Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 24 JUIN 2016

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04738

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Février 2015 -Tribunal de grande instance de BOBIGNY – RG n° 14/02092

APPELANTE

Société civile Z

agissante poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par Maître Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0006

Assistée de Maître Elie SULTAN, substituant Maître Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0006

INTIMÉES

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de Maître Zoubir BEHLOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 100

SCP FREDERIQUE Y – CATHERINE C-D – A X

XXX

XXX

N° SIRET : 539 82 4 6 56

Représentée et assistée de Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre, et Madame E F, Conseillère, chargées d’instruire l’affaire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

Madame E F, Conseillère

Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Patricia PUPIER.

ARRÊT

— CONTRADICTOIRE.

— Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— Signé par Madame Annie DABOSVILLE, Présidente et par Madame Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.

La SCI Z a régularisé le 19 mai 2014 avec la XXX devant la SCP Y, C-D et X, notaires, une convention de promesse unilatérale de vente notariée sur un bien immobilier portant sur des locaux commerciaux, situés 6-16 et XXX à Montreuil (93) pour une durée expirant le 18 juillet 2014, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

L’acte précisait que l’obtention du prêt devait être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivants ce délai, soit le 23 juillet 2014.

Les parties s’accordaient pour fixer l’indemnité d’immobilisation à 26.500 euros, remise par la SCI Z au notaire en sa qualité de séquestre.

Par actes des 7 et 12 novembre 2014, la SCI Z a assigné la XXX et la SCP Y, C-D et X devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, aux fins d’injonction à la XXX d’avoir à lui restituer sous astreinte l’indemnité d’immobilisation de 26.500 euros versée dans le cadre de la promesse de vente ; condamnation solidaire des défenderesses à lui payer la somme de 5.000 euros pour résistance abusive ; outre frais et dépens.

A titre reconventionnel, la XXX a demandé que lui soit remise la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation, séquestrée entre les mains de la SCP Y, C-D et X, outre la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 300 euros en remboursement de la facture de diagnostic.

Par ordonnance contradictoire du 25 février 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné la SCI Z à payer à la XXX la somme provisionnelle de 26.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente notariée du 19 mai 2014 ;

— dit, en conséquence que la SCP Y, C-D et X qui détient cette somme en qualité de séquestre, sera tenue de la remettre à la XXX ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Z aux dépens.

La SCI Z a relevé appel de cette décision par déclaration d’appel reçue le 2 mars 2015.

Par ses dernières conclusions régulièrement transmises le 8 février 2016, l’appelante demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit :

— infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau ;

A titre principal :

— dire que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable et qu’elle a rempli ses obligations ;

— rejeter l’application de l’article 1178 du code civil ;

— constater l’obligation à la charge de la XXX d’avoir à lui restituer l’indemnité d’immobilisation initialement séquestrée entre les mains de Maître Y, notaire, à hauteur de 26.500 euros ;

A titre subsidiaire :

— constater la parfaite exécution des obligations contractuelles incombant la SCI Z ;

— dire que la défaillance de la condition suspensive n’est pas imputable à la SCI Z ;

— rejeter l’application de l’article 1178 du code civil ;

— constater l’obligation à la charge de la XXX d’avoir à lui restituer l’indemnité d’immobilisation initialement séquestrée entre les mains de Maître Y, notaire, à hauteur de 26.500 euros ;

En conséquence :

— débouter la société XXX et SCP Y, C-D et X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— faire injonction à la société XXX, ainsi qu’à Maître Y, notaire, d’avoir à lui restituer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 26.500 euros ;

— condamner solidairement, la société XXX et Maître Y, notaire, à lui payer , la somme de 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la défaillance de la condition suspensive, elle soutient :

— que cette défaillance est imputable au Crédit du Nord, qui a adressé son courrier de refus du prêt au domicile personnel des époux Z et non au siège social de la SCI Z ; que cette erreur l’a empêchée de se prévaloir de ce courrier devant le premier juge ; que le juge n’ayant pu prendre cette pièce en considération, c’est par une mauvaise appréciation qu’il a considéré qu’elle avait empêché la réalisation de la condition suspensive.

A titre subsidiaire, sur la parfaite exécution de ses obligations, elle soutient :

— que c’est à tort que le premier juge a considéré que la condition suspensive devait être réputée accomplie au sens de l’article 1178 du code civil, faute pour elle de démontrer qu’elle a accompli les diligences nécessaires ; que l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, doit lui être restituée dès lors que le défaut de réalisation de la vente ne lui est pas imputable ; que la cour de cassation considère qu’il n’appartient pas à l’acquéreur de démontrer que la non-obtention du prêt, nécessaire à l’acquisition immobilière dans le délai convenu, ne lui est pas imputable ; qu’il lui appartient seulement de démontrer que sa demande de prêt est conforme aux exigences de la promesse de vente et au vendeur de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition ;

— qu’en l’espèce elle justifie du dépôt d’une demande de prêt ;

— qu’elle justifie de la conformité de cette demande de prêt aux conditions financières prévues par la promesse ; que la non-conformité relevée par le premier juge résulte d’une simple erreur matérielle de la banque qui, alors que la demande portait sur un local commercial, a transmis une réponse mentionnant comme objet du financement une résidence secondaire ;

— qu’elle justifie de s’être prévalue du refus bancaire dans le délai convenu ; que le délai a été prorogé au 21 août 2014 ; qu’elle a informé son cocontractant de son souhait de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive par courrier recommandé du 16 août 2014, sauf accord de la banque dans les jours à venir ; qu’elle lui a transmis le 22 août 2014 une copie du refus d’octroi du prêt ; que le défaut de réponse de la banque au terme du délai équivaut à un refus.

Par ses dernières conclusions régulièrement transmises le 17 mars 2016, la XXX, intimée, demande à la cour de :

— la recevoir en ses écritures et d’y faire droit ;

— con’rmer l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Bobigny du 25 février 2015 ;

— dire et juger que la SCI Z n’a pas respecté les engagements lui incombant aux termes de la promesse de vente du 19 mai 2014 ;

En conséquence :

— débouter la SCI Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger que la somme de 26.500 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation lui restera acquise ;

— ordonner la remise de la somme de 26.500 euros séquestrée entre les mains de Maitre Frédéric Y, notaire à Montreuil, à la XXX.

— condamner la SCI Z à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la XXX résultant de sa mauvaise foi et de son comportement déloyal ;

— condamner la SCI Z au paiement de la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause :

— débouter la SCP Y, C-D et X de sa demande de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la XXX ;

— condamner la SCI Z aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Sur le non respect de ses engagements par la SCI Z, elle soutient :

— que l’appelante n’a pas respecté son obligation de notifier au promettant, dans les délais impartis, l’acceptation ou le refus des organismes de prêt ; que l’appelante a fait parvenir un courrier présumé daté du 16 août 2014 dans lequel elle dit seulement espérer une réponse des banques entre le 18 et le 20 août ; que depuis lors elle n’a pas notifié au promettant les réponses des banques, ni fourni de justificatif de refus de prêt, jusqu’au courrier du 27 octobre 2014 la mettant en demeure de restituer l’indemnité d’immobilisation ; qu’il est seulement joint à ce courrier une réponse du courtier du 13 octobre 2014, faisant mention d’un refus des banques sans les mentionner ; que le courrier de la BNP du 22 août 2014 concerne l’acquisition d’une résidence secondaire et non d’un local commercial comme convenu dans la promesse ; que l’appelante ne peut prétendre qu’il ne s’agit que d’une erreur matérielle ; qu’elle admet que la BNP n’a pas répondu à son courrier de rectification de cette erreur matérielle ; qu’elle communique pour la première fois en cause d’appel un refus émanant du crédit du Nord, daté du 7 juillet 2014 qui n’a jamais été notifié au promettant ; que l’appelante ne peut prétendre imputer la défaillance au Crédit du Nord en raison d’une erreur d’adresse ;

— qu’il apparaît en réalité que la SCI Z a agi avec mauvaise foi ; qu’elle a dissimulé le refus du crédit du Nord afin d’obtenir une prorogation du délai ; qu’elle a pour cela prétendu avoir obtenu un accord de principe ; qu’elle impute aujourd’hui les défaillances aux établissements bancaires sans les avoir fait intervenir dans la cause, ni justifier d’avoir agi à leur encontre ;

— qu’elle ne justifie pas d’avoir déposé de demandes de prêts auprès d’établissements bancaires ; que les courriers des 14 août et 13 octobre 2014 ne justifient ni du dépôt de demandes de prêts, ni des réponses réservées à ces demandes.

Par ses dernières conclusions régulièrement transmises le 11 décembre 2015, la SCP Y, C-D et X, intimée, demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la restitution du dépôt de garantie ;

— dire n’y avoir lieu à astreinte ;

— débouter la SCI Z de sa demande formulée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Thomas Ronzeau, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes formulées par la SCI Z au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, elle soutient qu’à défaut d’accord entre les parties sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation, elle ne peut s’en dessaisir sans autorisation judiciaire ; qu’elle s’en rapporte à la justice quant à la demande de restitution.

Sur son absence de responsabilité, elle fait valoir que la SCI Z a abandonné en cause d’appel la demande de dommages et intérêts formulée à son encontre ; que cette demande était injustifiée, Maître Y, notaire, ayant parfaitement rempli sa mission de séquestre.

SUR CE LA COUR

Aux termes des dispositions de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de grande instance peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Selon l’article 1315 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 1178 du code civil précise que la condition est réputée acquise lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en date du 19 mai 2014 comporte la mention suivante relative au(x) prêt(s) que la SCI Z devait obtenir pour finaliser son achat :

« '.la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 18 juillet 2014. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura le cas échéant versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

…..

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

— justifier du dépôt de sa demande de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandée avec avis de réception adressé aU Promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Il est rappelé qu’à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé » ;

Il résulte de ces dispositions que le bénéficiaire de la promesse, c’est à dire la SCI Z devait initialement informer pour le 23 juillet (18 juillet + 5 jours) la XXX des refus du ou des prêts sollicités, le délai d’obtention du ou des prêts ayant été cependant prolongé au 16 août, ce qui n’est pas contesté (pièce n°9 de l’appelant : accord du promettant), soit un terme du délai au 21 août 2014.

Le 16 août 2014 la SCI Z adressait à la XXX un courrier ainsi libellé : « par ce courrier, je fais valoir ma condition suspensive d’obtention du prêt étant donné qu’à ce jour, je n’ai pas d’accord bancaire (ci-joint le courrier de mon courtier) cependant comme indiqué dans la lettre que j’ai reçue, une réponse interviendra entre le 18/08/2014 et le 20 août. Si la réponse de la banque est positive, je suis prêt à acquérir le bien ».

Pour soutenir qu’elle n’a pas obtenu le ou les prêts dans le délai de la promesse, la SCI Z verse :

— un courrier de la BNP Paribas : ce courrier est en date du 22 août 2014 et il vise un prêt pour une résidence secondaire, sans indication du lieu (sa pièce n°10),

— un courrier du Crédit du Nord, agence de Bois Colombe, daté du 7 juillet 2014 précisant que l’analyse du dossier ne permet pas de répondre favorablement à la demande de prêt pour l’achat du local commercial de Montreuil (sa pièce n°14).

La SCI Z ne justifie cependant nullement avoir produit ces courriers auprès de la XXX dans le délai conventionnel soit avant le 21 août tout du moins en ce qui concerne le refus du Crédit du Nord portant une date antérieure.

La SCI Z produit ensuite trois courriers de son courtier, la société ACE PRETS IMMOBILIERS en date des 14 août (joint à son propre courrier du 16 août précité), 13 octobre 2014 et 29 septembre 2015 (pièces n° 2, 3 et 13 ) :

— dans le premier courrier, il est indiqué « nous vous confirmons, votre dossier est toujours à l’étude et que compte tenu du pont du 15 août et des congés estivaux, la réponse interviendra entre le lundi 18 et le mercredi 20 »,

— dans le second courrier, la société ACE confirme à la SCI qu’elle a bien déposé un dossier de demande de prêt de 300.000 euros sur 180 mois pour un bien boulevard de Chanzy à MONTREUIL,

— dans le dernier, la société ACE confirme que les partenaires n’ont pas souhaité donner suite à la demande de prêt « comme l’indique la lettre de refus que nous vous avons adressée en date du 22 août ».

La cour relève donc que contrairement aux dispositions conventionnelles, aucun refus de prêt n’a été notifié à la XXX pour le 21 août 2014 au plus tard, la SCI Z ne pouvant se retrancher :

— ni derrière une prétendue faute, qu’elle ne démontre pas, de la banque Crédit du Nord qui aurait notifié le refus à l’ancien domicile personnel, aujourd’hui loué, de son représentant légal au lieu de le faire à son siège social, étant observé que le courrier est en date du 7 juillet pour un délai expirant le 21 août et qu’il n’a été porté à la connaissance de la XXX que dans le cadre de la présente procédure le 8 février 2016 ainsi que le souligne, sans être utilement contredite, page 10 de ses conclusions, la XXX ;

— ni d’une erreur de la BNP qui aurait , dans son refus, fait état d’un prêt pour une résidence secondaire, étant observé que par courrier du 22 mai 2015 le conseil de la SCI Z a sollicité de la banque, qui n’a pas donné suite, la confirmation d’une erreur (sa pièce n°12) ;

— ni derrière un défaut de réponse des banques dans le délai prévu ce qui correspondrait bien, selon son interprétation, à un refus catégorique de prêt (page 12 de ses conclusions) mais ce qui ne correspond pas aux termes de la promesse.

Il résulte de ce qui précède que la SCI Z n’ayant pas rapporté la preuve d’un refus des banques qui lui aurait été opposé comme le lui imposaient les termes de la promesse et dont elle aurait donné connaissance à la XXX pour le 21 août 2014, l’ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu’elle a retenu qu’il était démontré, avec l’évidence requise en référé, la créance indemnitaire de la XXX et condamné à titre provisionnelle la SCI Z à lui verser la somme de 26.500 euros, montant de l’indemnité d’immobilisation, qui correspond au prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse pendant une période déterminée, la SCP Y C-Huart et X, séquestre de ladite somme étant tenue de la remettre à la XXX.

XXX sollicite la condamnation de la SCI Z à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise foi de cette dernière et de son comportement déloyal.

Cependant elle ne justifie d’aucun autre préjudice que celui lié à l’immobilisation de son bien pendant le délai prévu à la promesse de vente pour l’obtention de ses prêts par l’acquéreur, préjudice indemnisé par l’indemnité d’immobilisation dont elle conserve le bénéfice.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de « constat » faites par la SCI Z, une constatation n’emportant pas de conséquences juridiques.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la XXX de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI Z à verser à la XXX et à la SCP Y C-Huart et X la somme de 1.000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Z de sa demande du même chef,

Condamne la SCI Z aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière,

La Présidente,