Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 JUIN 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/08184

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 12/06579

APPELANTS

Monsieur Z, K, L Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame D E épouse Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Eric AUDINEAU et assistés à l’audience de M^e Valérie ASSOULINE-HADDAD de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, XXX, XXX, représenté par son syndic, XXX, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 402 801 088 00038, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assisté à l’audience de M^e Thierry LASSOUX de la SCP LASSOUX PARLANGE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame H I, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente,

Madame H I, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Monsieur Z Y et Madame D E épouse Y sont propriétaires dans l’immeuble en copropriété sis XXX, XXX, XXX à XXX constitué par une boutique et une cave dans le Bâtiment E. La copropriété se compose de 5 bâtiments dont les 4 premiers (A, B, C et D) sont constitués en syndicat principal, et le 5^e, (bâtiment E), en syndicat secondaire. Chacun de ces syndicats – principal et secondaire ' est administré par un syndic différent.

Selon le règlement de copropriété daté du 13 octobre 1953, le lot 95 représentait à l’origine 43/1007èmes des parties communes générales, et 135/1000èmes des parties communes spéciales du Bâtiment E. Ce règlement a été modifié en 1999 à la suite d’une décision d’assemblée générale du 6 novembre 1997, qui avait décidé de revoir la répartition initiale des charges communes spéciales du Bâtiment E, pour tenir compte de la réalité du métrage de certains lots. C’est ainsi qu’une nouvelle répartition des tantièmes de charges du Bâtiment E a été adoptée conférant au lot 95 des époux Y 50/1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment E au lieu des 135/1000èmes initiaux. La grille de répartition des charges des parties communes générales n’a pas été modifiée.

Estimant que la modification de la répartition des charges spéciales aurait dû entraîner une modification de la répartition des charges générales, et qu’ils réglaient à tort des charges trop élevées (43/1007èmes) au regard du métrage de leur lot, les époux Y ont assigné le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble par acte du 17 avril 2012 afin :

de voir déclarer nulle et non écrite la grille de répartition des charges du règlement de copropriété du 13 octobre 1953,

d’obtenir le remboursement des charges indûment perçues au titre des charges spéciales bâtiment sur les 10 ans précédant l’assignation, et depuis la délivrance de celle-ci,

d’obtenir la désignation d’un expert chargé d’établir une nouvelle grille de répartition des charges.

Par jugement du 21 février 2014, le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a :

— débouté M. Z Y et M^me D Y de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné ces derniers à payer les dépens de l’instance avec recouvrement possible conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné M. Z Y et M^me D Y à payer au syndicat des copropriétaires intimé la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Monsieur Z Y et Madame D Y ont relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 11 avril 2014, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 août 2015 :

— d’infirmer le jugement déféré,

— de déclarer nulle et non écrite la grille de répartition des charges générales du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble du XXX, XXX, XXX, telle qu’elle figure au règlement de copropriété du 13 octobre 1953 et dans ses divers modificatifs,

— désigner un expert avec mission notamment de :

proposer une nouvelle grille de répartition des charges générale du syndicat principal en conformité avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

indiquer le montant des charges indûment réglées par eux sur les 10 ans précédant la délivrance de l’assignation, et depuis la délivrance de cette assignation,

— condamner le syndicat des copropriétaires principal à leur restituer les charges indûment perçues sur les 10 années précédant la délivrance de l’assignation, et depuis la délivrance de l’assignation,

— subsidiairement, dire que la nouvelle gille sera appliquée à compter du 17 avril 2012, et condamner le syndicat des copropriétaires principal à leur restituer les charges indûment perçues depuis la délivrance de cette assignation,

— en tout état de cause, condamner le syndicat principal des copropriétaires à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait de l’application de la grille actuelle de réparation des charges générales, réputée non écrite, et pour la résistance abusive dont il a fait preuve depuis 2006,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat principal des copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat principal des copropriétaires en tous les dépens, avec distraction au profit de leur avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble du XXX, XXX, XXX, demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 novembre 2015, de :

— confirmer la décision entreprise,

— débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes,

— dire qu’en raison du principe d’intangibilité, seule une décision de l’assemblée générale adoptée à l’unanimité des copropriétaires était susceptible de modifier une telle répartition, une décision judiciaire ne pouvant s’y substituer,

— en tout état de cause, déclarer irrecevable et non fondée l’action des époux Y dans la mesure où elle relève, non pas de l’action en nullité visée à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, mais de l’action en nullité visée à l’article 12 de ladite loi, laquelle est en conséquence prescrite,

— subsidiairement, si par extraordinaire la Cour faisait droit à leur demande, et désignait un expert, donner acte au syndicat de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise,

— renvoyer les parties à conclure après dépôt du rapport d’expertise,

— en tout état de cause, condamner Monsieur Z Y et Madame D Y à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de son avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 janvier 2016.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur la demande de nullité de la répartition des charges générales du syndicat principal

Monsieur et Madame Y contestent le rejet de leurs demandes par les premiers juges. Se fondant sur les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ils soutiennent que depuis l’origine de la copropriété, la répartition des tantièmes des charges générales et des tantièmes de charges par bâtiment n’était pas conforme aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965; que cette répartition a été modifiée pour le bâtiment E érigé en syndicat secondaire en ce qui concerne les charges spéciales par bâtiment, en tenant compte du métrage réel de chaque lot, mais que cela n’a pas été fait pour la répartition des charges générales.

Ils expliquent qu’en ce qui concerne leur lot 95, constitué d’une boutique au rez-de-chaussée du Bâtiment E, la répartition des charges communes générales ne respectait pas la règle de proportionnalité selon la valeur relative de chaque partie privative, par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives, édictée par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965; que seule a été prise en compte la commercialité de leur lot, de telle sorte que la quote part afférente à ce lot (43/1007ème) se révèle totalement disproportionnée et supporte 15% des charges communes générales.

Ils produisent un rapport du Cabinet ATGT (géomètres) établissant que les charges générales attribuées à leur lot ont été surpondérées par rapport à d’autres lots affectés à l’habitation (lots 84, 90 et 104 notamment), situation selon eux, illégale et injuste. Ils considèrent que par une grossière erreur d’appréciation, le tribunal a cru pouvoir rejeter leur demande d’annulation au motif que la répartition des tantièmes des parties communes, une fois adoptée et portée dans l’état descriptif de division, serait intangible; qu’ils n’ont jamais demandé l’annulation des tantièmes de parties communes, mais l’annulation de la répartition des charges générales dont les bases de calcul sont contraires aux critères d’ordre public posés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble XXX, XXX, XXX s’oppose à la demande en nullité en soutenant que la répartition des tantièmes de parties communes, une fois adoptée et portée dans l’état descriptif de division est intangible de sorte qu’elle ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires et ne peut être modifiée judiciairement. C’est pourquoi il demande que les appelants soient déboutés de leur demande tendant à voir réputer non écrite la clause de répartition des charges prévue au règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires distinguant l’action en nullité de la répartition des charges (fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965) de l’action en révision de la répartition des charges (fondée sur l’article 12 de la même loi) soutient qu’une simple erreur dans l’appréciation de la superficie des locaux, et corrélativement dans le calcul des quotes-parts, n’est pas de nature à justifier le recours à l’action en nullité de l’article 43 puisqu’elle porte sur la mise en 'uvre d’un principe qui n’a pas été méconnu en lui-même; qu’en l’espèce, l’action des époux Y, fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 repose sur le fait que la répartition des tantièmes de charges générales ou par bâtiment était erronée en raison d’un mauvais mesurage de la superficie de certains lots; que l’action visant à réparer cette erreur relève, non pas de l’article 43, mais de l’article 12 de la loi, laquelle en l’espèce est prescrite. Il en conclut que l’action intentée par les époux Y est irrecevable puisque ce n’est pas la légalité de la répartition qui est en cause, mais bien le quantum incombant aux copropriétaires; qu’en tout état de cause, ils ne justifient pas de leur droit de recourir à la procédure de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965; qu’il s’agit tout au plus d’une «'mise en conformité'» de la répartition, mais en aucun cas d’une nullité susceptible de la remettre en cause; que seule une décision d’assemblée générale prise à l’unanimité, serait susceptible de modifier la répartition litigieuse, aucune décision judiciaire ne pouvant s’y substituer.

Sur ce,

Les époux Y selon leurs écritures se fondent sur les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 pour demander à la Cour d’annuler la répartition des charges générales et de réputer non écrite la clause de répartition des charges figurant au règlement de copropriété.

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application des l’alinéa 1^er du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »

L’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à 'entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 de la clause de répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif, ultérieur, ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que lors d’une assemblée générale du 6 novembre 1997 les copropriétaires du syndicat des copropriétaires du XXX, ont proposé une « nouvelle répartition des millièmes selon le métrage » dans le but de réajuster les tantièmes pour tenir compte d’une répartition erronée des millièmes du Bâtiment B; qu’à la suite de cette décision, un modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été établi par acte notarié du 19 mars 1999, modifiant la désignation des lots n°83 à 105, 107 à 123, 141 et 142 , et par conséquent de la quote-part des tantièmes de chaque lot du bâtiment E; que le lot 95, propriété des époux Y a été concerné par cette modification qui a eu pour effet de modifier et réduire sa quote part de charges afférentes au Bâtiment E.

Il est certain que cet acte modificatif du règlement de copropriété de 1999 a eu pour effet d’installer un déséquilibre, pour ne pas dire une contradiction, entre les critères de répartition des charges par bâtiments et les critères de répartition des charges générales dont la conformité aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doit être vérifiée.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires principal, l’action des époux Y relève bien de l’action en nullité de la répartition des charges fondée sur les dispositions combinées des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et non de l’action en révision de la répartition des charges fondée sur les dispositions de l’article 12 de la même loi, la contestation des appelants portant essentiellement sur le non respect des principes posés par l’article 10 alinéa 2 de la loi.

Au vu des éléments produits, la Cour ne dispose toutefois pas d’éléments suffisants d’appréciation lui permettant de dire si en l’espèce, il y a eu pour les charges générales non respect des dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient donc de recourir à une mesure d’expertise afin d’obtenir un avis éclairé, et le cas échéant en cas de non respect des dispositions d’ordre public de la loi, proposition d’une nouvelle grille de répartition des charges générales du syndicat principal, conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans l’attente de la réalisation de cette mesure d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes, tous droits et moyens des parties étant réservés, ainsi que les dépens;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes, tous droits et moyens des parties étant réservés,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur B C de X

XXX

XXX

tél. 01.45.75. 67.58

fax : 01.45.75.59.49

port.: 06.09.75.61.54.

e.mail: geometre-expert@X.com

avec mission de :

se faire communiquer toutes les pièces et documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

indiquer quels éléments ont été pris en considération et quelle méthode de calcul a été utilisée pour fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges dans la copropriété du XXX, XXX, XXX à XXX, et comment a été évaluée la quote-part de charges générale du lot n°95 appartenant aux époux Y,

dire si, par rapport aux autres lots, notamment du bâtiment E, les tantièmes de répartition à hauteur de 43/1007èmes fixés pour les charges générales du lot n°95 litigieux, sont conformes aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

dans la négative, indiquer comment aurait dû être évalués ces tantièmes de charges générales et proposer une grille de répartition des charges générales du syndicat principal en conformité avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

donner tous éléments d’appréciation permettant de déterminer la quote part de charges générales afférentes au lot n°95,

Dit que l’expert déposera son rapport dans un délai de 6 mois à compter de l’acceptation de sa mission, laquelle ne pourra intervenir qu’à compter du versement de la provision à valoir sur les frais d’expertise, sauf prorogation de ce délai sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

Fixe à 3.000 euros ladite provision que Monsieur Z Y et Madame D Y devront consigner au greffe de la Cour d’appel de PARIS service de la Régie (escalier Z, 4^e étage, bureau 4 Z 47) à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes de la Cour d’appel de Paris, dans un délai de 8 semaines à compter de la date du présent arrêt, et ce à peine de caducité de la désignation de l’expert,

Dit que faute de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 15 septembre 2016 pour vérification de la consignation,

Réserve les dépens.

Le Greffier, Le Président,