Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/05614

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2012 -Tribunal d’Instance de LONGJUMEAU – RG n° 11-11-000139

APPELANTE

Madame Y X

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Anne- Constance COLL, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

SCA SCA FERME DU MOULIN DE FOURCON

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée de M^e Xavier LABERGERE-MENOZZI, avocat plaidant au barreau de PARISn toque : A546

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, président

Madame Michèle TIMBERT, conseillère

Madame Isabelle BROGLY, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me A B

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par M^me A B, greffier présent lors du prononcé.

*

**

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2007, la SCA Ferme du Moulin de Fourcon a donné en location à M^me Y X un appartement situé XXX à XXX

A la suite d’impayés de loyers la SCA Ferme du Moulin de Fourcon a saisi le tribunal d’instance de Longjumeau qui, par jugement du 12 janvier 2012, a :

* prononcé la résiliation du contrat de bail à la date du jugement,

* fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M^me Y X à compter du 1^er janvier 2012 au montant du loyer annexé avec charges,

* autorisé la SCA Ferme du Moulin de Fourcon à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, à l’expulsion de M^me Y X ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique,

* dit que le sort des meubles devra être réglé conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,

* condamné M^me Y X à payer à la SCA Ferme du Moulin de Fourcon la somme de 20.443,70 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de décembre 2011 inclus,

* condamné M^me Y X à payer à la SCA Ferme du Moulin de Fourcon l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus à compter du 1^er janvier 2012 jusqu’à libération effective des lieux,

* débouté M^me Y X de sa demande de délais de paiement,

* condamné M^me Y X aux dépens,

* dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M^me Y X a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures du 10 juillet 2012, elle demande à la cour :

> d’infirmer le jugement,

> statuant à nouveau, de débouter la SCA Ferme du Moulin de Fourcon de l’ensemble de ses demandes,

> subsidiairement, de lui accorder des délais de paiement de deux ans pour le règlement des sommes réclamées par le bailleur,

> de condamner la SCA Ferme du Moulin de Fourcon à lui payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures du 4 octobre 2013, la SCA Ferme du Moulin de Fourcon demande à la cour de :

> confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date du 12 janvier 2012,

> condamner, en deniers ou quittances, M^me Y X à payer la somme de 42.051,42 € au titre des loyers et charges arrêtés au 1^er octobre 2013,

> ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance, si besoin, de la force publique,

> autoriser la bailleresse à séquestrer les biens meubles se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’appelante,

> y ajoutant, condamner M^me Y X à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.500 €, hors charges et hors taxes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité,

> supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

> subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date du 12 janvier 2012,

> condamner, en deniers ou quittances, M^me Y X à payer la somme de 34.232 € au titre des loyers arrêtés au 1^er octobre 2013,

> ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance, si besoin, de la force publique, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

> autoriser la bailleresse à séquestrer les biens meubles se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’appelante,

> condamner M^me Y X à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.500 €, hors charges et hors taxes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité,

> supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

> en tout état de cause, condamner M^me Y X à payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

> la condamner aux entiers dépens, comprenant le coût de l’expulsion à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date du 10 juillet 2012 et 4 octobre 2013 pour un plus ample examen de leurs moyens et arguments.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M^me Y X conteste le jugement du 12 janvier 2012 en faisant valoir que le bail ne comporte pas de clause résolutoire, que l’appartement est affecté de nombreux désordres, que le paiement de charges forfaitaires est prohibé par la loi du 6 juillet 1989, enfin qu’elle

est en droit de bénéficier de délais de paiement ;

' Sur la résiliation du bail :

En l’absence de clause résolutoire le bail peut être résilié judiciairement pour motifs sérieux ; en l’espèce il n’est pas contesté qu’un montant important de loyers (indépendamment des charges ) reste impayé selon décompte produit par la bailleresse, non contesté par la locataire, soit un montant de 34.232 € au 1^er octobre 2013 ;

Le paiement du loyer est une obligation principale du locataire ; en l’espèce le montant d’impayé est ancien et élevé ; il justifie que la résiliation du bail soit prononcée à la date du jugement le 12 janvier 2012

' Sur les désordres

M^me Y X soutient que l’appartement loué subit de nombreux désordres ; toutefois elle ne produit aucune pièce pour prouver cette affirmation ; elle ne justifie d’aucune réclamation auprès de la bailleresse ; dans ses écritures elle indique

' Ces locaux présentent de nombreux vices, à savoir une électricité qui n’est pas aux normes, la présence de salpêtre et de métaux lourds, des fenêtres ne présentant pas d’isolation… cependant M^me X aime particulièrement les lieux et y vit heureuse '

Compte tenu de ces éléments l’existence de désordres ne peut être retenue

' Sur les charges

Le bail comporte l’annexe suivante :

En complément du contrat de location … il a été convenu entre les parties que les frais de chauffage, d’électricité et d’eau seraient établis et remboursés comme suit :

le chauffage est fixé forfaitairement par an à 864 € ( 216 € par trimestre )

la consommation d’eau est fixée forfaitairement à 305 € par an ( 76,25 € par trimestre )

la consommation d’électricité résultera des chiffres relevés sur le compteur placé dans le logement ;

le remboursement sera effectué tous les trois mois et pour la première fois le 1^er avril 2007.

Ce tarif est susceptible d’être modifié en cas de modification importante du prix de revient de ces fournitures .'

Il est vrai qu’en principe, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges sont exigibles sur justification, ce qui prohibe les forfaits de charges ; toutefois les parties peuvent déroger à cette règle par une disposition particulière ; en l’espèce il apparaît que d’un commun accord la bailleresse et la locataire ont entendu déroger au principe de l’exigibilité des charges sur justificatif concernant le chauffage et la consommation d’eau ; l’annexe au contrat est particulièrement explicite et a été régulièrement acceptée et signée par la locataire ;

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande en paiement des charges au vu des justificatifs produits par la bailleresse, le montant des charges n’étant pas contesté en lui même par M^me Y X ;

Il convient de condamner celle-ci à payer la somme de 42.051,42 € au titre des loyers et charges, compte arrêté au 1^er octobre 2013 ;

' Sur l’expulsion

Il faut confirmer le jugement qui a ordonné l’expulsion de M^me Y X dans les formes légales ;

Aucun élément ne justifie que le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé, le jugement devant être confirmé sur ce point ;

Il faut condamner M^me Y X à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer tel qu’il serait fixé si le bail avait perduré normalement, outre les charges, le jugement devant également être confirmé sur ce point;

Aucun élément ne justifie le prononcé d’une astreinte ; le jugement doit encore être confirmé sur ce point ;

' Sur les délais de paiement

M^me Y X indique être auto entrepreneur et connaître une situation financière délicate ;

Toutefois M^me Y X ne produit aucun justificatif de sa situation financière actuelle ; elle ne précise pas le montant de ses ressources et charges actuelles ; elle ne formule pas de proposition de règlement ; la dette est ancienne et importante ;

Compte tenu de ces éléments il faut confirmer le jugement qui a refusé l’octroi de délais de paiement ;

' Sur les autres demandes

Il est équitable de condamner M^me Y X à payer à la SCA Ferme du Moulin de Fourcon la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

M^me Y X doit supporter les dépens de première instance et d’appel;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Longjumeau du 12 janvier 2012 sauf quant au montant de la condamnation à paiement au titre de l’arriéré locatif,

statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M^me Y X à payer à la SCA Ferme du Moulin de Fourcon la somme de 42.051,42 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 1^er octobre 2013,

Y ajoutant,

Condamne M^me Y X à payer à la SCA Ferme du Moulin de Fourcon la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT