Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 AVRIL 2015

(n° 173 /2015 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/17124

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juillet 2012 -Tribunal d’Instance de SAINT OUEN – RG n° 11-12-00153

APPELANT :

Monsieur J A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Valérie MOULINES DENIS, avocate au barreau de PARIS, toque':'C0451

INTIMÉES :

Madame F Y, divorcée X

née le XXX à XXX

XXX

XXX,

XXX

Représentée par M^e Jean-jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675

Mademoiselle B X

née le XXX à XXX

XXX

1^er étage.

XXX

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, avec signification en date du 06 Novembre 2012, remise à étude.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Christian HOURS, président de chambre, assesseur, et Madame D E, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composé de :

Madame D VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre

Madame D E, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Hélène Z

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame D E, Conseillère dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame D VERDEAUX, présidente et par M^me Hélène Z, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé en date du 6 juillet 2005 à effet du 26 juillet 2005, Monsieur J A, représenté par la société L.B.I GESTION, a donné en location à Madame F Y divorcée X, des locaux à usage d’habitation sis à SAINT-OUEN (93 400), XXX, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 630 €, outre les provisions pour charges de 70 €.

Mademoiselle B X, fille de Madame F Y divorcée X, s’est portée caution solidaire par acte séparé signé le 26 juillet 2005.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 novembre 2010, Monsieur J A a notifié à Madame F Y un congé avec offre de vente des lieux, objet du bail, au prix de 210 000 € nets vendeur, avec effet au 25 juillet 2011.

Alléguant que Madame F Y divorcée X n’a pas donné suite à l’offre et s’est maintenue dans les lieux, Monsieur J A a, par actes d’huissier de justice en date des 7 et 12 février 2012, fait délivrer assignation à la locataire, ainsi qu’à sa fille Mademoiselle B X, prise en sa qualité de caution, devant le Tribunal d’Instance de XXX qui, par jugement rendu le 3'juillet 2012, a :

— constaté que l’acte de cautionnement n’est pas versé aux débats.

— mis hors de cause Mademoiselle B X.

— déclaré nul et de nul effet le congé pour vente délivré le 2 novembre 2010.

— débouté Monsieur J A de ses demandes d’expulsion, de séquestration des meubles et objets mobiliers et de fixation d’indemnité d’occupation.

— condamné Madame F Y divorcée X à verser à Monsieur J A la somme de 2 323,98 € au titre de la régularisation des charges des exercices 2008, 2009 et 2010.

— débouté Monsieur J A de sa demande d’indemnités d’occupation qu’il avait fixées unilatéralement à 850 € par mois et de sa demande de dommages-intérêts.

— débouté Madame F A de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner Monsieur J A à remettre les documents à la CAF.

— débouté les parties de leurs autres demandes.

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

— débouté Monsieur J A de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamné Monsieur J A à verser à Madame Y la somme de 750 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamné Monsieur J A aux dépens.

Monsieur J A a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 25 juin 2013, il poursuit l’infirmation du jugement et demande en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de :

principalement :

— dire et juger que le congé délivré le 2 novembre 2010 est valide car comportant les mentions relatives au prix et aux conditions de la vente.

— fixer en conséquence une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer ou à la somme de 850 €, valeur locative du marché, et condamner Madame F Y au paiement de cette indemnité d’occupation depuis la date d’effet du congé, le 25'juillet 2011, jusqu’à la libération effective des lieux.

— ordonner l’expulsion de Madame F Y divorcée X ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à XXX, XXX avec si besoin est, l’assistance de la force publique.

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour, ou dans tout autre lieu du choix du bailleur.

— condamner Madame F Y à lui verser la somme de 1 388,06 € au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2011.

— dire et juger que Mademoiselle B X est tenue de garantir solidairement le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation en sa qualité de caution de Madame F Y.

— condamner Mademoiselle B X à lui verser la somme de 2 323,98'€ au titre de la régularisation des charges impayées des années 2008, 2009 et 2010 et la somme de 1 388,06 € au titre des charges impayées de 2011.

subsidiairement, si le congé n’était pas validé :

— condamner solidairement Madame F Y et Mademoiselle B X à lui verser la somme de 13 125,73 € au titre des loyers impayés depuis le mois de juillet 2011, arrêtée au 31 décembre 2012, avec application de la clause pénale depuis le 25 juillet 2011 et intérêts au taux légal à compter du 7 février 2012.

en tout état de cause :

— condamner Madame F Y à lui verser la somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts pour ses obstructions aux visites et sa mauvaise foi.

— condamner solidairement Madame F Y et Mademoiselle B X à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Madame F Y divorcée X, intimée, par dernières conclusions du 25 avril 2013, demande à la Cour de :

principalement :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur J A de sa demande tendant à voir valider le congé et de sa demande d’expulsion.

subsidiairement, dans le cas où la Cour validerait le congé :

— lui accorder les plus larges délais pour libérer les lieux et pour s’acquitter du paiement de sa dette.

— condamner Monsieur J A à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Mademoiselle B X n’ayant pas constitué avocat, la déclaration d’appel lui a été régulièrement signifiée par acte d’huissier de justice en date du 6 novembre 2012 déposé à l’étude de l’huissier de justice. Elle a été assignée par acte du 24 décembre 2012 remis à l’étude de l’huissier.

Il y a donc lieu de statuer par défaut.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes de Monsieur A.

Sur la validité du congé.

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que 'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer les prix et conditions de la vente projetée'.

C’est effectivement à tort que, ainsi d’ailleurs que le soutient Monsieur J A, que pour déclarer nul et de nul effet le congé pour vente qu’il a fait délivrer le 2 novembre 2010 à Madame F Y, à effet du 25 juillet 2011, le premier juge a retenu que :

— par conditions de la vente, il faut entendre si le prix est payable comptant ou peut être échelonné dans le temps et dans ce dernier cas, les modalités de paiement par l’acquéreur (délai de paiement du prix, taux des intérêts).

— il est nécessaire de préciser à qui incombe la charge des frais notariés.

— le prix n’est pas déterminable puisque la mention 'net vendeur’ implique le locataire devrait payer, en sus du prix principal, une commission dont le prix n’est pas précisé.

En effet d’une part, à défaut de précision sur les modalités de paiement du prix, il y a lieu de considérer que le prix est payable comptant.

D’autre part, l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit nullement que les frais notariés doivent être prévus dans l’offre de vente, que s’agissant d’un prix net vendeur, il appartenait à l’acquéreur qui doit les supporter de se renseigner sur leur montant.

Enfin, s’agissant d’un congé avec offre de vente délivré directement par le bailleur à son locataire, aucune commission d’agence n’est due.

La détermination du prix et les modalités de la vente telle que mentionnées dans le congé délivré le 2 novembre 2010 satisfaisant aux conditions légales, le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du congé. Statuant à nouveau, il y a lieu de valider ledit congé et d’ordonner l’expulsion de Madame F Y divorcée X selon les termes précisés au dispositif du présent arrêt.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité mensuelle d’occupation en la fixant à une somme égale au montant des loyers et des charges dus en cas de poursuite du bail et de condamner Madame F Y divorcée X au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 25 juillet 2011, date de prise d’effet du congé et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur la demande en paiement de sommes au titre de la régularisation des charges des exercices 2008, 2009, 2010 et 2011.

Madame F Y divorcée X ne conteste pas le montant des charges qui lui sont réclamées par Monsieur J A et dont ce dernier justifie encore en cause d’appel par les relevés des différents exercices 2008, 2009, 2010 et 2011.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Madame F Y divorcée X à verser à Monsieur J A la somme de 3 712,04 € correspondant aux régularisations des charges des années 2008, 2009, 2010 et 2011.

Sur la demande de condamnation solidaire de Mademoiselle B X.

Madame F Y divorcée X fait valoir que Monsieur J A ne peut se prévaloir de l’acte de cautionnement signé par sa fille, Mademoiselle B X, dans la mesure où il n’a été consenti que pour une année.

Cependant, Madame F Y divorcée X doit être déclarée irrecevable en sa demande, sa fille, B X n’étant pas représentée à la présente instance et ce, en vertu du principe 'nul ne plaide par procureur'.

En tout état de cause, Monsieur J A verse en cause d’appel, l’acte de cautionnement signé le 26 juillet 2005 par Mademoiselle B X.

L’examen de ce document comporte la mention manuscrite de la main de Mademoiselle B X ainsi libellée :

'Bon pour caution solidaire pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure, en parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation que je contracte, ayant reçu un exemplaire du contrat de location consenti à Madame Y F, moyennant un loyer mensuel de 630 € (six cent trente euros), outre une provision mensuelle sur charges de 70 € (soixante dix euros), et de sa révision annuelle selon la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, telle qu’elle figure à l’article du bail, et pour son renouvellement éventuel. Toutefois, à quelque époque que prenne fin le bail, mon engagement subsistera jusqu’à l’établissement du décompte définitif de départ, restitution des locaux libres de toute occupation et règlement par le preneur de toutes sommes dont il serait redevable au titre de sa location.

Je m’engage expressément à renoncer au bénéfice de discussion et de division au sens de l’article 2021 du code civil.

J’ai en outre pris connaissance des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi libellée (…..).

Cette mention est suivie de la mention manuscrite de la main de Mademoiselle B X 'lu et approuvé bon pour caution solidaire’ datée et signée également de sa main.

Cet acte de cautionnement satisfaisant aux dispositions légales, et n’étant pas limité à une année seulement, Monsieur J A doit être déclaré bien fondé en sa demande de condamnation solidaire de Mademoiselle B X au paiement des sommes dues par sa mère, Madame F Y divorcée X.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur J A.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 8 000 €, Monsieur J A invoque les obstructions de Madame F Y aux visites de l’appartement, ses manquements contractuels (défaut d’assurance) et sa parfaite mauvaise foi.

Le préjudice dont Monsieur J A justifie et notamment le défaut d’assurance contre les risques locatifs qui a justifié la résiliation du bail par ordonnance de référé rendue le 30 avril 2013, sera suffisamment indemnisé par l’allocation de la somme de 500 €.

Sur les demandes de délais formées par Madame F Y divorcée X.

Sur la demande de délais pour s’acquitter du paiement de sa dette.

Madame F Y divorcée X sollicite, au visa des dispositions des articles 1244-1 du Code civil, les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du paiement de sa dette locative.

Or, d’une part Madame F Y divorcée X se borne à solliciter des délais de paiement sans faire la moindre offre sérieuse d’apurement et d’autre part il est constant que l’arriéré impayé des indemnités d’occupation dépasse ses capacités de remboursement. Par suite, elle doit être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de délais pour libérer les lieux.

Madame F Y divorcée X qui de fait, a bénéficié des plus larges délais pour libérer les lieux puisque la date de prise d’effet du congé remonte au 25 juillet 2011, soit près de quatre années, doit être déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame F Y divorcée X et Mademoiselle B X doivent être solidairement condamnées aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’elle ont exposés en première instance et en cause d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Madame F Y divorcée X et Mademoiselle B X au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Monsieur J A en première instance et en cause d’appel peut être équitablement fixée à 2 500 €.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, par défaut,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur la condamnation de Madame F Y divorcée X au paiement de la régularisation des charges des années 2008, 2009, 2010 et 2011 et sauf en ce qu’il a débouté Madame F Y divorcée X de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte Monsieur J A à transmettre à la CAF les documents nécessaires.

Statuant à nouveau.

Valide le congé avec offre de vente des lieux, objet du bail, au prix de 210 000 € nets vendeur délivré le 2 novembre 2010 par Monsieur J A à Madame F Y.

À défaut de libération volontaire des lieux par Madame F Y, divorcée X, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt, autorise Monsieur J A à faire procéder, dans les formes légales, à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son fait, des lieux sis à XXX, XXX, et en tout état de cause à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Dit que conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que cette dernière aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire expulsée d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai d’un mois.

Fait droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer normalement dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges.

Condamne Madame F Y ,divorcée X, au paiement de cette indemnité d’occupation ainsi que ci-dessus fixée et ce, à compter du 25 juillet 2011 jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Y ajoutant, condamne Madame F Y, divorcée X, à verser à Monsieur J A la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues.

Déclare valable l’acte de cautionnement établi de la main de Mademoiselle B X et signé le 26 juillet 2011.

Condamne en conséquence Madame B X solidairement avec sa mère, Madame F Y ,divorcée X, au paiement des sommes dues par cette dernière au titre des indemnités d’occupation, régularisations des charges, dommages-intérêts, frais et intérêts.

Déboute Madame F Y, divorcée X, de sa demande de délais pour s’acquitter du paiement de sa dette ainsi que de sa demande de délais pour libérer les lieux.

Condamne solidairement Madame F Y divorcée X et Madame B X à verser à Monsieur J A la somme de 2 500 € au titre des frais de procédure non compris dans les dépens par lui exposés en première instance et en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne solidairement Madame F Y, divorcée X, et Madame B X aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Madame Z Madame VERDEAUX