CV/LG

K X

G B épouse X

C/

H Y

I J épouse Y

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 24 Février 2009

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

CHAMBRE CIVILE B

ARRÊT DU 24 FEVRIER 2009

N°

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 08/00827

Décision déférée à la Cour : AU FOND du 02 AVRIL 2008, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIJON

RG 1^re instance : 06/00110

APPELANTS :

Monsieur K X

né le XXX à XXX

Demeurant : XXX

XXX

Madame G B épouse X

née le XXX à MONTPELLIER

Demeurant : XXX

XXX

représentés par M^e Philippe GERBAY, F à la Cour

assistés de la SCP DOREY PORTALIS PERNELLE FOUCHARD & BERNARD, avocats au barreau de DIJON

INTIMES :

Monsieur H Y

né le XXX à XXX

Demeurant : XXX

XXX

Madame I J épouse Y

née le XXX à XXX

Demeurant : XXX

XXX

représentés par la SCP ANDRE – GILLIS, avoués à la Cour

assistés de la SCP SEUTET AVOCATS, avocats au barreau de DIJON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Janvier 2009 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur RICHARD, Conseiller, Président,

Madame VIEILLARD, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du président,

Monsieur LECUYER, Conseiller, assesseur,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me Z,

ARRET rendu contradictoirement,

PRONONCE publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNE par Monsieur RICHARD, Conseiller, et par Madame RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Selon acte notarié du 30 juin 2005, les époux X ont acquis des époux Y, pour le prix de 169 000 euros, quatre lots dans un immeuble en copropriété, dont le lot n°11 correspondant à la division du lot n°6, à l’origine propriété de Monsieur A, qui après division s’est réservé le lot n°12 et a vendu le lot n°6 aux époux Y, par acte notarié du 9 janvier 1998.

Par acte d’huissier du 2 janvier 2006, exposant avoir découvert après la vente que leur appartement ne bénéficiait pas d’une installation électrique privative mais était illégalement raccordé au compteur équipant le lot n°12 appartenant à Monsieur A qui a coupé cette alimentation, les privant d’électricité, les époux X ont assigné les époux Y afin d’obtenir, sur le fondement de la théorie des vices cachés, la résolution de la vente, et subsidiairement, en application de l’article 1109 du code civil, son annulation, ainsi que la restitution du prix et l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 2 avril 2008, retenant que les époux X étaient informés avant la vente que l’appartement proposé était alimenté en électricité par le biais d’un branchement irrégulier et que cette situation ne leur avait pas semblé un vice rédhibitoire puisqu’ils avaient l’intention d’effectuer les travaux nécessaires à l’installation d’une ligne propre à l’appartement , le tribunal de grande instance de Dijon les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes et les a solidairement condamnés à payer aux époux Y la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur K X et Madame G X née B ont interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe du 14 mai 2008.

Par conclusions déposées le 9 septembre 2008, auxquelles il est fait référence par application de l’article 455 du code de procédure civile, ils demandent à la cour de :

— rectifier l’erreur matérielle affectant l’entête du jugement s’agissant du nom de jeune fille de Madame X

— réformant le jugement, prononcer l’annulation de la vente sur le fondement des articles 1641,1644 et 1645 du code civil

— subsidiairement en prononcer l’annulation en application des articles 1109 et suivants du même code

— condamner solidairement Monsieur et Madame Y

— à leur restituer le prix de vente de 169 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2005

— à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral ainsi que la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— dire que le jugement sera publié à la conservation des hypothèques

— condamner les intimés solidairement aux dépens de première instance comprenant le coût du constat d’huissier du 12 août 2005 et d’appel.

Ils font valoir :

— que les époux Y ont toujours affirmé que l’appartement vendu était normalement alimenté par une ligne individuelle et que la seule information qui leur a été fournie était relative au caractère indivis du compteur situé dans le placard de la cuisine

— qu’au cours du mois d’août 2005 ils ont toutefois pu se convaincre que l’alimentation électrique de leur appartement n’était qu’apparente et qu’en réalité le compteur électrique EDF n’était qu’un sous-compteur illégalement raccordé à un compteur individuel principal situé à l’intérieur de l’appartement de Monsieur A; qu’ainsi la distribution électrique de leur logement était totalement dépendante de celle du lot n°12

— que les époux Y ne pouvaient ignorer cette situation

— que l’installation d’une ligne privative nécessite d’importants travaux, dont le creusement d’une tranchée, la pose d’un coffret électrique et d’un compteur individuel, outre la mise en conformité de l’installation, soit un coût total de 24 142,05 euros

— que s’ils avaient eu connaissance de la situation du bien vendu, ils n’auraient pas procédé à son acquisition

— que lors de la visite de l’appartement il ne leur pas été précisé que l’alimentation en énergie électrique passait obligatoirement par le seul compteur légalement existant, soit celui situé dans l’appartement de Monsieur A, et était donc soumise au bon vouloir de ce dernier ; que le devis évoqué dans la lettre du 1^er novembre 2005 était limité à la pose d’un compteur individuel et non à la mise en place d’une installation électrique privative

— que l’attestation rédigée par Monsieur A n’est pas probante dans la mesure où il est l’auteur de la division de l’appartement; qu’ils en contestent le contenu; qu’il en est de même s’agissant du témoignage de la négociatrice de l’agence immobilière

— que l’appartement vendu était donc bien affecté d’un vice caché antérieur à la vente

— qu’en outre le silence des vendeurs quant à la situation réelle de l’alimentation électrique de l’appartement vendu constitue à tout le moins une réticence dolosive qui les a amenés à faire une acquisition fondée sur une erreur portant sur la substance même de la chose vendue

— que le caractère dolosif du comportement des époux Y ressort de la limitation de la baisse qu’ils ont consentie sur le prix de vente, soit la somme de 1 000 euros, alors qu’il est établi que pour pouvoir bénéficier de l’installation d’une ligne électrique individuelle, indépendante de la ligne électrique appartenant à Monsieur A, ils devaient réaliser des travaux se montant à 24 142 euros, soit 15 % du prix d’acquisition

— que l’article L 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation interdit la mise en vente de locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division ayant créé des locaux dépourvus d’accès à la fourniture de courant électrique

— que l’appartement acquis, dépourvu d’électricité, était inhabitable et qu’ils ont dû louer un logement de sorte que leur préjudice doit être chiffré à la somme de 50 000 euros.

Par conclusions déposées le 12 novembre 2008 auxquelles il est pareillement fait référence, Monsieur H Y et Madame I J épouse Y sollicitent la confirmation du jugement entrepris et la condamnation des époux X à leur payer la somme de 7 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils avancent qu’il ressort des propres écrits des appelants que lors de la visite de l’appartement le 21 avril 2005, a été évoquée la situation d’indivision du compteur électrique qui a justifié une baisse de 1 000 euros du prix de vente lequel, selon eux, tenait déjà compte des travaux à réaliser ; ils en concluent que les époux X ne peuvent se prévaloir de l’existence d’un vice caché ainsi qu’il résulte de l’attestation rédigée par Monsieur A qui indique les avoir personnellement informés que l’appartement mis en vente n’était pas raccordé au réseau EDF mais à son installation personnelle au travers d’un compteur divisionnaire privé ; ils précisent que cette attestation émane d’un tiers, de sorte qu’elle est parfaitement recevable et qu’elle est confirmée par l’attestation de Madame C.

Ils allèguent qu’en tout état de cause les époux X ne caractérisent pas en quoi la situation de partage du compteur électrique rendrait l’habitation impropre à sa destination.

Ils soutiennent que l’article L 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation ne trouve à s’appliquer que lors de la division de l’immeuble, la vente en cause n’ayant pas été précédée d’une telle division.

Enfin ils rappellent que les époux X ne peuvent se prévaloir d’une réticence dolosive ou d’une erreur sur la substance alors qu’ils ont eu connaissance de l’indivision du compteur électrique et qu’ils ont obtenu une réduction du prix de vente en conséquence.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’il convient de rectifier le jugement déféré en ce que le nom de jeune fille de Madame X est B et non BOURQUIER comme indiqué par erreur dans l’entête du jugement;

Attendu que les époux X fondent leur action à titre principal sur les articles 1641,1644 et 1645 du code civil, et subsidiairement sur les articles 1109 et suivants du même code ;

Que l’article 1641 du code civil dispose :

'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avaient connus';

Que selon l’article 1109 du code civil, il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; qu’il résulte de l’article 1110 du même code que l’erreur n’est cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet ; qu’enfin aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ;

Qu’il n’est pas contesté que l’appartement acquis par les époux X est dépourvu d’une alimentation autonome en électricité; qu’il est relié à l’installation équipant le logement voisin, dont il dépend, un sous compteur ayant été posé à seule fin de comptabiliser sa consommation propre en électricité ;

Que d’ailleurs dans une lettre adressée le 4 août 2005 aux époux X, après que ces derniers eurent entrepris de faire apposer leur nom sur sa facture EDF afin de bénéficier d’une assurance en cas de sinistre, Monsieur L A leur indique :

' Je tiens à vous rappeler que je suis titulaire de cet abonnement et donc propriétaire de la liaison privée entre le compteur et le disjoncteur agréé EDF ce dernier étant situé dans mon logement. A ce titre je suis seul habilité à faire modifier les installations ou abonnement.

Lors de l’achat par la famille Y de l’appartement qu’ils vous ont vendu, l’obligation d’installer à terme et à leurs frais une nouvelle ligne d’alimentation EDF avait été prise en compte dans le montant de la transaction. En compensation complémentaire, je devais leur autoriser un raccordement provisoire sur mon installation privée afin de leur laisser un délai pour réaliser les travaux, compte tenu de la configuration du site. Cette situation provisoire ne gênait personne à l’époque et la répartition des charges d’électricité ne posant aucun problème, je n’ai pas osé mettre en demeure des amis de libérer mon installation électrique privée.'

Qu’il n’est pas contesté que dans les jours qui ont suivi cette missive, Monsieur A a définitivement coupé l’alimentation en électricité de l’appartement acquis par les appelants qui, privés de courant, ont dû déménager, ainsi qu’ils en justifient ;

Qu’il est également établi par les pièces produites aux débats que l’alimentation en électricité de l’appartement acquis nécessite :

— la fourniture et la pose d’un coffret pour un coût de

1 034,93 euros selon le devis EDF établi le 9 août 2005, ce document précisant bien que la tranchée sur le domaine privé est à exécuter par le client

— la réalisation d’une tranchée, travaux chiffrés à 7 516,71 euros TTC selon un devis SNCTP en date du 24 août 2005

— la mise aux normes de l’installation électrique, soit une dépense de 9 298,69 euros TTC selon devis établi par l’entreprise Bourguignon le 14 décembre 2005, outre les frais de réfection de peintures qui en découlent ;

Que les intimés allèguent que les époux X étaient parfaitement informés du vice affectant le bien acquis; qu’ils se fondent sur une lettre que ceux-ci ont adressée le 1^er novembre 2005 à Maître D, Notaire, dans laquelle ils écrivent :

' Le 21 avril 2005 nous avons visité sous la conduite de Madame E cet appartement. Cette dernière nous a évoqué la situation d’indivision du compteur électrique et nous a montré un devis d’environ 1 500 euros correspondant à la future pose d’un compteur électrique. Madame E a fait baisser ce jour-là le prix de la vente de 1 000 euros, prix obtenu après une transaction téléphonique avec le vendeur, en nous disant que c’était à lui de payer les travaux';

Qu’ils s’appuient également sur l’attestation rédigée par Madame C, négociatrice de l’agence par l’intermédiaire de laquelle la vente a été réalisée, qui indique que Monsieur et Madame X étaient parfaitement au courant de l’existence d’un compteur commun dans la copropriété, Monsieur A s’occupant de la redistribution des factures à chacun ; qu’ils invoquent également l’attestation rédigée par ce dernier dont le témoignage ne saurait toutefois être retenu compte tenu de son implication dans le litige et du conflit qui l’oppose à ses voisins;

Mais que les époux X expliquent que s’ils ont bien été informés d’une situation d’indivision du compteur électrique, ils n’ont en revanche nullement été avisés, ayant de surcroît été induits en erreur par l’existence d’un compteur dans l’appartement dont ils projetaient l’acquisition, de ce qu’en réalité celui-ci ne bénéficiait d’aucune alimentation propre en électricité, un branchement de fortune ayant été réalisé à partir de l’installation voisine ;

Que même à supposer que les appelants aient eu connaissance d’un défaut affectant le bien acquis, en ce sens que l’alimentation en électricité aurait été commune à plusieurs copropriétaires, ce qu’ils révèlent dans leur lettre du 1^er novembre 2005, force est de constater que les époux Y se sont bien gardés de les informer qu’en fait l’appartement mis en vente, dont ils connaissaient parfaitement la situation pour l’avoir occupé précédemment, ainsi que l’établit d’ailleurs la lettre de Monsieur A évoquée ci-dessus, ne disposait d’aucun accès propre à la fourniture de courant électrique et que celle-ci dépendait du bon vouloir de l’occupant du logement voisin; qu’en tout cas ils ne rapportent pas la preuve d’avoir délivré une telle information, suffisamment importante en raison des nuisances considérables qu’elle était susceptible de générer, ce qui n’a pas manqué de se produire dès les premiers jours de l’occupation du logement par ses nouveaux propriétaires ;

Que bien plus ils ont trompé leurs acquéreurs en faisant état d’un devis chiffrant la pose d’un compteur privatif à la somme d’environ

1 500 euros, sans commune mesure avec le coût des travaux réellement nécessaires à l’installation complète d’une ligne électrique, alors qu’il résulte du devis n° DE05-194 fourni par l’entreprise Agrimat le 19 septembre 2005 que le devis estimatif établi le 21 mars 2005 à la demande de Monsieur Y l’a été sans connaissance des lieux ;

Que d’ailleurs les époux X rappellent justement que l’article L 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation punit d’emprisonnement et d’amende toute personne qui met en vente des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division qui, de ce fait, ne sont pas pourvus d’un accès à la fourniture de courant électrique; que tel est bien le cas de l’appartement vendu, ce que les époux Y ne pouvaient ignorer ; que, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les dispositions sus-visées leur sont bien applicables, en leur qualité de vendeur d’un tel logement et même s’ils ne sont pas eux-mêmes les auteurs de la division ;

Qu’il est donc établi que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les époux Y se sont rendus coupables de manoeuvres dolosives à l’égard des époux X en leur cachant la situation exacte de l’appartement vendu et l’absence d’alimentation en électricité, ainsi que le coût des travaux nécessaires pour remédier à ce défaut particulièrement conséquent ;

Qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, les époux X n’auraient pas procédé à l’acquisition projetée ;

Que la vente doit donc être annulée sur le fondement des dispositions des articles 1109 et suivants et particulièrement 1116 du code civil ;

Attendu qu’il en résulte que les époux Y seront condamnés à restituer aux époux X la somme de

169 000 euros, montant de l’acquisition, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2005, ainsi qu’à indemniser le préjudice subi par ces derniers ;

Que celui-ci doit être chiffré, au vu des justificatifs produits, à la somme totale de 29 238,91 euros, soit :

—  19 238,91 euros au titre de la commission réglée à l’agence et des frais d’acte notarié

— la somme forfaitaire de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

Attendu en outre qu’il y a lieu d’allouer aux appelants la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rectifie l’erreur matérielle contenue dans l’entête du jugement déféré en ce sens que le nom de jeune fille de Madame X est B et non BOURQUIER,

Réforme le jugement rendu le 2 avril 2008 par le tribunal de grande instance de Dijon en ce qu’il a débouté les époux X de toutes leurs demandes et les a condamnés au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité de la vente consentie par Monsieur et Madame Y à Monsieur et Madame X, selon acte notarié du 30 juin 2005, portant sur les lots n° 9, 11, 13 et 16 d’un ensemble immobilier XXX

Condamne solidairement Monsieur H Y et Madame I J épouse Y à restituer aux époux X la somme de 169 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2005,

Condamne solidairement Monsieur H Y et Madame I J épouse Y à payer aux époux X la somme de 29 238,91 euros au titre de leur préjudice matériel et moral,

Condamne solidairement Monsieur H Y et Madame I J épouse Y à payer aux époux X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le présent arrêt sera publié à la Conservation des Hypothèques de Dijon,

Condamne solidairement Monsieur H Y et Madame I J épouse Y aux dépens de première instance, qui comprendront le coût du constat d’huissier réalisé le 12 août 2005, et aux dépens d’appel,

Dit que Maître GERBAY, F, pourra recouvrer les dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,