COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 08 NOVEMBRE 2012

(Rédacteur : Madame Christine Rouger, Conseiller,)

N° de rôle : 10/07377

LA SNC HAMDES

LA SARL LE CROQUANT

c/

LA SCI B C

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 novembre 2010 (R.G. 08/01885) par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX suivant déclaration d’appel du 13 décembre 2010

APPELANTES :

LA SNC HAMDES sis 24 rue Lamy – 24800 THIVIERS

LA SARL LE CROQUANT, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis B C – 24800 THIVIERS

représentées par la SCP ARSENE-HENRY & LANÇON, avocats au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître LABROUE, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉE :

LA SCI B C, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX

représentée par Maître Patricia COMBEAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître DE MENDITTE membre du Cabinet PIPAT & DE MENDITTE, avocats au barreau de PERIGUEUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 juillet 2012 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine Rouger, Conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Z-François BANCAL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Christine ROUGER, Conseiller,

Madame Caroline FAURE, Vice-Président placé ,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé Goudot

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Selon acte notarié du 9 janvier 2007 la SCI B C a donné à bail commercial à la SNC HAMDES un local commercial sis au rez-de-chaussée d’un immeuble, B C à THIVIERS (24), destiné à l’exploitation d’une activité de bar-brasserie ainsi qu’ un appartement situé au 1^er étage au dessus du local commercial, moyennant un loyer mensuel de 1.350 €.

Soutenant que depuis son entrée dans les lieux diverses anomalies, dysfonctionnements, désordres avaient été constatés, compromettant sa jouissance paisible des lieux, selon acte du 29 septembre 2008 la SNC HAMDES a fait assigner la SCI B C devant le tribunal de grande instance de Périgueux aux fins d’être autorisée à effectuer des travaux de remise en état des lieux et de mise en service des équipements sur les sommes retenues au titre des loyers ou, à défaut, de voir ordonner une expertise, ainsi qu’aux fins d’obtenir remboursement des loyers réglés depuis le 1^er février 2007 et de se voir dispenser du paiement des loyers à venir jusqu’à remise des lieux en état conformément à leur usage commercial et d’habitation, sollicitant en outre des dommages et intérêts.

Un expertise a été ordonnée dans le cadre de la mise en état, confiée à M. Z A.

L’expert a déposé son rapport le 7 septembre 2009.

Après expertise, la SARL LE CROQUANT est intervenue volontairement à l’instance en qualité de cessionnaire du bail commercial.

Par jugement du 9 novembre 2010 le tribunal de grande instance de Périgueux a :

— débouté la SNC HAMDES de l’ensemble de ses demandes

— ordonné qu’il soit procédé à la déconsignation des loyers retenus et condamné la SNC HAMDES à payer le montant de ces loyers à la SCI B C

— condamné la SNC HAMDES à payer à la SCI B C la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

La SNC HAMDES et la SARL LE CROQUANT ont interjeté appel de ce jugement le 13 décembre 2010.

Vu les dernières écritures signifiées le 8 avril 2011par la SNC HAMDES et la SARL LE CROQUANT, appelantes,

Vu les dernières écritures signifiées le 25 mai 2011 par la SCI B C, intimée,

Vu l’ordonnance de clôture intervenue le 20 juin 2012,

SUR CE , LA COUR :

1°/ Sur la mise en cause de la SCI L’HERMITAGE

La SCI B C indique dans ses écritures que selon acte du 24 mars 2011 elle a vendu l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail à la SCI L’HERMITAGE,.

Cet acte de vente a été précédé d’un sous seing privé du 15 janvier 2011 contenant une clause de subrogation de l’acquéreur dans l’effet de toutes procédures quelconques intentées par ou à l’encontre du locataire, demandant toute résiliation, expulsion ou pour toutes autres causes quelconques, mais précisant que si une procédure en cours au jour de la vente entrevoit une condamnation pécuniaire à l’encontre du vendeur, la charge en resterait à ce dernier qui s’y oblige.

En l’espèce, les appelantes ne sollicitent plus que des condamnations pécuniaires à l’encontre de la SCI B C. Dés lors, il n’y a pas lieu de leur enjoindre de mettre en cause la SCI L’HERMITAGE.

La SCI B C ne sollicite quant à elle que la confirmation du jugement entrepris.

Les appelantes indiquant dans leurs écritures que les loyers ont été déconsignés et que le loyer est réglé depuis le 1^er décembre 2008 sans que ces affirmations soient contestées, il n’y a dés lors pas lieu d’ordonner à la SCI B C de mettre en cause la SCI L’HERMITAGE à l’égard de laquelle elle s’est engagée à assumer toute condamnation pécuniaire pouvant résulter de la présente procédure.

2°/ Sur la demande des appelantes au titre de travaux de remise en état et de conformité

Les appelantes sollicitent que la SCI B C soit condamnée à payer une somme de 10.142,08 € au titre de travaux de remise en état et de conformité.

Cette somme correspond aux travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire concernant :

— la mise en conformité des installations de chauffage du rez-de-chaussée

— la mise en fonctionnement ou le remplacement des robinets thermostatiques de l’étage ainsi que le tubage des boisseaux de terre cuite de la cheminée d’évacuation des gaz de la chaudière de l’étage

— la réfection pour mise en conformité des installations électriques des parties communes

— la réfection pour mise en conformité des installations électriques de l’appartement

Il ressort du bail du 9 janvier 2007 que les locaux donnés à bail commercial concernent:

— un local commercial situé au rez-de-chaussée destiné à l’exploitation par la SNC HAMDES d’un bar-brasserie

— un appartement T4 situé au premier étage, au-dessus du local commercial, destiné à l’habitation la location étant néanmoins considérée pour le tout et de manière indivisible comme à usage commercial.

Les charges et conditions du bail ont néanmoins été organisées selon le contrat en deux parties, la première pour ce qui concerne la partie commerciale (pages 4 à 8 du contrat), la seconde pour ce qui concerne la partie habitation (pages 8 à 9 du contrat).

En ce qui concerne la partie commerciale, le contrat énonce que :

— le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des murs de soutènement et de clôture aussi en entier

— toutes autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture, peinture extérieure et intérieure…

— le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité. Il a été autorisé à effectuer à ses frais les travaux d’installation suivants: installation d’un ensemble sanitaire, ventilation, complément chauffage et installation électrique

— par dérogation à l’article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité et même si ces travaux touchent au gros-oeuvre et à la toiture

Au regard de ces dispositions contractuelles, les travaux de ventilation sur l’installation de chauffage au gaz, de reconstruction du placard technique et de peinture en jaune d’un tuyau cuivre gaz, ainsi que les travaux de réfection des installations électriques des parties communes et communs, concernant le rez-de-chaussée de l’immeuble où est exploité le fonds de commerce, sont à la charge exclusive du preneur.

En ce qui concerne la partie habitation le bail prévoit :

— que le locataire aura à sa charge l’entretien courant des équipements du logement, ainsi que de l’ensemble des réparations dites locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, cas fortuit ou force majeure. Il entretiendra les canalisations et sera responsable des détériorations causées par le gel ou un mauvais usage de celles-ci

— pour les équipements de chauffage individuel et de production d’eau chaude, s’il en existe, le locataire devra souscrire un contrat d’entretien et en justifier au bailleur sous quinzaine. Il fera ramoner les cheminées en service

— le bailleur sera tenu d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que celles locatives

En ce qui concerne l’appartement de l’étage, l’expert judiciaire a relevé :

— la nécessité d’un entretien de la chaudière (vérification du groupe de sécurité et changement certainement nécessaire )

— la nécessité de déblocage des pointeaux des têtes de robinets thermostatiques, éventuellement leur remplacement

— la nécessité de procéder au tubage des boisseaux de terre cuite destinés à l’évacuation des gaz brûlés de la chaudière avec des gaines annelées en INOX ALU et ce, pour des raisons de sécurité et de conformité

— la nécessité de mettre en conformité et de sécuriser l’installation électrique vétuste (distribution et protection de l’installation suivant la norme NF C 15-100 à partir de la ligne d’alimentation venant directement du comptage)

Au regard des clauses du bail applicables au local d’habitation, l’entretien régulier de la chaudière incombe au locataire, lequel doit justifier d’un contrat d’entretien.

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il n’a pas été procédé à un état contradictoire des lieux lors de l’entrée en jouissance.

La société preneuse est donc censée avoir reçu la partie local d’habitation en bon état de réparations locatives notamment en ce qui concerne l’entretien de la chaudière et les radiateurs thermostatiques, sauf à elle à rapporter la preuve contraire.

Or ,le premier constat d’huissier concernant l’appartement n’a été dressé que le 2 avril 2007, la prise de possession des lieux datant du 1^er février 2007. A la date du 2 avril 2007, rien n’est relevé quant à un dysfonctionnement de la chaudière ou des radiateurs de chauffage central. Ce n’est qu’à l’occasion du constat du 11 février 2008, soit un an après la prise de possession des lieux, qu’il est noté par l’huissier instrumentaire que la chaudière, bien que neuve, ne fonctionne pas, le fil électrique permettant son branchement étant coupé, pendant sous la chaudière. Et c’est à l’occasion de l’expertise, en décembre 2008, près de deux ans après la signature du bail, qu’il est constaté par l’expert que les robinets thermostatiques des robinets ne fonctionnent pas, ce qui est certainement du à un grippage.

L’ entretien de la chaudière tel que préconisé par l’expert à savoir : la vérification du groupe de sécurité et le changement certainement nécessaire ainsi que le déblocage des pointeaux des têtes de robinets thermostatiques, éventuellement leur remplacement, incombent dés lors au locataire au titre de l’entretien locatif tel que prévu au bail et il ne peut rien être réclamé à ce titre.

En revanche, la non conformité de l’évacuation des gaz brûlés de la chaudière relevée par l’expert (boisseaux en terre cuite non isolés) ainsi que la dangerosité de l’installation électrique dans l’appartement du fait de sa vétusté, nécessitant des travaux de réfection et de mise en conformité, relèvent de l’obligation du bailleur de délivrer à son locataire une chose conforme à sa destination, en l’espèce à l’usage d’habitation, et en bon état de réparations autres que locatives en application de l’article 1720 du code civil et du bail.

Il convient en conséquence de retenir comme incombant au bailleur les travaux suivants préconisés par l’expert :

— tubage des boisseaux en terre cuite pour un coût de 800 € TTC à défaut de tout autre élément, l’expert ayant retenu une somme globale de 1.000 € TTC pour les robinets thermostatiques et le tubage

— réfection des installations électriques de l’appartement pour le coût de 5.100 € TTC tel que préconisé par l’expert

En conséquence, infirmant partiellement le jugement entrepris, il convient de condamner la SCI B C à payer à la SNC HAMDES et la SARL LE CROQUANT, prises ensemble, la somme de 5.900 € TTC au titre des travaux nécessaires à la jouissance conforme et sécurisée de l’appartement donné à bail, et ce, outre intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2010 date de la signification des conclusions après expertise portant demande en paiement à ce titre. Compte tenu du point de départ fixé pour les intérêts légaux alloués, il n’y a pas lieu à indexation de la somme allouée.

3°/ Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice d’exploitation et de jouissance

a) au titre de la non exploitation de la brasserie et de l’exécution des travaux de réparation

La SNC HAMDES soutient qu’elle n’a pu exploiter son activité de brasserie qu’à compter de septembre 2008 en raison de la remontée des eaux vannes et des odeurs d’excréments imputables aux canalisations déficientes , remplacées par le bailleur en septembre 2008.

Il ressort pourtant du constat d’huissier du 11 février 2008 que :

— M. X a précisé à cette date à l’huissier que lors de son installation était prévue l’ouverture d’un coin restauration en période estivale

— en raison des problèmes de dysfonctionnement et de non -conformité relevés , à savoir pour la cuisine l’odeur de gaz émanant de la chaudière imposant la fermeture du robinet d’eau chaude alimentant le restaurant, l’absence de ventilation à air haute et basse à proximité de la chaudière, la cuisine n’est pas praticable en l’état actuel des choses

— un trou important se trouvait sur la chaussée à l’extérieur, M. Y ayant précisé à l’huissier que le propriétaire des lieux avait fait réaliser ce trou lors de la réparation de la remontée d’excréments dans la cuisine mais n’avait pas fait procéder à son rebouchage

Il en résulte que :

— l’activité de restauration n’était prévue qu’en période estivale

— la cuisine n’a pu être utilisée en raison des problèmes affectant l’installation gaz de chauffage tels que relevés par l’expert

— à la date du 11 février 2008 le problème de remontée des eaux usées ou vannes était réglé, sans que la date effective des travaux réalisés à ce titre par le bailleur soit justifiée

Par ailleurs concernant le problème des remontées des eaux usées ou vannes, l’expert judiciaire indique que cette difficulté était principalement liée à un problème de branchement sur l’assainissement public.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est nullement justifié que les remontées des eaux vannes et usées dans la cuisine, effectivement constatées par M° D le 1^er juin 2007, n’aient été réparées qu’en septembre 2008 et que jusqu’à cette date la cuisine se serait trouvée de ce fait inutilisable générant ainsi un préjudice d’exploitation .

Il est au contraire établi que l’inutilisation de la cuisine au 11 février 2008 était uniquement imputable au problème de non conformité de l’installation de gaz permettant le chauffage et la desserte en eau chaude du local commercial exploité en rez-de-chaussée de l’immeuble donné à bail, les travaux de mise en conformité incombant ici au preneur ainsi qu’il a été dit ci-dessus.

En toute hypothèse, il n’est pas justifié que le désordre d’évacuation constaté le 1^er juin 2007 incombait à une défaillance du bailleur dans l’exécution de ses obligations.

Par ailleurs, l’intégralité des travaux de réparation et de mise en conformité nécessaire au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble étant à la charge du preneur ainsi qu’il a été dit ci-dessus, et les seuls travaux à entreprendre à la charge financière du bailleur étant ceux concernant le local d’habitation, aucune perturbation commerciale ne peut être retenue comme incombant au bailleur.

b) au titre de la perte de jouissance de loyers

La SNC HAMDES et la SARL LE CROQUANT sollicitent une somme de 12.000 € pour 'perte de jouissance de loyers à hauteur de 500 € pendant 24 mois', indiquant uniquement pour justifier cette demande que 'le logement n’était pas en état d’être loué'.

Il n’est cependant nullement justifié de ce que la SNC HAMDES ou son successeur la SARL LE CROQUANT étaient autorisées à donner en location la partie habitation des locaux donnés à bail.

Il n’est par ailleurs invoqué aucun préjudice de jouissance pour troubles dans l’occupation du local d’habitation par l’exploitant lui-même.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la SNC HAMDES de ses demandes d’indemnisation pour préjudice financier et de jouissance.

4°/ Sur les dispositions non critiquées du jugement entrepris

Il n’est formé aucune critique à l’encontre de la disposition du jugement entrepris ordonnant qu’il soit procédé à la déconsignation des loyers retenus et condamnant la SNC HAMDES à payer le montant de ces loyers à la SCI B C.

Cette disposition ne peut dés lors qu’être confirmée.

5°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Chacune des parties succombant en leurs prétentions, il convient de dire que les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, seront supportés pour moitié par chacune d’elles.

Dés lors il n’apparaît pas équitable d’allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement et contradictoirement :

Confirme le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a :

— débouté la SNC HAMDES de sa demande à hauteur de 42.000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles commerciaux et de jouissance

— ordonné qu’il soit procédé à la déconsignation des loyer retenus et condamné la SNC HAMDES à payer le montant de ces loyers à la SCI B C

L’infirme pour le surplus de ses dispositions

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI B C à payer à la SNC HAMDES et à la SARL LE CROQUANT prises ensemble, la somme de cinq mille neuf cent Euros TTC (5.900 €) au titre des travaux de mise en conformité de l’installation électrique et du tubage de la cheminée d’évacuation des gaz brûlés de la chaudière de l’appartement T4 donné à bail, et ce, outre intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2010

Déboute la SNC HAMDES et la SARL LE CROQUANT de leur demande en paiement au titre des travaux de réfection et de mise en conformité des locaux du rez-de-chaussée servant à l’exploitation commerciale

Dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties

Dit que les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et ceux d’appel, seront supportés pour moitié par la SCI B C et pour moitié in solidum par la SNC HAMDES et la SARL LE CROQUANT, avec autorisation de recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Z-François Bancal, conseiller faisant fonction de président, et par Murielle Cambon, adjoint administratif principal faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.