Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 JANVIER 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/22726

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/04782

APPELANTE

SARL COSY HOME prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250, avocat postulant

Assistée de M^e Isabel BACLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0227, avocat plaidant

INTIMÉS

Madame R C épouse A

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame J C épouse B

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur Y C

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame L D épouse C

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Jean-Frédéric MAURO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0129, avocat postulant

Assistés de M^e Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

Madame AI-AJ D épouse X

182 route de Saint-Emilion

XXX

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

Assistée de M^e AA GADRAT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 22 juin 2011, l’indivision L C/ AI AJ X composée actuellement de M^mes L D épouse C, R C épouse A, J C épouse B, AI-AJ D épouse X et M. Y C, propriétaires indivis, a consenti à la société Cosy Home un bail commercial portant sur l’intégralité d’un immeuble à usage de bureaux, situé XXX dans le 17^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter du 1^er juillet 2011 et moyennant un loyer annuel de 150.224 euros hors taxes et charges.

Le 21 septembre 2011, un incendie a provoqué la dégradation du 3^e étage de l’immeuble.

Par acte d’huissier du 13 décembre 2011, la société Cosy Home a fait délivrer un congé anticipé aux bailleurs à effet du 31 mars 2012.

Le 15 octobre 2012, M^me AI-AJ X a cédé à M^me L C l’intégralité de ses droits indivis sur l’immeuble en cause.

Reprochant à la locataire d’avoir cessé de régler les loyers, les consorts C-D ont fait assigner la société Cosy Home devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d’huissier du 14 mars 2013, en résiliation du bail et paiement de la somme de 70.686 euros correspondant à la dette locative.

Par jugement en date du 24 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— constaté que le désistement de M^me AI-AJ X n’est pas accepté par la société Cosy Home,

— prononcé la nullité du bail en date du 22 juin 2011,

— condamné solidairement M^mes R C, J B, L C, AI-AJ X et M. Y C à payer à la société Cosy Home la somme de 31.895 euros,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M^mes R C, J B, L C, AI-AJ X et M. Y C aux dépens.

La société Cosy Home a relevé appel de ce jugement le 27 novembre 2013. Par ses dernières conclusions signifiées le 11 juin 2014 au visa des articles 1116, 1719, 1720 du code civil, L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a constaté que le désistement d’instance et d’action de M^me X n’était pas accepté, prononcé la nullité du bail conclu le 22 juin 2011 et condamné solidairement les consorts C et M^me X à lui restituer la somme de 31.895 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie payés depuis son entrée dans les lieux,

— à titre subsidiaire, dire que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance et les condamner solidairement à lui restituer ladite somme de 31.895 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie payés depuis son entrée dans les lieux,

— réformer le jugement pour le surplus,

— condamner solidairement les consorts C et M^me X à indemniser la société Cosy Home des préjudices subis à hauteur de :

—  117.485 euros en remboursement des travaux de mise en conformité,

—  996.000 euros à titre d’indemnité d’éviction, en conséquence de la perte de son fonds de commerce de centre d’affaires,

—  110.000 euros en réparation de l’atteinte à son image de marque, avec intérêts légaux à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— débouter les consorts C et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner solidairement à la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et, sous la même solidarité, aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être directement poursuivi par M^e Havet dans les conditions de l’article 699 du même code.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2014 au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, M^mes L D épouse C, R C épouse A, J C épouse B et M. Y C demandent à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la nullité du bail, et, partant, juger valide le bail du 27 juin 2011,

— en conséquence, infirmer le chef de jugement condamnant les intimés à la somme de 31.895 euros et condamner l’appelante à rembourser ladite somme,

— prononcer la résiliation du bail à la date du 31 mars 2012, date d’effet du congé anticipé et ordonner l’expulsion de la société Cosy Home ainsi que de tous occupants entrés de son chef, avec assistance, au besoin, du concours de la force publique,

— condamner la société Cosy Home à la somme de 96.390 euros au titre des loyers échus au 31 mars 2012, date d’effet du congé,

—  10 % des loyers impayés au titre de la clause pénale insérée au bail soit 9.639 euros,

—  41.000 euros au titre des frais relatifs au remplacement du chauffage central,

—  5.297 euros au titre de la taxe 2012 sur les bureaux,

— dans tous les cas, la débouter de l’intégralité de ses demandes,

À titre subsidiaire :

— dire que la société Cosy Home ne peut être indemnisée de son préjudice d’exploitation que par une proratisation du loyer en fonction de la surface occupée illégitimement par la société Actual Prod,

— condamner les défendeurs à la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 (sic) ainsi qu’aux entiers dépens.

M^me AI-AJ D épouse X demande quant à elle à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 29 juillet 2014 :

— de réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, et dès lors, débouter la société Cosy Home de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— accueillant sa demande reconventionnelle, condamner la société Cosy Home à lui payer les sommes suivantes :

—  30.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

—  10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Cosy Home en tous les dépens, dont distraction en application de l’article 699 du même code.

À titre subsidiaire :

— condamner M^me L D épouse C à garantir et relever indemne M^me AI-AJ D épouse X de toutes condamnations de quelque nature qu’elles soient, en principal, dommages et intérêts, frais, dépens, article 700 du code de procédure civile, qui pourraient être prononcées,

— en ce cas, condamner M^me L D épouse C en tous les dépens, dont distraction, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la mise hors de cause de M^me X :

M^me X expose qu’elle a cédé ses droits sur les locaux à sa soeur M^me L C suivant acte notarié 15 octobre 2012 et qu’elle s’est ensuite désistée de l’instance et l’action entreprises ; elle ne forme pas d’appel incident quant à la décision qui a constaté que le désistement d’instance et d’action de M^me AI-AJ X n’a pas été accepté par la société Cosy Home, la nouvelle situation juridique née de la cession des droits indivis n’étant pas opposable à la société Cosy Home qui est tiers par rapport à l’acte de cession des droits .

M^me X est mal fondée en conséquence à prétendre que le refus de la société Cosy Home d’accepter son désistement est abusif alors qu’il est fondé en droit de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande en dommages intérêts de ce chef.

Sur la recevabilité de l’exception en nullité du bail:

Les bailleurs font valoir que la société Cosy Home est irrecevable à se prévaloir de la nullité du bail par voie d’exception alors que le contrat de bail a été exécuté .

Or si l’exception de nullité ne peut être invoquée si l’acte argué de nullité a été exécuté, c’est à la condition que l’exception ait été invoquée postérieurement à l’expiration du délai de prescription de l’action en nullité ;

Au cas d’espèce, le contrat de bail ayant été signé le 22 juin 2011, l’exception de nullité a été invoquée par la société Cosy Home au plus tard par conclusions signifiées le 16 mai 2013 alors que le délai de cinq ans de l’action en nullité n’était pas expiré de sorte que l’exception est recevable .

Sur la nullité du bail :

La société Cosy Home se prévaut des dispositions de l’article L. 631-7 du code de commerce aux termes duquel, dans les communes de plus de 200.000 habitants, « le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L 631-7-1 du même Code, soumis à autorisation préalable » à peine de nullité du bail, et demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que « Le changement de destination de l’immeuble à usage d’habitation en immeuble soumis au statut des baux commerciaux n’a jamais fait l’objet d’une autorisation et en application de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le bail en date du 22 juin 2011 doit être déclaré nul. ».

Les consorts C répliquent que la nullité n’est pas encourue sur le fondement des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble bénéficiant d’une autorisation de changement de destination à usage d’hôtel depuis 1971, accordée en vertu de la compensation faite par la souscription d’actions auprès de la SA de Gestion Immobilière destinée à l’acquisition d’un appartement de quatre pièces, conformément aux dispositions de l’article 340 ancien du même code alors applicables, que les locaux sont bien déclarés à usage de bureaux à l’administration fiscale et au cadastre,

La société Cosy Home soutient que la décision de la préfecture de police de Paris autorisant l’affectation à usage de bureaux commerciaux ne porte pas date certaine et qu’elle ne concerne que 170 m² de l’immeuble quand le bail porte sur la totalité de ce dernier soit prés de 403 m².

En réponse à l’argumentation de M^me X selon laquelle l’immeuble était précédemment exploité à usage d’hôtel meublé et pouvait donc faire l’objet d’un bail commercial, la locataire rappelle que l’article L 631-7 al 2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur jusqu’à juin 2005, prévoit que « 2. Les locaux à usage professionnel ou administratif ainsi que les meublés, hôtels, pensions de famille ou établissements similaires ne peuvent, s’ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un usage autre que l’habitation » à défaut d’autorisation.

La lettre de la préfecture de police de Paris vise les dispositions de l’article 340 du code de l’urbanisme et de l’habitation issu de la loi de 1948 et la demande d’autorisation faite par M AA C au nom de la société familiale indivision D d’affecter à un usage de bureaux commerciaux un ancien hôtel meublé vide de toute occupation d’une superficie de 238 m² au total, représentant 170m² habitables ; elle date selon toute vraisemblance et notamment l’enveloppe jointe portant cachet de la poste, de février 1971 ; la demande de changement d’affectation n’est pas produite aux débats ;

Or, il convient de relever d’une part que l’autorisation accordée au visa de l’ancien article 340 du code de l’urbanisme et de l’habitation ne l’est qu’aux demandeurs, à savoir la société civile familiale D et n’est pas, contrairement au dispositif prévu par l’article L 631-7 du code de construction et de l’habitation, attachée aux locaux eux-mêmes et d’autre part qu’il résulte de l’expertise immobilière produite aux débats par la société Cosy Home dont les données ne sont pas sérieusement contestées par les parties ( elles sont d’ailleurs reprises par les bailleurs dans leurs écritures) que la superficie des locaux est de 324 m² hors le sous sol et de 402, 99m² sous sol compris;

Aucun élément de permet de retenir, contrairement à ce que soutiennent les consorts C, que ce calcul inclut les éléments de circulation de telle sorte que la superficie habitable telle que retenue dans la décision de 1971 ne visait en réalité que les seules chambres à l’exclusion des couloirs, et autres surfaces non considérées comme habitables au sens strict ; du reste, la différence de superficie est telle entre le rapport de l’expert immobilier et la lettre de la Préfecture de Paris qu’il ne peut être envisagé que les couloirs et autres espaces non habitables auraient représenté prés de la moitié de la superficie habitable; l’indemnité compensatrice a ainsi été calculée sur 170m² ;

Dans ces conditions, force est de retenir que l’autorisation de changement d’affectation donnée à la société civile familiale D sur le fondement de l’article 340 du code de l’urbanisme et de l’habitation n’a pas porté sur la totalité de l’immeuble donné en location à la société Cosy Home ;

A titre subsidiaire, les consorts C/X invoquent le bénéfice de l’article 29 de l’ordonnance du 10 juin 2005 modifiant l’article L. 631-7 du CCH suivant lesquelles « Les personnes qui, avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, ont changé, sans autorisation, l’usage d’un local auquel était applicable l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient sur demande d’une autorisation à titre personnel si elles justifient, avant le 1^er juillet 2006, de l’usage continu et non contesté des lieux à des fins autres que l’habitation depuis au moins vingt ans à la date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance. »,

Or ces dispositions dérogatoires sous entendent qu’ait été formée une demande d’autorisation avant le 1^er juillet 2006; les consorts C/ X ne justifient d’aucune demande d’autorisation en ce sens de sorte que les dispositions tant de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation que celles dérogatoires de l’ordonnance du 10 juin 2005 étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé par la démonstration faite plusieurs années après la date limite que les locaux ont eu un usage continu et non contesté de bureaux administratifs depuis au moins vingt ans à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance ;

Du reste, si les consorts C produisent aux débats un titre locatif consenti à une société Agence française de l’image portant sur la totalité des locaux pour une durée de 9 années datant de 1973 et un autre datant de 1987 pourtant également sur l’ensemble de l’immeuble et consenti à la société Agence Française de l’Image représentée par son syndic désigné par le tribunal de commerce, une lettre d’un notaire semble indiquer que le bailleur d’alors a poursuivi entre temps la résiliation du bail devant le juge des référés, le notaire faisant état d’une lettre recommandée adressée au locataire le 6 mars 1983 et les consorts C ne fournissent aucune précision sur le sort des locaux pendant la période allant de la fin du premier bail à l’entrée en vigueur du second;

Au surplus et surtout, il doit être observé que les baux en question ont été signés par M C agissant pour le compte de la société civile et familiale D et qu’à supposer qu’une autorisation aurait pu être accordée à titre dérogatoire au visa de l’article 29 de l’ordonnance du 10 juin 2006, elle aurait été, conformément aux dispositions de l’ordonnance, nécessairement attachée à cette société civile familiale et non aux locaux aux mêmes ;

Il s’ensuit que en ce qu’il a jugé l’immeuble tel que décrit dans le contrat de bail et qui était en 1970 à usage d’hôtel meublé n’a pas fait l’objet d’une autorisation de changement d’affectation conforme aux dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation et que le bail à usage de bureaux signé entre les parties et portant sur la totalité de l’immeuble est donc nul et de nul effet, le jugement sera confirmé.

Il sera également confirmé en ce qu’il a dit en conséquence que la demande de résiliation du bail fondée sur l’inexécution par la locataire de ses obligations contractuelles était sans effet.

Sur les sommes dues :

La société Cosy Home a donné congé de façon anticipée le 13 décembre 2011 pour le 31 mars 2012 après avoir fait établir divers diagnostics en se prévalant du 'coût estimatif de travaux de mise en conformité dépassant le montant prévu’ .

Elle réclame la somme de 117.485 € correspondant aux frais exposés selon elle en pure perte au titre des travaux de mise en conformité du chauffage, de l’électricité et des sanitaires, rafraîchissement et décoration des locaux en vue de leur location dans le cadre d’un centre d’affaires, équipement en informatique et internet, des divers constats, diagnostics et frais de déménagement ;

Certains des travaux correspondent à des travaux de décoration, de branchements internet, électriques ou téléphoniques qui ne sont que l’adaptation des locaux à l’exercice de l’ activité qu’elle a exercée effectivement dans les lieux pendant plusieurs mois avant de quitter les lieux sans y être contrainte .

La société Cosy Home produit en outre une importante facture globale de travaux d’électricité pour un montant total de 39 650, 092€, sans produire le détail des devis visés, et réclame remboursement de travaux de rénovation du chauffage pour un montant de 4 895, 96 € ; elle ne justifie cependant pas avoir obtenu d’accord écrit des bailleurs pour procéder à ces travaux dans l’immeuble de telle sorte qu’elle s’exposait sans accord exprès des bailleurs à ne pouvoir récupérer les sommes ainsi investies à sa seule initiative.

Elle a engagé en outre de sa propre initiative des frais de diagnostics divers dont elle ne peut obtenir restitution . Les frais de déménagement qu’elle a exposés ne résulte pas d’une obligation de quitter les lieux du fait de la nullité du bail mais de son départ volontaire des lieux à la suite du congé de telle sorte qu’ils resteront à sa charge.

Enfin, elle est mal fondée au surplus à se prévaloir du préjudice commercial que lui cause son départ des lieux en invoquant la perte de son fonds alors qu’elle avait elle-même donné congé comme le bail le lui permettait avant d’en demander la nullité de telle sorte que les locaux ne pouvant être considérés comme commerciaux, elle ne peut se prévaloir d’une véritable éviction dont les bailleurs seraient à l’origine par la délivrance d’un congé et qui seule, par la perte de la propriété commerciale ou du droit au bail commercial, l’autoriserait à solliciter l’indemnisation du préjudice en résultant .

S’agissant de la perte d’image, il convient de relever qu’elle a occupé les locaux pendant moins d’une année de telle sorte qu’elle ne justifie pas que la clientèle de la société ait été attachée à l’emplacement.

Les bailleurs réclament de leur coté le paiement des frais d’installation d’une nouvelle chaudière, celle installée dans les lieux ayant été détruite par la société Cosy Home à tort selon eux alors qu’ elle était entretenue et fonctionnait normalement ainsi qu’il est attesté par un occupant .

La société Cosy Home produit un rapport d’audit de la chaudière effectué par une société GT location conseil et assistance dont il ressort que le local chaufferie qui ne dispose pas de ventilation n’est pas conforme, que la chaudière est en mauvais état d’entretien, qu’elle ne dispose pas de plaque d’identification, que ni le contrat d’entretien ni les rapports d’inspection annuelles n’ont été trouvés, que le compartiment du brûleur n’est plus étanche, que les canalisations sont rouillées, que la chaudière est équipée électriquement par une installation non isolée, que de nombreux robinets de radiateurs sont bloqués de sorte qu’elle ne devrait plus être en service ;

Les bailleurs font essentiellement valoir que le constat des lieux d’entrée mentionne que la chaudière gaz fait l’objet d’un contrat d’entretien; ils sont néanmoins dans l’incapacité de produire le contrat d’entretien, seul de nature à combattre utilement les indications précises du rapport d’audit qui est conforté par la reconnaissance par les bailleurs dans l’acte de bail que l’immeuble nécessitait d’importants travaux de rénovation.

Ils sont mal fondés dans ces conditions à réclamer au preneur le remplacement d’une chaudière vétuste et hors d’état de fonctionner correctement .

En conséquence, en ce qu’il a ordonné la restitution des sommes versées à titre de loyers et charges en conséquence de la nullité du bail et qui ne font l’objet d’aucune contestation quant à leur montant, les consorts C ne formant eux mêmes reconventionnellement aucune demande subsidiaire au titre de l’occupation indue des locaux, le jugement sera confirmé.

Dans les rapports entre M^mes L C et AI-AJ D et du fait de la cession par M^me D de ses droits indivis, celle-ci est fondée à solliciter la garantie de M^me C pour toutes les sommes qui lui seraient réclamées en exécution tant du jugement que de l’arrêt .

Sur les autres demandes :

Compte tenu de l’issue du litige, les consorts C qui succombent supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel. Il n’y a pas lieu cependant de faire droit aux demandes d’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions .

Ajoutant,

Déboute M^me X de ses demandes au titre de l’abus de procédure ou sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’elle est fondée fondée à solliciter la garantie de M^me L C pour toutes les sommes qui lui seraient réclamées en exécution tant du jugement que de l’arrêt .

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne les consorts C aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE