Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 29 MARS 2017 (n° , 07 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/08081

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 13/00028

APPELANTE :

Madame D B épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, toque : E0851

INTIMÉE :

SCI VILLA ZOLA & ASSOCIÉS prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Créteil sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Dominique TROUVE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 30

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, et, Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

******** Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2003, M. F Z a donné à bail à M. G H des locaux situés XXX à XXX pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 2003 moyennant un loyer annuel en principal de 18 294€, la destination du bail étant celle de pharmacie, comprenant un local commercial et un local à usage d’habitation situé au 1^er étage.

Le 1^er avril 2005, M. G H a cédé son droit au bail à M^me D B épouse X.

Par acte notarié en date du 30 mars 2007, M. Z a vendu l’immeuble à XXX et associés.

Par avenant du 4 mai 2007, le loyer a été porté à la somme de 21.187,28 € à compter du 1^er octobre 2006.

Par exploit en date du 21 mai 2012, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel en principal de 38.000 €.

Les parties n’ayant pu se mettre d’accord sur le prix du loyer renouvelé, par jugement en date du 2 octobre 2013, le juge des loyers près du tribunal de grande instance de Bobigny a ordonné une expertise confiée à M^me A, pour déterminer les éléments de nature à établir si se trouvait réalisée en l’espèce une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer du bail.

Le rapport d’expertise a été déposé le 6 août 2014, dans lequel l’expert a estimé d’une part qu’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail échu, par l’apport d’un flux supplémentaire de chalands, favorable à l’activité de pharmacie exercée dans les locaux et, d’autre part, a évalué la valeur locative au 1^er janvier 2013 sur la base de 300 € le m2B à 34.800 €, le loyer plafonné étant de 25.081,95 €.

Par jugement rendu le 4 mars 2015, le Juge des Loyers près du Tribunal de Grande Instance de Bobigny a :

— fixé à la somme de 34.800 € le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges que M^me B doit verser à XXX et associés ;

— dit que le loyer de 34.800 € est dû à compter du 1^er janvier 2013 ;

— condamné chaque partie au paiement de la moitié des dépens ;

— dit que les frais d’expertise qui sont compris dans les dépens seront partagés par moitié par les deux parties ;

— débouté les parties de toute autre demande.

M^me B épouse X a relevé appel de ce jugement le 10 avril 2015 et par ses dernières conclusions en date du 13 décembre 2016, demande à la Cour, au visa des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce et du rapport d’expertise, de :

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— dire que n’est pas établie une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable au commerce exercé ;

— fixer en conséquence par application de l’article L. 145-35 du code de commerce à 25.081,95 € par an en principal le loyer des locaux loués à M^me D X, XXX à XXX pour le renouvellement de son bail à compter du 1^er janvier 2013 ;

— subsidiairement, fixer à 27.840 € par an en principal le loyer des locaux loués à M^me D X, XXX à XXX pour le renouvellement de son bail à compter du 1^er janvier 2013 ;

— condamner XXX et associés à payer à M^me X la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

XXX et associés, par ses dernières conclusions en date du 2 décembre 2016, demande à la Cour, au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter M^me B épouse X de toutes ses prétentions ;

— confirmer le jugement entrepris ;

— condamner M^me B épouse X à payer à XXX et associés 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me B épouse X en tous les dépens avec distraction au profit de M^e Dominique Trouvé.

SUR CE,

Sur les facteurs locaux de commercialité :

M^me X fait grief au premier juge d’avoir largement repris les conclusions de l’expert sans répondre aux critiques émises dans son mémoire ou lors de l’expertise, notamment sur les facteurs locaux de commercialité.

Elle conteste la zone de chalandise de l’officine retenue par l’expert délimitée par un rayon d’environ 400 mètres autour des locaux alors que la zone de chalandise d’un pharmacien est plus réduite car il vend les mêmes produits que ses confrères à prix taxés et que de ce fait, il est généralement tenu compte de la situation géographique de ses concurrents et que seules les édifications à proximité immédiate de l’officine peuvent être retenues.

Elle soutient que les nouvelles constructions recensées et notamment les travaux de la Zone d’Aménagement Concertée du « Quartier de la Mairie » n’ont pu avoir d’incidence favorable sur les facteurs locaux de commercialité au regard du nombre peu significatif de m2 de logements construits, de l’éloignement de certaines constructions qui ne se situent pas à proximité immédiate de l’officine, de la date de livraison des logements construits avenue du Président Wilson, livrés au quatrième trimestre 2012, et de la date d’ouverture du centre commercial Grand Angle, ouvert le 7 décembre 2012, de l’absence de nouveaux flux pour l’emplacement de la pharmacie qui se trouve en dehors du cheminement métro/centre commercial, du déplacement du centre-ville de Montreuil et de son principal centre d’intérêts économiques de la Place Croix de Chavaux ' où se trouve la pharmacie ' vers le quartier de la Mairie desservi directement par la station de métro « Mairie de Montreuil », ainsi que de la présence de deux pharmacies dans cette zone (et non une comme indiqué dans le rapport), qui devraient bénéficier du flux de chalands.

Elle critique l’expert, qui après avoir constaté entre 2003 et 2012 une augmentation de 52,73% de la fréquentation de la station de métro « Croix de Chavaux », n’a pas précisé en quoi celle-ci constituait une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité et surtout, qu’il n’a pas souhaité retenir la modification du comportement des usagers qui délaissent, depuis plus de dix ans, la voiture au profit des transports en commun et considère que l’augmentation de la fréquentation du métro ne peut avoir qu’un impact limité sur une activité fortement réglementée comme celle exercée dans les locaux loués, d’autant plus que la pharmacie n’est pas visible de la sortie du métro.

Elle estime qu’il incombe de prendre en compte la présence de quatre autres pharmacies à proximité de la station de métro « Croix de Chavaux », dont l’une se situe dans le centre commercial à la sortie du métro et qui bénéficie en premier lieu de l’augmentation du flux, et d’un supermarché ayant un rayon parapharmacie important.

Elle affirme que l’augmentation de la population de la ville de Montreuil sur la période 2004-2012 n’est que de 1,64%, malgré une augmentation de la population de la ville de 13,7% entre 1999 et 2012 constatée par l’expert, que l’évolution de son chiffre d’affaires sur la période 2005-2012 est d’ailleurs peu significative et inférieure à la moyenne de l’évolution moyenne des pharmacies qui est de 2% par an et que l’officine subit une baisse de chiffre d’affaires depuis 2010.

Se fondant sur l’absence de modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité, elle demande à la cour d’infirmer le premier jugement et de fixer le montant du loyer renouvelé au montant du loyer plafonné, lequel, compte tenu de l’évolution de l’indice, s’élève à 25.081,95 €.

XXX et associés relève que l’existence de nouvelles constructions retenues par l’expert dans un périmètre de 400m est pertinente, et qu’il n’y a pas lieu de réduire ce périmètre, notamment depuis que les médicaments génériques repoussent ou attirent les clients, et que la concurrence a vocation à jouer en matière de produits de parapharmacie, revenant ainsi au pharmacien de capter une clientèle en augmentant par exemple l’amplitude horaire d’ouverture, et rappelle que le développement des transports permet à la clientèle d’acheter ses médicaments ou autres produits de parapharmacie sur le trajet travail/domicile.

Elle soutient que la modification du comportement des usagers qui délaissent la voiture au profit des transports en commun ne peut qu’être favorable aux commerces d’une voie piétonne telle que la XXX.

Soulignant le caractère notable indéniable des facteurs locaux de commercialité résultant de la conjonction des nouvelles constructions avec l’augmentation du trafic du métro et celle de la population, constatées dans le rapport d’expertise, le fait que la pharmacie est située dans une rue piétonne ne faisant qu’accentuer l’impact d’un chaland pédestre qui sort du métro, et notant que ce caractère favorable est conforté par les chiffres d’affaires de la pharmacie, elle demande que le loyer soit fixé à la valeur locative.

L’expert a indiqué que les locaux, à destination de pharmacie et parapharmacie, sont situés XXX à XXX, qui est une voie XXX à l’esplanade C Frachon, situés dans le centre de la localité, quartier la Croix de Chavaux, et bien desservis par les moyens de transport public en commun, notamment la station de métro Croix de Chavaux (ligne 9) située à une centaine de mètres des locaux.

L’emplacement sur cette voie piétonne est de bonne qualité pour l’activité exercée, avec toutefois une réserve relative à l’insécurité du secteur notamment le soir, du fait d’actes de délinquance.

1. les nouvelles constructions :

Du rapport d’expertise, il ressort qu’entre 2003 et 2012, toutes les constructions livrées avant le 1^er janvier 2013 devant être prises en compte, dans un périmètre de chalandise de 400m usuellement retenu et qu’il n’y a pas lieu de réduire même s’agissant d’une activité caractérisée par une clientèle essentiellement de proximité, 153 logements nouveaux représentant 13.879m² de surface hors oeuvre ont été construits, ainsi que 16.790m² de surface diverses. Un grand centre commercial dénommé Grand Angle, avec comme enseigne phare un supermarché Carrefour Market, autour duquel se sont installées 30 boutiques de marques telles que Marionnaud, Camaïeu, Jeff de Bruges, Yves Rocher, XXX, etc, a été ouvert le 7 décembre 2012, au pied de la station de métro 'Mairie de Montreuil’ située à environ 600m des locaux dont s’agit, excédant le périmètre des 400m requis, mais dont la réalisation s’inscrit dans la redynamisation du secteur de la mairie avec aménagement de circulations piétonnières, rendant le centre-ville plus attractif.

Néanmoins cette attractivité doit être pondérée pour le commerce considéré dans la mesure où une autre pharmacie située XXX, profite directement de la nouvelle chalandise du centre commercial.

2. Évolution de la fréquentation des deux stations de métro les plus proches :

Sur le plan tiré du site Google produit par la locataire, la pharmacie Gallieni exploitée par celle-ci, est à proximité de la station de métro Croix de Chavaux, et à environ 500m au sud de la station de métro Mairie de Montreuil.

L’expert a constaté entre 2003 et 2012 une augmentation de 52,73% de la fréquentation de la station de métro Croix de Chavaux, représentant 1.770.200 passagers supplémentaires et une augmentation de 28% représentant 1.393.700 voyageurs supplémentaires à la station de métro Mairie de Montreuil, et estime que ces augmentations ont apporté un flux de chalandise significatif et notable constituant pour le commerce d’officine de pharmacie un potentiel de clientèle, ce flux nouveau étant suffisamment important pour satisfaire l’offre de plusieurs pharmacies du secteur (selon le plan Google deux autres pharmacies sont situées aux alentours de la sortie du métro Croix de Chavaux et une pharmacie est située au XXX à mi-chemin entre les deux stations de métro considérées).

Même si le mode de transport a évolué entre 2003 et 2012, la voiture étant délaissée au profit des transports en commun (métro et bus) du fait notamment des difficultés croissantes de circulation et de stationnement automobile, M^me X invoquant la disparition des places de stationnement et de deux parkings en 2007 à Montreuil sans en justifier pour autant, il n’en demeure pas moins que l’explosion de la fréquentation de la station de métro Croix de Chavaux, n’a pu qu’augmenter pour la pharmacie Gallieni le potentiel d’une clientèle piétonnière alimentée par ce flux de chalandise, notamment axée sur celle effectuant quotidiennement un trajet domicile/travail.

3. Evolution de la population de Montreuil :

Au regard des chiffres donnés par l’INSEE, M^me A a établi que la population de Montreuil a augmenté de 2,28% entre janvier 2004 et janvier 2010, représentant 2.581 habitants supplémentaires ; cette augmentation apparaît insuffisante pour caractériser à elle seule une augmentation notable de la population considérée, mais cet élément pris de manière cumulative avec le nombre important de constructions nouvelles et l’augmentation de la fréquentation des stations de métro, avérées, permettent d’établir une modification notable et favorable à l’activité exercée des facteurs locaux de commercialité, de nature à déplafonner le loyer renouvelé.

Sur la valeur locative :

M^me X critique l’expert en ce qu’il a pris en compte une référence de loyers fixée judiciairement pour un local avoisinant situé au XXX) à 290 € le m2B, en affirmant que ladite bijouterie Strack a cessé toute activité depuis, ne pouvant supporter le montant du loyer évalué en son temps.

Elle s’appuie sur un rapport déposé par un autre expert M. C commis par le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny, le 7 février 2014, qui a évalué la valeur locative d’un commerce situé XXX à 180 €/ m2B, après avoir retenu des références locatives du marché s’échelonnant entre 133 €/m2B à 247 €/m2B, en tenant compte du caractère incertain de la conjoncture économique et immobilière, de l’emplacement du local se situant en face du métro « Mairie de Montreuil » ainsi que de l’état du local.

M^me X demande donc qu’au regard des références complémentaires produites lors de l’expertise et non prises en compte par l’expert, une juste estimation du loyer soit établie à 240 €/m2B, soit un loyer annuel de 27.840 €.

XXX et Associés soutient que le rapport invoqué à titre comparatif par M^me X, rendu dans une autre affaire portant sur un bail destiné au commerce de vins, liqueurs, spiritueux et articles de consommation, situé en centre ville et pour un local vétuste, ne saurait remettre en cause le rapport d’expertise rendu dans la présente affaire, d’autant que la commercialité varie d’une activité à une autre, d’un quartier à un autre, voire d’une rue à l’autre.

Elle estime que la valeur locative retenue par l’expert, à savoir 34.800 € sur la base de 300 € le m2B, doit trouver à s’appliquer à compter du 1^er janvier 2013, arguant que ce loyer déplafonné ne représente que 2,20% du chiffre d’affaires de 2012, ce qui constitue selon elle un taux d’effort tout à fait acceptable, et en rejetant les arguments de l’appelante consistant d’une part à spéculer sur le fait qu’un loyer trop élevé aurait entraîné la faillite d’un commerce avoisinant, et d’autre part, à invoquer un autre rapport d’expertise sur un seul local situé à Montreuil pour s’en servir d’étalon pour tous les commerces de Montreuil.

Les locaux sont décrits par l’expert comme dépendant d’un immeuble ordinaire et sont constitués par :

— au rez-de-chaussée, d’une grande boutique (51,30m²) de configuration harmonieuse bénéficiant d’une façade de 7,10 m, conférant aux locaux une bonne visibilité sur la rue, avec réserves, débarras, et escalier intérieur desservant le 1^er étage, ces annexes étant en état médiocre d’entretien, d’une surface totale de 101,60m²,

— au 1^er étage, un appartement comprenant entrée avec petit balcon et WC, cuisine, salle à manger, deux chambres sur rue, salle d’eau, couloir donnant accès sur le palier commun de l’immeuble, d’une surface totale de 68,40m²,

— une cave sous la boutique, en terre battue, anciennement accessible par une échelle de meunier supprimée, et actuellement par les parties communes de l’immeuble, d’une surface de 62m².

L’ensemble, en état d’usage, présente selon l’expert, une bonne valeur d’utilisation. La surface totale utile des locaux donnés à bail de 232m2 et la surface pondérée de 116m²B retenues par l’expert ne sont pas critiquées par les parties, et il sera donc tenu compte de cette surface pondérée justifiée par les caractéristiques propres du local, son état et son utilité au regard de la destination du bail pour l’évaluation du loyer annuel.

L’expert a retenu comme termes de comparaison, deux nouvelles locations en 2008 et XXX (commerces de restauration rapide et bijouterie) pour des loyers de 290 € et 280 €/m²B, trois renouvellements amiables ente 2009 et 2011 pour des boutiques (restaurant, agence bancaire et poissonnerie) situées XXX de la Croix de Chavaux, moyennant des loyers allant de 304 € à 470 €/m²B, ainsi qu’une fixation judiciaire au XXX- horlogerie Strack ) à 290 € le m2B, et enfin un bail en renouvellement au 1^er avril 2007 d’une pharmacie à Pantin moyennant un loyer de 280 €/m²B.

Aucun élément ne permet d’affirmer que la fermeture de la bijouterie Strack, alléguée par la locataire, serait la conséquence d’un loyer trop élevé.

Par ailleurs le rapport d’expertise de M. C, pris par la locataire comme élément de comparaison, porte sur un local situé 3ter boulevard Paul-Vaillant Couturier à Montreuil, à destination de 'commerce de dépôt de vins, liqueurs, spiritueux et articles d’alimentation à emporter', et met en avant la vétusté de ce local, en mauvais état d’usage et nécessitant une rénovation complète ; l’expert précise qu’il bénéficie d’une situation centrale, sur une voie assez passante mais jouissant d’une visibilité moyenne, à proximité immédiate mais à l’écart des flux convergeant vers la vaste esplanade du centre-ville, qui comprend la Mairie, le cinéma Le Méliès, le Théâtre de Montreuil et le centre commercial Grand Angle, lesquels n’ont pas d’impact favorable sur la fréquentation de la portion du boulevard considéré.

Pour fixer la valeur locative de ce local. M. C n’a d’ailleurs pris comme termes de comparaison que des locaux situés sur le boulevard Paul-Vaillant Couturier.

La comparaison des valeurs locatives faite entre ces deux expertises n’est donc pas pertinente, l’état des locaux et la commercialité de la pharmacie Gallieni étant beaucoup plus favorables que ceux du local évalué par M. C.

En tenant compte de l’activité autorisée et exercée par le preneur, et du fait que même si les marges des pharmaciens sont très réglementées sur les médicaments, ils peuvent pratiquer des prix libres sur la parapharmacie et les produits non remboursés et bénéficient d’une fidélisation de clientèle, la valeur locative de 300 €/m²B au 1^er janvier 2013 retenue par l’expert est adaptée aux caractéristiques des locaux, à leur destination, à leur emplacement et aux charges minimum (remboursement des taxes et prestations) supportées par la locataire.

Le loyer annuel de 34.800 € fixé par les premiers juges sera donc confirmé.

Sur les autres demandes :

L’équité commande d’allouer à XXX et Associés, qui n’est pas appelant incident, dans la présente procédure la somme de 2.500 €. Les dépens d’appel seront supportés par M^me X.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^me D B épouse X à payer à XXX et Associés la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M^me D B épouse X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE