Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 27 JUIN 2012

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/06808

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2012 -Tribunal d’Instance de PARIS 3^e arrondissement – RG n° 11/11/232

DEMANDEUR AU CONTREDIT

Monsieur X, C B – Non comparant

XXX

XXX

Représenté et Assisté par M^e Salah GUERROUF (avocat au barreau de PARIS, toque : D1952)

DÉFENDERESSE AU CONTREDIT

Société BRANDON’S

XXX

XXX

Représentée et Assistée par M^e Robin CASTEL (avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : N702)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Mai 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère faisant fonction de président

Madame Y Z, Conseillère

Monsieur Laurent DUVAL, Vice Président placé, délégué par ordonnance du 20 mars 2012

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me E F

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseiller faisant fonction de président et par M^me E F, greffier.

FAITS CONSTANTS :

Suivant un acte sous seing privé en date du 15 juin 2005, la société BRANDON’S (bailleresse) a donné à bail à M. X B (locataire) un bien immobilier situé XXX à Paris 3^e pour une durée de 6 années moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros.

Par acte d’huissier du 10 décembre 2010, la bailleresse a fait délivrer au locataire, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour vendre comportant une offre de vente au prix net vendeur de 315.000 euros.

Par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 9 juin 2011, le conseil du locataire a contesté la régularité de ce congé au motif que le bail devait s’analyser en un bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ce du fait de l’activité de location et de sous-location de chambres d’hôtes complétée par la fourniture de prestations de services commerciales pour le compte de la clientèle exercée dans les lieux loués.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 24 juin 2011 la bailleresse s’est opposée à cette analyse et par un acte d’huissier en date du 7 octobre 2011 elle a fait assigner le locataire devant le tribunal d’instance du 3^e arrondissement de Paris aux fins de voir':

— valider le congé du 10 décembre 2010,

— prononcer l’expulsion du locataire des biens loués ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— fixer l’indemnité d’occupation à deux fois le loyer quotidien et ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs par le locataire,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Devant le premier juge le locataire a sollicité la requalification du bail en un bail commercial et a soulevé en conséquence l’incompétence du tribunal d’instance au profit du tribunal de grande instance de Paris. La bailleresse a opposé la prescription de l’action en requalification du bail et a fait valoir qu’une telle requalification n’était pas fondée.

Par jugement contradictoire du 19 mars 2012, le tribunal d’instance du 3^e arrondissement de Paris, aux motifs que la demande en requalification du bail devait être introduite dans le délai de deux ans à compter de la prise effective du bail et qu’était inopérant le moyen selon lequel la requalification était invoquée par voie d’exception, a :

— dit la prescription biennale acquise,

— dit la demande en requalification du bail prescrite,retenu sa compétence ratione materiae pour connaître du litige,

— dit qu’en l’absence de contredit, l’affaire sera évoquée à l’audience du 2 juillet 2012 à 9 heures 30,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé en l’état à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Le 27 mars 2012 X B a formé contredit.

X B et la société BRANDON’S ont été convoqués par lettre recommandée avec avis de réception, du 30 avril 2012.

MOYENS DU CONTREDIT :

Dans son contredit, repris oralement à l’audience, X B fait valoir :

— que le tribunal de grande instance est seul compétent, par application des articles L.321-2-1 du code de l’organisation judiciaire et R. 145-20 du code de commerce, pour connaître du présent litige portant sur l’existence ou non d’un bail commercial soumis au statut ;

— que le bail qui a été improprement établi sur un formulaire type visant la loi du 6 juillet 1989, comporte deux clauses particulières : la première met à la charge du locataire moyennant une franchise de 6 mois de loyers la réfection totale de l’immeuble, la seconde autorise la sous-location et la location à titre de chambre d’hôte ;

— qu’il a donc exploité l’immeuble pour cette activité depuis l’année 2006, la bailleresse en étant parfaitement informée dès lors que par une lettre du 30 octobre 2006 elle a entendu lui rappeler ses obligations à cet égard ;

— que la commune intention des parties était donc d’affecter l’immeuble donné à bail à l’exercice de cette activité ;

— que si l’activité de location et/ou de sous-location d’immeuble s’analyse traditionnellement comme une activité civile, la situation est différente lorsque, comme en l’espèce, elle s’accompagne de la fourniture de prestations de services commerciales pour le compte des clients (prestations de service de petit déjeuner, de linge, de boissons, de fleurs, repas…), l’activité exercée devenant alors commerciale, support d’un fonds de commerce avec toutes les conséquences y afférentes à savoir la requalification du bail autorisant cette activité en un bail commercial statutaire ;

— que, ainsi que l’a jugé la 3^e chambre civile de la cour de cassation le 1^er juin 1994, l’action en revendication d’un bail commercial statutaire n’est pas soumise au délai de prescription de deux ans édicté par les dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce ;

— qu’à supposer toutefois que tel soit le cas, le point de départ de l’action ne court pas à compter de la date de la conclusion du bail mais du congé délivré au locataire c’est à dire de l’événement faisant naître l’action que la prescription sanctionne et qu’en l’espèce il a agi moins de deux ans après la délivrance du congé ;

— qu’en outre la prescription ne peut pas être opposée à celui qui agit par voie d’exception compte tenu du caractère perpétuel de celle-ci, ce qui est bien le cas en l’espèce dès lors que défendeur à l’action en validation du congé pour vendre, il a opposé comme moyen de défense l’exception de requalification du bail.

Il demande à la cour, au visa des articles 80 et suivants du code de procédure civile, L-321-2-1 du code de l’organisation judiciaire et R-145-20 du code de commerce de :

— le recevoir dans son contredit et l’y dire bien fondé et statuant à nouveau de :

juger que l’action en requalification de bail commercial par le défendeur à la procédure de première instance n’est pas prescrite au regard des dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce pour avoir été invoquée par voie d’exception et non par voie d’action,

constater que l’activité de location et/ou de sous-location de chambre d’hôte exploitée dans les lieux loués consiste non seulement à mettre à disposition de ses clients tout ou partie de l’immeuble qui lui a été donné à bail par la société BRANDON’S mais également à fournir à ces derniers des prestations complémentaires présentant un caractère commercial,

constater que la société BRANDON’S ne rapporte pas la preuve de l’absence de conformité du local donné à bail avec l’affectation de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article L-631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— en conséquence :

juger que l’activité de location et/ou de sous-location de chambre d’hôte accompagnée des prestations complémentaires précitées à laquelle il se livre constitue une activité commerciale au sens des dispositions des articles L. 110-1 et L. 145-1 du code de commerce,

juger que le bail régissant les rapports entre les parties s’analyse donc comme un bail commercial statutaire au sens des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

débouter la société BRANDON’S de sa demande de nullité du bail pour non-respect des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation,

condamner la société BRANDON’S à lui payer la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux dépens lesquels seront recouvrés par Maître Salah GUERROUF, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOYENS DE LA SOCIÉTÉ BRANDON’S :

Dans ses écritures visée par le greffe le 16 mai 2012, reprises oralement à l’audience, la société BRANDON’S fait valoir :

— que le contredit est irrecevable faute de répondre aux prescriptions des articles 82 et suivants du code de procédure civile ;

— que l’action en requalification est prescrite en ce que :

* cette action n’a pas été intentée dans le délai de deux ans imposé par l’article L.145-60 du code de commerce, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation ayant déjà jugé que l’action en requalification du bail était soumise à ce délai tout en précisant qu’il commençait à courir à la date de conclusion du bail,

* la demande de requalification n’est pas une exception mais une demande reconventionnelle ainsi que l’a déjà jugé la chambre commerciale de la Cour de cassation, une telle demande étant soumise à la prescription biennale,

— que le bail conclu entre les parties est un bail à usage d’habitation et l’exercice d’une activité de sous-location à usage de chambre d’hôtes dans les locaux loués ne peut entraîner la requalification du bail en un bail commercial dès lors que :

* l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation interdit tout changement d’usage des immeubles parisiens, les locaux à usage d’habitation devant conserver cette affectation sauf autorisation préfectorale,

* selon l’article L. 631-7-2 du même code une autorisation du maire, non communiquée en l’espèce, est nécessaire pour affecter une partie d’un local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale à l’exercice d’une activité professionnelle y compris commerciale, ceci n’ayant pas pour effet de soumettre le local aux dispositions relatives au bail commercial,

— qu’en vertu des dispositions de l’article R 221-5 du code de procédure civile le tribunal d’instance est compétent pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent des locaux aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Elle demande à la cour, au visa des articles 82 et suivants du code de procédure civile, 15 h de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, R. 221-6 du code de procédure civile, de :

— à titre principal :

déclarer X B irrecevable en son contredit, en conséquence,

l’en débouter et confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire :

déclarer X B mal fondé en son contredit, en conséquence,

l’en débouter et confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— à titre infiniment subsidiaire :

déclarer que le bail conclu entre les parties le 15 juin 2005 est un bail d’habitation, en conséquence,

confirmer le jugement du tribunal d’instance du 3^e arrondissement de Paris en ce qu’il s’est déclaré compétent rationae materiae pour connaître du litige,

— en tout, état de cause :

renvoyer les parties devant cette juridicition pour qu’il soit statué au fond,

condamner X B à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI, LA COUR,

Sur la recevabilité du contredit

Considérant que le premier alinéa de l’article 82 du code de procédure civile dispose que le contredit doit, à peine d’irrecevabilité, être motivé et remis au secrétariat de la juridiction qui a rendu la décision dans les quinze jours de celle-ci ;

Considérant que le contredit a été remis au greffe du tribunal d’instance de Paris 3^e dans le délai susmentionné ;

Qu’en outre le contredit satisfait à l’exigence de motivation prescrite à l’article précité en ce qu’il comporte les éléments de fait et de droit sur lesquels X B se fonde pour soutenir que le tribunal d’instance n’est pas compétent ;

Que s’il résulte des dispositions de l’article 75 du code de procédure civile que la partie qui soulève une exception de procédure doit, à peine d’irrecevabilité, notamment faire connaître la juridiction devant laquelle elle demande que l’affaire soit portée, les prescriptions de ce texte ne sont pas applicables à l’auteur du contredit ;

Que le contredit sera donc déclaré recevable ;

Sur le bien-fondé du contredit

Considérant qu’à l’appui de son exception d’incompétence matérielle fondée sur les dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce (et non R. 145-20 comme mentionné dans le contredit) -étant observé que l’article L. 321-2-1 du code de l’organisation judiciaire visé au contredit a été abrogé par l’ordonnance 2006-673 du 8 juin 2006 relative à la refonte du code de l’organisation judiciaire à compter de l’entrée en vigueur du décret 2008-522 portant refonte de la partie réglementaire du même code- selon lesquelles les contestations relatives aux baux commerciaux autres que celles afférentes à la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, sont portées devant le tribunal de grande instance du lieu de situation l’immeuble, X B sollicite la requalification du bail le liant à la société BRANDON’S en un bail commercial ;

Considérant que cette demande de requalification du bail constitue une question de fond dont dépend la compétence ; que dans cette hypothèse, en application de l’article 77 du code de procédure civile le juge doit, dans le dispositif de son jugement, statuer sur cette question de fond et sur la compétence par des dispositions distinctes ; que, conformément à l’article 95 du même code, la décision a alors autorité de chose jugée sur cette question de fond ;

Considérant que la demande de requalification ne peut s’analyser en une exception ou, plus exactement, en un moyen de défense au fond susceptible d’être opposé en tout état de cause, mais constitue une demande reconventionnelle dès lors qu’elle tend à voir reconnaître à X B, par une décision revêtue de l’autorité de chose jugée, le statut des baux commerciaux défini aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;

Qu’une telle demande reconventionnelle est soumise au délai de prescription biennal édicté par l’article L. 145-60 du code de commerce ;

Que le bail liant les parties ayant été conclu le 15 juin 2005 à effet du même jour, la demande de requalification du bail doit être déclarée irrecevable comme prescrite faute d’avoir été formée dans le délai de deux ayant commencé à courir à cette dernière date ;

Considérant que le bail liant les parties porte sur une maison individuelle à usage d’habitation sise XXX à Paris 3^e ; que compte tenu de l’article R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire selon lequel « sous réserve de la compétence des juridictions de proximité en matière de dépôt de garantie prévue à l’article R. 231-4, le tribunal d’instance connaît des actions dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion… » et de l’article R. 221-48 selon lequel, dans le cas prévu à l’article R. 221-38 la demande est portée devant le tribunal dans le ressort duquel sont situés les biens loués, et en l’absence d’autres moyens invoqués par X B à l’appui de son exception d’incompétence, il convient de désigner le tribunal d’instance de Paris 3^e comme étant la juridiction compétente pour connaître du litige ; que c’est à juste titre que le premier juge a retenu sa compétence ; qu’il convient en conséquence de dire le contredit mal fondé et de le rejeter ;

Considérant que la Cour n’entend pas faire usage de la faculté qu’elle tient de l’article 89 du code de procédure civile d’évoquer le fond du litige ;

Considérant que les frais du contredit seront mis à la charge de X B, partie succombante, devra supporter les frais du contredit ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BRANDON’S ses frais irrépétibles ; qu’il y a lieu de lui accorder à ce titre la somme mentionnée dans le dispositif ;

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE le contredit recevable mais mal fondé ;

LE REJETTE ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 89 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire devant le tribunal d’instance de Paris 3^e arrondissement ;

CONDAMNE X B à payer à la société BRANDON’S la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE X B aux frais du contredit.

LE GREFFIER,

LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT,