice assisté s’il estime utile d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

— condamné la SCI Locapierre 2 à payer à [C] [B] la somme de 120.000XPF,

— condamné la SCI Locapierre 2 aux dépens.

Par arrêt du 18 octobre 2012, la Cour d’Appel de [Localité 9] déclaré irrecevable l’appel de la SCI Locapierre 2 interjeté le 30 juin 2017 à l’encontre de l’ordonnance de référé en date du 15 mai 2017, signifiée le 30 mai 2017.

Par jugement du 24 août 2020, le Tribunal Mixte de Commerce de Papeete, saisi à l’initiative de [C] [B], a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire selon le régime simplifié à l’égard de la SCI Locapierre 2, et désigné Me [X] en qualité de représentant des créanciers.

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2020, et requête déposée au greffe le 18 juin 2020, la SCI Locapierre 2 a fait assigner [C] [B] devant le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete.

Par jugement n° RG 20/00214 en date du 18 mars 2022, le tribunal civil de première instance de [Localité 9] a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour agir soulevée par [C] [B],

— déclaré recevable l’action de la SCI Locapierre 2,

— dit que les deux baux signés le dire que la résiliation des baux authentiques du 07 décembre 1999 est intervenue le 31 décembre 2013,

— condamné [C] [B] à payer à la SCI Locapierre 2 :

= la somme de 2.800.000 F CFP au titre du solde de l’indemnité de résiliation forfaitaire contractuellement prévue en cas de résiliation avant la fin de la 14ème année restant due après compensation avec les loyers impayés au 31 décembre 2013, pour le bail n°[Numéro identifiant 2] portant sur la parcelle cadastrée BV n°[Cadastre 1] (terrain [Adresse 11]),

= la somme de 850.000 F CFP au titre du solde de l’indemnité de résiliation forfaitaire contractuellement prévue en cas de résiliation avant la fin de la 14ème année restant due après compensation avec les loyers impayés au 31 décembre 2013 pour le bail n°[Numéro identifiant 3] portant sur la parcelle cadastrée BT n°[Cadastre 4] ([Adresse 8]),

— condamné [C] [B] à payer à la SCI Locapierre 2 la somme de 250.000 F CFP à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi du fait de son comportement dans la résiliation du bail,

— débouté [C] [B] de sa demande au titre des loyers impayés pour les années 2016 et 2017,

— condamné [C] [B] à payer à la SCI Locapierre 2 la somme de 200.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française,

— condamné [C] [B] aux dépens de l’instance.

M. [U] [B] a relevé appel de cette décision par requête enregistrée au greffe le 1er juillet 2022.

Par arrêt avant dire droit en date du 11 janvier 2024, la cour d’appel de [Localité 9] a :

— ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à la mise en état du cabinet B du vendredi 8 mars 2024, pour les causes susvisées,

— invité l’appelant à appeler en cause Maître [X], représentant des créanciers de la SCI Locapierre II avant le 1er mars 2024, et à justifier, s’il y a lieu, de ce qu’il a déclaré sa créance,

— réservé les demandes des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 11 avril 2024.

A l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 27 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties :

M. [U] [B], appelant, demande à la Cour par dernières conclusions régulièrement transmises le 28 février 2023, de :

— infirmer le jugement dont appel,

— Déclarer l’action de la SCI locapierre 2 irrecevable,

Au subsidiaire,

— débouter la SCI locapierre 2 de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner la SCI locapierre 2 à payer 2 700 000 F CFP au titre des loyers dus pour les années 2016 et 2017,

— condamner la SCI locapierre 2 à payer à M. [B] la somme de 500 000 F CFP au titre de la procédure d’appel par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— condamner la SCI Locapierre 2 aux entiers dépens.

La SCI Locapierre 2 ('la SCI'), intimée, par dernières conclusions régulièrement transmises le 9 août 2023 demande à la Cour de :

A titre principal,

— débouter M. [C] [B] de son appel,

— confirmer le jugement dont appel (TPI [Localité 9] 18 mars 2022,

n° 22/141) en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

Si la Cour de céans venait à ne pas confirmer le jugement attaqué à propos de la résiliation des baux authentiques n°[Numéro identifiant 2] et n°[Numéro identifiant 3] au 31 décembre 2013 :

— juger qu’en application de l’article 2243 du code civil et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, le délai de prescription des loyers de terrain a couru jusqu’au 31 janvier 2017 et qu’en conséquence la pres-cription fondée sur l’article 2277du code civil (dans sa version applicable en Polynésie française) se trouve acquise à la date du 31 décembre 2011,

— fixer les indemnités de résiliations au 12 février 2017 prorata temporis,

soit la somme de 882 192 XPF au titre de chacun des deux baux ;

— allouer à la SCI locapierre 2, à l’encontre de M. [C] [B], une créance de 882 192 XPF au titre du bail n° [Numéro identifiant 2] et une créance de 882 192 XPF au titre du bail n°[Numéro identifiant 3],

— mettre à la charge de M. [C] [B] la part de taxe foncière lui incombant, prorata temporis, pour la période allant du 12 février au 31 décembre 2017, soit la somme de 444 462 XPF, au bénéfice de la SCI locapierre 2,

— fixer le montant des loyers annuels à la somme de 300 000 XPF pour le bail n°[Numéro identifiant 2] et à 375 000 XPF pour le bail n°[Numéro identifiant 3].

En tout état de cause,

— condamner M. [C] [B] à payer à la SCI locapierre 2 la somme de 500 000 XPF en application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, car il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles exposés à nouveau devant la Cour de céans pour faire valoir ses droits, alors même que la décision rendue par le Tribunal était soigneusement motivée,

— condamner, en outre, M. [C] [B], sur le fondement des articles 1er et 366 du Code de procédure civile de la Polynésie,

française, à verser des dommages et intérêts à la SCI LOCAPIERRE 2, à hauteur de 3 650 000 XPF, en raison, d’une part, de l’acharnement dont il a fait preuve sans aucun moyen sérieux à l’appui de ses prétentions, d’autre part, du fait qu’il a entraîné la SCI locapierre 2 dans cette procédure d’appel inutile, enfin, qu’il ressort de locapierre 2, l’ensemble caractérisant la faute exigée pour que le droit d’ester en justice puisse dégénérer en abus,

— condamner, enfin, M. [C] [B] aux entiers dépens d’appel.

Maître [J] [X], agissant en qualité de représentant des créanciers de la SCI Locapierre 2, régulièrement appelé en cause, a indiqué à la cour, par conclusions régulièrement déposées par 25 janvier 2024, qu’il s’en rapportait à la décision qui sera prise par la cour d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. L’exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l’effet d’y répondre.

MOTIFS DE LA DECISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou à « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.

Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut de capacité à agir :

M. [B], rappelant les dispositions de l’article 18 du code de procédure civile de la Polynésie française, en ce que la SCI est représentée par son gérant l’EURL global trading international, elle-même représentée par son gérant, alors qu’il apparaît au Kbis de l’EURL qu’elle a été radiée d’office par cessation d’activité le 21 janvier 2015, que passé 2 ans après la cessation d’activité la société est dissoute selon l’article R. 123-130 du code de commerce, de sorte que la SCI n’a pas de représentant valable.

La SCI fait valoir que l’article R.123-130 du code de commerce n’a pas à être appliqué dès lors que la cessation d’activité n’a pas été déclarée conformément à cet article, comme l’a justement relevé le tribunal, et que les causes de dissolution prévues à l’article 1844'7 du code civil ne sont pas caractérisées, ce qu’il faut différencier d’une raidation du registre du commerce qui n’est qu’une mesure administrative.

Sur ce :

L’article 45 du code de procédure civile de la Polynésie française prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixé, la chose jugée.

L’appelant dans son argumentaire qui vise l’article 18 du même code et l’obligation à peine de nullité dans une requête introductive d’instance de mentionner le nom du représentant légal et fournir un extrait du registre du commerce, n’en tire en appel aucun conséquence sur la validité de la requête introductive d’instance, mais développe des moyens au soutien de l’irrecevabilité de l’action faute de capacité à agir de l’EURL global trading international

Selon les dispositions de l’article 43 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française : "A l’exception des irrégularités tenant aux déchéances et forclusions, les irrégularités d’exploits ou d’actes de procédure ne sont causes de nullité que s’il est justifié qu’elles ont porté une atteinte certaine aux intérêts de la partie qui les invoque.

Tous les moyens de nullité contre un acte doivent être soulevés simultanément.

Les procédures et les actes déclarés nuls, irréguliers ou frustratoires peuvent être mis à la charge des avocats, officiers ministériels et mandataires de justice qui les ont faits."

Selon les dispositions de l’article 44 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française : « La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune déchéance, ni aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation de l’acte ne laisse subsister aucun grief. »

Selon les dispositions de l’article R 123-125 du Code de Commerce dans sa version applicable à la date de la radiation en cause : "Lorsque le greffier est informé qu’une personne immatriculée aurait cessé son activité à l’adresse déclarée, il lui rappelle par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, transmise à cette même adresse, ses obligations déclaratives. Si la lettre est retournée avec une mention précisant que la personne ne se trouve plus à l’adresse indiquée, le greffier porte la mention de la cessation d’activité sur le registre.

Lorsque le greffier est informé, en application du 1° de l’article R. 123-168, que la personne domiciliée n’a pas pris connaissance de son courrier depuis trois mois, il envoie au domicile de celle-ci ou de son responsable légal et, le cas échéant, à l’adresse du siège ou de l’établissement une lettre indiquant que, sans nouvelle de sa part, il sera porté mention de sa cessation d’activité sur le registre."

Selon les dispositions de l’article R 123-130 du Code de Commerce dans sa version applicable à la date de la radiation en cause : "Lorsque le greffier qui a procédé à l’immatriculation principale d’une personne morale pouvant faire l’objet d’une dissolution constate, au terme d’un délai de deux ans après la mention au registre de la cessation totale d’activité de cette personne, l’absence de toute inscription modificative relative à une reprise d’activité, il peut procéder, après en avoir informé la personne morale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à son siège social, à la radiation d’office de l’intéressée.

Toute radiation d’office effectuée en vertu du présent article est portée à la connaissance du ministère public."

Selon les dispositions de l’article R 123-136 du du Code de Commerce dans sa version applicable à la date de la radiation en cause : « Lorsque le greffier a porté au registre une mention de cessation d’activité en application de l’article R. 123-125, il radie d’office la personne qui n’a pas régularisé sa situation, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de l’inscription de cette mention. »

Le tribunal a motivé la recevabilité dans les termes suivants :

'[C] [B] produit la fiche entreprise de la SARL GLOBAL TRADING en date du 27 mars 2017, mentionnant la radiation de celle-ci du RCS le 21 janvier 2015,

La lecture de l’extrait d’immatriculation au RCS de PARIS de la SARL GLOBAL TRADING INTERNATIONAL, à jour au 24 juin 2020, produit par la SCI LOCAPIERRE 2 permet de constater que :

— celle-ci a été radiée d’office le 21 janvier 2015 en application des dispositions de l’article R 123-136 du code de commerce,

— qu’elle a fait l’objet le 09 septembre 2014 d’une mention d’office de cessation d’activité au visa de l’article R 123-125 du code de commerce,

— que le motif de la radiation est « Radiation d’office au terme du délai de trois mois après la mention de cessation d’activité portée en application de l’article R 123-125 du Code de Commerce (art.R 123-136 du code de commerce) ».

Toutefois, la radiation d’office d’une société en application des articles 123-125 et 123-136 du code de commerce, ainsi d’ailleurs que de l’article 123-130 du code de commerce (ce qui n’est pas le cas en l’espèce) n’a pas pour effet de priver ladite société de la personnalité morale, et ni de mettre fin aux fonctions de son gérant, d’autant que les statuts de la SARL GLOBAL TRADING INTERNATIONAL, produits à l’instance, ne prévoient aucune disposition dérogatoire au droit commun.

Il en résulte que la SARL GLOBAL TRADING INTERNATIONAL, représentée par son gérant [E] [I], a bien qualité pour représenter la SCI LOCAPIERRE II et agir en justice.'

La cour constate que l’appelant ne répond pas aux motifs pertinents du premier juge, se contentant de réitérer une analyse selon laquelle la radiation serait intervenue en application de l’article R. 123-130 du code de commerce ce qui démontraiterait sa dissolution.

Cependant la cour constate comme le premier juge, d’une part que la radiation au registre du commerce ne procède pas de l’article R 123-130 du code de commerce, d’autre part, que la radiation intervenue pour une autre cause, n’enlève pas à la SARL Global Trading International sa capacité d’ester en Justice, l’appelant en faisant pas la démonstration de la dissolution de la société et de la perte de cette capacité en tout état de cause. Il convient par conséquent de confirmer la décision du tribunal qui a rejeté la fin de non-recevoir et déclaré recevable l’action de la SCI.

Sur la résiliation des baux et les indemnités contractuelles :

M. [B] expose n’avoir commis aucun faute, louant le terrain sur lequel la SCI a réalisé son projet avant d’abandonner la gestion des maisons et de ne plus louer son loyer. Par ailleurs, l’absence de location des maisons ne l’exonère pas du paiement du loyer à M. [B].

Il précise n’avoir jamais été avisé d’une malfaçon depuis l’année 2000.

Il reproche au tribunal d’avoir retenu qu’il avait donné son accord pour la résiliation du bail alors qu’aucun accord n’a été formalisé, d’où sa saisine du juge des référés pour le faire constater, et la démonstration ainsi faite que le tribunal ne pouvait constater l’accord et la résiliation des baux en décembre 2013.

La SCI rappelant les motifs du premier juge estime au contraire que la démonstration est faite de l’accord de l’appelant pour la résiliation, seule sa volonté d’un acte authentique pour établir les indemnités liées à la résiliation ayant fait obstacle à la formalisation de celle-ci.

Sur ce :

Il résulte de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Chacun des actes authentiques entre M. [B] et la SCI, signés le 7 décembre 1999, prévoit notamment les dispositions particulières suivantes :

'CONDITIONS PARTICULIERES FACULTE DE RÉSILIATION :

Dans le cas où les Preneur userait de la faculté de construire ci-dessus stipulée, le Bailleur lui consent, ce qu’il accepte, à titre de conditions particulières, la faculté de résilier le présent bail à compter de la septième année effective de celui-ci moyennant un indemnité forfaitaire payable comptant le jour de la résiliation'. (pièce n°2 et 3 de l’appelant).

Or, le 29 août 2013, l’avocat de M. [B] adressait au gérant de la SCI un courrier dont les termes sont les suivants (pièce n°23 de l’intimée) :

'M. le gérant,

J’interviens auprès de vous en ma qualité d’avocat de M. [B] [C] entrepreneut de travaux, né le 13 novembre 1956 à [Localité 9], qui m’expose la situation suivante.

Par deux contrats en date du 5 novembre 1999, intitulés contrat de dépôt de garantie, il a été convenu que mon client, propriétaire de parcelles de terres à [Localité 7], consente un bail à construction sur les cinq terrains d’une durée de 18 ans avec faculté de résiliation à partir de la 7ème année.

En conséquence, cinq maisons ont été construites qui ont fait l’objet de certificat de conforlité en date du 6 avril 2001.

Mon client souhaite mettre en oeuvre la faculté de résiliation du bail.'

M. [B] a ensuite engagé une action en Justice en faisant valoir que la SCI résistait à cette demande légitime.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 juillet 2014 adressé à M. [B], la SCI, sous la plume de M. [E] [I], indiquait :

'M.,

Je fais suite à nos entretiens depuis plusieurs mois et à mon courrier de résiliation du 3 décembre 2013.

Je ne peux que déplorer, une fois de plus, votre attitude et votre agressivité.

Et je constate que vous tentez de forcer la main de la SCI LOCAPIERRE 2 par le biais de cette procédure en Justice.

Il s’agit d’une voie sans issue !

Je vous rappelle que la situation est très simple et sans ambiguïté ou contestation possible :

— La SCI LOCAPIERRE 2 souhaite et accepte de résilier les deux baux de terrain ;

— Mais la régularisation par devant Notaire ne peut se faire qu’après le règlement des sommes dont vous êtes débiteur à l’égard de la SCI LOCAPIERRE 2 […]

Quoiqu’il en soit, je vous informe que nous considérons que les deux baux sont résiliés au 31 décembre 2013, dans l’attente de régularisation authentique […]'.

Il résulte de l’analyse des contrats du 7 décembre 1999 relatifs aux baux liigieux, que la SCI disposait à l’issue d’une période de 7 ans après usage de la faculté de construire, faculté employée avec la construction de 5 maisons achevée en 2001, d’une faculté de résiliation unilatérale contre indemnité forfaitaire fixée contractuellement.

Par conséquent, les discussions sur l’éventuelle faute du bailleur, son consentement à la résiliation, ou tous autres moyens développés par les parties, sont sans pertinence, dès lors qu’au regard des courriers ci-dessus rappelés, la SCI a usé de cette faculté de résiliation, ce que M. [B] ne peut contester pour avoir lui-même, à tort et par une lecture erronée du contrat, usé de cette faculté, suscitant un réponse manifestement sans équivoque la volonté de la SCI en ce sens.

De même, le moyen développé tendant à dire que le tribunal ne pouvait constater l’accord à la résiliation des baux dès lors que l’action en référé de M. [B] démontrait le contraire, n’est pas plus pertinente, dès lors d’une part que les décisions en référé n’ont pas au principal autorité de la chose jugée et peuvent être remises en cause par une décision au fond, d’autre part que l’expression d’un accord de M. [B] n’était pas une condition pour l’usage de la faculté de résiliation au bout de 7 ans dont disposait seule la SCI.

Par conséquent, les baux ont été résiliés au 31 décembre 2013, l’argument tiré de ce qu’une régularisation authentique n’est pas intervenu, outre qu’elle n’est pas requise par les contrats, n’enlève rien à la manifestation de volonté de la SCI entrainant par application des contrats la fin des baux à la date mentionnée.

Comme l’a justement précisé le tribunal, il convient dès lors de constater que la résiliation des baux authentiques du 07 décembre 1999 est intervenue le 31 décembre 2013, et que [C] [B] est débiteur à l’égard de la SCI des indemnités conventionnellement prévues en cas de résiliation avant la fin de la 14ème année, à savoir :

—  7.000.000 F CFP pour le bail n°[Numéro identifiant 2] portant sur la parcelle cadastrée BV n°[Cadastre 1] (terrain [Adresse 11]),

—  6.100.000 F CFP pour le bail n°[Numéro identifiant 3] portant sur la parcelle cadastrée BT n°[Cadastre 4] ([Adresse 8]).

Il convient de confirmer la décision du tribunal à cet égard tout comme la compensation effectuée avec les sommes dues par la SCI au titre des loyers impayés des années 2007 à 2013 soit :

—  4.200.000 F CFP pour le bail n°[Numéro identifiant 2] portant sur la parcelle cadastrée BV n°[Cadastre 1] (terrain [Adresse 11]),

—  5.250.000 F CFP pour le bail n°[Numéro identifiant 3] portant sur la parcelle cadastrée BT n°[Cadastre 4] ([Adresse 8]).

et la compensation opérée en conséquence et les condamnations de M. [B] à payer à la SCI :

— la somme de 2.800.000 F CFP au titre du solde de l’indemnité de résiliation forfaitaire contractuellement prévue en cas de résiliation avant la fin de la 14ème année restant due après compensation avec les loyers impayés au 31 décembre 2013, pour le bail n°[Numéro identifiant 2] portant sur la parcelle cadastrée BV n°[Cadastre 1] (terrain [Adresse 11]),

— la somme de 850.000 F CFP au titre du solde de l’indemnité de résiliation forfaitaire contractuellement prévue en cas de résiliation avant la fin de la 14ème année restant due après compensation avec les loyers impayés au 31 décembre 2013 pour le bail n°[Numéro identifiant 3] portant sur la parcelle cadastrée BT n°[Cadastre 4] ([Adresse 8]).

Les demandes subsidiaires de la SCI n’étant formulée qu’en cas d’infirmation du jugement doivent donc être écartées, le jugement étant confirmé au principal. Par ailleurs les chefs du jugement rejetant les demandes de dommages et intérêts pour fautre contractuelle, doivent être confirmés, la SCI ne les combattant pas par des arguments quelconques, seul l’appelant effectuant une demande d’infirmation générale, sans argumenter sur ce point. Or, le tribunal a justement considéré que la SCI ne faisait pas la démonstration des vices dont elle se prévalait pour obtenir des dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle au titre des loyers des années 2015 à 2017 :

M. [B] fait valoir que le juge des référés (') a limité sans aucune motivation la créance de loyers due à M. [B] à l’année 2015, alors que les loyers 2016 et 2017 sont également impayés et que la condamnation de la SCI avait été sollicitée à ce titre. Il demande donc sa condamnation au paiement de la somme de 2 700 000 F CFP à ce titre.

Sur ce :

Comme le tribunal l’a justement souligné sans que cet argument soit combattu par M. [B] en appel, les baux ont été résiliés au 31 décembre 2013, de sorte que M. [B] ne peut prétendre à l’exécution de l’obligation, éteinte, de paiement des loyers pour les années 2016 et 2017, il convent par conséquent de confirmer la décision du tribunal qui a rejeté ses demandes à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour appel abusif :

La SCI au visa de l’article 1er et de l’article 366 du code de procédure civile de la Polynésie française estime que l’acharnement dont M. [B] a fait preuve dans uaucn moyen sérieux à l’appui de ses prétentions et l’inutilité de la procédure d’appel, qui a pour but de nuire à la SCI, a commis une faute démontrant que son droit d’ester en justice a dégénéré en abus.

Sur ce :

Il résulte de l’article 1er du code de procédure civile de Polynésie française que Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile de 20.000 à 200.000 francs.

L’article 366 du même code, qui concerné la tierce opposition, n’est pas applicable en l’espèce.

M. [B] a présenté en appel des moyens qui, s’ils n’ont pas été retenus par la cour comme pertinents, n’en restent pas moins relativement construits, ne permettant pas de déceler une quleconque vacuité et instrumentalisation de la procédure d’appel pour nuire à la SCI faisant la démonstration que ce droit aurait dégénéré en abus. La dmande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent confirmer la décision du tribunal qui a condamné M. [B] à lui payer la somme de 200 000 F CFP, de condamner M. [B] à lui payer 500 000 F CFP au titre des frais d’appel non compris dans les dépens et de débouter M. [B] de ses demandes au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Les dépens de première instance ont été justement mis à la charge de M. [B] et la décision en ce sens sera confirmée et les dépens d’appel seront supportés par M. [B] qui succombe conformément aux dispositions de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

CONFIRME le jugement n° RG 20/00214 en date du 18 mars 2022 du tribunal civil de première instance de Papeete en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour agir soulevée par [C] [B] et déclaré recevable l’action de la SCI Locapierre 2 ;

CONFIRME le jugement n° RG 20/00214 en date du 18 mars 2022 du tribunal civil de première instance de [Localité 9] en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la SCI Locapierre 2 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE M. [C] [B] à payer à la SCI Locapierre 2 la somme de 500 000 F CFP (cinq cent mille francs pacifique) au titre des frais d’appel non compris dans les dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [C] [B] aux entiers dépens d’appel.

Prononcé à [Localité 9], le 28 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI