Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 13 AVRIL 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/10540

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2015 -Tribunal de première instance de PARIS – RG n° 12/08903

APPELANTE

XXX, société civile inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 444 827 208 00018, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée et assistée à l’audience par M^e Z-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0924

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par son syndic en exercice, Z A – SOPAGI SA, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n°434 220 406 00012, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et en son établissement secondaire AGENCE REPUBLIQUE, XXX,

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : K0065

Assisté par M^e Denis TASSART substitué à l’audience par M^e Stéphanie DELACHAUX de la SELARL CABINET TASSART BODDAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0313

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame D E, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Suivant acte extra-judiciaire du 30 avril 2009, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 159 rue Saint-Maur à XXX a assigné la SCI Hexamo à l’effet de la voir condamner au règlement de charges de copropriété impayées.

Le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement avant dire droit du 30 mars 2011, désigné M^me F-G à l’effet de rechercher si les charges appelées par le syndic respectaient les prévisions du règlement de copropriété de l’immeuble et les dispositions légales applicables.

Le rapport d’expertise a été déposé le 11 avril 2012, et, par jugement du 10 avril 2015, le tribunal de grande instance de Paris a':

— condamné la SCI Hexamo à payer au syndicat des copropriétaires du 159 rue Saint-Maur à XXX la somme de 37.669,42 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3^e trimestre 2014, avec intérêts au taux légal du jugement,

— condamné la SCI Hexamo à payer au syndicat la somme de 120 € au titre des frais nécessaires,

— condamné la SCI Hexamo à payer au syndicat les sommes de 1.000 € à titre de dommages-intérêts et de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit n’y a voir lieu de dispenser la SCI Hexamo de sa participation aux frais de procédure.

La SCI Hexamo a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 7 mars 2016, de':

au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1 du décret du 17 mars 1967, 910 et suivants du code de procédure civile,

— constater que le syndicat applique une grille de répartition qui viole le règlement de copropriété,

— constater qu’elle a réglé la somme de 35.215,24 € au titre de ses charges de copropriété en cours de procédure,

— constater que l’expert judiciaire a refusé de se prononcer sur la conformité de la répartition des salaires et charges de l’employée de l’immeuble aux stipulations du règlement de copropriété, ainsi que sur l’exonération des charges d’entretien des escaliers,

— constater que le syndicat des copropriétaires refuse de produire toute pièce relative au rapport d’expertise de M^me Y Cuquier du 20 juin 1990,

— constater le caractère indu des charges appelées pour l’entretien des escaliers du bâtiment A pour un montant de 11.040,57 € correspondant aux années 2006 à 2012,

— constater le caractère indu des charges appelées pour la sortie des containers, soit 5.749,02 € pour la période allant du 10 juin 2009 au 31 décembre 2012,

— en conséquence, dire qu’elle n’est pas redevables des charges d’entretien d’escalier du bâtiment A ni de celles afférentes à la sortie des containers,

— déduire de la demande du syndicat des copropriétaires la somme de 7.215,34 € qu’elle a réglée pour les charges d’entretien et d’employée d’immeuble, outre les autres sommes appelées à ce titre depuis 2012 jusqu’à ce jour, mais non encore imputées sur son compte copropriétaire,

— constater le caractère indu des charges appelées par le syndicat des copropriétaires du 159 rue Saint-Maur à XXX,

— le débouter de ses demandes,

— le condamner à lui remettre un décompte de charges et les appels de fonds afférents pour la période allant de l’année 2006 à 2015, calculées exclusivement en fonction de la grille de charges prévue par le règlement de copropriété, ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt,

— lui donner acte de ce qu’elle s’engage à régler sans délai, à réception des comptes régularisés et appliquant la juste clé de répartition, le montant des charges dues afférentes aux lots dont elle est propriétaire,

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu’il a déduit des charges réclamées la somme de 2.312,08 € correspondant à une reprise de solde intitulée «'mouvements antérieures et à la provision «'procédure Hexamo'»,

— déduire des charges éventuellement dues la somme de 1.163,37 € à parfaire suivant les décomptes de charges à venir, correspondant aux frais de procédure imputés sur son décompte de charges,

— dire que les frais d’huissier imputés sur son décompte de charges devront être déduits des sommes dues,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 159 rue Saint-Maur à XXX à lui payer les sommes de 5.000 € de dommages-intérêts et de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires du 159 rue Saint-Maur à XXX prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 mars 2016, de':

— dire l’appel de la SCI Hexamo mal fondé et la débouter de ses demandes,

— infirmer le jugement sur le quantum de la condamnation à paiement et, statuant à nouveau, – réintégrer la somme de 1.846,73 € dans les charges dues de même que la somme de 465,35 € correspondant à la provision «'procédure Hexamo'»,

— dire que le montant des charges dues par la SCI Hexamo au 3^e trimestre 2014 s’élève à la somme de 39.981,50 €,

— dire que la SCI Hexamo a versé la somme de 37.669,42 € qui figure au crédit de son compte,

— actualiser sa créance au titre des charges courantes et condamner la SCI Hexamo à lui payer la somme de 4.030,05 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 4^e trimestre 2014 au 7 mars 2016,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner la SCI Hexamo à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Au soutien de son appel, la SCI Hexamo expose que l’immeuble du 159 rue Saint-Maur à XXX est constitué de trois bâtiments, A, B et C, que les sept lots dont elle est propriétaire au rez-de-chaussée de l’immeuble, dont deux lots commerciaux sur cour, représentent 235/1.010 tantièmes de copropriété et que le règlement de copropriété de 1958 prévoit une répartition de charges suivant leur « destination particulière » aux bâtiments, qu’un précédent contentieux avec le syndicat a donné lieu à un rapport d’expertise judiciaire de M^me X C, expert judiciaire, du 20 juin 1990 proposant des grilles de répartition de charges spéciales qui ont été appliquées par le syndic jusqu’à l’entrée en fonctions du cabinet A, lequel, à partir du 4^e trimestre 2006, a décidé que les charges d’entretien des escaliers A et B du bâtiment A seraient désormais des charges communes générales, sans ventilation entre les escaliers, alors que la grille applicable devait être, pour ses lots, de 46,15 % pour les escaliers A et B du bâtiment A et de 53,85 % pour les charges d’entretien des parties communes ; elle conteste par conséquent, les calculs de charges tels qu’effectués par le syndic ainsi que les grilles proposées par l’expert F-G, à laquelle elle reproche de ne pas tenir compte des prévisions du règlement de copropriété ;

Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

En effet, suivant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

« les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'»';

Même alors que le règlement de copropriété de 1958, qui n’a pas été modifié lors de l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, d’application immédiate, prévoit':

« Charges communes entre certains copropriétaires : Les charges communes entre certains copropriétaires de l’immeuble comprendront, notamment, toutes les dépenses qui affecteront spécialement un ou plusieurs lots à l’exclusion des autres, ou un bâtiment seulement, telles que les dépenses d’entretien des couvertures des coffres, gaines et souches de cheminée, sans que cette liste soit limitative mais simplement énonciative.

Feront encore partie de ces charges communes spéciales à chaque bâtiment':

b) Les frais d’éclairage des vestibules et escalier, cour de chaque immeuble, si un compteur particulier enregistre la consommation particulière de chaque bâtiment,

c) Tous les frais nécessaires au maintien en bon état de conservation des parties communes particulières de chaque immeuble,

d) Les frais de ravalement des cages d’escalier et les frais de ravalement des façades sur rue et sur cour……

Les charges communes entre certains copropriétaires lorsqu’elles affecteront plusieurs lots, seront réparties proportionnellement aux parts de copropriété générale attribuées à ces lots » ;

ces clauses ne peuvent contrevenir aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et devraient être réputées non écrites si elles étaient interprétées en ce sens qu’elles répartissent les charges d’entretien et de nettoyage de l’immeuble en fonction de l’utilité que ces charges présentent pour chaque lot, ce qu’a fait M^me X C en proposant des critères de répartition tenant compte de ce critère de l’utilité ;

Le rapport de M^me F-G fait, quant à lui, une exacte application de l’article 10 susvisé, en indiquant':

« Le règlement de copropriété ne définit pas des charges spéciales «'escaliers'», mais les charges communes entre tous les copropriétaires et les charges communes entre certains copropriétaires. Les charges communes entre tous les copropriétaires incluent les frais d’entretien et de réparations, grosses ou menues, s’appliquant aux choses communes, ainsi que les salaires et charges de la concierge. Les charges communes à certains copropriétaires incluent tous les frais nécessaires au maintien en bon état de conservation des parties communes particulières à chaque immeuble.

Il n’existe pas de concierge dans l’immeuble mais une employée chargée de l’entretien des parties communes et de la sortie des containers. Les tâches d’entretien qui lui sont imparties comportent, entre autres, l’entretien des escaliers A et B, dépendant du bâtiment A.Les autres appels de fonds contestés par la SCI Hexamo (créance copropriétaire Attou, travaux pour porte de sécurité du bâtiment A, provisions pour impayés, provision pour frais de procédure, ont tous été émis en exécution de décisions d’assemblées générales » ;

Il s’ensuit que les dépenses contestées relèvent de la catégorie des charges communes générales et l’expert, à juste titre, ajoute «'la conformité de la répartition des salaires et charges de l’employée d’immeuble aux stipulations du règlement de copropriété est une question juridique relevant de l’appréciation du tribunal'»';

Dès lors, c’est à tort que la SCI Hexamo conteste les clés de répartitions de charges appliquées par le syndic alors que ces répartitions sont conformes aux critères légaux et qu’il n’y avait nulle obligation pour la copropriété d’approuver ces modalités en assemblée générale, la précédente répartition étant, non seulement contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, mais encore jamais entérinée par une assemblée générale des copropriétaires ou un modificatif au règlement de copropriété, observation étant faite que la SCI Hexamo n’a contesté aucune des assemblées générales de copropriétaires tenues depuis 2006 et approuvant les comptes répartis par le syndic en fonction de la clé de répartition critiquée';

En ce qui concerne les charges d’eau froide, il apparaît des pièces produites aux débats qu’elles ont été facturées, pour les années 2009 à 2011, suivant une estimation de 50 m3 par rapport au compteur divisionnaire installé dans les lots de la SCI Hexamo qui ne transmettait pas au syndic les relevés dudit compteur, et pour les années 2012 à 2014, suivant les relevés de ce compteur transmis au syndic, d’où il suit que, non seulement les répartitions forfaitaires de 2009 à 2014 n’ont pas été calculées au prorata des tantièmes de la SCI Hexamo, mais encore qu’elles étaient très inférieures à sa consommation moyenne de 191 m3/an de ses lots entre 2009 et 2011';

S’agissant de la tâche «'sortie des containers'», il appartient au syndic de rappeler à l’employé de l’immeuble que cette tâche lui incombe mais la SCI Hexamo ne peut refuser de régler les charges correspondantes au prétexte que cet employé refuserait de sortir ses containers';

La SCI Hexamo est donc redevable des charges demandées par le syndicat, sauf à infirmer le jugement en ce qu’il a déduit à tort de la créance du syndicat les postes suivants':

reprise de solde de 1.846,73 €': cette reprise ayant été, conformément aux dispositions de l’article 1256 du code civil prévoyant': lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le payement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus intérêt d’acquitter entre celles qui étaient pareillement échues'; si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne, apurée par les virements reçus de la SCI Hexamo, imputés sur les dettes plus anciennes, la somme correspondante à cette reprise ne fait donc pas partie des charges réclamées et il n’y a pas lieu de l’en déduire, d’autant plus que cette reprise de solde est justifiée en cause d’appel par un relevé de compte débutant en mars 2007,

provision pour frais de procédure': cette provision, votée en assemblée générale des copropriétaires, doit être supportée par la SCI Hexamo au même titre que tous les autres copropriétaires';

En conséquence, le jugement étant infirmé sur le quantum de la condamnation à paiement, la SCI Hexamo sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires du 159 rue Saint-Maur à XXX, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements effectués en cours d’instance, la somme de 39.981,50 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3^e trimestre 2014';

Les documents produits aux débats par le syndicat, soit les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires tenues le 18 juin 2014 et le 24 août 2015 pour approuver les comptes des exercices précédents et voter les budgets prévisionnels de l’exercice à venir, les appels de fonds et travaux, les relevés individuels du copropriétaire débiteur justifient d’actualiser la créance du syndicat pour la période écoulée entre le 3^e trimestre 2014 et le 7 mars 2016 à la somme de 4.030,05 €';

Le jugement sera confirmé pour le surplus, tant en ce qui concerne les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les dommages-intérêts auxquels la SCI a été condamnée, la somme accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance ;

En équité, la SCI Hexamo sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires du 159 rue Saint-Maur à XXX, pour ses frais irrépétibles d’appel, la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf sur le quantum de la condamnation à paiement,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SCI Hexamo à payer au syndicat des copropriétaires du 159 rue Saint-Maur à XXX, en deniers ou quittances, la somme de 39.981,50 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3^e trimestre 2014,

Ajoutant au jugement,

Condamne la SCI Hexamo à payer au même syndicat des copropriétaires la somme de 4.030,05 €, au titre des charges afférentes à la période écoulée entre le 3^e trimestre 2014 et le 7 mars 2016,

Condamne la SCI Hexamo à payer au syndicat des copropriétaires du 159 rue Saint-Maur à XXX la somme de 3.500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SCI Hexamo aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,