Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/11653

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/08698

APPELANTE

Société civile PEPITA,

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée et assistée à l’audience de M^e Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires du […] […], représenté par son syndic, M^me Y X,

[…]

[…]

Représenté et assisté à l’audience de M^e Catherine DAUMAS de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laure COMTE, vice-présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : M^me A B

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M^me Viviane REA, greffière présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Pepita a acquis le 22 juillet 2010 les lots n°1, 8, 9 et10 dans un immeuble soumis au régime de la copropriété immeuble situé […] à Paris 11^e arrondissement. Elle a engagé des travaux d’aménagement de ses locaux pour accueillir l’activité de fabrication et de vente de pizzas.

Le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e, ci-après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné par acte du 1^er septembre 2010, la SCI Pepita devant le tribunal de grande instance de Paris, en référé d’heure à heure.

Par ordonnance du 21 septembre 2010, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée désignant M. C D et la SCI Pepita a été condamnée à remettre en état la devanture de la boutique.

Par un arrêt du 23 septembre 2011, sur appel de l’ordonnance du 21 septembre 2010, la cour d’appel de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état de la façade.

M. C D a déposé son rapport d’expertise le 25 février 2013.

Par acte du 10 juin 2013, le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e a assigné la SCI Pepita devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de remise en état des parties communes.

Par jugement du 12 mars 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société Pepita à rétablir la charpente bois du plafond de la boutique et à supprimer le tubage de la gaine de ventilation, sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

— condamné la société Pepita à rétablir la façade de la boutique dans son état antérieur, sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

— condamné la société Pepita à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e, représenté par son syndic M^me X, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société Pepita aux dépens.

La SCI Pepita a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 mai 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 avril 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 9 mars 2016 par lesquelles la SCI Pepita, appelante, invite la cour, au visa des articles 10-1, 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, 1382 et suivants du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

¤ infirmer la décision attaquée en ses dispositions critiquées en ce qu’elle l’a condamnée à rétablir la charpente bois du plafond de la boutique, à supprimer le tubage de la gaine de ventilation, à rétablir la façade en son état antérieur, en qu’elle l’a déboutée de sa demande de condamnation de la copropriété à remettre en état le conduit de fumées desservant de manière exclusive ses locaux commerciaux lui appartenant, en ce qu’elle l’a condamnée aux frais irrépétibles de première instance.

Statuant à nouveau,

¤ confirmer la décision attaquée en ses dispositions non critiquées par elle,

Y ajoutant,

¤ condamner la copropriété à remettre en état le conduit de fumées desservant de manière exclusive les locaux commerciaux lui appartenant sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, passé un délai de quinze jours de la signification de la décision à intervenir,

¤ dire et juger que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, elle ne participera pas à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance, y compris des frais de constats et d’expertise,

¤ condamner le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens, tant de première instance que d’appel, que Maître Yves Paquis, avocat, pourra recouvrer directement pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Elle fait valoir que :

— les travaux d’aménagement des locaux ne portent sur aucun élément de structure de l’immeuble,

— aucun conduit, aucune intervention sur un chevêtre bois, aucun mur porteur, aucun mur de refend n’a fait l’objet d’une quelconque intervention,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune atteinte aux parties communes, ni infraction au règlement de copropriété, ni infraction aux règles de sécurité,

— elle est bien fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à remettre en état des parties communes, la mise en place du tubage contesté n’étant que la conséquence de la défaillance du syndicat des copropriétaires à entretenir les conduits de fumées qui sont des parties communes,

— il n’y a pas eu transformation de la façade ;

Vu les conclusions du 15 janvier 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 11^e arrondissement, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 3, 25b) de la loi du 10 juillet 1965, 1382 code civil, de :

* confirmer le jugement du 12 mars 2015 sur toutes les condamnations prononcées à son bénéfice et le réformer partiellement, y ajoutant,

* condamner la SCI Pepita à remettre les lieux dans leur état antérieur en :

— rétablissant le mur porteur en fond d’arrière-boutique de la façade sur cour du bâtiment A,

— en rétablissant le soupirail permettant l’aération de la cave n°2 avec suppression du percement effectué dans la voûte et le sol de la boutique,

sous la même astreinte que celle fixée par le jugement pour les condamnations confirmées ;

* débouter la SCI Pepita de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* condamner la SCI Pepita à lui payer une indemnité de 6.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner la SCI Pepita aux entiers dépens de l’instance que Maître Catherine Daumas de la SCP Bouyeure Baudoin Daumas Chamard Bensahel, avocat, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Il explique que :

¤ les travaux touchant aux parties communes et effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires par la SCI Pepita constituent une violation des dispositions légales d’ordre public sur la copropriété,

¤ à défaut d’avoir sollicité préalablement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la sanction de la réalisation de travaux sur les parties communes est la remise en état de celles-ci,

¤ l’expert judiciaire a notamment relevé que l’extraction de hotte de cuisine, et l’installation contreviennent manifestement à toutes les règles de l’art et de sécurité en vigueur,

¤ la SCI Pepita a percé le gros 'uvre de l’immeuble pour y passer des sorties de fils électriques, puis a installé des vitrines et un rideau métallique, qui ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble,

¤ le mur porteur a été supprimé ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (') l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci’ ;

Il est de principe que si des travaux ont été engagés, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article précité, par un copropriétaire sur des parties communes, celui doit remettre en état lesdites parties communes ; constituent des travaux nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions précitées, notamment les travaux affectant les parties communes ;

• Sur la demande de rétablissement de la charpente bois du plafond de la boutique

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Pepita a réalisé des travaux sur les parties communes, et sans autorisation, ce que conteste cette dernière ;

En vertu de l’article 5 'indication des parties communes entre les co-propriétaires’ du règlement de copropriété (en page 28), 'les parties communes entre tous les copropriétaires comprendront : (') les charpentes, les poutres et solives, les planchers (abstraction faite des parquets et plafonds)' ;

Dans sa note aux parties n°3, l’expert judiciaire indique que lors des travaux menés par la SCI Pepita :

— le chevêtre a été renforcé,

— les soudures et les boulonnages sur les solives ont été réalisés,

— la section de la solive boiteuse a été diminuée,

— une entaille inférieure à l’aile du fer UPN de 100, c’est-à-dire de l’ordre de 2 cm, a été réalisée,

— des entailles plus importantes ont été pratiquées sur les solives pour les appuis sur les lambourdes de plancher fixées sur les porteuses ;

Dans sa note aux parties n°5, l’expert judiciaire rappelle avoir constaté notamment que le solivage avait été modifié avec des renforts métalliques pour améliorer la distance des bois par rapport au conduit ;

La SCI Papita souligne être intervenue uniquement en situation d’urgence sur le chevêtre, en raison d’un manque de matériaux, pour renforcer celui-ci par une structure métallique venant en applique sur le solivage existant ; dans la notice relative au conduit de ventilation, le maître d''uvre des travaux indique qu’il 'a été décidé de renforcer la trémie par un chevêtre en béton armé et profilés métalliques’ ;

Cette seule intervention sur la structure de l’immeuble reconnue par la SCI Pepita, à savoir sur le chevêtre et la trémie, caractérise la réalisation de travaux sur une partie commune ; il appartenait à la SCI Pepita de signaler la situation périlleuse au syndicat des copropriétaires ; il apparaît donc que ces travaux ont affecté les parties communes ;

En tout état de cause, les constatations claires de l’expert judiciaire établissent, contrairement aux affirmations de la SCI Pepita, que ses travaux ont également portés sur les solives ;

Il ressort de ces éléments constatés contradictoirement par l’expert judiciaire après avoir analysé la nature des travaux réalisés par la SCI Pepita, que celle-ci a réalisé, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, des travaux sur les poutres, solives, chevêtre et plancher haut de son lot, qui constituent des parties communes ;

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI Pepita à réaliser les travaux de remise en état de la charpente bois du plafond de la boutique, sous astreinte ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Pepita à rétablir la charpente bois du plafond de la boutique sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

• Sur la demande de suppression du tubage de la gaine de ventilation

L’article 5 du règlement de copropriété précité énonce également que 'les parties communes entre tous les copropriétaires comprendront : (') les coffres, gaines et têtes de cheminées, les souches de cheminées et mitrons, les ventilations sous combles ('), les appareils et canalisations d’eau, de gaz, d’électricité et en général les appareils et canalisations de toutes nature d’utilité commune ainsi que leurs emplacements, mais non pas les appareils et parties de leurs canalisations, conduits et tuyaux affectés à l’intérieur de chaque local à usage exclusif et particulier de celui-ci’ ;

Il est de principe que le tubage d’une cheminée existante doit faire l’objet d’une autorisation selon les dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 précité, en ce qu’il constitue un travail affectant les parties communes ;

Dans la notice relative au conduit de ventilation, le maître d''uvre des travaux explique également que 'l’entreprise a procédé au tubage toute hauteur du conduit par tube métallique flexible répondant aux normes actuelles de sécurité’ ;

L’expert judiciaire relève dans sa note aux parties n°6 que 'le tubage est correctement réalisé et en bon état de fonctionnement pour de la VMC dont c’est l’utilisation actuellement’ ;

La SCI Pepita soutient que ce conduit est à usage exclusif ; toutefois, qu’il soit à usage exclusif au bénéfice de la SCI Pepita ou non, le conduit remontant l’immeuble sur toute sa hauteur doit être qualifié de partie commune, ce dont conviennent les parties ; le tubage de ce conduit ne pouvait donc être réalisé par la SCI Pepita qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, même si la nécessité de cette intervention est la conséquence de la défaillance du syndicat des copropriétaires, selon la SCI Pepita ; cette opération affecte les parties communes ;

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI Pepita à réaliser les travaux de suppression du tubage de la gaine de ventilation, sous astreinte ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Pepita à supprimer le tubage de la gaine de ventilation sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

• Sur la demande de rétablissement de la façade dans son état antérieur

A titre liminaire, la circonstance que la SCI Pepita ait obtenu les autorisations administratives pour ouvrir son commerce et réaliser les travaux est sans incidence sur ses rapport avec le syndicat des copropriétaires et les autorisations devant être obtenues par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque les travaux touchent à des parties communes ;

Aux termes de l’article quatrième 'indication des parties de l’immeuble appartenant divisément et exclusivement à chacun des propriétaires des divers lots', du règlement de copropriété (en page 27), 'les parties qui appartiendront divisément et exclusivement à chacun des propriétaires des divers lots, comprendront : (') pour les boutiques, les devantures, volets et rideaux de fer, et d’une manière générale, tout ce qui étant inclus dans le local privatif ou la boutique ou ses annexes sert à son usage et à son ornement exclusif (')' ;

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI Pepita d’avoir modifié l’aspect extérieur de la façade en remplaçant l’enseigne et la devanture et d’avoir percé le gros 'uvre, en mettant à nu la structure de la façade pendant les travaux ;

Il ressort des procès-verbaux de constat :

— du 23 août 2010, que l’ancienne devanture était bleue,

— du 3 septembre 2010, que la structure de la façade a été totalement mise à nu,

— du 13 décembre 2010, la vitre servant de devanture a été modifiée, que l’enseigne est noire et qu’un rideau de fer est installé ;

Il est de principe que même si la devanture tout comme la baie vitrée constituent des parties privatives, toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, y compris lorsqu’il s’agit de modifier la devanture du commerce partie privative, doit avoir été autorisée par assemblée générale des copropriétaires ; il en est de même lorsque les travaux entrepris à cette fin ont affecté les parties communes ;

En l’espèce, même si cela est contesté, il ressort des procès-verbaux de constat que la SCI Pepita, pour modifier sa devanture, a laissé à nu plusieurs jours la structure de façade de l’immeuble, qu’elle a transformé sa devanture, modifiant ainsi l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Ces travaux devaient faire l’objet d’une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires ;

A défaut de cette autorisation, la SCI Pepita doit rétablir la façade de la boutique, sous astreinte ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Pepita à rétablir la façade de la boutique, sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

• Sur la demande de rétablissement du soupirail

Le syndicat des copropriétaires, pour établir qu’un soupirail a été supprimé par les travaux litigieux, communique un procès-verbal de constat d’huissier du 5 janvier 2016 qui prouve qu’il n’y a pas de soupirail actuellement et un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2011 dans lequel il est rappelé de manière générale le rôle des soupiraux ;

Ces seules pièces ne peuvent suffire à démontrer qu’un soupirail était préexistant aux travaux, qu’il était situé au niveau de la devanture modifiée et que sa suppression est imputable aux travaux menés par la SCI Pepita ;

Il y a donc lieu de rejeter la demande à ce titre ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de rétablissement du soupirail ;

• Sur la demande de rétablissement du mur porteur

Aucun élément du dossier ne permet d’établir que de tels travaux ont été réalisés, les seuls photographies et plans produits ne prouvent aucunement qu’un mur aurait été démoli ; il en est de même du procès-verbal de constat d’huissier, qui ne démontre pas qu’un mur porteur a été ouvert, la photographie et ses annotations n’étant pas probantes ;

Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas qu’un mur porteur aurait été démoli dans le cadre des travaux litigieux menés par la SCI Pepita ;

Il y a donc lieu de rejeter la demande à ce titre ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remise en état du mur porteur ;

Sur les demandes de la SCI Pepita

• Sur la demande de réalisation de travaux de remise en état du conduit de fumées

Aux termes de l’article 14 de la loi précitée, 'la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (') Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires';

La SCI Pepita reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir assuré la vacuité et l’étanchéité des conduits de fumée, notamment ceux desservant son local, et de ne pas avoir remédié aux dysfonctionnements des conduits de fumées existants ;

Il ressort du rapport d’expertise que le départ de conduit de fumée du local commercial de la SCI Pepita est ancien, que ses caractéristiques actuelles ne permettent pas un autre usage que la ventilation, l’utilisation du conduit devant être interdite en l’état ;

Toutefois, la SCI Pepita ne caractérise pas son dommage qui découlerait de ce défaut d’entretien des conduits de fumée par le syndicat des copropriétaires ;

Ainsi, au regard de ces seuls éléments, la SCI Pepita ne prouve pas que les conditions sont réunies pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires à son égard ;

Il y a donc lieu de rejeter la demande à ce titre ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remise en état du conduit de fumée desservant ses locaux ;

• Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure

Compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu de dispenser la SCI Pepita de participer aux frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette instance à titre de charge de copropriété ;

Il y a donc lieu de rejeter la demande à ce titre formée par la SCI Pepita ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Pepita de sa demande de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Pepita, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Pepita;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Pepita aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e la somme supplémentaire de

5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT