Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 19 mai 2010, n° 04/12155

TI Le Raincy 18 mars 2004

CA Paris
Infirmation 19 mai 2010

Arguments

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Accepté
Évaluation des charges dues par Monsieur A
La cour a retenu que l'expert a correctement évalué les charges dues par Monsieur A, et a confirmé le montant des arriérés de charges.
Rejeté
Erreurs de répartition des charges
La cour a rejeté cette contestation, considérant que les erreurs de répartition n'étaient pas imputables à Monsieur A et que les montants réclamés étaient justifiés.
Rejeté
Justification des frais de contentieux
La cour a estimé que les frais de contentieux antérieurs au 7 novembre 2003 étaient indûment réclamés, et que les frais postérieurs n'étaient pas justifiés.

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1. 10 répliques aux contestations de charges de copropriété

BJA Avocats · 28 novembre 2022

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 19 mai 2010, n° 04/12155
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	04/12155
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Le Raincy, 18 mars 2004
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Jean DUSSARD, président
Avocat(s) :	Emmanuel BRUDERDavid LEVY
Cabinet(s) :	CAROLINE REGNIER-AUBERT - BRUNO REGNIER AVOCATS ASSOCIESSCP GRAPPOTTE BENETREAU
Parties :	SYNDICAT DES COPROPR IMMEUBLE SIS 150 RUE JEAN JAURES 93470 COUBRON RESIDENCE LES HAUTES BRUYERES

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 19 MAI 2010

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 04/12155.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2004 – Tribunal d’Instance du RAINCY – RG n° 200202021.

APPELANT :

Syndicat des XXX

représentée par son syndic, le Cabinet X & FRON, ayant son siège XXX,

représenté par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoués à la Cour,

assisté de Maître David LEVY, avocat au barreau de BOBIGNY, toque : BOB095.

INTIMÉ :

Monsieur F G A

XXX

représenté par la SCP LAMARCHE-BEQUET- REGNIER-AUBERT – REGNIER – MOISAN, avoués à la Cour,

assisté de Maître Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1369.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 octobre 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur DUSSARD, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame Y, conseiller.

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Z.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur Z, greffier présent lors du prononcé.

Par déclaration du 17 mai 2004, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX dit résidence Les Hautes Bruyères à Coubron, Seine-Saint-Denis, a appelé d’un jugement contradictoire rendu le 18 mars 2004 par le Tribunal d’instance de Raincy, qui :

— prononce l’annulation des assemblées générales des :

* 30 avril 1994,

* 14 juin 1996,

* 7 juin 1997,

* 28 mars 2001,

* 22 mars 2002,

* 21 mars 2003,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— constate qu’à ce jour ledit syndicat ne justifie pas du principe et des modalités de participation de Monsieur A au paiement des charges d’entretien et de chauffage du lot n° 304 ainsi que des charges d’eau afférentes aux lots nos 140, 291, 292, 293, 294,

— rejette toute autre demande contraire, plus ample ou reconventionnelle,

— laisse les dépens à la charge de chaque partie, à parts égales.

L’intimé a constitué avoué.

Par arrêt contradictoire du 14 avril 2005, la Cour, 23^e Chambre B,

— confirme le jugement entrepris en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 22 mars 2002,

— réforme le jugement entrepris en ce qu’il a annulé les cinq autres assemblées générales,

— sursoit à statuer sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires,

— ordonne avant-dire droit une expertise confiée à Monsieur B aux fins d’établir le montant des charges générales de copropriété dues par Monsieur A dans la limite de la prescription décennale au regard du règlement de copropriété et de ses modifications et jusqu’au 7 novembre 2003,

— réserve les dépens et l’application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Monsieur D C, désigné en remplacement de Monsieur B, a clos son rapport le 28 mai 2008.

Ses conclusions sont les suivantes :

'(. . .)

Il résulte de mes opérations d’expertise et des éléments portés à ma connaissance que le montant de la créance, dont le paiement a été sollicité par le syndicat des copropriétaires, à la date du 7 novembre 2003 s’établit en principal à 3.186,90 €.

Les erreurs de répartition, constatées au cours de mes opérations, concluent sur la période 1993-2003 à une somme de 3.012,63 € à porter au crédit du compte de Monsieur A, et à une créance justifiée du syndicat des copropriétaires pour un montant de 174,27 €.

Compte tenu des contestations de Monsieur A sur les principes devant présider à la répartition des charges, je soumets à l’interprétation de la Cour :

— le bien fondé d’une exonération du lot n° 304 aux charges d’eau froide : cette exonération créditerait le compte de Monsieur A d’une somme de 2.851,98 €,

— le bien fondé de l’exonération des lots 'commerces’ aux charges d’entretien des escaliers, exonération issue d’un procès-verbal d’assemblée générale du 7 février 1980 dont l’application est soumise à l’appréciation de la Cour : cette exonération créditerait le compte de Monsieur A d’une somme de 2.800,57 € à la date du 7 novembre 2003.

(. . .)'.

Les parties ont conclu en ouverture du rapport d’expertise.

— le syndicat des copropriétaires, en dernier lieu, le 13 octobre 2009,

— Monsieur F G A, en dernier lieu, le 14 octobre 2009.

La Cour fait référence expresse :

— au jugement entrepris et à l’arrêt mixte du 14 avril 2005 pour l’exposé plus ample des faits, des procédures et prétentions antérieures,

— aux conclusions récapitulatives sus-visées pour l’exposé des prétentions, moyens et arguments dont elle reste saisie dans le dernier état de la cause.

CELA ETANT EXPOSE

LA COUR,

' Sur l’expertise :

Le rapport de l’expert judiciaire dont les avis et conclusions ne lient pas la Cour fournit les éléments techniques et de fait suffisants pour statuer au fond.

La cour, rejetant les prétentions contradictoires comme injustifiées retiendra que l’expert C a rempli la mission qui lui a été confiée, même si le libellé de celle-ci présentait une ambiguïté tenant au sens à donner au mot 'modifications’ par rapport au mot 'modificatifs'.

En effet, Monsieur C, malgré son interprétation personnelle du mot 'modifications’ en 'modificatifs’ a chiffré la demande de charges du syndicat des copropriétaires en réservant les positions de Monsieur A dont il a calculé les incidences sur le compte.

Il a ainsi déterminé dans cette hypothèse les quotes-parts à porter au crédit du compte de l’intimé pour les deux catégories de charges concernées, telles que reportées dans ses conclusions sus-reproduites.

' Sur la demande en paiement de charges :

Elle porte sur la période courant depuis le 7 novembre 2003 arrêtée au 18 novembre 2008, règlement du 3 octobre 2008 inclus.

Le syndicat des copropriétaires inclut dans sa demande le solde rectifié au 1^er juillet 2007 (3^e trimestre inclus) arrêté par l’expert à la somme de 17.923,82 €.

Étant rappelé que l’expert avait ramené à 174,27 € la créance du syndicat arrêtée au 7 novembre 2003, la demande soumise au premier juge arrêtée à la même date à 3.990,55 € était excessive en son quantum.

La contestation de Monsieur A porte sur trois points ci-après énumérés a), b) et c) :

a) L’imputation en charges communes générales des salaires et charges sociales des gardiens :

Le règlement de copropriété prévoit cette répartition mais l’assemblée générale du 7 février 1980 en a décidé autrement en exonérant desdites charges les lots à destination de commerces par adoption de la résolution n° 3.

Cette résolution qui a donné lieu à un vote constitue indéniablement une décision au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi, dès lors qu’il y a eu adoption d’une position définitive consacrée par un vote.

Cette décision qui n’a donné lieu à aucun recours et qui, elle-même, confirme une décision prise par l’assemblée générale du 7 février 1975 est de plein droit exécutoire, et ce même si le syndic à ce mandaté par la résolution n° 4 de l’assemblée du 7 février 1980, n’a pas fait rectifier cette répartition auprès du Tribunal de grande instance.

En réalité cette modification de la répartition des charges aurait dû donner lieu à l’établissement d’un acte modificatif du règlement de copropriété et à la publication dudit acte au bureau des hypothèques territorialement compétent.

Mais la publication de cette modification n’est nécessaire que pour rendre celle-ci opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires, c’est-à-dire aux 'nouveaux’ copropriétaires, ceux qui n’ont acquis cette qualité que postérieurement à l’assemblée ayant pris la décision modificative, ainsi qu’il s’évince de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1065.

Certes, Monsieur A qui a acquis ses lots de copropriété par acte du 19 novembre 1986, fait partie des ayants cause à titre particulier qui peuvent soulever l’inopposabilité à son égard des assemblées de 1975, de 1980. Mais ce copropriétaire, conformément à ses intérêts, ne soulève pas cette inopposabilité alors que le syndicat des copropriétaires ne peut pas se substituer à ce copropriétaire pour le faire à sa place.

Une telle décision d’assemblée générale, aussi irrégulière fût-elle, est de plein droit opposable au syndicat des copropriétaires même en l’absence de publication et son syndic doit l’appliquer, comme au demeurant cela a été fait pendant de nombreuses années.

La thèse contraire du syndicat des copropriétaires qui s’appuie sur l’avis – juridiquement erroné – de l’expert ne peut qu’être rejetée comme inopérante.

Le jugement du 13 juillet 1980 dont les parties font chacune état pour en tirer des conséquences diamétralement opposées, est ici inutile à la solution du litige actuel qui est autre et indépendant.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut encore du règlement de copropriété reçu par acte du 3 août 1999 de Maître E, notaire, qui énonce en sa partie 'exposé’ notamment :

'(. . .)

Il est expressément rappelé que les règlements de copropriété modificatifs indiqués en l’exposé qui précède restent maintenus, aucune modification n’étant apportée auxdits actes.

(. . .)'.

Mais cette formule qui n’est qu’un rappel d’actes est sans portée juridique sur les assemblées générales du 7 février 1975 et du 7 février 1980, attendu que le nouveau règlement de copropriété consécutif à la scission de la copropriété initiale en deux copropriétés distinctes régit exclusivement celle des pavillons individuels :

'(. . .)

REGLEMENT DE COPROPRIETE DES PAVILLONS INDIVIDUELS :

Par suite de la scission des ensembles immobiliers des bâtiments collectifs et des pavillons individuels, le règlement de copropriété d’origine s’appliquant maintenant uniquement aux bâtiments collectifs, il y a lieu d’établir le règlement de copropriété pour l’ensemble des pavillons individuels.

(. . .)'.

Ainsi le nouveau règlement de copropriété n’a-t-il ni pour objet ni pour effet d’abroger ou de rendre caduques les deux décisions des assemblées générales sus-rappelées.

Et la référence faite dans le rappel sus-reproduit ['(. . .) Il est expressément rappelé que (. . .)'] aux deux modificatifs du 1^er juin 1967 et du 15 décembre 1981 est d’autant plus dépourvue d’incidence dans le présent litige que le seul desdits modificatifs postérieur à l’assemblée du 7 février 1980 ne concerne que la suppression d’un lot de copropriété (lot n° 102) et sa division en deux nouveaux lots numérotés 320 et 321.

La scission de la copropriété, relativement aux bâtiments autres que les pavillons n’a entraîné qu’une modification du total des tantièmes de copropriété désormais exprimés en 7015èmes correspondant au total des tantièmes d’origine (10000) diminué de ceux attachés aux pavillons (2985).

En définitive, la décision d’assemblée générale litigieuse du 7 février 1980 reste applicable.

En conséquence, il convient de retrancher de la somme arrêtée par l’expert à 17.923,82 € au 1^er juillet 2007, appel de fonds du 3^e trimestre 2007 inclus, celle de 6.083,82 € selon l’évaluation donnée en page 43 du rapport.

De même, sur la demande additionnelle portant sur la période courant depuis le 1^er juillet 2007, appel de fonds du 3^e trimestre 2007 inclus, jusqu’au 18 novembre 2008, appel de fonds du 4^e trimestre 2008 inclus, et chiffrée à :

19.108,41 – 17.923,82 = 1.184,59 €,

il faudra déduire la quote-part des charges de salaires et charges sociales d’employé d’immeuble, le calcul de cette déduction incombant au syndicat.

b) L’application au lot 304 des charges d’eau froide :

La clause du règlement de copropriété stipulant en son article 27 que :

'Jusqu’à l’installation dans la totalité des lots des compteurs individuels, les charges d’eau froide, déduction faite de la consommation correspondant au chauffage central seront réparties entre les copropriétaires dans la même proportion que les charges générales'

est en soi licite, conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

La circonstance qu’elle n’aurait jamais été appliquée dans la mesure où aucune consommation correspondant au chauffage central ne serait déduite avant sa répartition entre les copropriétaires est sans incidence sur la validité de cette clause qui exclut précisément la consommation d’eau du chauffage central en tantièmes généraux. La validité d’une clause ne s’apprécie pas au regard de l’application bonne ou mauvaise qui en est faite.

Les lots de Monsieur A y compris celui n° 304 doivent participer à la répartition de cette dépense au prorata des tantièmes dès lors que tous les lots de la copropriété ne sont pas équipés de compteurs individuels.

Le service de l’eau froide présente une utilité objective pour tous les lots, raccordés ou non.

Et de surcroît, l’intimé sur lequel pèse la charge de la preuve des exceptions en application de l’article 1315 alinéa 2 du Code civil n’établit pas :

— que les appels de fonds correspondant à l’eau froide soient erronés au titre de leur calcul ou de leur mode de répartition, cela ne ressort pas des opérations expertales,

— que son lot 304 consistant en une boutique du bâtiment A ne bénéficie pas du service collectif de l’eau froide, étant relevé sur ce dernier point qu’il n’est produit à cette fin qu’un constat d’huissier fort ancien (26 novembre 1986) dont il n’est pas acquis qu’il corresponde à la situation actuelle alors que l’attestation du gardien, non datée mais récente, – postérieure au 4 février 2008, date de délivrance de sa carte d’identité jointe en photocopie à l’attestation -, révèle l’installation de toilettes dans les locaux annexes de Monsieur A.

La Cour, qui rejette de ce chef la contestation de l’intimé, n’opérera aucune déduction au titre des charges d’eau froide.

c) Les frais de contentieux et de relance (1.035,65 €) :

Ceux antérieurs au 7 novembre 2003 ont été indûment réclamés à Monsieur A puisqu’à cette date, il n’était redevable que d’une somme minime (174,27 €) alors qu’il s’est vu réclamer une somme de 3.990,55 € en raison d’erreurs de répartition qui ne lui sont pas imputables.

Pour la période postérieure (tableau figurant en page 41 du rapport d’expertise) les différents frais facturés ne correspondent pas à des frais dont le syndicat des copropriétaires établit le caractère 'nécessaire’ au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour écartera également de la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires la somme de 222,95 € au titre d’un commandement du 8 novembre 2007 dont il n’est pas justifié en l’absence de production aux débats de ce document qui n’est d’ailleurs pas listé dans le bordereau de pièces communiquées du syndicat des copropriétaires.

d) Pour le surplus la demande additionnelle – sauf à retrancher par le syndicat la quote-part des appels de fonds correspondant aux frais de gardien constitutive d’une erreur de répartition démontrée par l’intimé (MEMOIRE) – est fondée au regard des justifications fournies et notamment les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2008 et 24 juin 2009.

e) Récapitulation :

Demande arrêtée au troisième trimestre 2007 :

17.923,82 – (6.083,82 + 1.035,65) = 10.804,35 €.

Demande additionnelle :

1.184,59 – 222,95 = 961,64 € moins MEMOIRE.

En l’absence de production du commandement de payer, les intérêts courront à compter du 3 décembre 2008, date de signification des premières conclusions en ouverture du rapport du syndicat des copropriétaires.

' Sur les autres demandes :

1°) La résistance de Monsieur A, partiellement justifiée, n’a pas dégénéré en abus. Il n’y a pas lieu à dommages et intérêts.

2°) Les parties échouant chacune partiellement en leurs prétentions réciproques, il convient de partager par moitié entre elles les dépens de première instance et d’appel, ces derniers incluant les frais et honoraires d’expertise.

Monsieur A réglera 1.000 € au titre des frais hors dépens d’appel que l’équité ne commande pas de laisser à l’entière charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Vu son arrêt du 14 avril 2005,

Réforme le jugement entrepris en ses dispositions sur lesquelles la Cour avait sursis à statuer, à l’exception des dépens et frais hors dépens qui sont confirmées.

Condamne Monsieur A à payer au syndicat des copropriétaires résidence Les Hautes Bruyères :

1°) la somme de 10.804,35 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2008 au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1^er juillet 2007, appel de fonds du 3^e trimestre 2007 inclus,

2°) la somme de 961,64 €, dont à déduire à l’initiative du syndicat des copropriétaires qui en notifiera à ses frais décompte dans le délai d’un mois courant à compter de la signification de l’arrêt, la quote-part des charges appelée au titre des salaires et charges sociales d’employé d’immeuble, le solde ainsi obtenu produisant intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2008, au titre de l’arriéré de charges courant depuis le 1^er juillet 2007, appel de fonds du 4^e trimestre inclus jusqu’au 18 novembre 2008, appel de fonds du 4^e trimestre 2008 inclus.

3°) la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rejette les demandes autres plus amples ou contraires.

Fait mase des dépens de première instance et d’appel, ceux-ci incluant les frais et honoraires d’expertise, qui seront partagé par moitié entre les parties et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,