JN/AM

Numéro 16/636

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 11/02/2016

Dossier : 14/01909

Nature affaire :

Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

Affaire :

SCI H ET F

C/

M Y

SARL BRASSERIE DU BLUE BAR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE GRAND LARGE

SARL L’EQUINOXE

AC-AD I

C I

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 février 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 novembre 2015, devant :

Madame X, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur Z, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame X et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PONS, Président

Monsieur Z, Conseiller

Madame X, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI H ET F

XXX

XXX

représentée et assistée de Maître Alain GUILHEMSANG, avocat au barreau de DAX

INTIMES :

Monsieur M Y

né le XXX à TARBES

de nationalité française

XXX

XXX

SARL BRASSERIE DU BLUE BAR

XXX

XXX

XXX

représentés et assistés de la SCP DEFOS DU RAU – CAMBRIEL – REMBLIERE, avocats au barreau de DAX

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE GRAND LARGE représenté par son syndic la SARL ALIS IMMOBILIER

XXX

XXX

SARL L’EQUINOXE

XXX

XXX

XXX

représentés et assistés de Maître Alain GUILHEMSANG, avocat au barreau de DAX

Monsieur AC-AD I

XXX

XXX

XXX

Madame C I

XXX

XXX

assignés

sur appel de la décision

en date du 30 AVRIL 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

FAITS ET PROCÉDURE

Dans une copropriété dénommée résidence « Le Grand Large » située à Capbreton, l’indivision I a procédé le XXX, par deux actes notariés distincts, aux ventes suivantes :

— vente à M. Y, des lots 244, 245 et 247, dont un local à usage de restaurant donné à bail à la SARL Brasserie du Blue Bar,

— vente à la SCI H et F des lots 243 et 249, comprenant un local en rez-de-chaussée à usage commercial et un local en sous-sol à usage de réserve, le local commercial ayant été donné à bail à la SARL L’Equinoxe.

M. Y n’a pas, malgré mise en demeure du 15 avril 2011, obtenu de la SCI H et F, que celle-ci procède à l’enlèvement des tuyauteries d’extraction des fumées desservant son local, ces tuyauteries traversant les parties privatives du lot de M. Y.

Par acte d’huissier du 14 février 2012, M. Y et la société Brasserie du Blue Bar ont saisi le tribunal de grande instance de Dax, d’une action en démolition de l’installation litigieuse, formée au visa des articles 544, 545 et 1382 du code civil, contre la société L’Equinoxe et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large.

La SCI H et F est intervenue volontairement à l’instance.

Devant le tribunal, s’est posée la question de savoir si le fonds de la propriété de M. Y, était assujetti au passage du système d’évacuation des fumées provenant du fonds de la propriété de la société H et F.

Par jugement du 30 avril 2014, le tribunal de grande instance de Dax, jugeant que les tuyauteries d’évacuation des fumées des lots de la société H et F, étaient installées dans les lots propriété de M. Y et constituaient un empiétement illicite, et que les lots propriété de M. Y n’étaient assujettis à aucune servitude de passage de ce système d’évacuation des fumées, a :

— condamné la société H et F à procéder à la démolition des tuyauteries d’évacuation des fumées empiétant sur la propriété de M. Y, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte provisoire passé ce délai de 100 € par jour de retard,

— débouté les requérants de leurs demandes dirigées contre la société L’Equinoxe,

— déclaré le jugement opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large, ainsi qu’à M. AC-AD I et M^me C I,

— condamné la société H et F aux dépens, à l’exclusion de ceux afférents à la mise en cause de la société L’Equinoxe, laissés à la charge des requérants,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les requérants de leur demande d’exécution provisoire.

Par déclaration remise au greffe de la Cour par voie électronique le 19 mai 2014, la société H et F a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2015.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon ses dernières conclusions du 11 septembre 2015, auxquelles il est expressément renvoyé, au visa de l’article 693 du code civil, la SCI H et F, appelante, conclut à l’infirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il a procédé à la mise hors de cause de la SARL L’Equinoxe, et demande, statuant à nouveau :

— la condamnation solidaire de M. Y et de la SARL Brasserie du Blue Bar au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 au titre des frais exposés devant le tribunal, tant au profit de la SARL L’Equinoxe, qu’au profit du syndicat des copropriétaires,

— que la présente procédure soit déclarée inopposable au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large,

— le débouté de l’ensemble des demandes de M. Y et de la SARL Brasserie du Blue Bar, ainsi que leur condamnation solidaire à lui payer 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à raison des frais exposés devant le juge des référés comme devant la Cour, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de référé, première instance et d’appel.

Selon leurs dernières conclusions du 25 juin 2015, auxquelles il est expressément renvoyé, M. Y et la SARL Brasserie du Blue Bar, intimés, concluent à la confirmation du jugement entrepris, au débouté de la SCI H et F, la SARL L’Equinoxe, et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large, de l’ensemble de leurs demandes, et à la condamnation de la SCI H et F à leur payer 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

M. et M^me I AC-AD et C, auxquels ont été signifiés la déclaration d’appel les 17 juillet et 25 juin 2014, de même que les conclusions de l’appelante, les 3 septembre et 26 août 2014, n’ont pas constitué avocat.

Aucune déclaration d’appel n’a été signifiée au syndic de la copropriété de la résidence Le Grand Large, lequel n’a pas constitué avocat et ne fait valoir aucune observation.

La présente décision sera rendue par défaut, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

SUR QUOI LA COUR

Sur la forme

1 – La SCI H et F n’a pas qualité pour former des demandes pour le compte de tiers (la société L’Equinoxe et le syndicat de la copropriété la résidence Le Grand Large).

Ses demandes à ce titre seront déclarées irrecevables.

2 – Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large est dans la cause, si bien que la présente décision lui est opposable.

Sur le fond

La SCI H et F et M. Y sont propriétaires de lots dans la copropriété résidence Le Grand Large, qu’ils ont chacun acquis de l’indivision I, le XXX, selon deux actes notariés distincts passés par le même notaire.

Ces lots, avant d’appartenir à l’indivision I, étaient la propriété de la communauté des époux I, M. I, père, étant décédé le XXX.

Dans les lots propriété de la SCI H et F, il est constant qu’il est exploité un fonds de commerce de restauration (L’Equinoxe), dont le système d’évacuation de fumée, s’agissant de tuyauteries, traverse le fonds de la propriété de M. Y, dans des conditions établies selon procès-verbal de constat du 10 février 2011 produit par ce dernier.

Pour s’opposer à la demande de M. Y, d’enlèvement de ces installations, au motif de leur empiétement sur son fonds, la SCI H et F se prévaut d’une servitude par destination du père de famille, qu’aurait créée M. I, père, avant son décès.

Il sera rappelé à cet égard, que selon les dispositions des articles 690, 692, 693 et 694 du code civil :

> les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de 30 ans,

> la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes,

> il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les 2 fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résultent la servitude,

> si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Au cas particulier, il est établi que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, s’agissant :

> avant le XXX, de la communauté des époux I R et W AA AB,

> à l’issue du décès de M. I R, survenu le XXX, de l’indivision I, composée M^me K I AA AB et des deux enfants du couple (AC-AD I et C I épouse E),

> après donation de la mère au bénéfice des deux enfants, en date du 12 octobre 2001, à l’indivision I, composée de AC-AD I et C I épouse E.

Ce sont ces derniers qui ont vendu les fonds litigieux.

Les deux indivisions successives n’ont pu constituer une servitude par destination du père de famille, car cette possibilité n’est pas ouverte à des propriétaires indivis.

Il appartient en conséquence à l’appelante, pour que sa demande puisse être jugée fondée, de démontrer que l’installation litigieuse a été créée avant le décès de M. I R (père), survenu le XXX, lequel avait de par la loi qualité pour administrer seul les biens communs, sauf à répondre de ses fautes, et donc qualité de « propriétaire » au sens de l’article 693 du code civil, pour constituer une servitude par destination du père de famille.

En effet, aucune contestation n’est émise sur le fait qu’il s’agirait d’une installation apparente, ayant depuis son origine été utilisée de façon continue.

L’appelante soutient que les pièces qu’elle produit établissent cette démonstration, et reproche au premier juge de les avoir estimées insuffisantes à cette fin.

La preuve à apporter concerne un fait juridique, et se fait par tout moyen.

Il est démontré aux pièces du dossier que :

— les époux I R et W AA AB, sont propriétaires des lots vendus le XXX, tant à la SCI H et F qu’à M. Y, depuis l’année AI (cf. chacun des actes de vente du XXX, respectivement pages 26 et 27),

— s’agissant des lieux actuellement propriété de l’appelante, M. I R (père) a consenti depuis le 28 juin 1990, un bail commercial aux époux F, pour y exploiter une activité de fast-food (pièce de l’appelante numéro 20),

— ce fonds de commerce a été cédé à la société L’Equinoxe, par acte du 28 février 1992 (même pièce), qui l’exploite depuis lors,

— le prix de vente comprenait le prix des éléments de matériel et mobilier pour 60'536 F, dont la liste comportait un « ensemble ventilation » (pièce numéro 21 de l’appelante),

— la SCI H et F et la société L’Equinoxe ont les mêmes associés, personnes physiques (M. D et Melle A),

— la première demande d’enlèvement a été formée de locataire à locataire, par la brasserie du Blue Bar, envers l’établissement L’Equinoxe, par un courrier en la forme recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2011, auquel M. D a répondu le 25 avril 2011 (pièce numéro 3 de M. Y), pour s’étonner, rappeler que son fonds de commerce n’avait pas été modifié depuis son acquisition en 1992, que M. Y ne pouvait ignorer la servitude pesant sur son fonds,

— il est produit en date du 4 juillet 1996, une facture de nettoyage « conduit moteur », à régler par l’établissement L’Equinoxe (pièce numéro 22 de l’appelante),

— il est produit (pièce numéro 18 de l’appelante), un courrier par lequel l’indivision I, vendeur, écrit le 23 octobre 2013 au conseil de l’appelante en ces termes :

…« Je vous informe que la servitude liée aux conduites traversant le local commercial de la société du Blue Bar et venant du local de la société L’Equinoxe existe depuis bien avant la division I / E entre ma s’ur et moi-même.

Cette installation a été réalisée lors de la création d’un local commercial d’un fast-food dénommé à l’époque le Beach Burger et qui se situe dans les années 81 / 82, alors que mon père était propriétaire de l’ensemble des locaux concernés.

M. Y a dans un premier temps, acheté le fonds de commerce puis dans un deuxième temps acheté les murs en toute connaissance de cause d’autant que lors de la cession des murs nous avions parlé de cette servitude ensemble et je l’avais clairement informé qu’elle était irréversible car indispensable au bon fonctionnement de l’extraction des cuisines du restaurant de la société L’Equinoxe.

Je suis donc extrêmement surpris que M. Y entreprenne aujourd’hui une telle procédure.

Quant à la responsabilité de l’indivision dans cette affaire, elle ne peut être mise en cause dans la mesure où nous avons hérité des biens en l’état.

La seule modification que nous avons apportée à cette installation a été pour ramener cette extraction au toit alors qu’elle sortait à l’époque côté rue et l’ensemble de ces transformations ont été faites hors des locaux appartenant à la société du Blue Bar. »'

Ce courrier est confirmé par la pièce numéro 5 produite par l’appelante, par laquelle M^me J écrit à M^me I en ces termes :

« Je soussignée O J certifie avoir permis à M. I d’installer dans mon parking numéro 42 un tuyau d’extraction de fumée pour son restaurant en 1980. Le passage de cette gaine de ventilation ne gênait en rien l’utilisation de cette place de stationnement. Il m’a payé la somme de 5 000 F ».

Cette pièce est également confirmée par des attestations de copropriétaires dans la résidence Le Grand Large, depuis AI (M. G), et depuis 1988 (M. H), certes fort peu précises, et dont les termes lapidaires mais néanmoins concordants sont les suivants :

« Pas de travaux connus au niveau du sous-sol de L’Equinoxe et de la ventilation depuis la mort de M. I », s’agissant de la première attestation,

« Je suis propriétaire depuis 1988, j’ai toujours vu cette évacuation à cet emplacement, ma déclaration est faite sur l’honneur », s’agissant de la seconde.

Il est enfin produit un courrier du gérant d’une société d’équipement technique hôtelier, (M. B), lequel, sur interrogations du conseil de l’appelante, expose que selon de lointains souvenirs, les travaux décrits auraient été réalisés par une société dans laquelle il était salarié de 74 à 84.

Par ailleurs, il est établi par le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 août 2004, que le système d’extraction de fumées et odeurs litigieux existait déjà avant cette date.

En effet, à l’ordre du jour, devait être examiné la question de l’autorisation à donner à M. I (fils) d’effectuer des travaux d’amélioration du système d’extraction de fumées et odeurs sur ses locaux commerciaux.

Les termes employés par ce procès-verbal, « amélioration du système », établissent que ce système préexistait et qu’il était seulement sollicité l’autorisation d’y apporter des améliorations, consistant selon M. I, fils, à amener l’extraction au toit et non plus côté rue.

Ces éléments établissent que l’installation d’extraction de fumée litigieuse a été installée dans les années 1980, par M. I, père, à une époque où il était propriétaire des lots respectivement vendus en 2007 à la SCI H et F et à M. Y.

En effet, c’est à tort que le premier juge a écarté comme dénuée de valeur probante, l’attestation de l’indivision I / E,

Le simple fait qu’elle émane d’une partie à l’instance, et, de surcroît, vendeur des lots litigieux, ne suffit pas à lui ôter toute force probante, et ce d’autant que les précisions qu’elle contient sont confirmées par les autres éléments et attestations rappelés ci-dessus, si bien que ce faisceau d’éléments concordants est de nature à apporter la preuve du fait juridique.

L’absence de précision exacte, quant aux dates, ne porte pas atteinte à la force probante des attestations produites, puisqu’elle s’explique par le temps écoulé.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces concordantes, que les locaux dont la SCI H et F a fait l’acquisition, étaient la propriété des époux I R et W AA AB depuis AI, que ces derniers les ont donnés à bail depuis au moins l’année1990, pour l’exploitation d’un établissement de restauration rapide, lequel disposait d’un système apparent d’extraction de fumées installé dans les années 1980 par M. I, père, consistant dans le passage pour son restaurant, d’un tuyau d’extraction de fumées encore appelé gaine de ventilation, inchangé depuis lors, à propos duquel une modification n’a été sollicitée qu’en 2004, sans qu’il ne soit soutenu ou démontré que cette modification concernerait les lots acquis par M. Y.

C’est donc à juste titre, que l’appelante se prévaut d’une servitude par destination du père de famille, permettant le passage de l’installation litigieuse, sur le fonds de M. Y, sans que ce passage ne constitue une emprise irrégulière, contrairement à ce que soutient ce dernier.

Le premier juge sera infirmé.

La nature et les circonstances du litige, ainsi que les situations respectives des parties, n’imposent pas en équité l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y qui succombe, supportera les dépens.

XXX

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt par défaut et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les demandes formées par la SCI H et F pour le compte de la société L’Equinoxe et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large,

Déboute la SCI H et F de sa demande d’inopposabilité de la présente décision au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Dax du 30 avril 2014,

Et statuant à nouveau,

Déboute M. Y de l’intégralité de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure,

Condamne M. Y aux dépens,

Autorise l’avocat de la cause qui en a fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, faisant fonction de Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT

Sandra VICENTE Patrick Z