Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 4 ARRÊT DU 18 AVRIL 2017 (n° , 8 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 16/16610

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juillet 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS – 13^e arrondissement RG n° 11-16-000198

APPELANTE

SA ELOGIE, anciennement dénommée la SGIM, ayant son siège administratif, 10, place des Cinq Martyrs du Lycée Buffon – XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège

N° SIRET : 552 038 200

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0040

INTIMÉS

Madame D E F épouse X Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistée de M^e Fabienne ZARKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0558

Monsieur G X Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assisté de M^e Fabienne ZARKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0558

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président, chargée du rapport et M^me A B, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président

M^me A B, Conseillère

M. Philippe Javelas, Conseiller

En application de l’ordonnance de Mme le premier président de la cour d’appel de PARIS en date du 16 décembre 2016

Greffier, lors des débats : M^me Christelle Marie-Luce

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président et par M^me Christelle Marie-Luce, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

Le 24 mars 2010, la SGIM aux droits de laquelle se trouve la SA Elogie a donné en location aux époux X Z un appartement de deux pièces d’une surface de 36 m², situé XXX.

Par lettre du 13 janvier 2011, Monsieur et Madame X Z se sont plaints auprès la SA Elogie de l’apparition de moisissures en raison du dysfonctionnement du chauffage et de l’humidité.

Lors d’une visite sur place, le 12 mai 2011, les services de la mairie de Paris ont constaté une importante humidité de condensation en raison de l’aération permanente inefficace, d’un chauffage insuffisant et des déperditions thermiques et des moisissures sur les murs de la chambre, sous la fenêtre et dans le placard où cette humidité a affecté des vêtements qui y étaient rangés, ainsi que dans le séjour. Le 21 janvier 2012, à la suite de la déclaration de sinistre du bailleur, un expert d’assurance a déposé son rapport et a indiqué que 'les dommages constatés sont la conséquence de condensation due au fait que les occupants entreposent de nombreux colis et valises sur toute la hauteur des murs. Ce phénomène compensatoire impact les embellissements de la chambre et du salon. Nous constatons des désordres dans la salle de bain qui sont le résultat d’un défaut de ventilation créant du faïençage. Ces dommages sont chiffrés inférieurs à 3 500 euros.'

Le 29 octobre 2012, les services de la mairie venus à nouveau sur place ont constaté que la situation ne s’était pas améliorée et a invité la SA Elogie à prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles.

Les époux X Z ont alors saisi la commission de conciliation de Paris qui, par un avis du 8 novembre 2012, a constaté l’indécence du logement et l’engagement du bailleur à réaliser les travaux nécessaires à l’assainissement de l’appartement. En décembre 2012, le bailleur a signé des ordres de service pour l’entreprise de peinture, qui a facturé ses travaux, mais les locataires prétendent qu’ils n’ont jamais été réalisés.

Le 11octobre 2013, les services de la mairie ont constaté la présence d’un extracteur et la persistance des moisissures.

Le 27 janvier 2014, Monsieur et Madame X Z ont écrit à la SA Elogie pour obtenir un relogement en raison de la persistance des troubles malgré les travaux entrepris par le bailleur sans obtenir satisfaction.

Les locataires ont alors saisi le tribunal de Grande Instance de Paris, qui par jugement du 4 décembre 2014, a déclaré la SA Elogie responsable du préjudice matériel subi par les époux X Z en raison de la dégradation de leurs vêtements par les moisissures.

La déclaration d’appel par les époux X Z de ce jugement a fait l’objet d’une décision de caducité du conseiller de la mise en état le 1^er septembre 2015.

Le 24 mars 2015, Monsieur et Madame X Z ont fait établir un constat d’huissier qui révèle l’ampleur des moisissures dans tout l’appartement et indique que la peinture des murs et plafonds est lépreuse et tombe en lambeaux.

Après une mise en demeure du 1^er mars 2016, Monsieur et Madame X Z ont fait assigner, le 26 avril 2016, la SA Elogie devant le tribunal d’instance de Paris 13^e arrondissement pour obtenir principalement leur relogement sous astreinte et subsidiairement, obtenir l’exécution de travaux.

Le 30 avril 2015, un rapport d’audit environnemental du laboratoire d’hygiène de la Ville de Paris a montré une importante contamination fongique en phase de croissance, préconisé le nettoyage et la désinfection des surfaces moisies selon un protocole de décontamination et la recherche de l’origine de l’humidité et un système de ventilation efficace.

Par jugement dont appel du 21 juillet 2016, le tribunal d’instance de Paris 13^e arrondissement a :

— déclaré recevables les demandes des époux X Z,

— dit n’y avoir lieu à expertise sur les responsabilités et le préjudices,

— déclaré la SA Elogie responsable du préjudice de jouissance des époux X Z, faute d’avoir délivré un logement décent, – débouté les locataires de leur demande de relogement sous astreinte,

— condamné la SA Elogie à réaliser les travaux :

* de nettoyage et désinfection selon le protocole du laboratoire d’hygiène de la Ville de Paris,

* d’amélioration pour augmenter le renouvellement de l’air actuellement insuffisant,

* d’amélioration du système de chauffage,

et tous autres travaux estimés nécessaires à l’issue d’un diagnostic actualisé des autres causes possibles de l’humidité de condensation constatée dans le logement,

— dit que, jusqu’à l’achèvement des travaux, le loyer sera réduit de moitié et fixé celui-ci à la somme de 219,84 euros, provision sur charges incluse,

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de réaliser des travaux, d’une astreinte

— débouté les locataires de leur demande de relogement pendant les travaux,

— condamné la SA Elogie à payer aux époux X Z une somme de 8 178,94 euros en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période du 1^er avril 2011 au 21 juillet 2016 avec intérêts légaux à compter du jugement,

— débouté les époux X Z de leurs autres demandes et notamment en dommages-intérêts pour mauvaise foi,

— condamné la SA Elogie au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Elogie a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 juillet 2016.

Elle a saisi, le 8 août 2016, le premier président de la cour pour obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire.

Le 11 octobre 2016, les locataires ont confié une mission d’expertise à la société d’architectes extra-muros, qui a précisé, que les désordres proviennent de la condensation sur les parois froides extérieures en façade et pignon, qui ne sont pas isolées et laissent passer l’humidité, et que cette humidité n’est pas asséchée dans les placards sans mouvement d’air. Ils ont transmis ce rapport à société Elogie en novembre 2016.

Par dernières conclusions du 30 janvier 2017, la société Elogie demande à la cour de réformer le jugement entrepris et de condamner les époux X Z à lui verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, elle demande la désignation d’un expert pour rechercher l’origine, l’étendue, l’imputabilité des désordres et notamment s’ils trouvent leur origine dans les conditions d’occupation.

Par conclusions 20 décembre 2016, Monsieur et Madame X Z prient la cour de confirmer le jugement sauf sur le débouté de leurs demandes d’assortir d’une astreinte la réalisation des travaux et de leur relogement gratuit pendant les travaux. Statuant de ces chefs, ils demandent à la cour de :

— condamner la SA Elogie à réaliser les travaux sous une astreinte de 150 euros par jour, à compter de l’arrêt jusqu’à la confirmation écrite du service technique de la mairie de Paris et du laboratoire d’hygiène de la Ville de Paris de la résolution de tous les problèmes,

— condamner la société Elogie à leur proposer un logement meublé équivalent à titre provisoire, gratuitement pendant la durée des travaux,

et y ajoutant de :

— préciser que, pour les travaux :

* l’isolation devra se faire par l’intérieur et devra être posée avec l’utilisation d’un frein vapeur (plus ouvert à la vapeur d’eau qu’un pare vapeur) ou pare vapeur hygrovariable et une résistance thermique de l 'isolant conforme au règlement technique RT 2012 « existant par élément » et que les travaux devront être réalisés après assèchement des parois,

* une ventilation mécanique contrôlée devra être installée avec vérification des débits en fin de chantier, avec un débit total minimal conforme à l’arrêté du 24 mars 1982,

— condamner la SA Elogie à leur payer :

* une somme de 960 euros en remboursement de la facture de l’architecte du 13 octobre 2016

* 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de constat du 24 mars 2015,

— et de leur donner acte de ce qu’ils se réservent le droit de déposer plainte pour empoisonnement si la SA Elogie persiste dans ses manquements.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 31 janvier 2017.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité des demandes des époux X Z

Vu les articles 1351 du Code civil et 480 du code de procédure civile,

Considérant que la SA Elogie invoque l’autorité de chose jugée du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 décembre 2014, qui a réparé le préjudice des époux X Z du fait de l’humidité de leur appartement, car les pièces des intimés sont les mêmes et la demande de constater que le défaut de jouissance paisible est la même ;

Qu’elle soutient que la première décision du 4 décembre 2014 a porté sur la réparation d’un préjudice matériel (vêtements), d’un préjudice corporel (aggravation de la santé de Madame X Z) et évoque un préjudice de jouissance ; qu’elle indique qu’il s’agit donc du même fondement juridique et que les demandes des intimés devraient être rejetées comme irrecevables ;

Que les époux X Z répondent que le jugement entrepris a considéré leur demande recevable car le jugement du 4 décembre 2014 n’a pas statué sur leurs demandes postérieures à sa date ; Considérant que le tribunal de grande instance de Paris a été saisi d’une demande en paiement d’une somme de 30'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice corporel de Madame X du fait du développement de son asthme et celle de 600 euros en réparation du préjudice matériel subi par Monsieur et Madame X Z du fait de la détérioration de leurs vêtements ; que ce jugement du 4 décembre 2014 a rejeté la demande au titre du préjudice corporel de Madame X Z et leur a alloué une somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant nécessairement à la réparation du préjudice matériel tenant à la détérioration de leurs vêtements ;

Que, dès lors, si ce jugement dans ses motifs évoque effectivement l’article 1719 du Code civil du bailleur, il n’a cependant pas statué sur leur préjudice de jouissance dans son dispositif ;

Qu’en outre, la société Elogie ne tire aucune conséquence de l’autorité de chose jugée du jugement du tribunal de grande instance qu’elle invoque au dispositif de ses conclusions ;

Que, dès lors, la demande des époux X, notamment, de réparation d’un préjudice de jouissance, sur lequel il n’a pas été statué, est recevable ainsi que l’a constaté le premier juge ;

Sur la demande d’expertise de la société Elogie

Considérant que la société Elogie expose qu’elle a fait réaliser le ravalement de façade, dont elle a réglé la facture en septembre 2011 (pièce 2), qu’après déclaration du dégât des eaux à son assureur, l’expert a conclu à la responsabilité des locataires et qu’elle a fait entreprendre les travaux intérieurs après l’avis de la commission de conciliation, en décembre 2012, pour conclure qu’elle a tout mis en 'uvre pour mettre fin aux désordres ;

qu’elle souligne que les époux X Z ont fait réaliser, de façon non contradictoire, une expertise d’un architecte, dont l’analyse n’est que très générale et ne permet pas d’apprécier pleinement l’origine des désordres et sollicite, en conséquence, la désignation d’un expert judiciaire chargé d’examiner les désordres, d’en déterminer l’origine et de déterminer les responsabilités ;

Que les époux X Z s’opposent fermement à cette demande qui serait, selon eux, dilatoire pour la réalisation de travaux ; qu’ils exposent que la société Elogie ne peut se fonder sur le rapport de l’expert d’assurance qui date de 2012 et qui est laconique ; qu’ils expliquent qu’ils ne pouvaient ranger leurs vêtements dans les placards envahis de moisissures et que les cartons et valises ne sont pas l’origine mais la conséquence des désordres ;

Considérant qu’il est établi que, malgré les travaux entrepris par le bailleur, notamment le ravalement, les désordres ont persisté ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 24 mars 2015 ; que le rapport d’architecte, après une visite sur les lieux du 11 octobre 2016 dont se prévalent les locataires n’a pas été contradictoirement établi ; qu’il est succinct et ne donne aucune indication sur l’importance du préjudice et sa réparation ; qu’enfin, il est nécessaire de déterminer, de façon objective, l’origine des désordres ainsi que les travaux à entreprendre et leur chiffrage après établissement de plusieurs devis ; que dès lors, il y a lieu d’ordonner une expertise aux frais avancés du bailleur ;

Sur le préjudice de jouissance

Considérant que l’appelante conteste être responsable des désordres dont l’origine est ignorée, puisqu’elle a tout mis en 'uvre pour les combattre ;

Que les époux X Z invoquent les articles 1719 et suivants du Code civil et les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, soulignant que la SA Elogie ne justifie pas d’une cause étrangère même partielle et se contente d’invoquer la présence de leurs cartons; qu’elle est, selon eux, responsable de leur préjudice de jouissance car elle n’a pas délivré un logement décent leur permettant d’en jouir paisiblement ; qu’ils contestent la réalisation des travaux de peinture ; qu’ils demandent confirmation du jugement entrepris sur la responsabilité de la SA Elogie et sa condamnation à leur verser une somme de 8 178,94 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, pour la période du 1^er avril 2011 au 21 juillet 2016 ;

Considérant que le bailleur social ne prouve pas, en l’état, la responsabilité d’un tiers dans la survenance des désordres affectant l’appartement qu’il donne en location, alors qu’il est tenu d’assurer une jouissance paisible à ses locataires, et que tel n’a pas été le cas ;

Que, dès lors, il convient d’accueillir la demande en dommages-intérêts à ce titre des locataires, dont le préjudice de jouissance est incontestable ; qu’en effet trois comptes-rendus de visite des services techniques de la mairie de Paris, le rapport d’audit du laboratoire d’hygiène de la ville de Paris du 30 avril 2015 et le constat d’huissier, établi à la demande des locataires, le 24 mars 2015 prouvent que les moisissures ont affecté la totalité de leur appartement de deux pièces d’une surface de 36 m² ; que le bailleur pourra éventuellement se retourner contre le responsable, après expertise, pour se voir rembourser le montant de sa condamnation à ce titre ;

Qu’en conséquence, la société Elogie sera condamnée à verser à Monsieur et Madame X Z une somme de 8 178,94 euros, correspondant à la moitié du montant des loyers pour la période du 1^er avril 2011 jusqu’au 21 juillet 2016, et le jugement entrepris confirmé sur ce point; qu’il sera sursis à statuer pour la période postérieure ;

Sur les autres demandes

Considérant que la demande de prononcer l’exécution provisoire est sans objet en cause d’appel ;

Considérant que Monsieur et Madame X Z précisent qu’ils acceptent le jugement, en ce qu’il les a déboutés de leur demande de relogement définitif, en l’absence de dispositions légales, mais demandent l’infirmation du jugement, qui les a déboutés de leur demande de relogement provisoire, gratuitement, pendant les travaux, car ils exposent que leur présence paraît impossible durant leur exécution ; que cependant, il appartiendra à l’expert de déterminer la nature de ces travaux et la possibilité pour les locataires de demeurer dans les lieux ou non, durant leur exécution ; qu’il sera donc sursis à statuer sur cette demande comme sur les autres demandes ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf sur :

— la recevabilité et le bien-fondé de la demande de réparation des époux X Z au titre de leur préjudice de jouissance et le montant de cette réparation,

— le débouté de la demande de relogement définitif, et les frais de procédure,

Statuant à nouveau,

Ordonne une mesure d’expertise aux frais avancés de la société Elogie,:

Tous droits et moyens des parties réservés,

Nomme : Monsieur Alain Valentin, Architecte

XXX

Tél : 01 53 36 02 93

Portable : 06 4517 33 06

XXX

Expert, avec pour mission de :

— Se rendre sur place, XXX, visiter les lieux,

— Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Entendre tous sachants,

— Examiner les désordres allégués dans les conclusions des parties,

— Rechercher la date d’apparition des désordres,

— Décrire les désordres constatés, de façon précise en distinguant les parties communes et les parties privatives. Dire si les désordres constatés dans l’appartement occupé par les époux X sont ou non le prolongement de désordres affectant l’ensemble des bâtiments,

— Rechercher l’origine, l’étendue et la cause de ces désordres affectant l’appartement.(vices de conception, vice de matériau, vice d’utilisation, défaut d’ exécution, défaut d’entretien, souci excessif d’économie …) et leur imputabilité,

— Dire si ces désordres rendent le logement impropre à sa destination,

— Dire si les travaux pour mettre fin aux désordres réalisés pour le compte de la société Elogie ou la Sgim, ( notamment de ravalement) ont été conduits conformément aux règles de l’art.

— Donner à la cour tous éléments de fait lui permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis par les époux X,

— Donner son avis sur les travaux propres à remédier efficacement aux désordres, de la manière la plus simple et la plus économique. En dresser un devis descriptif et estimatif précis. Préciser si les travaux de remise en état des lieux loués nécessiteront un relogement des locataires,

— Donner à la cour tous renseignements utiles.

En cas d’urgence reconnue par l’expert, autorise l’expert à impartir un délai aux parties pour qu’elles fassent exécuter, à leurs frais avancés, les travaux nécessaires à la cessation des désordres.

— Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

— Dit qu’il déposera son rapport au greffe de la chambre dans le délai de 6 mois de sa saisine,

— Fixe à 5 000 euros, le montant de la consignation à la charge de la société Elogie à déposer à la Régie de la cour d’appel de Paris avant le 30 juin 2017, Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire en cause d’appel,

Sursoit à statuer sur les autres demandes,

Réserve les dépens d’appel.

LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT