Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 01 JUILLET 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/14696

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2014 -Tribunal de Grande Instance d’AUXERRE – RG n° 12/00870

APPELANT

Monsieur A D E Z

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Evelyne PERSENOT-LOUIS de la SCP SCP BAZIN-PERSENOT-LOUIS SIGNORET CARLO-VIGOUROUX, avocat au barreau d’AUXERRE

INTIMÉE

SARL DDADY prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS d’Auxere sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0860, avocat postulant

Assistée de M^e André DE METZ de la SCP DE METZ-RIZZO DE METZ-BUFFIERE, avocat au barreau de SENS, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle HARDOIN-DE-LA-REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

La société Ddady a donné à bail commercial le 1^er juin 2009 à M. A Y, exploitant l’entreprise individuelle 'Quai des Iles", un immeuble situé à XXX, moyennant un loyer mensuel de 853,00 euros, pour y exploiter un restaurant, le bail ne correspondant qu’à une partie de l’immeuble appartenant au bailleur, ce dernier exploitant lui même ce local commercial pour des cours de danse.

Le bail précisait que la location concernait une surface de 30 m2 dénommée cuisine, dans le plan annexé au bail, que les places de parking seraient mises à disposition de la société et que la salle dénommée « Juke boxe » sur le plan, avoisinant les 100 m2, comprenant deux toilettes, la salle de restauration ainsi que du mobilier, était mise à disposition de M. Y, de 10h à 15h du lundi au samedi, la salle dénommée 'annexe’ de 70 m2 environ étant mise à sa disposition aux mêmes horaires mais du lundi au vendredi. Il était également précisé que le mobilier devait être tenu en bon état voire changé en cas de casse ou d’endommagement.

De même le contrat de location précisait que le bar de 20 m2 environ, était mis à disposition de l’entreprise de M. Y dans les mêmes conditions que la salle. Il était précisé que le preneur pourrait y laisser de manière permanente une caisse enregistreuse, une cafetière, sans encombrer le plan de travail et qu’il devait prendre à sa charge toutes les modifications utiles nécessaires à la bonne cohabitation de son activité avec celles déjà existantes.

M A Y a assigné le 26 juillet 2012 la société Ddady, représentée par Pascal Reczulski, son gérant, devant le tribunal de grande instance d’Auxerre, précisant qu’il avait rencontré un certain nombre de difficultés liées à l’exploitation en raison de problèmes de jouissance ainsi que de répartition des lieux et des charges, problèmes accentués selon lui par la confusion et le manque de précision des documents contractuels et ajoutant qu’il avait alerté le propriétaire des lieux début 2011 mais sans résultat puisque celui-ci lui avait adressé des demandes en paiement de charges qu’il estimait être dues par M. Y.

M Y considèrant que du fait des agissements de son propriétaire, toute exploitation avait été rendue impossible, ce qui l’avait contraint à quitter les lieux et à renoncer à son projet, a réclamé réparation de son préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter les lieux et donc aux investissements devenus inutiles et aux prélèvements auxquels il devait faire face et qui n’avaient pu être amortis sur l’exploitation, demandant la somme totale de 45.532,01 euros à ce titre.

Par jugement en date du 12 mai 2014, le tribunal de grande instance d’Auxerre a:

— débouté M. Y de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. Y, au titre des frais irrépétibles, à verser à la société Ddady la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Y au paiement des entiers dépens de l’instance.

M. Y a relevé appel de ce jugement le 10 juillet 2014. Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 janvier 2016, il demande, au visa des articles 1134 et 1719 du code civil et l’article L.145-1 du code de commerce, à la cour de:

— infirmer le jugement du 12 mai 2014,

Et statuant à nouveau,

— dire les clauses du bail (article 5-13) contraires à l’obligation de délivrance du bailleur non écrites,

Par conséquent,

— dire que l’EURL Ddady doit l’indemniser du préjudice subi lié aux manquements du bailleur,

— condamner l’EURL Ddady à lui payer la somme de 43.532,01 euros, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi correspondant à:

15.078,36 euros au titre des échéances du prêt Caisse d’Epargne à compter de Janvier 2012 jusqu’à l’apurement du prêt (456,92 euros X 33),

4.319,40 euros au titre des échéances du prêt Oseo Financement à compter de Janvier 2012 jusqu’à l’apurement du prêt (143,98 euros X 30),

8.884,25 euros correspondant à la valeur résiduelle du matériel industriel acheté,

250,00 euros correspondant à l’indemnité de rupture conventionnelle réglée à M^me X,

10.000 euros à titre de travaux réalisés dans les lieux à perte,

5.000,00 euros à titre de préjudice moral.

— condamner la société Ddady à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Ddady aux entiers dépens qui comprendront le coût des constats d’huissier établis le 24 août 2011 (pièce 23) et le 30 janvier 2012 (pièce 30) ainsi que le coût du congé signifié le 28 novembre 2011 (pièce 24).

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 novembre 2014, la société Ddady demande à la cour de:

— déclarer M. Y mal fondé en son appel et l’en débouté,

— confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant,

— condamner M. Y à payer à la société Ddady la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR QUOI

M. Y fait valoir :

En premier lieu que le bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer les lieux loués conformément à leur destination ainsi qu’aux besoins de son locataire en vertu de l’article 1719 du code civil et que les clauses de l’article 5-13 du bail exonérant le bailleur de ses obligations à ce titre doivent être considérées comme non écrites et inopposables au preneur. Il affirme avoir pour sa part réalisé tous les travaux mis à sa charge dans le bail, à la différence du bailleur ;

En second lieu, que le bailleur a porté atteinte par son fait personnel à sa jouissance paisible des lieux, invoquant l’article 1719, 3° du code civil, ainsi notamment en ce qui concerne le local vestiaire, qui avait été créé en accord avec le propriétaire par l’appelant après signature du bail et qui a été occupé conjointement par les parties, en tant que vestiaire local technique/local à boisson, mais dont le propriétaire aurait modifié l’affectation de façon unilatérale en chambre pour enfant sans aucun délai de prévenance ;

Quant à la répartition des charges, M Z explique que s’il s’est s’engagé à régler uniquement les charges liées à l’exploitation de son activité et non celles liées à l’exploitation de l’activité du bailleur, à défaut de quoi il y aurait nécessairement un enrichissement sans cause du propriétaire ;

Il explique avoir subi de nombreux abus de la part de son bailleur tels que des problèmes récurrents d’eau, d’électricité et de chauffage dans les lieux loués, le chauffage étant régulièrement hors service du fait du propriétaire qui coupait le chauffage ou en empêchait l’utilisation et qui menaçait de couper l’eau, qu’il a ainsi dû exercer son activité dans des conditions « épouvantables », qu’il se voyait interdire l’accès aux éléments nécessaires à son exploitation, qu’il a dû quitter les lieux contraint et forcé, la société Ddady ayant investi la totalité des locaux et qu’il a été dès lors contraint de cesser son activité. Il précise être depuis lors dans une situation précaire et être endetté ;

Il demande en conséquence l’indemnisation pour les divers préjudices subis, à savoir notamment les échéances de prêts souscrits pour réaliser les travaux nécessaires à son activité, des travaux réalisés à perte et pour son préjudice moral et ce pour un total de 43.532,01 euros et réclame enfin la condamnation de l’intimée à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Ddady précise à titre liminaire que le bail était de nature commerciale et que c’est donc à tort que M. Y se prévaut de dispositions de droit commun en matière de louage d’ouvrage, qui en réalité ne s’appliquent selon elles qu’à défaut de dispositions contractuelles parfaitement licites et dérogatoires au droit commun ;

Elle explique en outre que les difficultés invoquées par le preneur ne résultent pas de clauses confuses et imprécises, mais de la seule mauvaise foi de M. Y qui tente d’en tirer profit pour obtenir des dommages et intérêts illégitimes et pour rejeter sur le bailleur ses propres manquements et son incompétence en tant qu’entrepreneur ;

Ceci étant exposé, et nonobstant la caractère commercial du bail conclu entre les parties, il doit être rappelé à titre liminaire que selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Il est certes loisible aux parties au contrat de bail de convenir de clauses exonérant le bailleur de certaines des obligations que les dispositions de l’article 1719 du code civil mettent à sa charge ;

Toutefois, de telles clauses, dérogatoires du droit commun, sont d’interprétation stricte et doivent préciser, expressément, la nature et l’étendue des obligations dont le bailleur se décharge sur le preneur ;

En l’espèce, le bail commercial du 1^er juin 2009, qui fait directement référence au décret du 30 septembre 1953 régissant les baux commerciaux, énonce dans son article 3 intitulé 'Jouissance, désignation des lieux et occupation des lieux’ que 'Le preneur utilisera les lieux loués pour y exercer toutes opérations industrielles et commerciales se rapportant à son activité de restauration et de cours de cuisine[…] il ne pourra exiger du bailleur aucun autre travail, aucune réparation ou aucune remise en état même imposés par toute réglementation, de quelque nature qu’il soit à l’exception de ceux de l’article 606 du code civil, aussi bien lors de l’entrée en jouissance que pendant toute la durée du bail. Le présent bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le preneur accepte expressément'

Le bail stipule encore dans son article 4 intitulé 'Aménagements’ que 'Le Preneur devra […] prendre à sa charge tous frais d’aménagements et installations qui pourraient s’avérer nécessaires pour l’exercice de son activité , les exécuter ou les faire exécuter dans les règles de l’art et soumettre au Bailleur le descriptif des travaux envisagés […] Tous les aménagements,(sauf hotte de cuisine), y compris l’installation des lignes téléphoniques, améliorations et embellissements effectuées par le Preneur en cours de bail, deviendront par accession et sans indemnités, la propriété du bailleur en fin de bail';

Dans son chapitre 5 intitulé 'Conditions générales d’utilisation', le bail édicte de nombreuses obligations à la charge du preneur, et plus particulièrement dans le numéro 13 qu’il a l’obligation 'de renoncer à tous recours en responsabilité contre le bailleur notamment et sans que cette énumération soit limitative

— en cas d’irrégularités ou d’interruption dans le service de l’eau, de l’électricité, du téléphone, du chauffage sous le chapitre 'Abonnements’ les stipulations suivantes

— en cas de vice ou défaut de la chose louée, le Preneur renonçant particulièrement à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil';

Le bail énonce enfin dans son article 13 intitulé 'Abonnements’ les stipulations suivantes:

'Le preneur fera son affaire personnelle de tous abonnements de gaz, d’électricité, de téléphone etc qui seront à sa charge exclusive; Un avenant du bail pourra être mis en place chaque année pour les abonnements pouvant être communs et sur accord des deux parties. L’abonnement d’eau est à la charge exclusive du bailleur';

S’agissant tout d’abord du manquement allégué de la bailleresse à son obligation de délivrance, s’il est exact que le bailleur ne peut s’en décharger à priori, notamment par une clause contraire du bail, encore faut-il que celui qui l’allègue, M. Y en l’espèce en sa qualité de locataire, établisse en quoi la SARL Ddady aurait failli à son obligation de délivrance des lieux conforme à la destination du bail qui en l’espèce est celle 'de toutes opérations industrielles et commerciales se rapportant à son activité de restauration et de cours de cuisine’ ;

Or l’appelant, au-delà du rappel bien fondé de cette obligation qui pèse sur le bailleur par principe nonobstant toute clause contraire du bail qui est de nul effet, échoue à établir en quoi il y aurait eu manquement de la part de la SARL Ddady, à cette obligation de délivrance puisqu’il n’allègue strictement aucun manquement précis dans ses écritures à son endroit l’ayant empêché d’exploiter son activité de restauration ;

Dans la pièce de l’appelant intitulée 'congé', ce manquement à l’obligation de délivrance semble s’articuler autour d’une privation de chauffage et d’électricité par la bailleresse, qui rendrait impossible l’accueil de la clientèle du restaurant ;

Or il sera rappelé que les dispositions de l’article 11 du bail précédemment énoncées mettent à la charge du locataire les abonnements de gaz et d’électricité et que M. Y n’a jamais sollicité l’établissement d’un avenant, comme le bail l’y invitait, pour définir une autre répartition, de même qu’il n’a jamais mis en place de compteur divisionnaire pour l’électricité;

S’agissant ensuite du manquement allégué de la bailleresse à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués avancé par l’appelant comme deuxième argument à l’appui de son appel, il aurait consisté, selon M. Y, à modifier unilatéralement l’affectation du local vestiaire, à lui imputer des charges non dues et à le priver de chauffage, d’électricité ou d’eau ;

En ce qui concerne tout d’abord l’affectation unilatérale du local vestiaire par la bailleresse, qui l’aurait transformé en chambre d’enfants, le locataire s’appuie sur un constat d’huissier qu’il a fait établir le 24 août 2011 sans en prévenir la bailleresse en indiquant à l’huissier, lors de sa visite, qu’il ne pouvait utiliser le vestiaire mis à sa disposition du fait de travaux réalisés par le bailleur pour en faire une pièce destinée à recevoir des enfants, alors qu’il ressort des éléments versés aux débats qu’il s’agissait d’un local effectivement aménagé en chambre d’enfants, devant permettre aux enfants du gérant de la société Ddady d’attendre que leurs parents terminent leurs cours de danse, et en aucun cas du local technique mis à disposition du preneur qui se trouve quant à lui près des toilettes et non côté cuisine ;

En ce qui concerne ensuite l’imputation à M. Z de charges non dues, il est établi par les courriers qu’il verse lui-même aux débats, qu’il lui a été réclamé à cinq reprises les charges courantes, telles qu’eau et électricité, qu’il reconnaît lui-même par le biais d’un courrier de son conseil, qu’il s’est mépris lors de la conclusion du bail sur la répartition des charges, confondant abonnement et consommation ; il sera de nouveau rappelé qu’il n’a mis en place aucun système permettant d’individualiser sa consommation s’il contestait la répartition pour moitié des charges que lui réclamait sa bailleresse, de même qu’il échoue à établir que la SARL Ddady lui 'aurait coupé le chauffage', la cour considérant que les attestations produites à cet égard par l’appelant ne sont pas probantes, étant précisé que la bailleresse n’aurait eu aucun intérêt à disjoncter le compteur général de l’immeuble pour nuire à M. Y, ce qui lui aurait nui en priorité, par le dépérissement des denrées alimentaires contenues dans les réfrigérateurs ;

Il s’infère de ces observations que c’est à juste titre que le tribunal a débouté M. A Y de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné à verser à la SARL Ddady une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

M. Y qui succombe en appel sera débouté de l’intégralité de ses demandes, sauf de celle tendant à voir réputées non écrites les clauses du bail (article 5-13) exonérant la bailleresse de toute obligation de délivrance, et en supportera les dépens ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs autres demandes à l’exception de celle de M. A Y tendant à voir réputées non écrites les clauses du bail (article 5-13) exonérant la bailleresse de toute obligation de délivrance,

Déclare ces clauses de nul effet,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. A Y aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président