Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 1 – Chambre 3 ARRET DU 13 DECEMBRE 2016 (n° 747, 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 16/06641

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 15/01147

APPELANTE

SARL DG IMMOBILIERE

XXX

RUE DE LA PRAIRIE

XXX

N° SIRET : 521 240 150

Représentée et assistée de M^e Caroline MARCEL de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0418

INTIMEE

SAS EVIDENCES MOBILIERS prise en la personne de son Président

Immatriculée au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 440396562,

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

assistée de M^e Nathalie DETRAIT, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON plaidant pour le cabinet FIDAL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre et M^me Z A B, Conseillère . Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Anne-Marie GRIVEL, Conseillère

M^me Z A B, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2010 à effet au 1^er février 2011, la SCI Champlan Villebon, dont les droits ont été cédés ultérieurement à la société DG immobilière, a consenti à la Sarl Evidences Mobiliers un bail commercial sur des locaux situés XXX à Villebon-sur-Yvette, à destination de stockage de mobiliers.

Par assignation du 2 décembre 2015, la société Evidences mobiliers a fait citer la société DG immobilière devant le juge des référés afin de faire cesser son trouble de jouissance du fait de l’absence de pose d’un compteur électrique individuel conformément aux clauses du bail.

Par ordonnance contradictoire du 4 mars 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Evry a :

— dit que la société DG immobilière devra procéder à la pose d’un compteur électrique individuel dans le mois qui suivra le prononcé de sa décision ;

— autorisé la mise sous séquestre du paiement des loyers et provisions pour charges à échoir à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à la pose du compteur électrique individuel au bénéfice de la société Evidences mobiliers ;

— condamné la société DG immobilière à payer à la société Evidences mobiliers la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société DG immobilière aux dépens ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par acte du 17 mars 2016, la société DG immobilière a interjeté appel de cette décision.

Par ses conclusions transmises le 7 novembre 2016, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance attaquée et de condamner la société Evidences mobiliers à lui payer :

— la somme provisionnelle de 56 663,16 € en paiement des loyers des 2^e, 3^e et 4^e trimestres 2016,

— la somme provisionnelle de 1285 € en réparation de son préjudice lié à l’exécution de l’ordonnance,

— et la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— outre celle de 2 500 € en remboursement de la somme à laquelle elle a été condamnée à ce titre, ainsi que tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle a été condamnée à faire procéder à la pose d’un compteur électrique individuel qui existait déjà ainsi qu’il résulte de l’état des lieux dressé le 23 février 2012, du titre de propriété de la SCI Ares, propriétaire du lot qui comporte l’installation électrique à savoir le transformateur et les compteurs individuels, et du procès-verbal de constat dressé le 11 avril 2016 qui relève l’existence de deux compteurs. Elle estime donc être bien fondée à solliciter la réformation de l’ordonnance ainsi que la condamnation de la société Evidences mobiliers à l’indemniser des conséquences de l’exécution de l’ordonnance. Elle ajoute que la société Evidences mobiliers entretient désormais la confusion entre la pose d’un compteur électrique qu’elle a obtenue et une installation individuelle d’alimentation en électricité de son local qu’elle réclame, alors que l’armoire électrique existante constitue un équipement commun de l’immeuble qui est soumis au régime de copropriété. Elle considère en conséquence que la société Evidences mobiliers, si elle souhaite voir ses locaux disposer d’une source d’approvisionnement en électricité particulière, doit solliciter l’autorisation du syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son bailleur et de ERDF. Elle ajoute que la locataire a pris les lieux loués en l’état selon l’article 6 du bail et que la société Evidences mobiliers ne dispose donc d’aucun droit pour faire échec à son obligation principale de payer les loyers à leur échéance dès lors que la panne d’électricité du 11 mai 2015 a été réparée à titre définitif le 18 novembre 2015.

Par ses conclusions transmises le 14 novembre 2016, la société Evidences mobiliers demande à la cour de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a enjoint la société DG immobilière à faire réaliser la pose d’un compteur électrique individuel 'soit une installation électrique autonome', et de condamner la société DG immobilière à lui verser la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Elle fait valoir :

— qu’il y a bien urgence, selon les termes de l’article 808 du code de procédure civile, à faire installer dans les locaux qu’elle loue un compteur électrique afin d’être alimentée en électricité de manière totalement autonome et ne plus être tributaire de l’armoire TGBT, seule alimentation électrique de l’ensemble du site industriel totalement insuffisante ;

— que le manquement de la société DG immobilière à ses obligations en tant que bailleur la prive d’une jouissance paisible de ses locaux et dès lors constitue un dommage imminent au sens de l’article 809 du code de procédure civile justifiant l’intervention du juge des référés ;

— que la société DG immobilière ne saurait prétendre à une créance au titre des loyers de l’année 2016, dans la mesure où les loyers ne sont pas impayés mais simplement régulièrement consignés, conformément à l’ordonnance de 1^re instance.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions transmises et développées lors de l’audience des débats.

MOTIFS Considérant que la société Evidences mobiliers, se plaignant de pannes électriques à répétition et du trouble anormal apporté de ce fait à ses activités de dépôt de meubles du fait de la carence du bailleur, a sollicité en première instance la pose d’un compteur électrique individuel et la mise sous séquestre de ses loyers dans cette attente, ce à quoi le premier juge a fait droit dans son ordonnance attaquée ; qu’il résulte de la facture de la société MMF-ELEC du 11 avril 2016 d’un montant de 612 € et du procès-verbal de constat de M^e Sibenaler, huissier de justice, en date pareillement du 11 avril dernier, que la société DG immobilière a fait installer un compteur individuel triphasé 63A dans les locaux de la société Evidences mobiliers, exécutant ainsi les termes de l’ordonnance ; que cependant, un compteur électrique ne servant qu’à mesurer la quantité d’énergie électrique consommée dans un lieu afin de facturer la consommation du client mais ne fournissant pas de l’électricité, la société Evidences mobiliers, reconnaissant qu’un tel compteur existait déjà dans le local technique où se situe l’armoire électrique TGBT comme le constatait d’ailleurs le procès-verbal d’état des lieux d’origine du 23 janvier 2011, précise aujourd’hui que sa demande de compteur porte sur 'une installation électrique autonome', c’est-à-dire un raccordement individuel au réseau électrique ;

Considérant que par application de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ;

Considérant que pour caractériser le trouble manifestement illicite qu’elle allègue, la société Evidences mobiliers fait valoir que la société DG immobilière a manqué à ses obligations contractuelles puisque le contrat de bail du 23 septembre 2010 prévoyait expressément à son article 32 une 'liste de travaux’ que le propriétaire s’engageait à réaliser avant la prise d’effet du bail (soit le 1^er février 2011) parmi lesquels la pose d’un compteur électrique ; que cependant, d’une part l’état des lieux établi postérieurement le 23 janvier 2011 fait état d’un compteur électrique de 74 kwh, d’autre part la société locataire n’a jamais réclamé d’autre prestation ni avant d’entrer dans les lieux, ni postérieurement, si bien qu’il est ainsi démontré que cette pose d’un compteur électrique individuel ou divisionnaire répondait bien aux prévisions contractuelles et que le bailleur avait exécuté son engagement à l’époque ; que la société Evidences mobiliers ne démontre donc pas le trouble manifestement illicite qu’elle allègue ;

Considérant que pour caractériser un dommage imminent, l’intimée fait encore état de la dernière panne électrique survenue le 9 novembre 2015 et constatée par procès-verbal d’huissier qui démontrerait le trouble de jouissance permanent qu’elle subit ; que cependant, si l’huissier a constaté qu’un groupe électrogène avait été raccordé au tableau électrique des locaux loués pour pallier provisoirement la mise hors service de l’armoire TGBT, il résulte d’un courriel du 17 novembre 2015 de X Y, gérant de la société Ares, propriétaire du lot comprenant le local électrique collectif, que le bailleur a fait procéder le 19 novembre 2015 à la réparation des installations électriques, ainsi que le reconnaît l’intimée elle-même dans ses écritures ; que le risque d’un dommage imminent ne persistait donc plus à la date de la saisine du juge des référés hormis celui d’une hypothétique insuffisance de force de l’installation électrique collective pour l’ensemble immobilier, non établie par les pièces produites au dossier pour la période postérieure à novembre 2015 ;

Considérant que la société Evidences mobiliers fonde également sa demande sur les dispositions de l’article 808 du code de procédure civile, selon lesquelles dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ; qu’en admettant que la privation d’une alimentation électrique normale lui permettant d’actionner son quai niveleur, d’ouvrir et fermer son rideau métallique et d’éclairer correctement son dépôt depuis le 11 mai 2015 et la crainte du renouvellement de cette situation malgré les réparations entreprises fin novembre 2015 caractérisent une situation d’urgence, il reste que la mesure sollicitée exige l’absence de contestation sérieuse ; qu’à cet égard, il convient de relever que les locaux loués comprenaient une installation électrique qui n’a pas posé de difficulté jusqu’en mai 2015, ainsi qu’un compteur individuel ainsi qu’il a été dit ; que le bailleur avait donc rempli son obligation de délivrance, le locataire ayant pour le reste pris les lieux en l’état ; que le caractère défectueux de l’installation électrique qui s’est manifesté pour la première fois en mai 2015 relève donc des stipulations contractuelles relatives aux réparations, les parties à un bail commercial étant libres de déroger aux dispositions du code civil en la matière ; qu’à cet égard, l’article 7 du contrat de bail stipule que le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d’entretien et effectuera à ses frais toutes les réparations qui seraient nécessaires, à l’exception de celles prévues à l’article 606 du code civil qui demeureront à la charge du bailleur ; que les réparations visées à l’article 606 du code civil sont les grosses réparations concernant le clos et le couvert, et ne concernent donc pas l’installation électrique ; que par ailleurs, la société DG Immobilière soutient sans être contredite que l’immeuble est sous le régime de la copropriété, et que les installations électriques générales constituent donc des parties communes ; que la société Evidences mobiliers ou son bailleur ne peut donc modifier les installations électriques existantes en faisant passer un raccordement privatif dans les parties communes sans avoir l’accord de la copropriété, ou à tout le moins du syndic ; qu’il résulte de ces éléments que la demande d’un raccordement électrique autonome à la charge du bailleur se heurte à des difficultés sérieuses qui ne peuvent être tranchées par le juge des référés, juge de l’évidence ; que l’ordonnance sera en conséquence infirmée ;

Considérant qu’il résulte de cette infirmation sur l’installation d’un compteur électrique personnel que la mesure de séquestre subséquente est également infirmée, et qu’il appartient donc à la société locataire de prendre toute disposition utile pour que les loyers séquestrés soient versés entre les mains du bailleur ; qu’il sera en conséquence fait droit à la demande reconventionnelle de paiement des loyers des 2^e, 3^e et 4^e trimestres 2016 dont le montant n’est pas autrement contesté ;

Que s’agissant du coût de la pose du deuxième compteur individuel de 612 € dont la société DG Immobilière réclame le paiement, il n’est pas contestable du fait de l’infirmation qu’il doit être mis à la charge de la société locataire, l’exécution d’une décision se faisant aux risques de celui qui la poursuit ; qu’en revanche, le coût du constat de 673,04 € restera à la charge de la société DG qui pouvait rapporter la preuve de son exécution par la simple facture des travaux ;

Considérant qu’il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la société DG Immobilière les frais de procédure qu’elle a dû engager en première instance comme en appel, sans qu’il soit besoin d’ordonner le remboursement de la somme qu’elle a versée à ce titre en exécution de l’ordonnance infirmée, le présent arrêt infirmatif valant titre à cet égard ;

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance du 4 mars 2016 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé ; Condamne la SAS Evidences mobiliers à payer à titre provisionnel à la Sarl DG Immobilière :

— la somme de 56 663,16 € en paiement des loyers des 2^e, 3^e et 4^e trimestres 2016 qui ont été séquestrés,

— et celle de 612 € au titre du coût de la pose du compteur ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la société Evidences mobiliers aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT