Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 3 ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2016 (n° , 8 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/11810

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Avril 2015 -Tribunal d’Instance de Paris 8^e – RG n° 11- 14- 000291

APPELANTE

Madame Y Z

née le XXX en Chine

4 AI AJ

XXX

Représentée et assistée par M^e Georges SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0198

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/26670 du 01/06/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Madame L W, AW C DE X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Anne-lise ROY avocat au barreau de VERSAILLES

Madame N W, Yvonne C DE X

née le XXX à XXX

81 AI de Paris

XXX Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Anne-lise ROY avocat au barreau de VERSAILLES

Madame D W, AR C DE X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Anne-lise ROY avocat au barreau de VERSAILLES

Madame V W, AM C DE X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Anne-lise ROY avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur H W, AG, AB C DE X

né le XXX à XXX

23 AI de la Source

XXX

Représenté par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Anne-lise ROY avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur P W, BB C DE X

né le XXX à XXX

20 bis AI Erlanger

XXX

Représenté par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Anne-lise ROY avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame R VERDEAUX, Présidente de chambre, M. BB JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame R VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame R S, Conseillère

M. BB JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M BB JAVELAS, conseiller, pour la présidente empêchée et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

**********

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M^me T U, aux droits de laquelle viennent aujourd’hui les consorts C de X, a donné verbalement à bail au mois de juin 1996, à M^me Y Z, un appartement sis 4 AI AJ à XXX

Par acte d’huissier de justice du 27 novembre 2013, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vendre au prix de 160 000 euros à effet du 31 mai 2014.

M^me Z s’étant maintenue dans les lieux après la date d’effet du congé, les bailleurs, par acte d’huissier de justice du 5 août 2014, l’ont fait assigner devant le tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris en validation de congé et expulsion.

Par jugement du 16 avril 2015, le tribunal d’instance a :

— constaté la validité du congé délivré le 27 novembre 2013 et ordonné l’expulsion de M^me Z,

— débouté M^me Z de ses demandes d’expertise, de remboursement de travaux et de dommages et intérêts.

M^me Z a relevé appel de ce jugement le 5 juin 2015.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 21 septembre 2016, elle demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— faire droit aux conclusions de première instance de l’appelante en déclarant nul le congé pour vente qui lui a été délivré par les consorts C de X, en ordonnant la nomination d’un expert immobilier pour vérifier l’état du logement loué et occupé par M^me Z, en condamnant les consorts C de X à lui payer la somme de 4 066, 87 euros en remboursement de la caution versée le 8 juin 1996 et des factures de travaux effectués par ses soins, 25 000 euros en réparation du trouble de jouissance qu’elle a subi.

Les consorts C de X, intimés et appelants à titre incident, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 12 octobre 2015, demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant rejeté la demande d’indexation,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 461 euros par mois, somme qui sera indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 1^er juin 2014, jusqu’à la libération effective des locaux,

— débouter M^me Z de ses demandes,

— condamner M^me Z aux dépens de première instance et d’appel et à leur payer une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la validité du congé pour vendre délivré le 27 novembre 2013

M^me Z fait grief au premier juge d’avoir validé le congé pour vendre qui lui a été délivré le 27 novembre 2013. Reprenant pour l’essentiel, l’argumentation développée devant le premier juge, elle soutient que ce congé doit être déclaré nul du fait que :

— il contient une date de départ du bail verbal qui est erronée,

— il présente un défaut quant à l’identité du destinataire, le congé ayant été délivré à M^me Z Y, alors qu’elle se nomme : M^me Z, Caiquin étant son prénom,

— les dates de signification figurant sur le congé sont invalides, du fait que l’huissier de justice n’a laissé aucune trace de ses passages à son domicile, que l’acte n’a pas été remis à sa personne et que les diligences accomplies par l’huissier ne sont pas mentionnées,

— le prix proposé de 160 000 euros est manifestement excessif,

— la description du bien objet du congé ne correspond pas à la réalité.

Les consorts C de X répliquent que la totalité des moyens soulevés par l’appelante doit être rejetée et le congé litigieux déclaré valable, aux motifs que :

— l’huissier de justice n’est pas tenu de laisser un avis de passage lors de ses différents passages pour tentative de signification, qu’en l’espèce, l’acte a été régulièrement signifié à domicile, que le défaut de signification à personne n’a causé aucun grief à M^me Z, qui reconnaît avoir eu connaissance du congé le 30 novembre,

— le fait que l’acte de signification comporte le nom et le prénom du destinataire n’a causé aucun grief à M^me Z,

— le prix de vente n’est pas surévalué, s’agissant d’un bien situé dans le huitième arrondissement et dans la AI AJ,

— le congé délivré ne comporte aucune erreur sur la désignation du bien proposé à la vente, qui comporte bien un « coin cuisine »,

— l’erreur sur la date d’entrée dans les lieux est sans incidence sur la validité du bail, dès lors qu’un congé donné prématurément n’est pas nul mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Sur ce

S’agissant du premier moyen, relatif à l’erreur sur la date de départ du bail verbal – M^me Z indiquant qu’elle a pris possession des lieux le 15 juin 1996 et non le 1^er juin 1996 – le premier juge a exactement relevé qu’un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais que ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, que, compte tenu de la date d’expiration du bail – le 14 juin 2014 – le congé litigieux pouvait, en l’espèce, valablement être délivré jusqu’au 14 décembre 2013 pour effet au 14 juin 2014, et qu’il s’ensuit que le congé a été régulièrement délivré le 27 novembre 2013.

Le premier moyen soulevé par M^me Z ne pourra donc être accueilli.

S’agissant du deuxième moyen, tiré de l’erreur qui aurait été commise sur l’identité du destinataire, le fait que le congé litigieux ait été délivré à M^me Y Z et non à M^me Z indiquant ainsi l’état civil complet de l’intéressée au lieu de son seul nom de famille, alors que l’article 648 du Code de procédure civile indique que l’acte signifié doit indiquer « les nom et domicile du destinataire », ne saurait entraîner la nullité du congé, dès lors que l’identification ne laisse planer aucun doute sur l’identité du destinataire, contrairement à ce que soutient M^me Z, et que l’appelante, qui reconnaît avoir eu connaissance du congé, n’a subi aucun grief.

Ce deuxième moyen ne pourra, de ce fait, être retenu.

Sur le troisième moyen, tiré du défaut de signification à personne et d’indication des diligences accomplies par l’huissier de justice, il résulte des dispositions des articles 655, 656 et 658 du Code de procédure civile que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte signifié et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il doit être fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification doit être faite à domicile. Dans ce cas l’huissier laisse au domicile du destinataire un avis de passage daté. En outre, l’huissier, dans tous les cas où la signification n’a pas été faite à personne, avise le destinataire de la signification, le jour même ou, au plus tard, le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage, la lettre contenant, en outre, une copie de l’acte de signification.

En l’espèce, l’huissier de justice a signifié, après plusieurs tentatives, le congé litigieux au domicile de M^me Z. Les circonstances caractérisant l’impossibilité de la signification à personne sont décrites de manière suffisamment précise, l’huissier précisant que, le domicile était certain du fait que le nom est inscrit sur la boîte aux lettres n°13, que le domicile a été confirmé par un voisin et que le destinataire était absent.

En outre, l’acte de signification précise qu’une copie de l’acte a été déposée en l’étude de l’huissier sous enveloppe fermée et que Conformément à l’article 656 du Code de procédure civile, un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 a été laissé à l’ adresse du signifié, qu’enfin, la lettre prévue par l’article 658 du Code de procédure civile, comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et copie de l’acte de signification a été adressée dans le délai prévu par la loi.

Les mentions figurant sur l’acte de signification relatives au dépôt de l’avis de passage et à l’envoi de la lettre simple prévue à l’article 658 du Code de procédure civile faisant foi jusqu’à inscription de faux, il y a lieu de considérer que l’avis de passage a bien été déposé au domicile de M^me Z et la lettre simple envoyée par l’officier ministériel le jour prescrit, étant précisé que l’huissier n’était pas tenu de laisser un avis de passage lors de ses différents passages pour tentatives de signification.

Dès lors, la signification intervenue le 27 novembre 2013 est régulière, sans qu’il importe que l’avis de passage et la lettre simple soient effectivement parvenus à leur destinataire, et le moyen soulevé par M^me Z ne pourra prospérer.

Sur le quatrième moyen, tiré du caractère manifestement excessif du prix de vente proposé par les bailleurs, M^me Z ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que ses bailleurs auraient intentionnellement fixé le montant de leur offre à un chiffre manifestement excessif en vue de la dissuader de se porter acquéreur, étant, par ailleurs, précisé que l’on ne peut reprocher aux bailleurs de vouloir vendre au meilleur prix et que les annonces immobilières versées aux débats par les bailleurs font apparaître que le prix proposé, compte tenu de la superficie du bien – 16 mètres carrés- et de sa situation dans un arrondissement et un quartier recherchés, n’est pas excessif.

L’intention frauduleuse des bailleurs n’étant pas démontrée, le moyen sera rejeté.

Le cinquième et dernier moyen, tiré de l’absence d’adéquation entre le bien loué et celui proposé à la vente, qui ne permettrait pas à M^me Z d’apprécier la pertinence de l’offre qui lui est soumise, manque en fait. En effet, le congé litigieux décrit précisément le bien dont la vente est proposé : « un appartement composé d’une seule pièce (studio), comprenant une douche, toilette et kitchenette situé au sixième étage et représentant les lots n°23 et 24, réunis en un seul et même lot au sein d’un immeuble sis 4 AI AJ à XXX et cadastré section XXX ». M^me Z ne saurait utilement faire valoir que le bien ainsi décrit dans le congé pour vente ne correspondrait pas au bien loué, au motif qu’il y est mentionné l’existence d’une kitchenette, dès lors qu’une kitchenette se définit comme une petite cuisine dont l’agencement et l’aménagement lui permettent de s’intégrer à une pièce plus grande, en général la pièce de vie, qu’elle ne constitue donc pas une pièce séparée et qu’il n’est pas contesté que le bien occupé par M^me Z comporte un « coin cuisine », synonyme de Kitchenette.

L’ensemble des moyens soulevés par M^me Z ayant été rejeté, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé délivré le 27 novembre 2013, et subséquemment, dit que M^me Z devait être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 14 juin 2014, date d’effet du congé, ordonné l’expulsion de M^me Z et condamné cette dernière à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, qui est intervenue le 19 août 2016.

II) Sur les demandes d’expertise judiciaire et d’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 25 000 euros formées par M^me Z

M^me Z sollicite la désignation d’un ingénieur de structure en qualité d’expert aux fins de vérifier l’état du logement qu’elle occupait. Elle demande, en outre, la condamnation des intimés à lui payer une indemnité de 25 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

A l’appui de ses demandes, M^me Z, qui allègue que des travaux réalisés en novembre 2013 par M. A, propriétaire de l’appartement situé en-dessous de celui qu’elle occupait auraient entraîné des désordres structurels dans l’appartement dont elle était locataire, verse aux débats un procès-verbal d’huissier de justice, dressé le 29 novembre 2013, accompagné de clichés photographiques, faisant apparaître, pour l’essentiel, une difficulté à fermer la porte d’entrée, qui doit être claquée suite à une désolidarisation du plancher, ainsi que de petites fissures sur un mur du séjour et sur le carrelage mural de la salle d’eau.

Toutefois, il apparaît que ce procès-verbal ne permet pas d’établir l’origine des désordres, ni surtout une véritable privation de jouissance permettant d’envisager une action à l’encontre des bailleurs sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, aux termes duquel le bailleur supporte la garantie de la jouissance paisible du preneur.

D’autant moins qu’il résulte des propres déclarations de M^me Z à l’huissier de justice que les désordres seraient imputables aux travaux engagés par le propriétaire de l’appartement du dessous, qui doit être qualifié de tiers au sens de l’article 1725 du Code civil par rapport aux consorts C de X, et qu’il appartient en pareil cas à M^me Z d’exercer – le bailleur ne pouvant être tenu de garantir son locataire contre les troubles de fait occasionnés par un tiers – un recours directement contre l’auteur du trouble, sans que la responsabilité de ses bailleurs ne puisse être mise en cause, dès lors qu’ils n’ont pas commis de faute ayant concouru à la réalisation du préjudice non avéré en l’espèce de M^me Z, et qu’il n’est pas même établi, au surplus que les désordres constatés auraient porté atteinte à la jouissance paisible du logement.

Au surplus, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise, plus de trois ans après les faits allégués, alors que M^me Z a quitté les lieux et alors même que l’existence du trouble de jouissance invoqué est insuffisamment caractérisée par les pièces versées aux débats par l’appelante.

C’est pourquoi M^me Z sera déboutée de ses demandes visant à obtenir une mesure d’expertise judiciaire et l’indemnisation du trouble de jouissance qu’elle affirme avoir subi.

III) Sur les demandes indemnitaires de remboursement de travaux formées par M^me Z (4 066, 87 euros)

M^me Z sollicite le remboursement de différentes factures, correspondant à des travaux qui auraient dû être pris en charge par ses bailleurs, pour un montant total de 3 670, 50 euros, ainsi que du dépôt de garantie versé le 15 juin 1996, d’un montant de 396, 37 euros.

Sur ce

Comme l’a exactement relevé le premier juge, les travaux effectués sur l’initiative de M^me Z et à ses frais n’ont été précédés d’aucune mise en demeure des bailleurs d’avoir à en assumer le financement ; au surplus, il n’est pas établi, pour les motifs exposés ci-avant que le coût des travaux de serrurerie et de plomberie effectués à la suite des désordres que M^me Z impute à M. A, propriétaire de l’appartement du dessous, doivent être mis à la charge des intimés.

Toutefois M^me Z ayant quitté les lieux le 18 août 2016, il y a lieu de condamner les intimés à lui restituer le dépôt de garantie, d’un montant de 396, 37 euros qu’elle justifie avoir réglé lors de son entrée dans les lieux, le 15 juin 1996.

IV) Sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation formée par les intimés sur la période allant du 1^er juin 2014 jusqu’à la libération effective des lieux

Cette demande doit être rejetée, aucune indexation du loyer et partant, de l’indemnité d’occupation, ne pouvant intervenir en présence d’un bail verbal.

V) Sur les demandes accessoires

M^me Z qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant dit que le dépôt de garantie devrait être restitué après remise des clefs et établissement d’un état de lieux contradictoire dans les conditions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Statuant à nouveau de ce chef

CONDAMNE M^me L C de X, M^me N C de X, M^me D C de X, M^me V W C de X, M. H C de X, M. P C de X à payer à M^me Y Z une somme de 396, 37 euros ;

DÉBOUTE M^me Y Z du surplus et de l’ensemble de ses autres demandes ;

DÉBOUTE M^me L C de X, M^me N C de X, M^me D C de X, M^me V W C de X, M. H C de X, M. P C de X de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation sur la période allant du 1^er juin 2014 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M^me Y Z à payer à M^me L C de X, M^me N C de X, M^me D C de X, M^me V W C de X, M. H C de X, M. P C de X une indemnité d’un montant total de 3 000 euros ;

CONDAMNE M^me Y Z aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE