Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 29 JUILLET 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/04989

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2014 -Tribunal d’Instance de Paris 20^e arrondissement – RG n° 11-13-000855

APPELANT

Monsieur H A

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Julien LEYMARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0909

INTIMEE

SCI DU 27 COURS DE VINCENNES

N° SIRET : 409 888 146 00019

Siège social: XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2390

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me B VERDEAUX, présidente de chambre

M^me B C, conseillère

M. Philippe JAVELAS, conseiller

Greffiers, lors des débats : M^me J K

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe JAVELAS, conseiller, pour la présidente empêchée et par Fabienne LEFRANC, greffière présente lors du prononcé.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2007, la société civile du 27 cours de Vincennes a donné à bail à M. H A et M^me D E, née Tusseau, un appartement sis XXX, moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros et une provision mensuelle pour charges de 75 euros.

Par actes sous seing privé des 1^er décembre 2007 et 28 novembre 2008, M. X et M. et M^me A se sont portés caution à hauteur de 77 000 euros de l’engagement pris par les locataires.

Sur assignation des locataires et cautions par la SCI bailleresses pour défaut de paiement des loyers, le tribunal d’instance de Paris 20^e a, par jugement du 21 janvier 2014, essentiellement :

— condamné solidairement M. H A, M^me D Y, née Tusseau, M. X, M. N A et M^me L A à payer à la SCI du 27 cours de Vincennes une somme de 8 810, 40 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 26 novembre 2013, échéance de novembre 2013 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2013 sur la somme de 5 748, 58 euros, du 16 octobre 2013 sur la somme de 6 308 euros et du 17décembre 2013, pour le surplus,

— condamné solidairement M. H A et M^me Y, née Tusseau, au paiement d’une indemnité d’occupation du montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, de l’échéance de décembre 2013 au 16 janvier 2014,

— dit que M. H A pourra valablement se libérer de la dette au moyen de six versements mensuels de 1 000 euros chacun pour les cinq premiers, le solde au dernier, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du jugement et les autres avant le 10 de chaque mois,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

— condamné solidairement M. H A, M^me D Y, née Tusseau, M. X, M. N A et M^me L A uu paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et sa dénonciation aux cautions.

M. H A a interjeté appel de ce jugement, contestant, d’une part, le montant de l’arriéré locatif mis à sa charge et sollicitant, d’autre part, la restitution du dépôt de garantie.

La SCI du 27 cours de Vincennes a saisi le conseiller de la mise en état pour voir reconnaître l’incompétence d’attribution de la cour d’appel au profit du juge de l’exécution, l’irrecevabilité de la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie, et obtenir la condamnation de l’appelant à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 30 octobre 2014, le conseiller de la mise en état a rejeté l’exception de incompétence ratione materiae de la Cour, déclaré recevable la demande de restitution du dépôt de garantie et condamné la SCI du 27 Cours de Vincennes à payer à M. A une somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 mai 2015, M. A demande à la Cour de :

— infirmer le jugement du 21 janvier 2014 en toutes ses dispositions ;

— juger que le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 5 420, 40 euros,

— condamner la SCI du 27 Cours de Vincennes à lui restituer la somme de 2 000 euros au titre du dépôt de garantie ;

— condamner la SCI du 27 Cours de Vincennes à lui restituer la somme de 7 579, 60 euros, par compensation, M. A ayant versé, en exécution du jugement entrepris, la somme de 10 000 euros entre les mains de l’huissier du bailleur ;

— condamner la SCI du 27 Cours de Vincennes à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

à titre subsidiaire

si la Cour entrait en voie de condamnation à l’encontre de M. A, accorder à ce dernier les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette en application de l’article 1244-1 du Code civil ;

en tout état de cause

condamner la SCI du 27 Cours de Vincennes à lui payer une

indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI du 27 Cours de Vincennes, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 20 juillet 2015, demande à la Cour de :

in limine litis

— juger que seul le juge de l’exécution de Paris est compétent pour connaître de la demande formée par M. A au titre de l’arriéré locatif et des délais de paiement ;

— déclarer irrecevable la demande de M. A au titre de la restitution du dépôt de garantie comme constituant une demande nouvelle ;

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris,

— débouter M. A de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

en tout état de cause

— condamner M. Z aux dépens ;

— condamner M. A à payer à l’intimée une indemnité de de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur l’exception de procédure tirée de l’incompétence ratione materiae de la cour d’appel au profit du juge de l’exécution

Le conseiller de la mise en état est seul compétent, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement pour connaître des exceptions de procédure.

En l’espèce, l’exception d’incompétence soulevée par la société intimée ne s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du conseiller de la mise en état, qui, au surplus, a exercé les pouvoirs dont il était investi pour en connaître et la rejeter.

Par suite, l’exception de procédure soulevée par la SCI du 27 cours de Vincennes devant la formation de jugement sera jugée irrecevable.

II) Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de la demande de restitution du dépôt de garantie

La SCI du 27 cours de Vincennes fait valoir que la demande de restitution du dépôt de garantie formée par l’appelant est irrecevable pour être nouvelle au sens de l’article 564 du Code de procédure civile.

Sur ce

Il résulte des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile que les parties ne peuvent, sauf exception, soumettre à la Cour d’appel de nouvelles prétentions, à peine d’irrecevabilité soulevée d’office. Ce principe de prohibition des prétentions nouvelles est, toutefois, écarté lorsqu’il s’agit de faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, M. A ayant quitté les lieux loués après la clôture des débats devant le premier juge, la prétention nouvelle tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie tend à faire juger une question qui découle d’une situation nouvelle dont n’a pas eu à connaître le tribunal d’instance.

Par suite, la fin de non-recevoir soulevée par la SCI du 27 cours de Vincennes sera rejetée et la demande nouvelle formée par M. A jugée recevable.

III) Sur le montant de l’arriéré locatif

M. A fait grief au premier juge de l’avoir condamné à payer une somme de 5 478, 58 euros au titre de la dette locative, alors que trois paiements, d’un montant respectif de 1 120 euros, 1120 euros et 1 150 euros, n’ayant pas été pris en considération, cette dette s’élève en fait à la somme de 5 420, 40 euros.

La SCI du 27 cours de Vincennes rétorque que les paiements litigieux, comme elle en justifie, ont bien été comptabilisés.

Sur ce

Le décompte locatif versé aux débats par la société intimée fait apparaître que les deux paiements de 1 120 euros ont été comptabilisés les 29 juillet et 1^er août 2013 et celui de 1 150 euros le 25 novembre 2013, de sorte que M. A est mal fondé à soutenir qu’il convient de déduire la somme totale de 3390 euros (1 120 + 1 120 + 1 150 euros) des montants mis à sa charge par le premier juge au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, M. A sera débouté de cette demande.

IV) Sur la demande de restitution du dépôt de garantie (2 000 euros)

M. A soutient que la société intimée est tenue, en application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 2 000 euros qu’il lui a versé au moment de l’entrée dans les lieux. M. A fait valoir, au soutien de sa demande, que le bail a durée six ans et que, du fait de cette durée, il ne peut lui être demandé de remettre en état, à ses frais, les papiers peints, peintures et revêtements de sol, qui ont fait l’objet d’une usure normale.

La SCI du 27 cours de Vincennes rétorque que les sommes retenues sont justifiées par l’état de délabrement des lieux au moment de leur restitution et le coût de leur remise en état dont il est justifié.

Sur ce

Il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire. Toutefois, la finalité du dépôt de garantie étant de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, le propriétaire est en droit de retenir les sommes dues à un titre quelconque par le fait que le locataire n’a pas exécuté ses obligations locatives et notamment son obligation d’entretien du bien loué. Toutefois, le locataire est exonéré des détériorations dues à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure du temps, dès lors qu’il a fait un usage normal de la chose louée.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1^er décembre 2007 fait apparaître que l’appartement a été « entièrement refait à neuf » et notamment les peintures, moquettes et toiles de verre des différentes pièces du logement. L’état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire, le 16 janvier 2014, permet de constater que les peintures, moquettes et toiles de verre sont « hors service » et doivent être remplacées, et fait état, notamment, de nombreux trous de cheville dans les murs, de griffures de chat sur la toile de verre, de moquettes tachées, d’une casse de carrelage dans la salle de bains, et d’une bonde de baignoire ne fonctionnant plus.

L’état des lieux de sortie est corroboré par un procès-verbal de constat d’huissier de justice et la société intimée justifie avoir réalisé des travaux de remise en propreté du bien et de remplacement des revêtements hors d’usage, pour des montants de 8 619, 12 euros et 2 211 euros, très largement supérieurs donc à celui du dépôt de garantie, qui est de 2 000 euros.

La durée d’occupation du bien, qui est de six ans, n’est pas suffisante pour considérer que les travaux de réfection et de rénovation sont inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et, à ce titre, doivent être supportés par le bailleur seul, dès lors que les locaux étaient à l’état neuf lorsque M. A en a pris possession.

De plus, la SCI du 27 Cours de Vincennes ne sollicite pas la prise en charge par son ancien locataire de la totalité du coût des travaux de remise en état, mais se borne à solliciter qu’il lui soit permis de conserver le montant du dépôt de garantie, qui représente quelque 20 % du montant de ces travaux, de sorte que la durée d’occupation du bien est indirectement prise en considération.

En conséquence, M. A sera débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

V) Sur la demande de délais de paiement sollicités par M. A

La demande de M. A n’est pas motivée et l’appelant a déjà bénéficié des délais de la procédure.

Sa demande sera, en conséquence, rejetée.

VI) Sur la demande en restitution d’une partie des sommes versées en exécution du premier jugement (7 579,60 euros)

L’arrêt eût-il été infirmatif, qu’il n’y aurait pas eu lieu de statuer sur la demande en restitution de M. A, du fait que l’arrêt aurait constitué le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré à la Cour.

Le présent arrêt étant confirmatif, et prononçant de nouvelles condamnations à l’encontre de M. A, la demande en restitution est devenue sans objet.

Aussi M. A sera-t-il débouté de cette demande.

VII) Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. A pour comportement procédural abusif

Les solutions retenues emportent rejet de cette demande.

VIII) Sur les demandes accessoires

M. A, qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans les dépens étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

DÉCLARE irrecevable l’exception de procédure soulevée par la SCI du 27 cours de Vincennes ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SCI du 27 cours de Vincennes ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

DÉCLARE recevable la demande en restitution du dépôt de garantie formée par M. H A ;

DÉBOUTE M. H A de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. H A à payer à la SCI du 27 cours de Vincennes une indemnité de 2 000 euros ;

CONDAMNE M. H A aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE