Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2015

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/20780

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2010 – Tribunal de grande instance de NANTERRE – RG n°08/04012 suite à un arrêt du 13 Novembre 2012 -Cour d’Appel de VERSAILLES – RG n° 10/09729 qui s’est dessaisie en application de l’article 97 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire devant la Cour d’Appel de PARIS

APPELANTE

La SA ABB prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Chantal-Rodene BODIN CASALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

INTIMÉE

La SA UNION INVESTMENT REAL ESTATE GMBH (UIR), auparavant dénommée DEUTSCHE IMMOBILIEN FONDS AKTIENGESELLSCHAFT (DIFA), prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

ALLEMAGNE

Ayant une succursale à Paris

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Ariel FERTOUKH, avocat au barreau de Paris, toque : J079

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

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Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 septembre 1995, la société Auxilliaire Antin, aux droits de laquelle est venue la SA de droit allemand Deutsche Immobilien Fonds Aktiengesellschaft devenue société Union Investissement Real Estate Gmbh (UIR), a consenti à la SA ABB un bail à usage commercial portant sur des locaux d’une surface 1.442 m² s’étendant au rez-de-chaussée et sur trois étages d’un immeuble situé 5, place de la Défense à Courbevoie (Paris La Défense) dans les Hauts-de-Seine, pour une durée de neuf années à compter du 1^er septembre 1995.

La société ABB a fait délivrer à la société bailleresse un congé à effet au 31 août 2004 par exploit d’huissier en date du 23 février 2004. Cette dernière a de nouveau consenti à la société ABB un bail dérogatoire du 1^er septembre au 1^er novembre 2004, portant sur les mêmes locaux et moyennant un loyer mensuel en principal de 54.075 euros..

Invoquant le refus de régularisation des charges de la société ABB suite à sa sortie des locaux, la société UIR l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre par acte en date du 14 mars 2008, aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 104.819,63 euros TTC correspondant à l’arriéré de charges arrêté au 30 octobre 2004.

Par jugement en date du 25 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— débouté la société ABB de ses exceptions d’incompétence territoriale et de prescription,

— déclaré recevable et bien fondée la demande de la SA de droit allemand UIR AG,

— dit que la société ABB est tenue de payer à la société UIR AG la somme de 104.819,63 euros TTC au titre de l’arriéré des charges locatives restant dues au 30 octobre 2004, date convenue pour la libération effective des lieux par la société ABB,

— dit que cette somme doit, à due concurrence, faire l’objet d’une compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 42.651,07 euros conservé par la société UIR AG,

— condamné la société ABB à payer à la société UIR AG la somme de 62.168,56 euros outre celle de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toutes autres demandes.

La société ABB a relevé appel de ce jugement le 15 novembre 2012.

Par arrêt du 13 novembre 2012 la cour d’appel de Versailles a :

— infirmé le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société ABB de son exception d’incompétence territoriale,

Statuant à nouveau,

— renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de Paris pour étre statué sur l’ensemble du litige,

Par ses dernières conclusions en date du 1^er octobre 2014, la société ABB demande à la Cour de :

Réformer le jugement du 25 novembre 2010 en ce qu’il a :

— accueilli les demandes de la société UIR et s’est jugé territorialement compétent pour trancher le litige ;

— condamné la société ABB SA à la somme de 62.168,56 € ;

— condamné la société ABB SA à la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles

— condamné la société ABB SA aux dépens.

Confirmer le jugement rendu le 25 novembre 2010 en ce qu’il a condamné la société UIR à rembourser le dépôt de garantie de la société ABB SA, soit un montant de 42.651,07 euros ;

Confirmer la société UIR au paiement du taux d’intérêt légal augmenté de quatre points de base depuis le 15 octobre 2004 sur le montant du dépôt de garantie, soit 42.651,07 euros

Condamner la société UIR à verser à la société ABB SA la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société UIR aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 19 juin 2014, la société Union Investment Real Estate Gmbh demande à la Cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de la société ABB SA,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société ABB SA au paiement de la somme de 104.819,63 euros TTC à titre de charges locatives,

Infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas condamné la société ABB SA au paiement des intérêts de retard à compter de la lettre de la société SAVILLS du 27 septembre 2006, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an, en application de l’article 1154 du Code civil,

Condamner la société ABB SA à payer à la société Union Investment Real Estate la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la société ABB SA aux dépens de la présente procédure, qui pourront être recouvrés directement par la SCP AFG, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code.

Par arrêt du 16 septembre 2015, cette cour a dit qu’elle était compétente pour statuer comme ayant été désignée comme telle par la cour d’appel de Versailles statuant sur l’appel du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 25 novembre 2010.

SUR CE,

1-Sur la déchéance du droit à régularisation

L’appelante soutient qu’en attendant plus de deux ans sa sortie des lieux pour établir une régularisation des charges, contrairement aux prévisions contractuelles, la société UIR Gmbh n’a pas respecté ses obligations et, partant, est déchue de tout droit relatif à la régularisation de charges relatives à l’année 2004.

Selon l’intimée, « il importe peu que cette demande ait été effectuée plus d’un an après le terme de la période considérée dès lors que les charges correspondaient à des travaux effectués et achevés dans les locaux à l’époque où le preneur en avait la disposition ». Elle se prévaut des dispositions des articles 1134 et 2277 du Code civil ainsi que du contrat de bail du 13 septembre 1995 pour affirmer que la société ABB n’est pas en droit de contester l’exigibilité des sommes réclamées au seul motif qu’elles auraient été appelées postérieurement à la restitution des locaux.

Or pour apprécier si la somme réclamée par la société anciennement bailleresse est ou non due, il convient de déterminer la nature de cette créance,

La société anciennement bailleresse écrivait à la société Aab 'l’état des dépenses pour le 2^e semestre 2004 pour le bâtiment B reprend l’ensemble des charges pour cette période. Il liste l’intégralité des dépenses et pas uniquement celles qui vous sont réparties. L’assiette de calcul qui aboutit à votre quote part de charges exclut les sommes déjà réparties telles que impôts et taxes pour 28 726 €. Le calcul de votre quote part d’effectue de la manière suivante:

— charges communes générales 258 412, 63 € HT

— taxe foncière et TOM déjà réparties 28 726,00 € HT

229 686,63 € HT

Le prorata du 1^er juillet au 31 octobre 2004

Votre quote part de charges communes :

229 686, 63 € x 123 jours x 1442/2150 = 102 979, 27€ HT

dont à déduire provisions sur charges 2nd semestre 2004 15 337, 44€ HT

87 641, 83€ HT '

Il ne peut être contesté que quoique les charges communes sont composées essentiellement de factures de travaux, la demande de la société UIR porte bien ainsi qu’elle la qualifie elle-même dans toutes ses réclamations adressées à la société AAB sur des charges locatives qu’elle a réclamées par assignation en date du 14 mars 2008 pour des charges afférent à 2004 et dont elle convient qu’elles n’ont pu être liquidées qu’en mars 2006 pour tenir compte de tous les éléments permettant leur liquidation;

Outre que le tribunal a justement considéré que cette demande formée dans le délai de la prescription quinquennale n’était pas prescrite, l’absence de régularisation annuelle telle que prévue par le bail est justifiée par la nécessité de posséder l’ensemble des éléments de facturation permettant le calcul des charges compte tenu de l’ampleur des travaux et de leur étalement dans le temps et ne saurait entraîner le rejet de la réclamation.

2-Sur le montant dû :

Selon la société ABB, les frais engagés ne pouvaient être mis à sa charge dans la mesure ou ces travaux relèvent des « grosses réparations » visées à l’article 606 du Code civil et qu’ils excédent en toute hypothèse les travaux visés à l’article 1754 du Code civil et tombent sous l’empire de l’article 1755 du même Code.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la Cour considérerait qu’il s’agit bien de réparations locatives à la charge du preneur, elle soutient que toute réparation locative ne pouvait être entamée que de sa propre initiative et que la société bailleresse ne pouvait intervenir en cette matière qu’en cas de carence. L’appelante relève qu’au cas présent, les travaux ont été initiés par la bailleresse sans qu’elle l’ait avertie ou mise en demeure d’y procéder, et sans justifier de leur caractère nécessaire ou urgent, de sorte que ces frais de réparations lui incombe, que par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas de la réalisation des travaux invoqués, certaines factures versées aux débats étant postérieures à sa sortie des lieux.

Or aux termes de l’article 10 du bail, le preneur s’est engagé à participer « à la réfection des parties communes de l’immeuble à l’exception des réfections relevant de l’article 606 du code civil », en sus des réparations locatives.

Les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité; la réfection du système de climatisation et des pompes à chaleur ne rentrent pas dans cette catégorie de travaux dont la société bailleresse justifie de la nécessité par l’audit énergétique qu’elle produit aux débats et destiné à préconiser les économies d’énergie devant être réalisées dans les locaux dont elle est propriétaire.

Elle démontre ainsi la nécessité d’entreprendre les travaux qui ont été commandés et facturés-aucun élément ne permettant dans ces conditions de considérer qu’ils n’auraient pas été effectués- et que le prorata des frais de travaux de remplacement du système de climatisation et des pompes à chaleur à la charge de la société ABB a été calculé en tenant compte des travaux déjà réalisés et facturés à la date du départ des lieux, de la quote-part applicable aux locaux loués pendant la période durant laquelle la société AAB a occupé les lieux.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris.

La somme due en principal portera intérêts de retard à compter de l’assignation introductive d’instance du 14 mars 2008 avec capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

3- Sur les autres demandes :

La société ABB qui succombe en son recours supportera les entiers dépens et paiera à la société UIR la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile s’ajoutant à celle allouée en première instance .

PAR CES MOTIFS

Rejette le moyen tiré de la déchéance pour la société Union Investment Real Estate Gmbh du droit de réclamer le montant des charges en raison de l’absence de régularisation annuelle desdites charges,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Dit que la somme de 104 819, 63 € TTC portera intérêts de retard à compter du 14 mars 2008 et capitalisation des intérêts dus dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

Condamne la société ABB aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Union Investment Real Estate Gmbh la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE