RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 17 Mars 2016

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 14/07192

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 Février 2014 par le tribunal de grande instance de EVRY RG n° 13/00043

APPELANTE

SCI NIMROD, représentée par ses gérants M. Y Z & M. E F

XXX

XXX

INTIMÉES

XXX

XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat, M^e Jean-christophe LUBAC de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

XXX

Courcouronnes

XXX

Représentée par M^me Marie-Anne DEFAIX en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Février 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M. A HOURS, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS,

M^me Agnès DENJOY, Conseillère désignée par Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS

M. A B, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de PARIS, désigné conformément aux dispositions de l’article L. 13-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Greffière : M^me Isabelle THOMAS, lors des débats

ARRÊT : – contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. A HOURS, président et par M^me Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé :

Par arrêté préfectoral du 27 juillet 2012, les acquisitions foncières par la Communauté d’agglomération Evry Centre Essonne (en abrégé la CECE ), en vue de la rénovation urbaine du quartier du Canal sur le territoire de la commune de Courcouronnes, ont été déclarées d’utilité publique.

Parmi les biens concernés par l’arrêté de cessibilité du 3 octobre 2012, figure le lot numéro 4 de la copropriété située sur la parcelle cadastrée section XXX, appartenant à XXX.

Par ordonnance du 26 avril 2013, le juge de l’expropriation de l’Essonne a déclaré expropriée au profit de la CECE l’immeuble précité.

Faute d’accord de XXX sur sa proposition d’indemnisation, le CECE a saisi ledit juge de l’expropriation.

La cour statue sur l’appel formé par XXX, le 25 mars 2014, d’une décision de la juridiction de l’expropriation de l’Essonne du 17 février 2014 ayant fixé de la façon suivante les indemnités lui revenant, suite à l’expropriation du lot numéro 4 de la copropriété située sur la parcelle cadastrée section XXX

— indemnité de dépossession : 28 440 euros,

— indemnité de remploi : 3 844 euros,

— indemnité pour perte de loyers : 9 624 euros,

l’expropriante étant condamnée à supporter les dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— adressées au greffe par XXX, appelante, le 26 mai 2014, aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer :

— l’indemnité de dépossession, remploi compris, à la somme de 55 000 euros ;

— l’indemnité pour perte de loyers à la somme de 25 664 euros ;

— l’indemnité compensant le coût de l’expertise à la somme de 2 220 euros ;

— adressées au greffe le 30 juin 2014 par la CECE, aux termes desquelles elle demande la confirmation du jugement entrepris et le débouté de l’appelante de ses demandes ;

— adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 4 juillet 2014, aux termes desquelles il conclut à la confirmation du jugement critiqué ;

Motifs de l’arrêt :

Considérant à titre liminaire que la recevabilité de l’appel et des écritures des parties, qui ont permis un débat contradictoire complet, n’est pas contestée ;

Considérant que XXX fait valoir que :

— l’évaluation à 33 000 euros de son bien par le premier juge est insuffisante, une expertise effectuée par la société X ayant retenu un montant de 55 000 euros ;

— la perte de loyers a été limitée à tort à 12 mois alors qu’elle s’est poursuivie pendant 32 mois;

— le coût de l’expertise X doit également être pris en charge par l’expropriante ;

Considérant que la CECE soutient que :

— c’est à juste titre que le premier juge a retenu, en utilisant la méthode par comparaison, qui doit être préférée, une valeur de 1 185 euros le m² pour le local occupé de la SCI ;

— le prix d’acquisition n’est pas un élément pertinent pour déterminer la valeur vénale d’un bien ;

— les frais liés à l’acquisition du bien ne doivent pas être pris en charge car ils ne sont pas liés directement à l’opération d’expropriation ;

— il n’y a pas lieu de prendre en charge une période plus longue que les 12 mois de loyers retenus par le premier juge, étant observé que cette demande pourrait même être refusée, en l’absence de volonté affirmée de la SCI de procéder à l’acquisition d’un bien pour combler la perte de loyers consécutive à l’expropriation ;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que :

— la méthode d’évaluation par capitalisation adoptée dans le rapport X n’est pas utilisée en matière d’expropriation car fondée sur des taux de capitalisation non démontrés ;

— aucun terme de comparaison n’est mis en avant dans la seconde évaluation utilisée selon la méthode par comparaison ;

— la somme de 55 000 euros, moyenne entre les deux méthodes d’évaluation précitées, ne peut dès lors qu’être rejetée ;

— l’indemnité pour perte de loyers ne dépend pas de la durée du bail restant à courir mais est destinée à compenser une perte de loyers dans le cadre d’un réinvestissement locatif, de sorte qu’il correspond généralement à une année de loyers ;

— les frais divers liés à l’emprunt souscrit pour acheter le bien dont s’agit ne sont pas indemnisables car non liés directement à la procédure d’expropriation ;

Considérant que, conformément aux dispositions de l’article L 13-15 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l’article L13-14 dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l’appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première instance ;

Considérant que la date de référence du 2 avril 2011, soit un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du 2 avril 2012, n’est pas contestée et doit être retenue ;

Considérant en l’espèce que le bien de XXX doit par suite être évalué à la date du 17 février 2014, selon son usage effectif à la date de référence du 2 avril 2011 ;

Considérant que le local commercial en question (vente de pizzas et de salades) a une superficie de 24 m², dans un quartier périphérique de la commune de Courcouronnes, en zone urbaine sensible, le quartier du Canal, dont la progressive dégradation, à la suite notamment de la fermeture de l’hôpital C D en 2011, est à l’origine du projet de rénovation urbaine de ce quartier ; que c’est l’état du quartier qui a, à l’origine, entraîné l’opération d’expropriation et non l’inverse ;

Considérant que la méthode par comparaison apparaît être préférable à tout autre et notamment à la méthode par capitalisation qui fait intervenir un taux de capitalisation parfaitement discutable ;

Considérant que l’appréciation de la valeur du local doit ainsi se faire par comparaison avec celle de locaux présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques aussi proches que possibles ; que le prix d’achat et les frais afférents à l’acquisition du bien ne constituent pas des éléments de référence pertinents, l’achat ayant au surplus été réalisé, le 5 octobre 2007, soit bien avant la fermeture de l’hôpital qui a amené la dégradation du quartier et la baisse de valeur des commerces ;

Considérant que le rapport X, dont se prévaut XXX, qui valorise le bien par référence à la méthode par capitalisation écartée et qui, s’il fait état de la méthode par comparaison, ne cite aucune référence vérifiable, ne peut être pris en considération ;

Considérant, dans ces conditions, que le prix de 1 185 euros le m² retenu par le premier juge n’est pas sérieusement remis en question ; qu’il convient cependant de prendre en compte le fait que ce prix résulte de la vente d’un local de 152 m², alors que le local en cause ne mesure que 24 m² ;

Considérant que le prix au m² d’un local de petite superficie est supérieur à celui d’un local six fois plus grand ; qu’il sera également tenu compte du fait que le loyer de ce local commercial était d’un bon niveau ; qu’en définitive, il convient de porter la valeur du m² à la somme de 1 500 euros le m² ;

Considérant, ainsi que l’a relevé le premier juge, qu’il n’y a pas lieu de pratiquer un abattement pour occupation du local, les prix constatés pour ce type de local, dans le quartier considéré, étant du même ordre ;

Considérant que l’indemnité principale s’élève dès lors à :

24 m² X 1 500 euros = 36 000 euros ;

Considérant que l’indemnité de remploi est par conséquent de :

—  5 000 euros X 20 % = 1 000 euros ;

—  10 000 euros X 15 % = 1 500 euros ;

— le surplus, soit 21 000 euros, X 10 % = 2 100 euros ;

soit au total, la somme de 4 600 euros ;

Considérant que la demande au titre des frais d’expertise doit être analysée comme une demande de prise en charge des frais irrépétibles ; qu’une somme de 1 500 euros sera allouée à XXX à ce titre ;

Considérant que la perte de revenus doit être fixée, ainsi que l’a indiqué le premier juge, à une durée apparaissant suffisante pour acheter un autre local et trouver un nouveau locataire ; qu’il convient de prendre en compte une année de loyers, de sorte que le jugement doit être confirmé sur ce chef de demande ;

Considérant en définitive que le jugement doit être confirmé sauf sur le montant de l’indemnité principale d’expropriation et celui de l’indemnité de remploi ;

Considérant que la CECE devra supporter les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— confirme le jugement du 17 février 2014 du juge de l’expropriation de l’Essonne sauf sur le montant de l’indemnité principale d’expropriation et celui de l’indemnité de remploi ;

— statuant à nouveau sur ces points, fixe de la façon suivante ces indemnités :

— indemnité principale d’expropriation : 36 000 euros ;

— indemnité de remploi : 4 600 euros ;

— y ajoutant :

— condamne la Communauté d’agglomération Evry Centre Essonne (CECE) à payer à XXX la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamne la CECE à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT