ARRÊT N°23/

FA

R.G : N° RG 20/01869 – N° Portalis DBWB-V-B7E-FN67

S.A.R.L. LE GALABERT

C/

S.A. SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR)

S.E.L.A.S. SELAS EGIDE

RG 1ERE INSTANCE : 19/01797

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2023

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 21 AOUT 2020 RG n° 19/01797 suivant déclaration d’appel en date du 21 OCTOBRE 2020

APPELANTE :

S.A.R.L. LE GALABERT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Stéphane BIGOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.A. SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

PARTIE INTERVENANTE :

SELAS EGIDE prise en la personne de Me [V] [X], es qualités de liquidateur judiciaire de la SARL LE GALABERT

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

CLOTURE LE : 20/03/2023

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Juin 2023 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Monsieur Franck ALZINGRE, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 15 Septembre 2023.

Greffiere lors des débats et de la mise : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Septembre 2023.

* * *

LA COUR

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 09 novembre 2015, la société anonyme d’habitation à loyer modéré (ci-après SHLMR ou le bailleur) a consenti à la SARL LE GALABERT (ci-après le preneur), un bail commercial pour une durée de neuf années, portant sur un local n° 2 d’une superficie d’environ 96 m2 dépendant d’un immeuble dénommé 005 ' HLM – Arakis situé à [Localité 4] ' [Adresse 2].

Les locaux étaient destinés à l’exploitation d’un point de restauration sur place et à emporter, vente de boissons non alcoolisées et alcoolisées sur place à l’exclusion de toute autre utilisation, et ce pour un loyer mensuel fixé à la somme de 1.447,35 euros TTC, dont 96,49 euros de provision pour charges, payable d’avance le premier de chaque mois.

Depuis le mois de mars 2016, le preneur ne s’est plus acquitté régulièrement de ses loyers, accumulant ainsi de manière continue des impayés. Au mois d’octobre 2017, la dette locative s’élevait à la somme importante de 13.790,21 euros, que le preneur s’est engagé à régler suivant un échéancier de 60 mois aux termes d’un accord de règlement écrit en date du 25 octobre 2017 contenant une clause de déchéance du terme.

Le preneur a respecté les termes de son engagement pendant sept mois puis, est redevenu défaillant au mois de novembre 2018, ses règlements se sont limités à 500 euros par mois (au lieu de 1.600 euros) à compter de cette date, sachant qu’aucun règlement n’a été enregistré pour les mois de février 2019 et pendant la période comprise entre les mois d’avril 2019 à juin 2020.

Le 28 novembre 2018, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers, pour un montant de 14.352,87 euros en principal, outre les frais s’élevant à 253.72 euros, visant de surcroît la clause résolutoire du contrat de bail. Le commandement est resté sans effet.

Dans le cadre d’une résolution à l’amiable, la société bailleresse a convoqué la SARL LE GALABERT à un entretien. Cette tentative a échoué de sorte qu’elle a saisi le tribunal de grande instance de Saint-Pierre par voie d’assignation en date du 3 juin 2019 aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial en date du 28 novembre 2018 et d’en tirer toutes les conséquences de droit.

Aux termes d’un jugement en date du 21 août 2020, le tribunal saisi a fait droit à la demande principale en ces termes :

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu le 9 novembre 2015, entre la SARL LE GALABERT et la SHLMER sont réunies à la date du 28 décembre 2018,

— ORDONNE en conséquence à la SARL LE GALABERT de libérer le logement dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— DIT qu’à défaut pour la SARL LE GALABERT d’avoir volontairement libéré les lieux, dans le délai précité, la SHLMR pour faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— CONDAMNE la SARL LE GALABERT à payer à la SHLMR une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des lieux, d’un montant de 1.500 euros majoré, pour les mensualités échues et impayées, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— CONDAMNE la SARL LE GALABERT à payer à la SHLMR la somme de 14.035,17 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2018 au titre de l’arriéré locatif,

— CONDAMNE la SARL LE GALABERT à payer à la SHLMR la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire conventionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— DÉBOUTE la SARL LE GALABERT de sa demande en délai de paiement et suspension de la clause résolutoire,

— DÉBOUTE la SHLMR du surplus de ses demandes,

— ORDONNE l’exécution provisoire,

— CONDAMNE la SARL LE GALABERT à payer à la SHLMR la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SARL LE GALABERT aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer pour un montant de 253,72 euros, le coût de l’extrait K-BIS et de l’état des inscriptions (38,25 euros) et le coût de l’expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Law-Yen, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Par déclaration enregistrée au greffe le 21 octobre 2020, le preneur a interjeté appel de cette décision.

Le 30 octobre 2020, l’affaire a été renvoyée à la mise en état devant la chambre commerciale.

L’appelant a notifié ses premières conclusions par RPVA, le 20 janvier 2021. Sous les mêmes formes, la société bailleresse a notifié ses premières conclusions le 2 avril 2021 contenant appel incident, avant de faire assigner en intervention forcée devant la cour d’appel par exploit d’huissier en date du 6 avril 2021 la SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [V] [X], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL LE GALABERT. En effet, par jugement rendu par le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre le 17 novembre 2020, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à sa demande.

Par ordonnance en date du 20 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture des débats et fixé les plaidoiries au 2 février 2022, audience renvoyée ensuite au 1er juin 2022 et au 2 novembre 2022.

Dans l’intervalle, par jugement en date du 29 mars 2022, le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre a converti la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la SARL LE GALABERT en liquidation judiciaire. La SELAS EGIDE, en la personne de Maître [V] [X], mandataire judiciaire, a été désignée en qualité de liquidateur.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2022, la SHLMR a sollicité la réouverture des débats pour faire intervenir le liquidateur à la cause et faire fixer sa créance au passif de la société LE GALABERT. Celle-ci ne s’y est pas opposée selon conclusions notifiées de manière électronique le 3 juin 2022, de sorte que, aux termes d’un arrêt avant dire droit en date du 16 novembre 2022, la cour de céans a révoqué l’ordonnance de clôture afin de permettre à la SHLMR de procéder aux mises en cause utiles et de conclure au fond. De même, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 20 février 2023.

La restitution du local commercial par la remise des clés est intervenue le 13 janvier 2023, date à laquelle le liquidateur de la SELAS EGIDE a précisé que le bail était résilié.

Selon exploit d’huissier délivré le 26 janvier 2023, la société bailleresse a assigné en intervention forcée devant la cour de céans la SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [V] [X], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LE GALABERT.

Par message RPVA du 17 février 2023, le conseil du preneur indique ne pas avoir reçu de la SELAS EGIDE mandat pour conclure au nom de la société LE GALABERT.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Selon dernières conclusions (n° 4) notifiées par voie électronique en date du 3 juin 2022, l’appelant entend voir la cour :

— DÉCLARER RECEVABLE ET FONDE l’appel interjeté par la SARL LE GALABERT,

Y faisant droit,

— INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— DONNER ACTE à la SARL LE GALABERT qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

Sur ce,

Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour les loyers impayés antérieurs au 17 novembre 2020,

— DIRE ET JUGER que l’ouverture d’une procédure de redressement, par jugement du 17 novembre 2020, au bénéfice de la SARL LE GALABERT, interrompt l’action en constatation de la résiliation du bail au titre des sommes dues antérieurement à cette date,

Sur la créance de la SHLMR à admettre au passif de la SARL LE GALABERT,

— DIRE ET JUGER que la SHLMR ne peut intégrer dans sa créance les sommes mentionnées dans son relevé de compte sous le libellé « frais de justice », d’un montant total de 584.72 euros,

— DIRE ET JUGER également que la SHLMR n’a pas droit aux charges locatives, en l’absence de case cochée à ce titre dans le bail commercial liant les parties,

— RÉDUIRE à néant le montant de la clause pénale de 15% insérée dans le bail, compte tenu de son caractère abusif,

En conséquence,

— ENJOINDRE à la SHLMR de produire aux débats un décompte locatif expurgé de ses frais de justice et des charges locatives,

À défaut,

— DÉBOUTER la SHLMR de sa demande de fixation de créance à la somme de 47 087.31 euros,

Sur l’appel incident de la SHLMR en résiliation du bail pour les loyers impayés postérieurs au jugement de redressement judiciaire,

— DÉCLARER également irrecevable la demande de la SHLMR en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs, et DIRE n’y avoir lieu à évocation, compte tenu du principe de double degré de juridiction,

À tout le moins,

— ACCORDER à la SARL LE GALABERT les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause,

Vu les articles 700 et 696 du code de procédure civile,

— DÉBOUTER la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— DÉBOUTER la SHLMR de sa demande incluant dans les dépens les frais de Kbis, d’état des inscriptions, et les coûts d’une éventuelle procédure d’expulsion à venir.

* * *

En réplique, et selon dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2023, la SHLMR demande à la cour de :

— JUGER l’appel incident de la SHLMR recevable et bien fondé,

— JUGER l’intervention forcée de la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [V] [X] recevable et bien fondée tant en qualité de mandataire judiciaire que de liquidateur,

— JUGER l’appel interjeté par la SARL LE GALABERT infondé et rejeter toutes ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER que le jugement de redressement judiciaire du 17 novembre 2020 a interrompu la procédure de constatation de la résiliation du bail de sorte que le jugement querellé en date du 21 août 2020 n’a pu produire effet en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la SARL LE GALABERT et condamné cette dernière en paiement de loyers et indemnité d’occupation,

— JUGER qu’en considération de la décision du liquidateur SELAS EGIDE de restituer les clés des locaux commerciaux le 13 janvier 2023, il n’y a plus lieu pour la cour à ordonner l’expulsion de la SARL LE GALABERT et qu’il convient d’acter ou constater la fin du bail commercial,

Statuant à nouveau,

— FIXER la créance de la SHLMR à la somme de 75.543,09 euros et dire qu’elle est de nature privilégiée et ordonner son inscription à ce titre sur l’état des créances de la SARL LE GALABERT à la diligence de la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [V] [X],

— JUGER la contestation des charges locatives prescrite,

— CONDAMNER la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [V] [X] es qualité à payer à la SHLMR la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— VOIR JUGER l’arrêt à intervenir commun et opposable à la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [V] [X] es qualité de mandataire judiciaire et de liquidateur de la SARL LE GALABERT.

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures susvisées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, alors que l’intimé sollicite de voir juger son appel incident recevable, la cour observe que ce point n’est pas discuté par l’appelant et qu’aucune irrecevabilité n’est à soulever d’office. L’appel incident est donc déclaré recevable.

Il en est de même s’agissant de l’intervention forcée de la SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [V] [X], en qualité de liquidateur, son intervention devant être perçue comme une régularisation de la procédure.

En effet, aux termes de l’article 369 du code de procédure civile et des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, l’instance a été interrompue par l’effet des décisions d’ouverture de redressement judiciaire puis de liquidation judiciaire, rendues par le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre.

Par suite, il était nécessaire que l’instance fût reprise par les organes de la procédure dûment désignés, sans quoi l’arrêt, même passé en force de chose jugée et obtenu après l’interruption de l’instance aurait été inopposable à la procédure collective.

C’est le sens adopté par l’arrêt avant-dire droit de la cour, en date du 16 novembre 2022, qui a invité l’intimé à procéder aux mise en cause utiles, et donc à la régularisation de la procédure.

Sur la demande de résiliation du bail pour les loyers impayés antérieurs au 17 novembre 2020

L’appelant soutient que l’action du bailleur en constatation de la résiliation du bail est interrompue lorsque l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement de loyers antérieurs à cette ouverture n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée. Il en tire la conséquence que le jugement doit être infirmé de ce chef.

Il précise toutefois que cette demande était irrecevable en raison de :

— la nullité du commandement de payer en ce que ce dernier vise la totalité des sommes dues au titre de l’échéancier consenti en octobre 2017 et, non pas seulement les seules échéances dues à la date de délivrance dudit commandement, contrairement à ce que prescrit l’article L. 145-41 du code de commerce ; en outre, il n’est pas établi avec un décompte détaillé ;

— l’absence d’intention claire et non équivoque de se prévaloir de la clause résolutoire, en ce que l’intimé se prévaut de deux demandes contradictoires, l’une fondée sur l’article 7.2 du contrat de bail et l’autre fondée sur l’article L. 145-17-1 du code de commerce et se rapportant à un refus de renouvellement pour motif grave et légitime ;

— l’absence de bonne foi du bailleur, en ce que le commandement de payer a été délivré en pleine période des gilets jaunes mettant dans l’impossibilité le preneur de pouvoir réagir dans le délai légal imparti par le commandement de payer.

Quant à l’intimé, s’il estime que l’appelant n’a pas tiré les conséquences du principe de la suspension des poursuites en cas d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, il entend tout de même répondre aux moyens de l’appelant :

— pour le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, il s’avère que la copie complète comporte un décompte des sommes dues, à concurrence de 14.352,87 euros au 5 novembre 2018 et que suivant un accord de règlement écrit le 25 octobre 2017 l’appelant a reconnu par mention manuscrite le montant de la dette et s’était engagé à l’apurer en 60 mensualités de 254,99 euros ; qui plus est, cet accord stipule en caractères gras la clause de déchéance du terme ;

— le texte de l’article L. 145-41 du code de commerce et celui de la clause résolutoire du bail sont reproduits dans le commandement ;

— le mouvement des gilets jaunes en novembre 2018 ne présente aucun intérêt puisqu’il n’explique aucunement l’impossibilité de la SARL LE GALABERT à régler ses loyers dans ce contexte, étant précisé qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’imposait aux bailleurs durant cette période de suspendre ou de renoncer au règlement des loyers.

Sur ce,

Aux termes de l’article 369 du code de procédure civile, « L’instance est interrompue par la majorité d’une partie, la cessation de fonctions de l’avocat lorsque la représentation est obligatoire, l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur, la conclusion d’une convention de procédure participative aux fins de mise en état y compris en cas de retrait du rôle ».

L’article L. 622-22 du code de commerce ajoute que « sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. »

Il s’en déduit, tout d’abord, que l’interruption de l’instance a pour effet de faire obstacle à la poursuite des débats et que plus aucun acte ne peut être accompli, ensuite, que l’instance est reprise – l’action en elle-même ayant subsisté – après avoir dûment appelé les organes de la procédure, autrement dit après régularisation.

Comme évoqué précédemment, c’est ce qui a été fait de sorte que l’instance reprend son cours et que la cour se trouve valablement saisie des demandes se rapportant à la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; toutefois, elle est amenée à raisonner, le cas échéant, non plus en terme de condamnation mais en terme de fixation de la créance.

C’est pourquoi il convient de répondre aux moyens soulevés par l’appelant, tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de la demande aux fins de résiliation du bail.

Sur la nullité du commandement de payer

Le commandement de payer, en date du 28 novembre 2018, évoque le paiement des « échéances locatives au 5 novembre 2018 ' décompte joint au présent acte », pour une somme correspondante de 14.352,87, outre le coût de l’acte s’élevant à 253,72 euros. Ces sommes sont détaillées dans le décompte annexé au commandement de payer, et sont en parfaite conformité. Le moyen de nullité soulevé est donc inopérant.

Sur l’intention de se prévaloir de la clause résolutoire

Comme le rappelle l’intimé, le commandement de payer reprend le texte de la clause résolutoire et celui de l’article L. 145-41 du code de commerce, lequel prévoit : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (') ».

Sur l’exécution de bonne foi du contrat de bail

Aux termes de l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » Cela signifie que chacun des co-contractants doit adopter un comportement loyal, coopératif, sans chercher à nuire à son cocontractant.

Au cas d’espèce, l’appelant estime que l’intimé n’a pas fait preuve de bonne foi en actionnant le mécanisme de la clause résolutoire en plein mouvement des gilets jaunes. Reste qu’il lui appartenait de demander une renégociation du fait d’un événement imprévisible, et qu’en ne le faisant pas il a contribué à voir s’empirer la situation. Aussi, ne peut-il donc aujourd’hui se prévaloir de son inaction.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré en quoi l’intimé n’a pas exécuté de bonne foi ses obligations contractuelles.

Par voie de conséquence, le commandement de payer doit produire les effets prévus par l’article L. 145-41 du code de commerce et, repris dans le contrat de bail en son article 7.2 : « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, des charges, de l’indemnité d’occupation, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, resté sans effet, le présent bail commercial sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans ce cas le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision rendue par le président du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble, nonobstant appel ».

Il doit être ajouté que l’expulsion de l’appelant et ses conséquences n’ont plus lieu d’être ordonnées dans la mesure où il n’est pas contesté que les clés des locaux commerciaux ont été restituées le 13 janvier 2023, le bail commercial ayant alors pris fin.

En conséquence, le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire mais pas en ce qu’il a ordonné la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion.

Sur la demande en fixation de créance, antérieure au jugement d’ouverture

Sur le principe de la dette locative

A propos de la dette locative, l’appelant s’oppose à son entier règlement en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue dans le bail, ce qui correspond à une exception d’inexécution telle que prévue par l’article 1147 du code civil (dans sa version applicable aux faits de l’espèce) et, à une violation des articles 1719 et 1720 du code civil. Il précise que, dans la mesure où le bail commercial a reçu une destination spécifique (point de restauration et vente de boissons), les travaux de mise en conformité sont nécessairement à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance. Or, plus d’un an de travaux a été nécessaire pour que la SARL LE GALABERT puisse démarrer son exploitation. L’intimé ne peut se dispenser de son obligation de délivrance en se retranchant derrière des dispositions contractuelles du bail (articles 4.1 et 4.2).

De surcroît, la somme réclamée est indue car elle correspond à une période d’inexploitation commerciale du local loué. L’appelant en déduit que doivent être déduites des sommes réclamées, celle de 13.790,21 euros visée dans l’accord de règlement d’octobre 2017, ainsi qu’un ensemble de frais injustifiés (253,72 euros du 1er janvier 2019, 115,12 euros du 22 juin 2020, 107,94 euros du 1er août 2020, 107,94 euros du 1er février 2021, et 584,72 euros) et des sommes perçues au titre des charges puisqu’il n’a été coché aucune case en page 8 du bail justifiant que la SARL LE GALABERT soit redevable des charges locatives, et qu’aucun décompte de charges n’est produit.

L’appelant ajoute que le moyen tiré de la prescription soulevé par l’intimé est inapplicable dans la mesure où il ne s’agit pas d’une demande en répétition de l’indu mais d’un moyen de défense. Il en est de même s’agissant de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation qui s’applique aux locataires d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’intimé répond qu’aucune pièce n’est produite au titre des travaux allégués ou encore au titre d’une réclamation durant les premiers mois de location ; que la promesse de bail signée le 10 octobre 2014 par le gérant de la SARL LE GALABERT stipule que le local commercial sera loué brut de sorte qu’au moment de la conclusion du bail, le preneur était parfaitement au courant des aménagements à apporter ; que l’entrée des lieux dispose que le local est livré brut également ; qu’entre les mois de novembre 2015 à mars 2016, il n’a été réclamé que les charges pour un montant de 456,72 euros, le paiement des loyers ayant commencé le 1er avril 2016 ; qu’il y a lieu de prendre en considération la reconnaissance de dette signée le 25 octobre 2017, correspondant aux loyers et charges impayées à concurrence de 13.790,21 euros ; que l’appelant ne justifie pas d’une impossibilité d’exploitation commerciale.

Par ailleurs, faute d’élément de preuve tangible, il ne peut être soutenu valablement par l’appelant qu’il aurait été trompé par le bailleur, ce dernier lui ayant extorqué une signature. L’intimé précise ensuite que l’octroi de délais de grâce ne poursuivait qu’un seul but, obtenir une solution amiable de sorte qu’aucune autre conclusion ne saurait être tirée.

Quoiqu’il en soit, l’exception d’inexécution n’implique pas le non-paiement des loyers mais plutôt une consignation dans l’attente du règlement du litige.

Sur ce,

L’article 1147 du code civil prescrit, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Une fois le contrat conclu, il peut y avoir un désaccord entre les parties sur le sens du contrat, que le juge doit alors interpréter.

Les règles générales d’interprétation du contrat sont inscrites aux articles 1154 à 1156 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016.

D’après ces règles, le juge doit rechercher la volonté des parties, sans s’arrêter au sens littéral des termes. Il doit interpréter une clause en tenant compte du contexte contractuel, ce qui peut se faire notamment au travers des autres clauses.

Au cas d’espèce, le bail commercial signé par chacune des parties le 9 novembre 2015 stipule en son article 1er intitulé « Description, désignation des locaux » que « la SHLMR donne par les présentes, à titre de bail à loyer au preneur, qui accepte pour la durée, aux conditions et moyennant le loyer ci-après indiqué le local référencé n° 2, d’une superficie d’environ 96 m2 dépendant d’un immeuble dénommé ARAKIS ' situé au n° [Adresse 2]. Les parties reconnaissent être soumises aux dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 et R. 145-1 à R. 145-37 du code de commerce portant sur le statut des baux commerciaux ».

En dépit de cette référence, le bailleur n’en reste pas moins tenu par les dispositions de l’article 1719 du code civil, lequel prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat (louage d’ouvrage), de délivrer au locataire le bien loué, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

C’est donc à la lumière de ce dernier article du code civil que doit être recherché le sens à donner à l’article 2 du contrat de bail, consacré à la destination du bien loué et qui dispose : « Les locaux sont loués pour l’ouverture d’un point de restauration, sur place et à emporter (vente de plats chauds et plats froids, sandwiches, salades), vente de boissons non alcoolisées et alcoolisées sur place à l’exclusion de toute autre utilisation (') ». De cette interprétation il pourra être déduit le respect ou non de l’obligation de délivrance.

En premier lieu, la cour observe que selon l’article 4.1, « Etat des lieux », il est convenu que « suite aux travaux visés au 4.3 a et réalisés selon annexe, le preneur reconnaît que les locaux sont aptes en l’état, à lui permettre l’exercice de son activité telle que décrite dans le présent contrat. Le preneur prendra les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance ».

Au 9 novembre 2015, il est manifeste que l’appelant a accepté le principe que les lieux loués lui permettaient d’ores et déjà d’exercer son activité commerciale, étant souligné que l’appelant ne peut pas valablement soutenir que son consentement n’était pas éclairé.

En effet, plusieurs années se sont écoulées sans aucune réaction de sa part (il n’a engagé aucune action civile ou pénale) et, il ne produit aucune pièce de nature à prouver que son local était impropre à l’exercice de son activité commerciale.

Cet état de fait est corroboré par la promesse de bail signée le 10 octobre 2014 par le gérant de la SARL LE GALABERT, qui rappelle que le local commercial sera loué brut, et ce en des termes dénués d’ambiguïté : « les sols, murs et plafonds seront livrés bruts : les aménagements seront à la charge du preneur (') ».

En second lieu, l’appelant produit aux débats plusieurs factures pour justifier des travaux rendus nécessaires pour adapter son activité aux locaux loués.

Or, l’ensemble de ces factures sont datées, pour la plus ancienne au 15 septembre 2016 et, pour la plus récente au 31 mars 2017, soit plus de 10 mois après le début du bail commercial ; en outre, le contenu de ces factures montre qu’il s’agit d’ustensiles de cuisine ou, lorsqu’il est question de matériaux ce sont de petits matériaux. L’une comme l’autre de ces précisions démontrent que les travaux allégués ne sont nullement en rapport avec la nécessité de rendre les locaux loués conformes à la destination contractuellement prévue.

En troisième et dernier lieu, les pièces produites par l’appelant ne justifient pas d’une impossibilité d’exploitation commerciale pendant le temps des travaux, quand bien même ceux-ci seraient démontrés en leur principe.

Par conséquent, le principe de la dette locative ne peut être remis en question du fait du non-respect de l’obligation de délivrance.

Pour ce qui est des charges, telles que reprises dans le décompte actualisé au 8 mars 2021 et produit par l’intimé, la prétention de celui-ci tendant à voir constater une prescription doit être écartée étant donné qu’en la matière c’est la prescription quinquennale qui doit recevoir application.

Les charges restent comprises dans les arriérés de loyers. En effet, il résulte de l’article 5 du contrat de bail, décrivant le « loyer mensuel de base », que ce dernier comprend un loyer net de 1.245,03 euros, taxé d’une TVA à 8,5 % pour un montant de 105,83 euros, ainsi qu’une provision pour charges de l’ordre de 96,49 euros.

Cette prévision contractuelle ne fait qu’appliquer les termes de la loi, repris par l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que « 'nonobstant toute disposition ou stipulation contraire, dans les immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (') ».

S’agissant des frais judiciaires – tels que repris par le décompte actualisé déjà mentionné, leur prise en charge par le preneur est prévue par l’article 7.2 précité, du contrat de bail.

Sur le chiffrage de la dette locative

Au visa de l’article 1152 du code civil, l’appelant fait valoir que l’article 7.1 du bail, prévoyant une indemnité forfaitaire de 15 % du montant du loyer, correspond à une clause abusive compte tenu de l’absence de cause d’une telle indemnité. En effet, la somme retenue par le tribunal n’a aucune justification et ne répond à aucun préjudice distinct de l’indemnité d’occupation.

L’intimé s’estime bienfondé à solliciter l’octroi d’une indemnité en réparation du préjudice qu’elle subit du fait du non-paiement répété des loyers par la locataire pendant près de trois ans, laquelle a continué à exploiter son commerce sans exécuter son obligation essentielle envers le bailleur, à savoir le paiement des loyers et charges.

Au cas d’espèce, l’article 7.1 du bail prévoit qu’en « cas de non-paiement à leurs échéances des sommes dues au titre des loyers et des charges ou de l’indemnité d’occupation dans le cadre de l’indemnité d’éviction, le bailleur, suite à une mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 30 jours à compter de la première présentation facturera au preneur une indemnité forfaitaire de 15% du montant du loyer net ».

L’article 1152 du code civil, alors en vigueur, assimile la somme à payer à des dommages-intérêts, ce qui sous-entend de la part de celui qui la réclame de justifier d’un préjudice propre, ou à tout le moins distinct de l’indemnité d’occupation.

Or, l’intimé se contente d’invoquer l’application de l’article 7.1, sans justifier d’un préjudice propre. Sa demande sera donc rejetée

Par ailleurs, l’article 5.4, sur les intérêts de retard, recevra application. Il stipule qu’en « cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus à compter de la sommation de payer ou d’un autre acte équivalent, les sommes impayées produiront intérêt au taux légal au profit du bailleur ».

Sur la demande de fixation de la créance de la SHLMR

L’intimé produit aux débats plusieurs décomptes à des dates distinctes, des décomptes individuels des charges des années 2016 à 2020, un détail des intérêts déclarés, deux déclarations de créance effectuées dans le cadre de la procédure collective (le 1er février 2021 et le 15 avril 2022), ainsi qu’un commandement de payer de novembre 2018.

L’ensemble de ces documents permet de chiffrer précisément les sommes dues par l’appelant, qui peuvent se décomposer comme suit :

— loyers et charges impayés au 17 novembre 2020 : 38.410,55 euros ;

— loyers et charges impayés du 18 novembre 2020 à mars 2022 compris : 16.773 ,51 euros ;

— loyers et charges impayés d’avril 2022 à décembre 2022 : 12.787,38 euros ;

— Loyers et charges impayés du 1er au 13 janvier 2023 : 595,83 euros ;

— Frais judiciaires : 635,97 euros ;

— Intérêts au taux légal : 230,27 euros (pour la période du 28 décembre 2018 au 16 novembre 2020).

De l’ensemble, il sera déduit le dépôt de garantie, d’une valeur de 1.152 euros.

La créance de la SHLMR sera fixée à hauteur de 69.781,51 euros.

Cette créance ne pourra être considérée comme une créance privilégiée, aucun texte ne le prévoyant. Son statut sera donc celui d’une créance chirographaire.

Le jugement querellé sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SARL LE GALABERT à payer une indemnité mensuelle d’occupation, une somme de 14.035,17 euros avec intérêts au taux légal, une somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité conventionnelle, ainsi que la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens de première instance feront également partie des sommes à retenir.

Ledit jugement sera également infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en délai de paiement. Cette demande n’a plus lieu d’être puisque les sommes arrêtées par le présent sont des créances fixées devant être admises au passif de la société en liquidation judiciaire.

Quant à la demande de voir déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à la SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [V] [X], es qualités de mandataire judiciaire et de liquidateur judiciaire, elle est sans objet puisque la SELAS est partie intervenante.

Sur les mesures accessoires

Il est équitable, à hauteur d’appel, de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SELAS EGIDE sera condamnée aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— DECLARE recevable l’appel incident,

— DECLARE recevable l’intervention forcée de la SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [V] [X], es qualité de mandataire judiciaire et de liquidateur judiciaire de la SARL LE GALABERT,

— CONFIRME le jugement rendu le 21 août 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu le 9 novembre 2015, entre la SARL LE GALABERT et la SHLMR, étaient réunies à la date du 28 décembre 2018,

— L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de la SARL LE GALABERT, celle-ci ayant libéré les lieux ;

— FIXE la créance chirographaire de la SHLMR à la somme de 69.781,51 euros ;

— ORDONNE son inscription à ce titre sur l’état des créances de la SARL LE GALABERT à la diligence de la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [V] [X], es qualité de mandataire et de liquidateur judiciaire de la SARL LE GALABERT,

— CONDAMNE la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [V] [X], ès qualité de mandataire et de liquidateur judiciaire de la SARL LE GALABERT aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT