Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2014

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/22094

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Septembre 2011 -Tribunal d’Instance du RAINCY – RG n° 11-11-000496

APPELANTE

SCI JCB agissant poursuites et diligences de son Gérant y domicilié en cette qualité

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP GALLAND – VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée de M^e Maddy BOUDHAN substituant M^e Florence REMY de l’Association INCHAUSPE REMY, avocat au barreau de PARIS, toque : R066

INTIMES

Monsieur H I X

XXX

XXX

Représenté par M^e Caroline HATET de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assisté de M^e Pauline BOUVET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 156

Madame Z A épouse X

XXX

XXX

Représentée par M^e Caroline HATET de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistée de M^e Pauline BOUVET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 156

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur H-I GIMONET, Président de chambre

M^me D E, Conseillère

Madame F G, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Catherine MAGOT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur H-I GIMONET, président et par Madame Catherine MAGOT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********************

Suivant acte sous-seing privé du 2 octobre 2007 à effet au 15 octobre 2007 la SCI JCB a donné à bail à Monsieur H I X et à Madame Z A épouse X un pavillon à usage d’habitation situé XXX, moyennant le règlement de loyers mensuels révisables de 700 € payables à compter d’octobre 2008, les locataires bénéficiant de la gratuité du loyer pendant un an en contrepartie de l’ exécution de travaux .

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail leur a été délivré par la bailleresse le 10 août 2010 aux fins de paiement d’une somme de 13.776,10€ euros au titre des loyers impayés.

Par assignation du 8 mars 2011 la société JCB a assigné Monsieur et Madame X devant le tribunal d’instance du Raincy demandant à cette juridiction de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de les condamner au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer jusqu’à la libération des lieux.

Par jugement rendu le 22 septembre 2011 le tribunal d’instance du Raincy a retenu le caractère inhabitable du pavillon donné à bail et dés lors:

— qualifié d’abusive et de non écrite la clause particulière du bail mettant à la charge des locataires des travaux en contrepartie la gratuité du loyer pendant un an

— débouté la SCI JCB de l’ensemble de ses prétentions

— condamné la SCI JCB à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 9 décembre 2011 la SCI JCB a relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives déposées le 5 juillet 2012 elle demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,de débouter Monsieur et Madame X de l’intégralité de leurs demandes, et de les déclarer irrecevables en leur demande nouvelle en appel tendant à faire déclarer abusive et non écrite la clause particulière de travaux insérée au bail.

Elle conteste le caractère inhabitable du bien donné à bail dont elle fait valoir qu’il remplissait les conditions de salubrité , de confort et de sécurité requises et soutient l’acquisition de la clause résolutoire du bail suite au non paiement des loyers visés dans le décompte annexé au commandement, demandant de condamner les intimés au paiement de :

— la somme de 14.046,74 € au titre des loyers impayés du mois de mars 2009 au mois d’octobre 2010, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2011, date de l’assignation

— la somme de 8881,33€ correspondant aux indemnités d’occupation exigibles depuis le 10 octobre 2010 jusqu’au 13 avril 2011 (sur la base d’une indemnité d’ occupation fixée à 1455,96 € par mois), avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2011.

— la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Elle conclut également à la restitution de la somme de 1000 € qu’elle a réglée en exécution du jugement de première instance.

Par écritures déposées le 9 mai 2012 Monsieur H I X et Madame Z A épouse X concluent à la confirmation du jugement déféré et sollicitent la condamnation de l’appelante à leur payer la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire ils demandent de leur allouer des délais de paiement sur une durée de 24 mois en application de l’article 1244-1du code civil.

Ils soutiennent le caractère abusif de la clause mettant à leur charge des travaux ( invoquant sur ce point l’absence de description de ces travaux ) et contestent devoir les loyers réclamés, faisant état d’un accord intervenu sur une dispense de paiement de loyers en raison de l’absence de salaires perçus par Monsieur X d’octobre 2007 à février 2008, puis de mars 2009 jusqu’à la date de son licenciement en avril 2010.

Ils exposent d’autre part que le pavillon était inhabitable à la date de la signature du bail et que la clause résolutoire ne peut se trouver acquise au motif que le commandement de payer ne comportait aucun décompte annexé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives à la clause de travaux insérée au bail

Considérant que l’appelante soutient que le tribunal a violé le principe du contradictoire, en qualifiant d’abusive et de non écrite la clause particulière de travaux visée au bail, demande dont il n’était pas saisi et ne sollicite cependant pas l’annulation de la décision critiquée, mais seulement son infirmation sur le fond ; que cependant, il ressort expressément des énonciations du jugement doté de la force probante d’un acte authentique en application de l’article 457 du code de procédure civile, que Monsieur et Madame X ont au titre de leurs demandes principales sollicité du tribunal que soit déclarée non écrite cette clause particulière du bail ;

Qu’en conséquence cette demande dont le premier juge a été saisi,soit par conclusions, soit oralement lors des débats d’audience, ne constitue pas une demande nouvelle en appel et constitue une demande recevable devant la cour ;

Que l’article 2 du contrat désignant le bien loué mentionne l’état inhabitable du pavillon, la clause particulière de travaux insérée à l’article 3 du contrat stipulant :

« Le pavillon objet de cette location est inhabitable

Le locataire se charge de faire tous les travaux à sa charge , en contrepartie il bénéficiera d’une gratuité du loyer pendant un an ; un état des lieux sera fait à cette échéance et sera annexé au présent bail » ;

Qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 si les parties peuvent convenir d’une clause expresse de travaux que le locataire exécutera, et des modalités de leur imputation sur le loyer, cette clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application du premier et deuxième alinéa de cet article ( soit un logement décent doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ) ;

Que cette clause, par son imprécision totale sur la nature et les modalités des travaux à exécuter, donnant pouvoir au bailleur d’interpréter unilatéralement le contrat, non énoncée dans la liste limitative des clauses de baux d’habitation réputées non écrite fixée par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 doit être déclarée nulle, en ce qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article 6 de cette loi, lesquelles imposent au bailleur de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et prohibent la mise en location d’un logement inhabitable ;

Sur les demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement :

Considérant que l’appelante conteste la réalité du caractère inhabitable du pavillon sur lequel s’est fondé le premier juge pour la débouter de l’intégralité de ses demandes et se réfère sur ce point à une « rédaction maladroite » du contrat, lequel avait pour but de faire bénéficier aux intimés ( Monsieur X étant un ami d’enfance du mari de la gérante de la société bailleresse ) d’un logement à titre gratuit pendant un an , faisant valoir que l’intervention des locataires se limitait à l’installation d’un parquet flottant et à l’aménagement d’une cuisine ;

Que les énonciations des parties sur le caractère inhabitable du pavillon, mentionnées au contrat, ne font foi cependant que jusqu’à la preuve contraire de leur sincérité, laquelle peut être rapportée par tout moyen ; qu’en l’espèce cette mention d’inhabitabilité est contredite par la facture de travaux acquittée par la bailleresse le 8 octobre 2007 ( travaux de remise en état, de révision de l’installation de chauffage au gaz et de mise aux normes de l’installation électrique du pavillon) , mais également par les attestations communiquées par les intimés eux-mêmes ( attestations émanant de Monsieur X C et de Madame Y Jacqueline), lesquelles ne font état que de travaux d’améliorations effectués par les locataires ; que d’autre part, les intimés expliquent distinctement leur défaut de paiement des loyers, soit par un accord convenu dont ils ne rapportent aucunement la preuve ( évoquant sur ce point une dispense de paiement convenue en contrepartie de salaires non versés par la société employant Monsieur X, dont la gérante de la SCI JCB serait la gérante de fait ), alors même que certains des loyers ont donné lieu à paiement en début de deuxième année d’exécution du contrat au vu du décompte annexé au commandement de payer ;

Que dès lors que la preuve de l’impossibilité totale d’habiter le bien loué n’est pas rapportée par les intimés l’ayant occupé pendant plus de 3 ans, l’exception d’inexécution de leur obligation de paiement des loyers retenue par le premier juge au terme de la première année de gratuité n’est pas fondée et le jugement de débouté doit donc être infirmé en toutes ses dispositions;

Considérant que le bail applicable en toutes ses dispositions, à l’exclusion de la clause de travaux, comporte une clause résolutoire qui stipule notamment qu’à défaut de paiement des loyers au terme convenu ( soit entre le 1^er et le 5 du terme à échoir ) le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet ;

Que le commandement délivré aux fins de paiement d’une somme de 13.776,10 euros, correspondant au décompte annexé à l’acte récapitulant les loyers impayés d’octobre 2008 à août 2010 inclus, rappelait expressément la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 7 Juillet 1989 ; qu’ayant été régulièrement délivré le 10 août 2010, il est demeuré infructueux, les loyers exigibles n’étant pas réglés dans les deux mois de sa délivrance ;

Qu’en conséquence le jugement de première instance doit être infirmé en ce qu 'il n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, valablement intervenue à la date du 10 octobre 2010 et débouté à tort la SCI JCB de ses demandes de paiement émise au titre de sa créance de loyers et d’ indemnités d’occupations exigibles des intimés en contrepartie de leur maintien dans les lieux jusqu’au 13 avril 2011 date de la restitution des clefs ;

Que dés lors que l’indemnité d’occupation mensuelle sollicitée est manifestement excessive, en l’état du préjudice allégué par la SCI JCB, laquelle invoque des problèmes de trésorerie sans produire de pièces sur ce point, il convient de limiter à 700 € l’indemnité d’occupation mensuelle exigible des occupants, jusqu’au 13 avril 2011 ;

Qu’en l’état du décompte produit par l’appelante, duquel sera déduit une somme non justifiée de 252,26€ appelée en sus du loyer de janvier 2010, les intimés seront donc condamnés au paiement de la somme de 14.979,80€ exigible au titre de la dette locative arrêtée échéance d’octobre 2010 incluse et à celle de 3793,54€ au titre des indemnités d’occupation ultérieures arrêtées au 13 avril 2011 ( soit 700€ x 5 mois + 13 Jours x 22,58€ ), soit au paiement d’une somme totale de 18773,34€, laquelle sera assortie des intérêts légaux à compter du 8 mars 2011 date de l’assignation ;

Sur les délais de paiement demandés par les intimés

Considérant que les époux X, n’ayant produit aucune pièce actualisée sur leur situation financière seront déboutés de leur demande de délais de paiement, ayant au surplus, de fait, bénéficié des délais de paiement sollicités ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Considérant que Monsieur H I X et Madame Z A épouse X succombant en leurs prétentions seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel ;

Que l’équité et les circonstances particulières de l’espèce commandent néanmoins de laisser à la charge respective de chaque partie les frais irrépétibles engagés en première instance et en procédure d’appel ;

Qu’il n’y a d’autre part pas lieu d’ordonner la restitution à l’appelante de la somme de 1000 € qu’elle aurait réglée en application de l’article 700 du code de procédure civile en exécution du jugement de première instance, cette restitution étant de droit en application du présent arrêt infirmatif ;

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 septembre 2011 par le tribunal d’instance du Raincy ;

Statuant à nouveau ;

Déclare nulle la clause particulière de travaux insérée à l’article 3 du bail conclu entre les parties le 2 octobre 2007 ;

Constate l’acquisition le 10 octobre 2010 de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers par Monsieur H I X et Madame Z A épouse X ;

Condamne Monsieur H I X et Madame Z A épouse X à payer à la SCI JCB au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation arrêtées au 13 avril 2011, date de restitution des clefs, la somme de 18.773,34€ assortie des intérêts légaux à compter du 8 mars 2011 ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles engagés en première instance ;

Y ajoutant ;

Déboute Monsieur H I X et Madame Z A épouse X de leur demande de délais de paiement ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles engagés en procédure d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT