Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2006

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 05/22025.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Septembre 2005 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 2^e Section – RG n° 04/8444.

APPELANTS :

— Monsieur A X

XXX

— Madame B X

XXX

représentés par Maître J BLIN, avoué à la Cour,

assistés de Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L 107.

INTIMÉE et APPELANTE PROVOQUÉE :

SA Z

prise en la personne de son Président,

ayant son siège social XXX

représentée par la SCP TAZE-M – BROQUET, avoués à la Cour,

assistée de Maître Diane FIRINO MARTELL substituant Maître BIARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R 146.

INTIMÉS PROVOQUÉS :

— Madame E F G Y épouse H I, XXX

XXX

— Monsieur J K L Y

XXX

— Monsieur M N L Y

XXX

représentés par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2006, en audience publique, devant Monsieur RICHARD, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DELANNE, président,

Monsieur RICHARD, conseiller,

Madame RAVANEL, conseiller.

Greffier lors des débats : Madame C D.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.

— signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 22 septembre 2005 qui a statué ainsi qu’il suit :

— déboute les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamne les époux X à payer aux consorts Y la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,

— condamne les époux X aux dépens.

Vu l’appel de Monsieur et Madame A X en date du 10 novembre 2005 ;

Vu leurs dernières conclusions du 8 juin 2006 aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes formulées à l’encontre du Cabinet Z,

Statuant à nouveau,

— dire que le Cabinet Z a commis une faute en omettant de renseigner le questionnaire syndic sur l’existence d’une injonction de travaux, ou à tout le moins le projet de travaux de ravalement,

— condamner le Cabinet Z à verser aux époux X la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts,

À titre subsidiaire,

— condamner le Cabinet Z à garantir les époux X de toutes les condamnations prononcées à leur encontre en première instance,

— condamner le Cabinet Z à verser aux époux X la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner le Cabinet Z au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de la société Z en date du 1^er juin 2006 demandant à la Cour de :

— déclarer les époux X mal fondés en leur appel, les en débouter,

— faisant droit à l’appel incident de la Société Z,

— réformer le jugement rendu en ce qu’il a retenu que la Société Z a commis un manquement à son obligation d’information,

— réformer le jugement rendu en ce qu’il a retenu que la faute des consorts Y à l’encontre des époux X n’est pas démontrée,

— constater que les époux X avaient connaissance avant la signature de l’acte de vente de la nécessité de faire effectuer les travaux de ravalement,

— dire par conséquent qu’il n’est établi aucun lien de causalité entre le prétendu préjudice des époux X et la prétendue faute de la Société Z,

— dire que les époux X ne justifient de l’existence d’aucun préjudice,

— confirmer par conséquent le jugement rendu en ce qu’il a débouté les époux X de l’intégralité de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, si la Société Z venait à être condamnée à indemniser les époux X, condamner les consorts Y à la garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient intervenir à son encontre,

— condamner les époux X à verser à la Société Z une somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu l’assignation aux fins d’appel provoqué délivrée aux consorts Y par la société Z les 26 et 29 mai 2006 et la constitution des consorts Y en date du 1^er juin 2006 ;

Vu l’ordonnance de clôture intervenue le 8 juin 2006 ;

Vu la demande de disjonction formulée par les consorts Y le 19 juin 2006 ;

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Considérant, tout d’abord, que la société Z en assignant de façon particulièrement tardive les consorts Y ne les ont pas mis à même de faire valoir convenablement leurs droits ; qu’il convient donc de disjoindre cet appel provoqué tant à la demande des consorts Y que, d’ailleurs, de Monsieur et Madame A X ;

Considérant, au fond, qu’avant que soit signé le compromis de vente, Monsieur et Madame A X avaient reçu communication de la part des consorts Y, par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs, d’un certain nombre de documents relatifs à l’état de l’immeuble et, notamment, avaient pu ainsi prendre connaissance du procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires qui s’était tenue le 19 mars 2003 ;

Que le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2003, outre qu’il relate les circonstances du changement de syndic (anomalies dans les comptes de l’exercice 2001-2002, rejet à l’unanimité de leur approbation, refus à l’unanimité d’accorder quitus au syndic, non renouvellement du mandat du syndic et choix d’un nouveau syndic en la personne de la société Z élue à l’unanimité) fait état de travaux votés en 2001 mais non encore exécutés ; qu 'il s’agit, notamment, de faire effectuer par le C.E.B.T.P. une étude pour le ravalement de l’immeuble ; que les copropriétaires présents décident à l’unanimité de faire effectuer ces travaux et étude ;

Que le 30 juin 2003, le maire de Paris faisait injonction aux copropriétaires d’avoir à remettre en état de propreté la façade sur rue et la contre-façade côté 32 boulevard Suchet et notifiait son arrêté au nouveau syndic, la société Z, 'à charge pour lui d’en informer chacun des copropriétaires et, si ce n’est pas déjà fait, de faire délibérer l’assemblée générale sur les modalités d’exécution des travaux rendus obligatoires par l’article 1 de la présente décision’ ;

Que non seulement la société Z n’a pas informé individuellement chaque copropriétaire (et donc les consorts Y) de l’existence de cette injonction de travaux mais que, invitée à remplir la note de renseignements complémentaires annexée au questionnaire de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 que lui avait adressé le notaire choisi par les parties pour établir l’acte authentique de vente, elle a renvoyé celle-ci le 4 septembre 2003 sans renseigner ni la rubrique 'charges non liquidées ou non devenues exigibles, évaluation des engagements du syndicat pour les travaux, procès, acquisitions, etc …' ni la rubrique 'travaux envisagés : lors d’une prochaine assemblée des copropriétaires, des questions concernant des travaux à effectuer dans l’immeuble seront-elles à l’ordre du jour ' Dans l’affirmative, date approximative de l’assemblée : Prière de joindre une copie de la décision administrative’ et en répondant par la négative à la question 'l’immeuble ou les locaux font-ils l’objet d’une injonction de travaux '' ;

Que, certes, la société Z n’était en fonction que depuis un peu plus de cinq mois ; qu’il n’empêche qu’à supposer qu’elle n’ait pas encore à la date du 4 septembre 2003 récupéré auprès de son prédécesseur l’ensemble des archives du syndicat (ce qu’elle n’allègue d’ailleurs pas), elle avait bien été destinataire directement de l’arrêté d’injonction de travaux du 30 juin 2003 ;

Qu’il importe peu qu’aucune obligation légale n’imposait au syndic de répondre à la note de renseignements complémentaires ; qu’en effet, dès lors que le syndic acceptait de remplir ce formulaire, il devait s’en acquitter de façon exacte et complète et non fournir des renseignements erronés de nature à induire en erreur le notaire destinataire de cette note et ses clients ;

Que le fait que cette note de renseignements complémentaires porte l’indication que ces renseignements sont 'donnés à titre indicatif et sans engager la responsabilité du syndic’ n’autorisent pas pour autant celui-ci à remplir ce formulaire avec désinvolture et à affirmer faussement – et sciemment puisque le syndic avait été personnellement destinataire de l’arrêté du 30 juin 2003 – que l’immeuble ne faisait pas l’objet d’une injonction de travaux ;

Que la société Z a donc commis une faute en n’informant pas les consorts Y de l’existence de l’injonction municipale et en dissimulant au notaire des parties l’imminence des travaux à entreprendre en raison de cette injonction qu’elle connaissait parfaitement pour se l’être vu notifier le 30 juin précédent ;

Que le préjudice de Monsieur et Madame A X est constitué par le fait que le prix de vente convenu entre les parties n’a pu prendre en considération le coût au moins approximatif des travaux de ravalement imposés à la copropriété ; que la faute de la société Z est en relation causale directe avec le préjudice ainsi éprouvé par Monsieur et Madame A X ;

Que, pour leur part, le syndic ayant manqué à son obligation de les en informer, les consorts Y ont appris seulement trois jours après la signature de l’acte authentique de vente (intervenue le 12 septembre 2003) l’existence de l’injonction de ravalement dont la mairie de Paris leur a adressé une ampliation ainsi qu’aux autre copropriétaires le 15 septembre 2003 ; qu’ils en ont aussitôt avisé Monsieur et Madame A X ;

Que s’agissant d’évaluer le préjudice subi par Monsieur et Madame A X, il y a lieu de tenir compte du montant des travaux de réhabilitation qu’ils ont entrepris (90.498,41 €) qui s’ajoute au prix d’achat de leurs lots (937.500 €) ; que, de ce fait, le prix au m² de leur appartement (4.828,39 €) correspond bien au prix moyen des transactions à la même époque dans le quartier ; que l’étude des factures des entrepreneurs, toutes versées aux débats, démontre que les travaux entrepris n’étaient nullement somptuaires mais nécessaires pour mettre aux normes et rendre habitable un appartement vétuste inoccupé depuis longtemps ;

Que la quote-part de Monsieur et Madame A X dans les travaux de ravalement s’est élevée à la somme de 25.000 € ; que la Cour trouve dans les éléments qui lui sont fournis matière à fixer à la somme de 12.500 € l’indemnité que devra leur verser la société Z à titre de dommages-intérêts ; que la Cour tient en effet compte de l’aspect de l’immeuble qui aurait pu donner à penser à Monsieur et Madame A X qu’un ravalement serait à prévoir dans les années à venir d’autant que le C.E.B.T.P. venait d’être missionné pour en étudier les modalités et le coût ;

Que le jugement entrepris est donc infirmé de ce chef ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile formulée par la société Z ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de Monsieur et Madame A X puisqu’il est fait droit à leur demande principale ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant contradictoirement,

Ordonne la disjonction de l’appel provoqué ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame A X de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Z à payer à Monsieur et Madame A X la somme de 12.500 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel et admet Maître J BLIN, avoué, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,