Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 23 MAI 2013

(n° 342, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/15291

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Juillet 2012 -Tribunal d’Instance de SAINT OUEN CEDEX – RG n° 12.000411

APPELANTS

Monsieur B Y

XXX

XXX

Madame L M épouse Y

XXX

XXX

Représentés par M^e Chantal-Rodene BODIN CASALIS (avocat au barreau de PARIS, toque : L0066)

INTIMES

Madame D X

XXX

XXX

Monsieur H A

XXX

XXX

Représentés par M^e Dikpeu-eric BALE (avocat au barreau de PARIS, toque : D1635)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Avril 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Evelyne LOUYS, Présidente de chambre

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère

M^me F G, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me J K

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Evelyne LOUYS, président et par M^me J K, greffier.

FAITS CONSTANTS':

Par acte du 28 juin 2000, M. H A et M^me D X ont donné à bail à usage d’habitation à M. B Y et M^me L M épouse Y un appartement sis XXX à XXX ainsi qu’une cave et un parking.

Par acte du 12 avril 2011, M. A et M^me X ont fait délivrer à M. et M^me Y un congé de reprise pour vendre.

Par acte du 7 février 2012, M. A et M^me X ont fait assigner M. et M^me Y devant le juge des référés, aux fins de constatation de la validité du congé et de paiement d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 13 juillet 2012, le juge des référés du tribunal d’instance de Saint-Ouen a':

— validé le congé en date du 12 avril 2011 délivré par M. A et M^me X à l’encontre de M. et M^me Y,

— constaté que le contrat de bail du 28 juin 2000 était résilié de plein droit,

— ordonné l’expulsion de M. et M^me Y ainsi que de toute personne vivent sous leur toit du logement sis XXX à Epinay sur Seine ainsi que leur expulsion de la cave (n°129) et du parking (n°125), avec le concours de la force publique en cas de besoin, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandezment d’avoir à libérer les lieux,

— dit que le sort des meubles devra être réglé conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,

— condamné M. et M^me Y à payer à M. A et M^me X une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté du montant des charges jusqu’au départ effectif des locataires,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les parties garderont la charge de leurs propres dépens.

M. et M^me Y ont interjeté appel de cette décision le 10 août 2012.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2013.

Par conclusions d’incident du 10 avril 2013, M. et M^me Y demandent de rejeter des débats les conclusions et pièces signifiées par les consorts X/A le 2 avril 2013, de débouter ces derniers de toutes demandes et de les condamner aux dépens du présent incident, avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions en réponse sur incident du 8 avril 2013, M. A et M^me X demandent à la Cour de déclarer irrecevables les conclusions des époux Y signifiées par Z le 8 avril 2013 postérieurement à l’ordonnance de clôture du 3 avril 2013 et de les condamner aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DE M. et M^me Y':

Par dernières conclusions «'sur le référé'» du 26 mars 2013, auxquelles il convient de se reporter, M. et M^me Y font valoir':

— que le juge des référés, juge de l’évidence, est incompétent en raison de contestations sérieuses,

— qu’il existe des contestations sérieuses relatives à la validité du congé, car la demande de validation d’un congé entraîne juridiquement la résiliation du bail et que le juge des référés ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, qu’en outre, la forme du congé ainsi que les mentions contenues dans l’acte sont contestables, que l’offre de vente est imprécise et devra donc être annulée, que le congé a été délivré frauduleusement, car il n’est pas démontré l’intention réelle de vendre du bailleur,

— qu’il existe des contestations sérieuses relatives aux effets du congé, qu’ils ont été assignés le 7 février 2012, alors qu’ils avaient jusqu’à la fin du mois de février 2012 pour faire part de leurs intentions à leur bailleur, que le congé ne saurait dès lors produire le moindre effet,

— qu’il existe des contestations sérieuses relatives aux arriérés de loyers, le décompte produit par les propriétaires étant inexact,

— que l’abus des bailleurs dans la délivrance du congé et la procédure initiée mérite d’être sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts.

Ils demandent à la Cour':

— de déclarer recevable et fondé leur appel,

— d’infirmer la décision entreprise,

— de constater le caractère sérieusement contestable des demandes de M. A et M^me X,

— de constater que le congé pour vendre signifié le 12 avril 2011 ne saurait produire le moindre effet,

— de débouter M. A et M^me X de toutes demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— d’annuler le congé pour vente signifié le 12 avril 2011,

Très subsidiairement,

— de prendre acte de ce que les consorts X/A abandonnent toutes demandes au titre de prétendus arriérés de loyers,

— de leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux compte tenu de leur situation,

Y ajoutant,

— de condamner les consorts X/A à leur adresser les quittances des mois de juillet 2011 et 2012 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— de condamner M. A et M^me X à leur payer la somme de 8'000 euros en réparation de leurs préjudices,

— de condamner M. A et M^me X au paiement de la somme de 5'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux entiers dépens,

— de dire que ceux d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DE M. A et de M^me X':

Par dernières conclusions du 23 janvier 2013, auxquelles il convient de se reporter pour les raisons ci-après exposées, M. A et M^me X font valoir':

— sur la prétendue d’exception d’incompétence, qu’aucun texte n’interdit au juge des référés de pouvoir constater la validité d’un congé pour vendre, que ce dernier est compétent, sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile, pour ordonner toute mesure que justifie l’existence d’un différend, ce qui est le cas,

— sur l’absence de contestations sérieuses, que le congé litigieux est valable et conforme aux dispositions légales, qu’ils justifient de leur intention de vendre,

— sur la demande en fixation d’indemnité d’occupation, que c’est à juste titre que le premier juge a condamné M. et M^me Y à une indemnité d’occupation,

— sur la demande au titre des arriérés de loyer, que les époux Y s’abstiennent sciemment de payer leurs loyers depuis le mois de septembre 2004, qu’un jugement du 1^er septembre 2009 les a condamnés à payer diverses sommes, qu’il y a lieu d’établir les comptes entre les parties, raison pour laquelle, sans pour autant acquiescer au décompte fallacieux établi par les époux Y, ils se réservent le droit de mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Ils demandent à la Cour':

— de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— de débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes,

— de leur donner acte de ce qu’ils se réservent le droit de mieux se pourvoir devant le juge du fond en ce qui concerne les arriérés de loyers dus par les époux Y,

— de condamner M. et M^me Y au paiement d’une somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. et M^me Y aux entiers dépens,

— de leur accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’incident de procédure':

Considérant qu’il résulte des articles 16 et 783 du code de procédure civile que les conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture par lesquelles une partie demande la révocation de l’ordonnance de clôture ou le rejet des débats des conclusions ou productions de dernière heure de l’adversaire sont recevables ;

Que les conclusions de M. et M^me Y signifiées le 10 avril 2013 demandant le rejet des débats des conclusions et pièces de M. A et M^me X du 2 avril 2013 au motif de leur tardiveté sont recevables';

Considérant que le 2 avril 2013, M. A et M^me X ont signifié aux appelants de nouvelles conclusions, dans lesquelles ils ont formé, à titre reconventionnel, une nouvelle demande, tendant à voir condamner les époux Y à leur régler la somme de 16'826, 98 euros correspondant à des arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2013, alors que dans leurs conclusions précédentes, du 23 janvier 2013, ils demandaient à la Cour de leur donner acte de ce qu’ils se réservaient le droit de mieux se pourvoir devant le juge du fond en ce qui concerne les arriérés de loyers dus par les époux Y, précisant y avoir lieu d’établir les comptes entre les parties';

Que la demande reconventionnelle, nouvelle et contraire aux précédentes écritures, est accompagnée de 3 pièces nouvelles (11 à 13) dont deux décomptes (décompte de la SCP CHIKHANI du 12/11/2012 et décompte de loyers et/ou indemnités d’occupation)';

Que ces conclusions et pièces ayant été signifiées la veille de l’ordonnance de clôture, M. et M^me Y n’ont pas été en mesure d’y répondre';

Qu’elles seront écartées des débats, la violation du principe de la contradiction étant manifeste';

Qu’il sera, par conséquence, statué au vu des conclusions des intimés du 23 janvier 2013, lesquelles ne comportent pas de demande de provision’au titre des arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation ;

Sur le constat de la résiliation du bail et la demande d’expulsion':

Considérant que la question n’est pas celle de la «'compétence'» du juge des référés mais de ses pouvoirs';

Considérant que s’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail, ce juge peut constater la résiliation d’un bail à l’issue du délai légal suivant la notification d’un congé pour vendre auquel n’est opposé aucune contestation sérieuse';

Considérant, sur la validité du congé, que par acte du 12 avril 2011, M. A et M^me X ont fait signifier à M. et M^me Y un congé avec offre de vente «'pour le 30 juin 2012'»';

Que ce congé rappelait les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, précisait qu’il était donné pour un prix de 135'000 euros pour l’appartement situé XXX à Epinay sur seine au 12^e étage ainsi que de la cave n°127 et du parking n°125, «'que vous connaissez et occupez'» et que s’agissant des «'conditions de vente'», le paiement était «'comptant à la signature de l’acte de vente'»';

Qu’il importe peu que ce congé ne mentionne pas les millièmes de copropriété ou que le règlement de copropriété, ou l’état descriptif de la division n’aient pas été joints, dès lors que l’offre de vente portait sur un bien identifié sans ambiguïté qui correspondait aux lieux loués';

Que M. A et M^me X justifient de leur intention de vendre, par la production de courriels du 13 septembre 2011, 6 juillet 2011 et du 20 juin 2011, le premier juge ayant retenu par une motivation pertinente qu’il ne pouvait être fait grief à un propriétaire de ne pas avoir donné mandat de vendre un immeuble qui n’est pas libre de toute occupation';

Qu’aucune contestation sérieuse portant sur la validité du congé ne saurait, dès lors, être opposée à M. A et à M^me X';

Considérant, sur les effets du congé, que les effets du congé délivré par anticipation doivent être reportés à la date à laquelle le congé aurait dû être donné et que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis';

Considérant que le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 ans commençant à courir le 1^er juillet 2000, sous réserve de reconduction ou de renouvellement'; que comme le mentionnait justement le congé, le bail venait à échéance le 30 juin 2012, de sorte qu’il aurait dû être délivré le 30 décembre 2012 et que M. et M^me Y avaient deux mois à compter de cette date, soit jusqu’au 29 février 2012, pour faire part de leur intention à leurs bailleurs';

Considérant que constitue une contestation sérieuse le moyen selon lequel le congé est privé d’effet, dès lors que les bailleurs ont assigné les preneurs aux fins de voir constater la résiliation du bail le 7 février 2012, soit avant l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis, pendant lesquels les vendeurs étaient liés par leur offre';

Que l’ordonnance sera infirmée, en ce qu’elle a validé le congé du 12 avril 2011, constaté que le contrat de bail du 28 juin 2000 était résilié de plein droit, ordonné l’expulsion de M. et M^me Y, dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, et condamné M. et M^me Y au paiement d’une indemnité d’occupation';

Qu’il n’y a lieu à référé sur ces points';

Sur la provision':

Considérant, sur les arriérés de loyers, que le premier juge a relevé que M. A et M^me X avaient modifié leur demande à l’audience et qu’ils sollicitaient la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 15'596, 77 euros, en deniers ou quittances, afin de parfaire la provision demandée';

Que les parties s’accordent pour dire qu’un jugement du tribunal d’instance de Saint Ouen du 1^er décembre 2009 a condamné M. et M^me Y à payer à M^me X la somme principale de 17'967, 06 euros arrêtée au 31 octobre 2009 (jugement versé aux débats), cette décision étant assortie de l’exécution provisoire à concurrence de la moitié du principal ;

Que dans leur assignation introductive de la présente instance, M. A et M^me X ont sollicité la condamnation de M. et M^me Y à régler à M^me X la somme de 19'208, 56 euros correspondant aux arriérés de loyers arrêtés au 29 février 2012, en se prévalant de l’absence d’exécution par les époux Y des causes du jugement précité';

Considérant que M. et M^me Y soutiennent que, «'conformément à la règle non bis in idem'», les bailleurs ne peuvent demander un nouveau titre pour le paiement de sommes déjà allouées par une précédente juridiction, tandis que M. A et M^me X, admettant qu’il y avait lieu d’établir les comptes entre les parties, demandent la confirmation de l’ordonnance entreprise «'en toutes ses dispositions'», y compris, donc, en ce qu’elle a rejeté leur demande de provision, formulée au titre de l’arriéré de loyer et à titre de dommages et intérêts';

Que les contestations formulées, par ailleurs, par M. et M^me Y, tenant notamment à la perception de sommes par les bailleurs, reçues directement de la caisse d’allocations familiales, ou de l’huissier de justice chargé du recouvrement, apparaissent, au vu des pièces produites, sérieuses';

Que dès lors, il n’y a pas davantage lieu à référé sur les demandes portant sur l’arriéré de loyers, non plus que, par voie de conséquence, sur la demande des appelants tendant à voir condamner les intimés à leur adresser des quittances des mois de juillet 2011 et 2012, ou à des dommages et intérêts';

Que donner acte à une partie d’un acte ou d’un fait juridique ne consacre pas la reconnaissance d’un droit'; qu’il n’y a lieu de donner acte aux parties';

PAR CES MOTIFS'

ECARTE des débats les conclusions et pièces des intimés du 2 avril 2013,

INFIRME l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes formées en appel par M. et M^me Y au titre de quittances de loyers et de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE IN SOLIDUM M. H A et M^me D X aux dépens de première instance et d’appel,

DIT que les dépens d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,