Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 MAI 2011

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/13672

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/10845

APPELANTE

XXX

représentée par son Syndic,Cabinet RICHARDIERE SAS

ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SCP MENARD SCELLE MILLET, avoués à la Cour

assistée de M^e BAUDOUIN plaidant pour la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-KALANTARIAN-DAUMAS-CHAMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1970

INTIMÉES

XXX

prise en la personne de son gérant

XXX

XXX

représentée par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, avoués à la Cour

assistée de M^e Fabienne MOUREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1292

Madame F Y épouse X

2 bis route de Verdilly-Brasles

XXX

représentée par M^e CORDEAU, avoué à la Cour

assistée de M^e Bruno PHILIPPON plaidant pour la SCP BOUSSAGEON-GUITARD-PHILIPPON, avocat au barreau de PARIS, toque : P 55

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 janvier 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BLUM, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

Par acte du 6 février 1999, M^me Y-X a donné à bail, pour neuf ans, à la société B C et Cie, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé XXX, afin d’y exercer le commerce de brasserie-café ;

Par acte du 3 septembre 2001, la société B C et Cie a vendu son fonds de commerce, exploité sous l’enseigne L’Évasion, à la société Lct.

Courant 2005, le syndic de l’époque de la copropriété du XXX, par ailleurs administrateur de biens de M^me Y-X, a informé celle-ci des plaintes concernant l’encombrement de la courette de l’immeuble par les poubelles de sa locataire et lui a demandé de mettre celle-ci en demeure de les retirer et de les installer dans ses propres locaux.

Par ordonnance du 20 octobre 2006, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi à cette fin par la société Lct, a désigné M. Z en qualité d’expert avec mission notamment de donner son avis sur la conformité des lieux avec les normes sanitaires, d’hygiène et de sécurité en vigueur compte tenu de l’activité de restauration qui y est exercée et de la nécessité en particulier de disposer d’un local poubelle aéré et ventilé.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 23 août 2007 en indiquant dans ses conclusions que :

« Actuellement la brasserie L’Évasion ne possède aucun lieu lui permettant de remiser ses poubelles dans des locaux réservés à cet usage et situés hors des cuisines. La création d’un local conforme aux prescriptions des textes réglementaires nécessiterait la restructuration totale de l’établissement.

Depuis 2001, la brasserie entrepose ses conteneurs dans la courette de l’immeuble, partie commune, dans laquelle sont également stockés des conteneurs utilisés par les occupants du bâtiment. L’examen de cet espace a fait apparaître la non conformité de ce local-poubelle, en particulier, le non respect des règles de sécurité et les normes d’hygiène en vigueur. Sur le plan technique, la seule solution permettant la mise en conformité des lieux est la création, suivant les textes législatifs et normatifs, dans l’ancienne loge, d’un local « conteneurs ordures » et local « vélos/voitures d’enfants ». Cette solution a été chiffrée par le cabinet Fiatte et Mazaud. Les travaux semblent correspondre aux travaux demandés".

Par jugement rendu le 26 mai 2009, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que la société Lct dispose d’un libre accès conformément aux stipulations contractuelles à la courette affectée à l’usage de local poubelle commun, partie commune de l’immeuble, conformément aux dispositions du bail du 1^er janvier 1999 et du règlement de copropriété,

— dit que toutefois la société Lct ne peut y mettre ses propres containers,

— dit qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de trouver les solutions pour agrandir le local,

— débouté la société Lct de ses demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par tiers entre les parties.

Le syndicat des copropriétaires du XXX75008 Paris (le syndicat des copropriétaires) a relevé appel de cette décision et, par ses dernières conclusions du 14 décembre 2010, demande à la cour, au visa du règlement de copropriété de l’immeuble et de la loi du 10 juillet 1965 notamment les articles 9, 26 et 42, de :

— lui donner acte de ce qu’il a désormais pour syndic le cabinet Dauchez,

— infirmer le jugement entrepris,

— dire qu’il peut être stocké dans la courette de l’immeuble affectée à l’usage de local poubelle un seul conteneur commercial de 120 litres à l’exclusion de l’utilisation des conteneurs communs,

— dire que la société Lct et/ou M^me Y-X doivent faire leur affaire du traitement des déchets excédentaires de la brasserie, au besoin par l’aménagement d’un local poubelle dans leurs lots,

— débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires à son encontre,

— condamner in solidum la société Lct et M^me Y-X à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Livraison Courses Transport « Lct », par ses dernières conclusions du 5 janvier 2011, demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720 et 1723 du code civil, du contrat de bail du 1^er janvier 1999 et du règlement sanitaire de la ville de Paris, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ne lui faisant pas grief à savoir la consécration de son droit d’accéder à la courette commune faisant office de local poubelle conformément aux dispositions du bail du 1^er janvier 1999 et du règlement de copropriété et l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de trouver les solutions pour agrandir le local poubelle commun ; – y ajoutant, assortir cette condamnation d’une astreinte ;

— donner acte au syndicat des copropriétaires de son accord pour permettre à Lct de disposer d’un conteneur personnel dans le local poubelle commun et réputer en conséquence non écrite la résolution n°6 du procès verbal d’assemblée générale du 25 janvier 2010, faisant obligation à Lct de partager son conteneur avec l’autre local commercial,

— dire que le droit d’entreposer un conteneur personnel sera exclusivement attaché à l’exploitation du local commercial dont est propriétaire M^me Y-X et dans le seul intérêt de son locataire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à mettre à sa charge ou celle de M^me Y-X le traitement des déchets excédentaires de la brasserie en leur faisant obligation d’aménager un local poubelle dans leurs lots,

— ordonner depuis le jugement du 29 mai 2009 assorti de l’exécution provisoire la réduction du loyer de 40%, en raison du préjudice que la locataire subit du fait de la non conformité du local poubelle commun au règlement sanitaire de la ville de Paris et de l’absence de volonté manifestée par la bailleresse d’inciter le syndicat des copropriétaires à voter les travaux de réfection de la courette et d’aménagement du local poubelle,

— condamner M^me Y-X à lui verser la somme de 70.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— subsidiairement,

1/ dans l’hypothèse où dans le délai de 3 mois à compter de la notification de la décision, M^me Y-X devait se heurter à l’impossibilité d’obtenir du syndicat des copropriétaires l’aménagement du local commun à poubelles pour l’agrandir et le mettre aux normes sanitaires, condamner alors M^me Y-X, copropriétaire du lot n° 8, à réaliser dans ses locaux un local poubelle indépendant ; dire que ces travaux seront réalisés aux frais de la bailleresse, sous contrôle de la société Lct et en indemnisant cette dernière de l’intégralité des préjudices subis liés à la fermeture temporaire de l’établissement et à la modification des locaux loués ; dire que ces travaux devront être réalisés dans un délai de six mois à compter de l’arrêt,

2/ dans l’hypothèse où la cour devait estimer également que le bail du 1^er janvier 1999 ne permet pas à la société Lct d’accéder au local poubelle commun, condamner M^me Y-X à réaliser dans ses locaux un local poubelle indépendant ; dire que ces travaux seront réalisés aux frais de la bailleresse, sous contrôle du locataire et en indemnisant ce dernier de l’intégralité des préjudices subis liés à la fermeture temporaire de l’établissement et à la modification des locaux loués ; dire que ces travaux devront être réalisés dans un délai de six mois à compter de l’arrêt,

3/ enfin dans l’hypothèse où les travaux de mise en conformité du local commun ou de création d’un local indépendant n’étaient pas entrepris par la bailleresse dans le délai de six mois à compter de la notification de l’arrêt, prononcer la résolution du contrat de bail du 1^er janvier 1999 aux torts exclusifs de la bailleresse et condamner M^me Y-X au paiement de la somme de 200.000 euros à titre de provision sur la réparation du préjudice subi par le locataire du fait de la résiliation de son bail et désigner aux frais de M^me Y-X un expert pour évaluer avec exactitude le préjudice subi par la société Lct du fait de la résiliation du bail aux torts de la bailleresse ; l’autoriser à rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction par la bailleresse ; dire que la société Lct ne sera tenue d’aucune majoration de l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif et fixer son montant au loyer contractuel à compter de l’arrêt ordonnant la résiliation du bail,

— condamner in solidum M^me Y-X et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont le coût des opérations d’expertise confiées à M. Z après ordonnance de taxation ainsi qu’à la somme de 6.000 euros d’article 700 du code de procédure civile.

M^me F Y épouse X (M^me Y-X), par ses dernières écritures du 17 décembre 2010, demande à la cour de :

— constater que le syndicat des copropriétaires reconnaît que M^me Y-X et par là-même, la société Lct peuvent utiliser comme tous les occupants de l’immeuble le local poubelle pour y entreposer leurs déchets, constater qu’il s’agit là de la reprise des dispositions du bail la liant à la société Lct,

— confirmer le jugement qui a dit qu’elle n’avait pas manqué à ses obligations de bailleresse,

— constater que devant la cour, le syndicat des copropriétaires lui offre ainsi qu’à la société Lct de placer un conteneur spécifique dans le local commun de même nature que ceux de la copropriété, en donner acte au syndicat des copropriétaires et lui donner acte de son accord sur cette offre, constater qu’ainsi la société Lct obtient satisfaction et déclarer celle-ci irrecevable et mal fondée en son appel incident,

— dire qu’elle-même ne manque pas à son obligation de délivrance car les travaux d’aménagement du local en brasserie-restaurant ont été exécutés par le locataire en cours de bail, constater qu’il appartenait à la société locataire, si elle le souhaitait, d’aménager un local spécifique dans les lieux loués, constater que la société Lct lorsqu’elle a acquis le droit au bail avec le fonds de commerce a déclaré connaître les normes actuelles d’hygiène, de sécurité et de salubrité et qu’à ce titre, elle a accepté d’être amenée à assumer les travaux et d’en supporter seule la charge pour satisfaire aux impératifs administratifs, constater qu’elle n’est donc pas recevable et fondée à solliciter les travaux de mise en conformité et ce d’autant que les aménagements des locaux ne sont pas acquis à la propriétaire, constater que la clause d’accession ne jouera qu’en fin de bail et qu’en tout état de cause la propriétaire pourra toujours demander la remise en état initial des locaux,

— déclarer la société Lct irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— rejeter la demande de minoration des loyers,

— déclarer irrecevable comme présentée pour la première fois en appel, la demande de dommages et intérêts et tout état de cause la rejeter,

— débouter la société Lct de ses prétentions au titre de la résiliation du bail,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations en principal, frais ou accessoires, en application de l’article 1382 du code civil,

— vu l’article 1382 du code civil, condamner la société Lct à lui verser une indemnité de 5.000 euros,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Lct à lui verser une somme de 6.000 euros et condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 3.000 euros,

— condamner solidairement la société Lct et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

SUR CE,

Considérant que la société Lct a acquis le fonds de commerce de café – brasserie à l’enseigne l’Evasion de B E et Cie en septembre 2001 ; que ce fonds est exploité dans l’un des deux locaux commerciaux se trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété, à usage pour le surplus d’habitation, du XXX à Paris 8^e ; que cet immeuble de six étages est un immeuble de type haussmannien à entrée unique ; que les poubelles des occupants sont entreposées, comme dans tous les immeubles parisiens de ce type, dans la courette partie commune, celle-ci étant en l’espèce en forme de L d’environ 4,50m², donc exiguë et inapte à recevoir un nombre illimité de conteneurs ;

Considérant que bien que l’activité exercée dans le fonds repris par la société Lct eut été étendue dès 1993 à celle de brasserie ce qui était de nature à générer, dès cette date, plus d’ordures qu’auparavant, la question de l’encombrement des parties communes de l’immeuble par le locataire de M^me Y-X s’est posée plus de dix ans plus tard, trois ans après l’installation de la société Lct en 2001, dans le contexte d’un autre litige entre M^me Y-X et sa locataire, le syndic de la copropriété informant alors officiellement la bailleresse, par lettre du 28 janvier 2005, de ce que :

« les copropriétaires se plaignent de l’encombrement des parties communes (petite courette) par les poubelles de votre locataire Evasion Café.

Auparavant, et pendant plusieurs années, la copropriété a toléré la présence d’une ou deux poubelles de votre locataire dans cette petite courette, en raison de la diligence de celui-ci et de la propreté de ses poubelles.

Mais aujourd’hui, le nombre de poubelles a augmenté et les copropriétaires n’ont même plus accès à leurs propres poubelles. De plus votre locataire ne fait pas preuve d’une grande propreté, ne nettoie pas ses poubelles et s’en dégagent de mauvaises odeurs …";

Considérant, cela étant posé, que le syndicat des copropriétaires relève exactement que le règlement sanitaire de la ville de Paris réserve la possibilité de dérogations au principe de locaux spéciaux pour les récipients à ordures ménagères dans les bâtiments anciens où, comme en l’espèce, la disposition des lieux ne permet pas la création de tels locaux, à la condition de disposer d’un point d’eau et d’une évacuation des eaux usées ; qu’il est établi, y compris par la mesure d’expertise, que la courette commune dispose de points d’eau et d’évacuation ; que la copropriété organise régulièrement la pré-collecte des ordures ménagères de l’immeuble dans cette courette en y mettant des conteneurs à la disposition des copropriétaires ;

Considérant qu’aux termes du contrat de bail liant la société Lct à M^me Y-X, le preneur a l’obligation notamment « de se conformer au règlement d’administration, d’ordre et de propreté établi dans l’immeuble à savoir … de n’embarrasser par quoi que ce soit les lieux non compris dans la présente location … de déposer ses ordures aux heures et dans l’endroit pour ce fixés, d’avoir, si le bailleur l’exige, des récipients réglementaires pour son usage personnel dont il assurera le service… » ; qu’il est désormais acquis entre les parties que la société Lct a, comme les autres copropriétaires, un droit d’accès à la courette partie commune ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; qu’il sera également confirmé en ce qu’il a dit que la société Lct ne peut entreposer dans la courette ses propres conteneurs, la pré-collecte des ordures de l’immeuble étant assurée par le syndicat des copropriétaires ; que la demande de la société Lct tendant à ce qu’il soit dit « que le droit d’entreposer un conteneur personnel sera exclusivement attaché à l’exploitation du local commercial dont est propriétaire M^me Y-X et dans le seul intérêt du locataire » sera en conséquence rejetée ;

Considérant que si la locataire doit être traitée comme les autres copropriétaires, le principe d’égalité des droits sur les parties communes lui est réciproquement opposable ; que son droit d’accès à la courette pour y déposer ses ordures doit se concilier avec le droit d’accès de l’ensemble des autres copropriétaires pour y déposer les leurs ; que le syndicat des copropriétaires n’a pas à assurer la gestion des déchets de la société Lct dans une part qui excéderait inconsidérément celle de chacun des autres copropriétaires ; qu’il ne lui appartient pas de rechercher ni de trouver la solution à la question posée par l’évacuation des déchets de la brasserie se trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble ni de s’immiscer sur ce point dans les relations contractuelles entre bailleur et locataire ; que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a reporté sur le syndicat des copropriétaires la charge de trouver les solutions pour agrandir le local poubelle ; que la demande de la société Lct à cette fin sera rejetée ;

Considérant que le 25 janvier 2010, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du XXX75008Paris a approuvé la résolution 6 tendant à ce que « eu égard à la géographie et à la surface de la courette d’une part et d’autre part au nombre d’occupants de l’immeuble, le SDC propose que l’ensemble des résidents habitation (autrement dit tous les occupants d’appartements et/ou chambres de service) bénéficierait d’un container de 240 litres, les locaux commerciaux au rez-de-chaussée bénéficieraient d’un bac de 120 litres soit un ratio de 1/3 – 2/3 entre l’habitation et le commercial ainsi qu’une poubelle jaune de 120 litres au profit de tous. Bien évidemment les locaux commerciaux devront respecter les règles d’hygiène, assurer par leurs propres moyens la sortie de leurs poubelles et nettoyer en cas de salissures ou de coulures … » ;

Que la société Lct n’a pas qualité pour contester une telle résolution et la voir réputée non écrite ; qu’elle n’est pas plus fondée à se prévaloir d’un prétendu « aveu judiciaire » du syndicat des copropriétaires qui avait émis dans ses précédentes écritures une autre proposition qu’il s’est borné à ne pas maintenir ;

Qu’il demeure que dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires admet qu’il peut être stocké dans la courette de l’immeuble un conteneur de 120 litres pour les locataires commerciaux à l’exclusion de l’utilisation des autres conteneurs ; qu’il en pris acte ;

Considérant que l’obligation du syndicat des copropriétaires ne peut aller au-delà ; qu’il ne peut lui être fait grief, ainsi que le fait la société Lct, d’être « à l’origine de l’embarras dans lequel se trouve l’occupant de la brasserie d’éliminer dans le respect des normes d’hygiène la totalité de ses déchets » ; que la question de la gestion des déchets excédentaires de la brasserie et des normes d’hygiène applicables à celle-ci ne concerne pas le syndicat des copropriétaires ; que la société Lct sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

Considérant que le respect des normes d’hygiène applicables dans sa brasserie concerne la seule société Lct qui a la charge du traitement de ses déchets excédentaires et éventuellement sa bailleresse ; que la demande de la société Lct tendant à ce qu’il soit ordonné une réduction de son loyer en raison d’un préjudice « du fait de la non conformité du local poubelle commun au règlement sanitaire de la ville de Paris et de l’absence de volonté manifestée par la bailleresse d’inciter le syndicat des copropriétaires à voter les travaux de réfection de la courette et d’aménagement du local poubelle » n’est en conséquence pas fondée dès lors que le syndicat des copropriétaires n’a pas à aménager le local poubelle commun pour satisfaire au respect des normes d’hygiène propres à la brasserie ; que par ailleurs et pour le même motif, M^me Y-X n’est pas fondée à demander à être garantie par le syndicat des copropriétaires des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de sa locataire ; que sa demande de ce chef sera rejetée ;

Considérant que pour le surplus, la solution du litige qui ne concerne que la bailleresse et sa locataire passe par une formulation claire de leurs demandes réciproques et moyens respectifs qui ne ressort nullement en l’état de leurs écritures ; que la réouverture des débats sera ordonnée sur ce point, la société Lct et M^me Y-X étant invités à clarifier leurs positions respectives dans leurs rapports entre elles ;

Considérant que la société Lct qui succombe sur ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel afférents à sa mise en cause ; que vu l’article 700 du code de procédure civile, la société Lct sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros pour ses frais irrépétibles, le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires étant rejetée comme la demande de la société Lct et celle de M^me Y-X à ce titre à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en ce qu’il a dit que la société Lct dispose d’un libre accès conformément aux stipulations contractuelles à la courette affectée à l’usage de local poubelle commun, partie commune de l’immeuble, conformément aux dispositions du bail du 1^er janvier 1999 et du règlement de copropriété et en ce qu’il a dit que toutefois la société Lct ne peut y mettre ses propres containers,

Infirme le jugement en ce qu’il a dit qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de trouver les solutions pour agrandir le local,

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé,

Dit qu’il peut être stocké dans la courette de l’immeuble affectée à l’usage de local poubelle un seul conteneur commercial de 120 litres à l’exclusion de l’utilisation des autres conteneurs ;

Déclare la société Lct irrecevable à voir réputée non écrite la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2010 ;

Dit que la société Lct ou M^me Y-X doivent faire leur affaire du traitement des déchets excédentaires de la brasserie, au besoin par l’aménagement d’un local poubelle dans leurs lots,

Déboute la société Lct et M^me Y-X de leurs demandes respectives à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Sursoit à statuer sur le surplus et les prétentions réciproques de la société Lct et M^me Y-X ;

Ordonne la réouverture des débats afin que la société Lct et M^me Y-X formulent clairement leurs demandes réciproques et précisent leurs moyens respectifs dans le cadre de leurs rapports entre elles ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise état du 1^er juin 2011 à 13 h pour fixation du calendrier ;

Condamne la société Lct à payer au syndicat des copropriétaires XXX75008Paris la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Lct et M^me Y-X de leurs demandes à ce titre à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Condamne la société Lct aux dépens de première instance et d’appel afférents au syndicat des copropriétaires XXX75008Paris qui pourront être recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Réserve le surplus des dépens ainsi que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’y rapportant.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,