Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 14 DECEMBRE 2011

(n°409, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/06460

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2009 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 06/05448

APPELANTS

Madame D B C épouse X

XXX

XXX

Monsieur G X I J

XXX

XXX

représentés par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assistés de Maître Anne-Laurence OLIVIER plaidant pour la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G129

INTIMÉE

S.C.I. FONCIÈRE DE LA RÉPUBLIQUE

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY, avoués à la Cour

assistée de Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE substituant M^e Florence BOUTHILLIER (DS AVOCATS), avocat au barreau de PARIS, toque : T 007

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Z, conseillère chargée du rapport.

Madame Z a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

Madame BARTHOLIN, présidente

Madame BLUM, conseillère

Madame Z, conseillère.

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, présidente, et par Madame Carole TREJAUT, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 1987, M. Y, aux droits de qui est venue la société Foncière de la république, a donné en location à M^me B C des locaux à usage de 'maison meublée de 5^e catégorie', situés XXX, pour une durée de 12 ans.

Le bail a été renouvelé le 15 janvier 1997, à effet du 1^er octobre 1996, pour une durée de 9 ans.

La société Foncière de la république a, par acte du 23 décembre 2005, refusé le renouvellement du bail.

Par acte du 10 mai 2006, la société Foncière de la république a fait assigner M^me B C et M. X, son époux, en fixation de l’indemnité d’éviction et fixation de l’indemnité d’occupation, devant le tribunal de grande instance de Bobigny.

Par ordonnance du juge de la mise en état, une expertise a été ordonnée le 14 novembre 2006, aux fins de donner tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice résultant de la perte du fonds de commerce. L’expert a déposé son rapport le 3 janvier 2008.

Par jugement du 6 janvier 2009, le Tribunal a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. X contre la société Foncière de la république,

— condamné la société Foncière de la république au paiement de la somme de 342 000 € au titre de l’indemnité d’éviction,

— dit que l’indemnité de remploi fixée à hauteur de 30 000 € ne sera due par la société Foncière de la république que sous réserve que M^me B C justifie sa réinstallation,

avant dire-droit sur le montant de l’indemnité d’occupation,

— désigné un expert.

M^me B C et M. X ont fait appel du jugement.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 18 juillet 2011, M^me B C et M. X demandent :

— la condamnation de la société Foncière de la république au paiement de la somme de 632.381 € au titre de l’indemnité d’éviction,

— de dire que l’indemnité due au titre des frais de licenciement sera versée sur justificatifs,

— de dire qu’ils ont droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction,

en toutes hypothèses :

— la condamnation de la société Foncière de la république au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Bernabe Cheviller Chardin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 5 septembre 2011, la société Foncière de la république demande :

— la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction,

— la fixation de cette indemnité à la somme globale et forfaitaire de 243 052 €,

— de déclarer l’arrêt opposable à M. X,

— la condamnation de M^me B C au paiement de la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— la condamnation de tout contestant aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés par la SCP Fisselier Chiloux Boulay, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 septembre 2011.

CELA EXPOSE,

Sur l’indemnité principale

Considérant que l’hôtel dont il s’agit est un meublé de 5^e catégorie, avec 32 chambres dont deux occupés par les exploitants, l’immeuble étant ancien, modeste et en état très moyen ; qu’il est situé dans l’une des voies du coeur de la ville de Saint Denis, voie piétonne dans laquelle sont implantés divers commerces de première nécessité, bénéficiant d’une bonne situation géographique centrale ; que la clientèle est locale exclusivement, payant souvent son loyer au mois et non à la journée ;

Considérant qu’il n’est pas contesté par les parties que l’éviction entraînant la perte du fonds de commerce, l’indemnité principale est une indemnité de remplacement ; que, par ailleurs, M^me B C étant seule locataire des lieux, les demandes de M. X ont été à juste titre rejetées par le premier juge, la demande de la société Foncière de la république tendant à rendre l’arrêt opposable à M. X étant sans objet ;

Considérant que l’expert a procédé à la moyenne des résultats des deux méthodes auxquelles il a recouru, celle du coefficient multiplicateur sur le chiffre d’affaires moyen hors taxes et celle du coefficient multiplicateur sur l’excédent brut d’exploitation moyen hors taxes ; que les parties, qui ne discutent pas le principe, s’opposent sur ses applications ;

Considérant que M^me B C fait valoir que la taxe sur la valeur ajoutée doit être incluse dans le montant du chiffre d’affaires qui sert de base au calcul de l’indemnité d’éviction ; que le coefficient de valorisation doit être un coefficient multiplicateur de 4, compte tenu de la rareté de ce type de produit, de la présence d’un logement pour l’hôtelier et de la rentabilité du fonds de plus de 45 % ; qu’elle s’estime donc fondée à demander que l’indemnité d’éviction principale, moyenne des deux méthodes, soit fixée à 461.111 € ;

Considérant que la société Foncière de la république réplique que rien n’interdisait de prendre en compte les éléments de comptabilités hors taxes, procédé qualifié de conforme aux usages de la profession ; que l’indice de valorisation du fonds de commerce doit être déterminé en fonction de la catégorie et de l’état d’entretien de l’hôtel ; qu’elle en déduit un coefficient moyen maximum de 2,5 fois le chiffre d’affaires moyen ; que, concernant la valorisation du fonds de commerce par la méthode de l’excédent brut d’exploitation, il ne faut pas tenir compte de la taxe sur la valeur ajoutée, qui ne représente pas une ressource pour une entreprise et que le coefficient doit être de 5 ; qu’elle estime que le montant de l’indemnité, moyenne des deux méthodes, doit être égale à 243.052 € ;

Considérant que, contrairement à ce que soutient M^me B C, l’exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée est précisément justifiée par l’usage dans le domaine des hôtels meublés, les comptes étant tenus hors taxes et les fonds de commerce proposés à la vente faisant apparaître les chiffres d’affaires hors taxes ; que, par ailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que, dans la mesure où un fonds de commerce d’hôtel meublé de 5^e catégorie s’évalue, selon les usages, sur la base de 2 à 3,5 du chiffre d’affaires annuel moyen pondéré, la proposition de l’expert d’appliquer un coefficient multiplicateur de 3 est conforme à la valeur actuelle de ce type de fonds de commerce, dans le contexte de la crise immobilière et de la précarité et conforme à l’existence d’un logement, même modeste, pour l’exploitant ; qu’aucune des parties ne critique utilement ces éléments pris en compte, la société Foncière de la république se contentant d’invoquer le mauvais état général de l’hôtel, alors qu’un grand nombre d’éléments et d’installations de l’établissement sont dans un bon état d’entretien, M^me B C faisant état d’une rentabilité exceptionnelle de l’établissement, alors que l’expert a exactement tenu compte de la rentabilité du fonds au regard du contexte et du type de produit ;

Considérant que, pour ce qui concerne la méthode de l’excédent brut d’exploitation, l’expert a rappelé que le coefficient varie entre 5 et 8, le premier juge ayant pris le chiffre haut de la fourchette ; que, toutefois, s’il convient de retenir que les fonds de commerce d’hôtels donnent lieu à des coefficients supérieurs à la plupart des autres fonds de commerce, compte tenu d’une raréfaction de ce type de produit, et que, contrairement à ce que soutient la société Foncière de la république, il doit être tenu compte de la bonne situation géographique de l’hôtel, il résulte des éléments de comparaison produits qu’en raison de la catégorie de l’hôtel, c’est le coefficient de 5 qui doit être retenu ;

Considérant qu’il convient de prendre en compte, pour le calcul de l’indemnité, les chiffres d’affaires désormais connus de 2008 à 2010, soit 110183 €, 104 241 € et 103 955 € soit un chiffre moyen pondéré de 106 126 €, ce qui aboutit à une valeur du fonds de 318 378 € ; que pour ce qui concerne l’excédent brut d’exploitation, il est de 43 292 € en 2008, de 44 661 € en 2009 et de 44 876 € en 2010, soit une valeur du fonds de 221 380 € ; qu’en conséquence l’indemnité d’éviction s’élève à la somme de 269 879 € ;

Sur les indemnités accessoires

Considérant qu’en ce qui concerne l’indemnité de remploi, la société Foncière de la république soutient qu’il ne pourra pas y avoir de réinstallation ultérieure, compte tenu de l’âge de M^me B C, qui a eu 63 ans en juillet 2011 et qu’il n’est pas contestable que M^me B C ne justifie pas B réinstallation ;

Considérant toutefois que l’indemnité de remploi est due, sauf si le bailleur rapporte la preuve qu’il ne pourra pas y avoir d’installation ultérieure ; qu’en l’espèce, la société Foncière de la république qui n’établit pas que M^me B C aurait cessé son activité et se contente seulement d’invoquer son âge, ne rapporte pas une telle preuve ; qu’il convient d’évaluer le montant de l’indemnité à 11 % de la valeur du fonds, soit la somme de 37 300 € ;

Considérant que le premier juge a exactement alloué la somme de 1 500 € au titre des frais de déménagement, non contestée par les parties ; que, pour ce qui concerne le trouble commercial, la difficulté de trouver un fonds équivalent dans la même ville n’étant pas parfaitement démontrée, il sera retenu un préjudice équivalent à 2 mois de l’excédent brut d’exploitation de la dernière année connue, soit la somme de 7379 € ;

Considérant que l’impôt sur la plus-value n’est pas une conséquence directe de l’éviction et ne peut donc être mise à la charge du bailleur ; que le premier juge a, à juste titre, rejeté la demande de M^me B C concernant les frais de réinstallation ; qu’en effet, M^me B C n’établit pas que la somme qu’elle réclame ne correspondrait pas, à ce jour, à des installations totalement amorties ;

Considérant que les frais de licenciement seront payés sur justificatifs ;

Considérant que, par jugement du 5 janvier 2010, devenue définitif, le Tribunal de grande instance de Bobigny a fixé l’indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2006 à la somme de 17 561 € hors charges et hors taxes et ordonné la compensation entre cette indemnité et l’indemnité d’éviction ;

Considérant qu’il y a lieu de condamner la société Foncière de la république au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que la société Foncière de la république doit être condamnée aux dépens de première instance et de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par M. X contre la société Foncière de la république et ordonné une expertise sur le montant de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Fixe à la somme de 316 058 € le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues, dues par la société Foncière de la république à M^me B C, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

Condamne la société Foncière de la république au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Foncière de la république aux dépens de première instance et de l’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,