TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00259 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X7HH

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2024

DEMANDEUR :

M. [F] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2] / FRANCE

représenté par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES GRENIERS pris en la personne de son syndic Madame [U] [O] [D]

[Adresse 4]

[Localité 1] / FRANCE

défaillant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 05 Mars 2024

ORDONNANCE du 19 Mars 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [Z], propriétaire des lots n°2007, 2016 et 2201 dépendant de l’immeuble LES GRENIERS situé au [Adresse 4] à [Localité 1], a vendu ces lots par acte notarié en date du 09 octobre 2023.

A cette occasion, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES GRENIERS pris en la personne de son syndic, Madame [U] [O] [D] a, par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2023 formé opposition au paiement du prix de cession des lots vendus par Monsieur [Z], entre les mains du Notaire.

Par acte d’huissier du 01 février 2024, Monsieur [F] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, Madame [U] [O] [D], devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé, aux fins de voir :

Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 5 du décret du 27 mars 1967

— Ordonner la main levée de l’opposition pratiquée par le syndicat des copropriétaires concernant la vente des lots 2007, 2016 et 2001 intervenue le 9 octobre 2023,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à la sommes de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens d’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mars 2024 pour y être plaidée.

Monsieur [F] [Z], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné, par remise de l’acte à domicile élu, le syndicat des copropriétaires de résidence LES GRENIERS pris en la personne de son syndic, Madame [U] [O] [D], ne s’est pas fait représenter.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La présente décision est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de main levée de l’opposition

Monsieur [F] [Z] sollicite la main-levée de l’opposition, soulevant d’une part, l’irrecevabilité de l’acte d’opposition, au motif que son auteur Madame [U] [D] n’a pas la qualité de syndic, comme n’ayant jamais été désignée par les copropriétaires, et d’autre part, l’irrégularité de l’opposition du fait du non-respect du formalisme édicté par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 (absence de décompte et absence d’exigibilité des sommes réclamées).

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans la limite de ses compétences, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés ne dispose pas des pouvoirs de prononcer la nullité de l’acte d’opposition, mais il peut en revanche en examiner la régularité pour apprécier le caractère manifestement illicite ou non du trouble susceptible d’en résulter et statuer sur une demande de mainlevée de l’opposition.

— Sur le défaut de qualité à former opposition

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’acte d’opposition en raison du défaut de qualité de Madame [U] [O] [D] s’analyse en réalité comme un moyen de nullité de l’acte, dont les conditions de validité sont contestées.

En l’occurrence, l’opposition a été régularisée par Madame [O] [D] ès qualités de syndic bénévole. Il n’est toutefois ni justifié de sa désignation, par une assemblée générale des copropriétaires, ni de sa qualité à procéder à une telle opposition.

Au contraire, au vu des pièces produites et notamment les échanges de mail entre l’ancien copropriétaire et Madame [O] [D], il apparaît que la copropriété est dépourvue de syndic.

Madame [O] [D] n’a donc pas qualité à former opposition entre les mains du notaire instrumentaire.

— sur le non respect du formalisme

L’article 20-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour un syndicat de copropriétaires, dans des conditions qu’il définit, de faire opposition, entre les mains du notaire, sur les fonds provenant de la vente d’un lot pour recouvrer des sommes dont le vendeur lui reste redevable.

L’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que pour l’application des dispositions de cet article 20, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ; que l’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues,

2° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues,

3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus,

4° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

L’acte d’opposition au paiement du prix de cession du 17 novembre 2023 mentionne une somme en principal de 2174,79 euros, avec un décompte année par année, entre 2018 et 2023, outre une régularisation de charges année 2017.

Il n’est donc fourni aucune précision sur la nature des créances invoquées et sur les lots auxquels ces charges sont afférentes. Par ailleurs, les charges dont il est réclamé le paiement doivent être liquides et exigibles, au moment où la vente a été signifiée au syndic, c’est à dire que les sommes réclamées soient issues de comptes de la copropriété, approuvés par une assemblée générale des copropriétaires, ce qui a pour effet de les rendre exigibles tant que la décision exécutoire approuvant les comptes n’a pas été annulée et qui ont fait l’objet d’appels de fonds, antérieurement à la vente.

En l’espèce, le juge des référés ne dispose d’aucune de ces pièces justificatives, tandis qu’il ressort des mails du 06 juillet 2017 et du 10 octobre 2019 émis par Madame [U] [O] [D] que la copropriété ne réunit jamais les copropriétaires en assemblée générale. Il s’en déduit que les sommes réclamées dans le cadre de l’opposition n’ont fait l’objet d’aucun compte approuvé, ni d’appels de fonds.

[F] [Z] se trouve ainsi du fait de l’opposition, privé des fonds lui revenant, issus de la vente, sans que le formalisme imposé par la loi et le règlement n’ait été respecté, de sorte que cette opposition lui cause un trouble manifestement illicite dont il est dès lors fondé à demander la cessation.

Il convient de faire droit à la demande de mainlevée de l’opposition.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens.

Il sera en outre condamné à payer à [F] [Z] la somme de 500 euros, au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la main levée de l’opposition pratiquée par le syndicat des copropriétaires par acte d’huissier du 17 novembre 2023 sur les fonds revenant à Monsieur [F] [Z] en vertu de la vente des lots n°2007, 2016 et 2201 dépendant de l’immeuble LES GRENIERS situé au [Adresse 4] à [Localité 1].

Condamnons le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET