Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 MARS 2011

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/24022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2009 – Tribunal d’Instance de PARIS 08^e arrondissement – RG n° 11-08-000395

APPELANTS :

Monsieur A X

XXX

— SOCIÉTÉ CIVILE DE MOYENS X ET Y prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

tous représentés par M^e Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour

assistés de M^e Pierre BOUAZIZ, plaidant pour la SCP BOUAZIZ BENAMARA & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P 215

INTIMÉES :

— S.A.S. RUEIL DANTON prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour

assistée de M^e Julien COULET, plaidant pour le Cabinet CHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : C 734

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

— SOCIÉTÉ ANONYME DE DROIT LUXEMBOURGEOIS AMETHYSTE prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour

assistée de M^e Julien COULET, plaidant pour le Cabinet CHETRIT avocat au barreau de PARIS, toque : C 734

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame C D, conseillère chargée du rapport et Madame E F, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame C D, faisant fonction de présidente en remplacement de Madame Nicole PAPAZIAN, présidente, empêchée en application de l’ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de Paris du 17 décembre 2010

Madame E F, conseillère

Madame G H, conseillère, en remplacement de Madame C D en application de l’ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de Paris du 17 décembre 2010

qui en ont délibéré

Greffière

lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame C D, faisant fonction de présidente et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***********************

EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé du 9 juillet 1980, la société Gan vie a donné en location à M. Y des locaux à usage mixte d’habitation et professionnel, situés XXX 75008 Paris. Les lieux, où MM. Y et X exerçaient la profession d’avocat et conseil juridique, étaient composés d’un appartement de 8 pièces au 2^e étage, d’une chambre de service n° 5 (numérotée ultérieurement 185) et de deux caves n° 11 et 18 (numérotées ultérieurement 113 et 119).

Par actes séparés du 5 juillet 1982, la société Gan vie a loué deux emplacements de stationnement, l’un à M. Y, l’autre à M. X.

Par acte du 3 octobre 1989, renouvelé par acte du 24 août 1995, à effet du 1^er juillet 1995, M. X est devenu cotitulaire du bail, M. Y disposant seul de la partie habitation. Suivant protocole d’accord conclu le 3 octobre 2002 entre la société Montaigne, venue aux droits de la société Gan vie, M. X et la société civile de moyens X Y, M. X et la société civile de moyens sont devenus cotitulaires du bail et M. X est devenu titulaire de la partie habitation, le bail étant renouvelé à compter du 1^er juillet 2001 pour une durée de 6 ans.

M. X et M. Y sont restés titulaires du bail concernant les deux emplacement de stationnement, la société Montaigne se réservant la possibilité de transférer ces emplacements dans d’autres sensiblement équivalents sous la cour des immeubles 51 à 55, au cas où les travaux de création de parcs souterrains entraîneraient leur suppression.

Le 30 septembre 2003, la société Rueil Danton a acquis les lieux.

Par actes du 26 décembre 2005, la société Rueil Danton a délivré congé pour les emplacements de stationnement ; par lettre du 12 janvier 2006, M. X en a contesté la validité.

Le 20 septembre 2005, M. X a été convié à la réunion d’information dans le cadre de l’accord collectif du 9 juin 1998 et par lettre du 20 octobre 2005, la société Rueil Danton a notifié au locataire son intention de vendre les lots loués.

Par acte du 14 mars 2006, la société Rueil Danton a notifié à M. X une offre de vente sur le fondement des dispositions de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

Par acte du 29 décembre 2006, la société Rueil Danton a notifié à M. X un congé pour vente sur le fondement des dispositions de l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte du 25 avril 2008, la société Rueil Danton a signifié une offre de vente à des conditions ou à un prix estimés plus avantageux.

Par acte du 10 septembre 2008, M. X a fait assigner la société Rueil Danton aux fins, notamment, de la voir condamner à des travaux de remise en état, d’obtenir la nullité de l’offre de vente et du congé pour vendre devant le tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris.

Par acte du 18 décembre 2008, la société Rueil Danton a fait assigner en intervention forcée la société civile de moyens X Y, aux fins, notamment, de voir M. X débouter de ses demandes, d’obtenir le prononcé de la nullité du bail la liant à la société civile de moyens, de voir constater que M. X n’habite pas les lieux à titre d’habitation principale et de voir prononcer la validation de l’offre de vente et du congé.

Le tribunal, par jugement du 19 octobre 2009, a :

— ordonné la jonction des procédures,

— constaté que M. X n’habite pas les lieux à titre de résidence principale et dit qu’il ne peut se prévaloir des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ni de l’accord collectif du 16 mars 2005,

— validé les offres de vente signifiées les 14 mars 2006 et 25 avril 2008 et le congé pour vente délivré le 29 décembre 2006,

— ordonné l’expulsion de M. X et de la société civile de moyens X Y,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. X et la société civile de moyens X Y au montant du loyer et des charges,

— dit que les emplacements de stationnement n° 13 et 51 ne sont pas des locaux accessoires au contrat de bail principal,

— dit que M. X n’a pas acquiescé aux congés,

— vu le protocole d’accord du 3 octobre 2002, dit que la société Rueil Danton doit mettre à la disposition de M. X deux emplacement de stationnement au XXX,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. X aux dépens.

Par déclaration du 24 novembre 2009, M. X et la société civile de moyens X Y ont fait appel du jugement.

Par conclusions signifiées le 12 mai 2010, la société Améthyste, ayant acquis les lieux loués suivant acte du 25 janvier 2010, est intervenue volontairement à l’instance.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 2 février 2011, M. X et la société civile de moyens X Y demandent :

— l’infirmation du jugement, sauf en ce qu’il a enjoint à la société Rueil Danton de mettre à la disposition de M. X deux emplacements de stationnement dans le sous-sol de l’immeuble du XXX,

— de déclarer irrecevable la société Rueil Danton en sa demande de résiliation de bail,

subsidiairement :

— le débouté de ses demandes,

— d’ordonner à la société Rueil Danton de rendre l’accès à la chambre de service, de réinstaller, à son niveau, les lavabos et WC communs, de remettre le mur de la chambre en état et de maintenir en état l’escalier de service et la propreté de l’étage, sous astreinte de 5 000 € par jour,

— d’ordonner à la société Rueil Danton la remise en état de la cave n° 113 sous astreinte de 5 000 € par jour,

— de dire que les emplacements de stationnement sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

— de déclarer nuls les congés délivrés le 26 décembre 2005,

— d’ordonner à la société Rueil Danton de mettre à la disposition de M. X des emplacements de stationnement, sous astreinte de 5 000 € par jour,

— de déclarer nuls l’offre de vente et le congé pour vente,

subsidiairement :

— le débouté des demandes de la société Rueil Danton,

— de dire que le contrat de location est reconduit pour 6 ans à compter du 1^er juillet 2007 aux conditions antérieures,

— de déclarer nulle l’offre de vente signifiée le 25 avril 2008 et nulle la vente consentie par la société Rueil Danton le 25 janvier 2010 à la société Améthyste et de dire que la décision à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques,

— de dire que la société Rueil Danton devra procéder à une nouvelle notification de l’offre de vente, si elle entend poursuivre la vente et lui faire défense de procéder à cette vente tant que le droit de préemption ne sera pas purgé,

— la condamnation in solidum de la société Rueil Danton et de la société Améthyste au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour violation du statut locatif,

— leur condamnation à payer la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par maître Bodin-Casalis, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

sur la demande de la société Améthyste :

— de la débouter de ses demandes de paiement d’une indemnité d’occupation,

— d’enjoindre à la société Rueil Danton et la société Améthyste de justifier le montant des sommes dues à chacune d’elles,

subsidiairement :

— de les débouter de leurs demandes relatives à la fixation d’une indemnité d’occupation et de réduction du délai pour quitter les lieux,

— d’accorder un délai de 18 mois pour quitter les lieux.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 27 janvier 2011, la société Rueil Danton et la société Améthyste demandent :

— de débouter M. X et la société civile de moyens X Y de leurs demandes,

— de les déclarer irrecevables en leurs demandes d’annulation de la vente consentie à la société Améthyste,

— la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il a ordonné la restitution du stationnement,

— de valider les congés délivrés pour les stationnement,

subsidiairement et avant dire-droit :

— de sommer sous astreinte M. X de produire ses déclarations de revenus des années 2005 à 2007 et ses taxes d’habitation principale des mêmes années,

— la validation des offres de vente des 14 mars 2006 et 25 avril 2008 et du congé pour vente,

très subsidiairement :

— la nullité du bail liant la société Rueil Danton et M. X et la société Améthyste sur le fondement des dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— de condamner la société Rueil Danton à restituer les loyers versés par M. X depuis le 1^er juillet 2001 et de condamner M. X et la société civile de moyens X Y à verser une indemnité d’occupation égale au loyer à la société Rueil Danton jusqu’au 25 janvier 2010 et à la société Améthyste à compter de cette date,

— d’ordonner la compensation entre les deux sommes,

— d’ordonner l’expulsion de M. X,

— la validation des congés pour les stationnement et de prendre acte que M. X les a restitués en juin 2006,

reconventionnellement :

— d’ordonner la restitution de la chambre de service et des caves moyennant une diminution du loyer de 480 € par mois,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner l’expulsion de M. X et de la société civile de moyens X Y en réduisant le délai légal de 2 mois à 15 jours,

— la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. X et la société civile de moyens X Y au double du loyer, outre les charges, à compter de la décision,

— la condamnation solidaire de M. X et la société civile de moyens X Y au paiement à la société Améthyste de la somme de 58 260,13 € à titre d’arriéré locatif dû au 25 janvier 2011,

— la condamnation de M. X à payer la somme de 15 000 € à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Fisselier Chiloux Boulay, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 février 2011.

CELA EXPOSE, LA COUR,

Sur l’irrecevabilité des demandes

Considérant que M. X et la société civile de moyens X Y soulèvent l’irrecevabilité des demandes de la société Rueil Danton au motif que la société Rueil Danton a fait un choix procédural en délivrant un congé pour vendre, dont elle ne pouvait, en cours de procédure, changer la motivation ; qu’elle ne pouvait donc reconnaître l’application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en délivrant le congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de cette loi, puis soutenir ensuite que, M. X n’habitant pas les lieux à titre d’habitation principale, les dispositions de la loi ne s’appliquaient pas ;

Considérant que la société Rueil Danton et la société Améthyste répliquent, en premier lieu, que la demande d’irrecevabilité est elle-même irrecevable pour avoir été soulevée pour la première fois en appel, en second lieu, que l’habitation ne pouvant s’apprécier qu’à l’échéance du bail, elle se trouvait contrainte de délivrer un congé sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à titre conservatoire;

Considérant d’abord qu’il importe peu, en l’espèce, que la demande de M. X et de la société civile de moyens X Y ait été ou non formée devant le premier juge, dans la mesure où, constituant une fin de non-recevoir, elle peut, en application de l’article 123 du code de procédure civile, être proposée en tout état de cause ;

Considérant ensuite que les appelants font valoir que la société Rueil Danton, en délivrant un congé fondé sur les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 puis en soutenant, devant le premier juge, que ces dispositions ne pouvaient s’appliquer, s’est contredite à leur détriment et qu’en conséquence, son comportement doit être sanctionné par l’irrecevabilité de ses demandes, en vertu du principe suivant lequel une partie ne peut se contredire au détriment d’autrui ; que, toutefois, la violation alléguée des principes de bonne foi et de loyauté des débats ne peut, à elle seule, suffire à rendre les demandes irrecevables, alors qu’en l’espèce, la société Rueil Danton, ainsi qu’elle le fait, à juste titre, remarquer, ne pouvait évoquer le moyen tiré de l’absence d’habitation principale rendant, selon elle, inapplicables les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’à l’échéance du bail ;

Sur la validité des offres de vente, du congé pour vendre et de la vente

Considérant, en revanche, que c’est pour le même motif précité que toute discussion sur l’habitation ou non à titre principal des lieux par M. X est sans intérêt pour l’examen des demandes de validité des offres et du congé ; qu’en effet, si au terme d’un contrat de location à usage mixte professionnel et d’habitation, le titulaire, qui n’est pas tenu, durant le bail, d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, peut se voir opposer un refus de renouvellement lorsqu’ il n’occupe pas les lieux pour son habitation principale, c’est, en ce qui concerne une offre de vente faite sur le fondement de l’article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et un congé pour vente délivré sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à la date de la délivrance de l’un et l’autre de ces actes que doit s’apprécier si les dispositions des textes susvisés sont applicables ; qu’en l’espèce, à la date de délivrance de l’offre et du congé, la société Rueil Danton n’a pas contesté que M. X était titulaire d’un contrat de bail mixte professionnel et d’habitation principale et a demandé, dans la présente instance, la validation des actes qu’elle a délivrés sur le fondement de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; qu’en conséquence, à cette date, les dispositions de l’une et l’autre loi étaient applicables, quelle qu’ait été la réalité de l’usage des lieux ;

Considérant que les appelants soutiennent que l’offre de vente du 14 mars 2006 et le congé pour vendre du 29 décembre 2006 sont nuls au premier motif qu’ils ne visent pas les emplacements de stationnement et qu’ils décrivent le lot offert n° 59 qui, selon le règlement de copropriété, est indissociable du lot n° 247, sans reprendre la mention de ce dernier lot, au deuxième motif que le prix indiqué pour la chambre de service est prohibitif et marque l’absence d’intention de la vendre de la société Rueil Danton qui entend la démolir pour l’intégrer dans un appartement, au troisième motif que les dispositions de l’accord collectif n’ont pas été respectées, en l’absence de réalisation et de notification du diagnostic technique, seuls les diagnostics de plomb et d’amiante ayant été annexés, en l’absence d’information sur les travaux et sur les charges futures, en l’absence de justificatif du respect des dispositions de l’arrêté municipal du 21 avril 2005, au quatrième motif qu’il existe une erreur de calcul sur la prorogation du bail ; qu’ils soutiennent également que le congé pour vendre, nul en conséquence logique de la nullité des offres de vente, est également nul faute d’être dissocié de l’offre de vente en application des articles 11-1 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; qu’ils soutiennent enfin que l’offre qualifiée de plus avantageuse délivrée le 25 avril 2008, nulle en conséquence de la nullité des actes précédents, est également nulle pour ne proposer à la vente qu’une partie des lieux loués et non leur intégralité, pour ne pas être plus avantageuse et pour avoir comporté, en annexe, un diagnostic technique qui ne répond ni aux critères de l’accord collectif en ce qu’il a été établi dans le cadre de la mise en copropriété ni à la nécessité d’une information complète ;

Considérant que la société Rueil Danton réplique que les deux emplacement de stationnement ne sont pas des accessoires du bail, que le prix de la chambre de service est conforme aux prix pratiqués et qu’elle a déjà vendu des chambres de service isolées, que les supposés manquements aux règles de l’urbanisme et aux autorisations données n’ont aucun rapport avec la situation locative de M. X et ne sont pas de la compétence du juge judiciaire, que l’absence alléguée, dans l’offre, du lot n° 247, qui ne concerne qu’un droit donné au propriétaire du lot n° 59 d’édifier dans la courette, n’a aucune valeur vénale, que l’accord collectif a été parfaitement respecté, l’offre de vente ayant été adressée avec toutes les mentions et diagnostics et une plaquette d’information adressée à l’ensemble des locataires en septembre 2005 ayant indiqué les travaux réalisés au cours des 5 dernières années, les travaux à réaliser que la société s’engageait à faire et le bilan prévisionnel 2006 des charges de l’immeuble, que la supposée erreur de calcul de prorogation du bail n’est pas établie et ne pourrait de toute façon pas entraîner la nullité du congé, que l’accord collectif prévoit la délivrance du congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’offre dissociée du congé étant celle visée par l’article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, que le diagnostic technique établi par la société Socotec répond aux obligations de l’accord collectif et qu’en outre, dans la mesure où, dans la plaquette d’information, elle a pris l’engagement de réaliser à ses frais les travaux de réhabilitation des parties communes, ce diagnostic n’avait aucun intérêt informatif pour le locataire qui serait devenu copropriétaire dans un ensemble immobilier intégralement remis aux normes ; que le propriétaire n’est ni tenu de proposer à la vente exactement les biens occupés mais seulement ceux qu’il entend vendre ni proposer, lors de la seconde offre, les mêmes lots que ceux offerts dans la première ; que, par ailleurs, M. X commet un abus de droit dans la mesure où il n’a pas l’intention d’acquérir l’appartement ; qu’enfin, dans la mesure, d’une part, où l’accord collectif du 16 mars 2005 s’est substitué à celui du 9 juin 1998 et qu’il énumère expressément les hypothèses entraînant la nullité du congé dont la question du diagnostic technique ne fait pas partie, d’autre part où il ne peut y avoir de nullité sans texte, la nullité de l’offre de vente ne peut être prononcée pour ce motif ;

Considérant, sur le moyen tiré de l’absence de diagnostic technique dans l’offre de vente, qu’il résulte de l’acte tel qu’il a été versé aux débats et qu’il n’est d’ailleurs pas sérieusement contesté par la société Rueil Danton que si un diagnostic sur les éléments du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d’entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires, établi en application de l’article L111-6-2 du code de la construction et de l’habitation, a été mis à la disposition des locataires pour consultation dans les locaux de la société Rueil Danton, aucun diagnostic technique n’a été communiqué avec l’offre de vente, en violation des dispositions du 2.2 de l’accord collectif du 9 juin 1998, seul rendu obligatoire à la date de délivrance de l’offre ; qu’il s’en suit que l’information du locataire, destinataire de l’offre de vente, a été, au regard de l’accord collectif, insuffisante pour lui permettre de prendre une décision en toute connaissance de cause, peu important que l’état effectif des équipements ait impliqué ou non des travaux à court ou moyen terme ou que le vendeur se soit engagé à les réaliser et peu important que le locataire ait eu l’intention ou non d’accepter l’offre ; que, dès lors, pour ce motif et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens proposés, est nulle l’offre de vente du 14 mars 2006 et, par voie de conséquence, le congé pour vendre du 29 décembre 2006 ainsi que l’offre de vente du 25 avril 2008 ; qu’en effet, contrairement à ce que soutient la société Rueil Danton, la nullité de la 1^re offre entraîne la nullité de la seconde offre, qui ne peut intervenir et être appréciée qu’au regard de la première ; qu’également, en conséquence de ces annulations et conformément aux dispositions de l’article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, la vente intervenue au profit de la société Améthyste est frappée de nullité ; qu’en ce qui concerne la publication de cette décision, demandée par les appelants, en cette matière, une telle demande ne peut prospérer ;

Sur la demande de nullité du bail formée par la société Rueil Danton et la société Améthyste

Considérant que les intimés font valoir qu’au terme d’une autorisation en date du 28 août 1980, la profession de conseils juridiques pouvait être exercée dans 5 des 8 pièces principales des lieux loués, le local constituant, par ailleurs, l’habitation personnelle de M. Y ; que M. Y ayant cessé d’habiter les lieux, l’autorisation, par nature personnelle, est devenue caduque ; que M. X n’a jamais sollicité d’autorisation alors qu’il a augmenté la surface professionnelle ; qu’il exerce donc son activité en méconnaissance des dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Considérant, en premier lieu, que l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction actuelle comme dans ses rédactions antérieures, ne vise que le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation ; que la seule circonstance que la partie habitation a été transférée de M. Y à M. X ne rendait pas les dispositions de l’article L631-7 applicables, les mêmes lieux ayant continué d’être loués à titre professionnel et d’habitation et M. Y ayant poursuivi son activité professionnelle en ces lieux ; en second lieu, que si la société Rueil Danton soutient que M. X a affecté à usage professionnel des pièces de vie, cuisine, salle de bain et autres, en sorte que, selon elle, à l’heure actuelle, en apparence, 7 pièces sont affectées à une activité professionnelle, ni le procès-verbal de constat établi

le 18 décembre 2006 ni aucune des autres pièces produites par la société Rueil Danton, qui ont seulement pour objet d’établir non une modification dans l’usage des lieux mais une absence d’occupation, par M. X, des lieux à titre de résidence principale, ne permettent de confirmer la réalité alléguée d’une occupation de 7 pièces à usage professionnel ou d’un changement quelconque d’usage des lieux ;

Sur la demande de résiliation du bail formée par la société Rueil Danton et la société Améthyste

Considérant que la société Rueil Danton et la société Améthyste font valoir que M. X a manqué à son obligation contractuelle de régulariser ses conditions d’occupation professionnelle des locaux, à l’interdiction de sous-louer les lieux, à son obligation de ne pas modifier sans autorisation la chose louée, à son obligation de laisser visiter les lieux loués et à son obligation de régler les loyers et indemnités d’occupation depuis le 25 janvier 2010 ;

Considérant, en premier lieu, que les intimés se fondent sur un courrier de la préfecture du 11 octobre 2008 qui évoque le départ de M. Y des lieux et la nécessité d’une nouvelle autorisation, visant l’arrêté préfectoral n° 2005-335-4 du 1^er décembre 2005 ; que, toutefois, outre que la préfecture se fonde sur une utilisation des lieux qui aurait été modifiée pour justifier la nécessité d’une nouvelle autorisation, l’arrêté, portant application des articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne concerne que l’autorisation préalable au changement d’usage de locaux destinés à l’habitation ; qu’ainsi qu’il a été dit précédemment, depuis la première autorisation, aucun nouveau changement d’usage des lieux, qui aurait rendu nécessaire une nouvelle autorisation, n’est intervenu ;

Considérant, en second lieu, que les intimés arguent de ce que les locaux seraient occupés non seulement par les membres de la société civile de moyens X Y mais également par d’autres avocats indépendants et par une selarl ; que, cependant, au-delà des discussions des parties sur la nature des relations entre les occupants des lieux dont la présence n’est, par suite, pas sérieusement contestée, s’il résulte de l’article 3 du bail que le preneur ne peut, en effet, consentir aucune cession, sous-location ou prêt d’une partie quelconque des lieux, il n’est établi par les pièces du dossier ni la sous-location ni le prêt allégués ; qu’en effet, les deux conventions produites aux débats, l’une conclue avec Monsieur Z, le 12 avril 2006, l’autre conclue avec la selarl Spilliaert le 22 janvier 2008, pour des périodes de trois ou quatre mois renouvelables, ont pour seul objet la domiciliation des contractants dans les lieux, qui n’est pas interdite ; que si elles comportent, dans chaque cas, la mise à disposition d’un bureau et le paiement mensuel d’une indemnité de 945 € ou 1 000 €, ce prix payé n’est pas assimilable à un loyer, de par son caractère étranger à toute valeur locative et indépendant du temps d’utilisation effective des lieux ; qu’en conséquence, ces conventions ne caractérisent ni un contrat de prêt à usage gratuit ni un contrat de sous-location ;

Considérant que les intimés soutiennent que M. X a modifié les lieux sans autorisation du bailleur, en supprimant purement et simplement la cuisine d’origine, une salle de bain et un WC ; que M. X conteste la réalisation de tels travaux, indiquant que, seuls, une baignoire et un lavabos vétustes ont été supprimés ;

Considérant que si les dispositions de l’article 7 f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’interdisent pas que le bailleur puisse demander la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil, c’est à la condition que le manquement constaté soit suffisamment grave pour justifier la résiliation ; qu’en l’espèce, la destruction alléguée de deux cloisons et la suppression d’équipements de cuisine et de salle de bain ne constituent pas, au regard de la surface louée et de la nature réversible de tels travaux, un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ;

Considérant que si la société Rueil Danton fait valoir que le refus de M. X de laisser visiter les lieux pour la vente ou ses multiples oppositions à l’exécution de l’ordonnance du juge des référés du 6 mai 2008, confirmée par la Cour d’appel de Paris du 13 mai 2009, lui enjoignant de permettre les visites, constituent un abus de jouissance au sens de l’article 1728 du code civil,

de tels manquements doivent être replacés dans le contexte conflictuel né de la délivrance des offres de vente et du congé pour vente contre lesquels M. X avait protesté ; qu’ils ne peuvent, en conséquence, être considérés comme des manquements suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ;

Considérant enfin que M. X a établi être à jour de ses loyers ;

Sur les emplacements de stationnement

Considérant que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a conclu que les emplacements de stationnement n’étaient pas des accessoires du bail principal ; qu’en revanche, si le protocole d’accord du 3 octobre 2002 prévoyait qu’en cas de création de parcs souterrains entraînant la suppression des emplacements de stationnement loués, un transfert de ces emplacements serait effectué, il n’empêchait pas le bailleur de donner congé des lieux à l’échéance du contrat, en respectant, conformément au droit commun du louage, un délai de préavis ; qu’en l’espèce, les congés pour les deux emplacements ont été donnés le 26 décembre 2005 pour le 31 mars 2006 ; que le délai étant raisonnable, les congés sont donc réguliers et doivent être validés ;

Sur les demandes de restitution de lots

Considérant que M. X demande la remise en état de la chambre de service et du 6^e étage, soutenant qu’il n’a plus eu accès à cette chambre du 13 mars 2009 à mi-mai 2009, compte tenu des travaux effectués par la société Rueil Danton qui, en outre, ont consisté à démolir les WC communs et le point d’eau et également la restitution de la jouissance de la cave dans laquelle des travaux ont été effectués par la société Rueil Danton ;

Considérant qu’en ce qui concerne la cave, la société Rueil Danton fait valoir qu’elle n’est plus propriétaire des parties des caves dont M. X revendique la jouissance, ces locaux étant devenus une partie commune de l’immeuble ; qu’en ce qui concerne les caves et la chambre de service, elle entend faire jouer les dispositions contractuelles du bail du 24 août 1995, permettant au bailleur de reprendre à titre provisoire ou définitif les caves et pièces à l’étage de service, moyennant une indemnisation, qui serait, en l’espèce, une réduction du loyer de 480 € par mois ;

Considérant toutefois que doit être considérée comme illicite, au regard des articles 4, h) et 6 c) de la loi de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 la clause prévoyant que le bailleur pourra modifier la consistance de la chose louée contre indemnisation, sans recours possible du locataire ; que la clause insérée au contrat de bail du 24 août 1995 ne peut donc jouer que sous réserve de l’examen du bien ou mal fondé de l’opposition du locataire ; qu’en l’espèce, il résulte de l’ensemble des pièces du dossier et de l’usage des lieux, que la suppression des caves porterait atteinte à la jouissance normale des lieux loués ; que M. X est donc fondé à en réclamer la restitution ; qu’en revanche, M. X n’établit pas, de façon sérieuse, que l’usage de la chambre de service est indispensable à un bon usage des lieux loués ; que la société Rueil Danton est donc fondée à exciper de la clause contractuelle ; qu’en revanche, en ce qui concerne l’indemnisation, eu égard au montant trimestriel du loyer et des charges de 18 614 € et au nombre de pièces louées, la réduction doit être fixée à la somme de 650 € par mois à compter du 13 mars 2009 ;

Sur la demande en paiement d’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Considérant que la société Améthyste demande le paiement d’indemnités d’occupation dues pour la période du 1^er avril 2010 au 31 décembre 2010 pour un montant de 58 260,13 € ; qu’ainsi qu’il a été dit, M. X a justifié, par l’attestation bancaire qu’il produit, que la somme a été versée à la société Améthyste ; que s’il demande, par ailleurs, de condamner tant la société Rueil Danton que la société Améthyste, puisque ce ne sont qu’une partie des lots qui aurait été vendue, à justifier du montant des sommes demandées, il n’établit par aucun élément que les sommes versées à celui qui s’est présenté comme son bailleur n’auraient pas été dues, ces sommes correspondant au montant du loyer et des charges, exception faite de la réduction opérée pour la chambre de service qui devra donner lieu à restitution et compte tenu qu’il n’est pas demandé une réduction du loyer ou des dommages et intérêts pour privation de jouissance ;

Sur la demande de nouvelle notification de vente

Considérant que M. X demande de dire que si la société Rueil Danton entend poursuivre la vente du logement, elle devra procéder préalablement à une nouvelle notification de l’offre de vente, qu’il lui sera interdit de procéder à la vente du logement et de faire visiter les lieux tant que son droit de préemption ne sera pas purgé;

Considérant toutefois que les offres de vente et le congé étant annulés et le bail reconduit, de telles demandes sont sans objet ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que le bail est reconduit à compter du 1^er juillet 2007, aux clauses et conditions antérieures, exception faite de l’attribution de la chambre de service et de la réduction en conséquence du loyer ;

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. X

Considérant que M. X demande l’allocation d’une somme de 50 000 € en réparation du préjudice qu’il soutient avoir subi du fait de la violation de son statut locatif ;

Considérant toutefois que M. X ne justifie pas d’un préjudice particulier qui n’aurait pas été réparé par la reconduction du bail et l’indemnisation pour la chambre de service ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Considérant qu’il y a lieu de condamner in solidum la société Rueil Danton et la société Améthyste à payer à M. X la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que la société Rueil Danton et la société Améthyste doivent être condamnées aux dépens de première instance et d’appel in solidum.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Annule les offres de vente des 14 mars 2006 et 25 avril 2008 et le congé pour vendre du 29 décembre 2006 ;

Annule la vente intervenue le 25 janvier 2010 entre la société Rueil Danton et la société Améthyste en ce qui concerne les lieux loués à M. X et à la société civile de moyens X Y ;

Valide les congés délivrés le 26 décembre 2005 concernant les emplacements de stationnement ;

Dit que la chambre de service faisant partie des lieux loués est restituée à la société Rueil Danton à compter du 13 mars 2009 ;

Dit que le bail est reconduit à compter du 1^er juillet 2007 pour une durée de six ans aux clauses et conditions antérieures, à l’exception de la chambre de service et compte tenu d’une réduction du loyer mensuellement dû d’un montant de 650 € à compter du 13 mars 2009 ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Condamne in solidum la société Rueil Danton et la société Améthyste à payer à M. X la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE