COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2021

N° 2021/ 414

N° RG 18/10678

N° Portalis DBVB-V-B7C-BCVLO

F X

G H épouse X

C/

Y-R E épouse Z

I J épouse A

K E épouse B

L E épouse C

M E épouse D

N E

P

E

O E

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Marc PROVENZANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 05 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 05/06/2018.

APPELANTS

Monsieur F X

né le […] à PARIS, demeurant […]

Madame G H épouse X

née le […] à MONTAUBAN, demeurant […]

représentés M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

INTIMES

Madame Y-R E épouse Z

née le […] à […], demeurant […]

Madame I J épouse A

née le […] à […], demeurant […]

Madame K E épouse B

née le […] à […]

Madame L E épouse C

née le […] à SURSESNES, demeurant […]

Madame M E épouse D

née le […] à LYON, demeurant 40 rue de la Bruyère – 92500 RUEIL-MALMAISON

Monsieur N E

né le […] à MARSEILLE, demeurant […]

Monsieur P E

né le […] à SURSESNES, demeurant […]

Monsieur O E

né le […] à […], demeurant […]

Tant en leur nom que venant aux droits de feu leur père, Monsieur Q E, décédé le […],

Tous représentés par M^e Marc PROVENZANI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 1999, M. E a consenti aux époux X un bail d’habitation entrant dans le domaine d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et pour une durée de 3 années ayant commencé le 1^er avril 1999 pour se terminer le 31 mars 2002, avec tacite renouvellement.

Le 27 septembre 2016, le bailleur, M. E, faisait délivrer aux époux X un congé pour vente au prix de 636.000 ', payable comptant, frais légaux en sus.

Contestant la validité de ce congé, les époux X ont saisi le Tribunal d’Instance de CANNES par assignation en date du 26 juillet 2017.

Par jugement en date du 5 juin 2018, le Tribunal d’Instance de CANNES a notamment :

— Déclaré l’intervention volontaire de M^me Y-R E épouse Z, de M^me L E épouse C, de M. O E, de M^me K E épouse B, de M^me I E épouse A, de M. N E, de M. P E et de M^me M E épouse D, recevable;

— Déclaré valable le congé pour vente délivré le 27 septembre 2016 par M. Q E à l’encontre de M. F X et de M^me G H épouse X;

— Constaté que M. F X et M^me G H épouse X sont occupants sans droit ni titre du logement situé sis […]», […] à […], propriété des Consorts E;

— Ordonné en conséquence à M. F X et à M^me G H épouse X de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

Par déclaration au greffe en date du 26 juin 2018, les époux X ont interjeté appel de ce jugement, ils demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les consorts E de leur demande de dommages et intérêts reconventionnels pour procédure abusive,

Ils sollicitent :

— qu’il soit dit et jugé que le congé pour vente a été délivré par M. E seul usufruitier en l’absence des nus propriétaires,

— l’annulation du congé signifié en date du 27 septembre 2016, pour la date du 31 mars 2017,

— qu’il soit dit et jugé que le prix proposé est manifestement excessif et ne correspond pas à la valeur du marché de l’immobilier dans ce secteur,

— qu’il soit dit et jugé que le prix et les modalités de paiements proposés sont dissuasifs,

— qu’il soit dit et jugé qu’ils sont recevables et fondés en leur demande d’annulation du congé signifié en date du 27 septembre 2016, pour la date du 31 mars 2017,

— l’annulation du congé signifié en date du 27 septembre 2016, pour la date du 31 mars 2017,

— la condamnation des consorts E au paiement de la somme de 20.000 ' à titre de dommages et intérêts,

— le débouté des consorts E de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— la condamnation des consorts E au paiement de la somme de 3.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamnation des consorts E aux entiers dépens.

A l’appui de leur recours, ils font valoir :

— que M. Q E a transmis par acte de donation partage avec réserve d’usufruit en date du 13 mars 1993 la nue propriété du bien au profit de ses enfants chacun pour 1/8^e, ce qui rend le congé délivré par lui seul nul, d’autant qu’il est impossible de vérifier la date et l’authenticité des pouvoirs allégués,

— que l’accord des co-indivisaires doit ressortir du congé lui même,

— que ce défaut leur cause un grief, une perte de chance de devenir propriétaires du bien à des conditions de prix conformes au prix du marché,

— que la nullité du congé résulte également du prix excessif ( qui n’a pas à être exorbitant) et dissuasif (dans son montant et les modalités de paiement au comptant exigées), ayant pour seul dessein de les

empêcher d’exercer leur droit de préemption, alors même que leur situation financière leur permet cette acquisition,

— qu’ils ont quitté l’appartement le 22 février 2019, ce qui rend sans objet la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

Les consorts E concluent :

— à ce qu’il leur soit donné acte de la reprise d’instance tant en leur nom personnel, qu’en leur qualité d’héritier de feu M. Q E, leur père,

— au débouté des appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— à la confirmation dès lors du jugement de première instance en ce qu’il a :

— déclaré valable le congé délivré le 27 septembre 2016,

— dit que Madame G X et Monsieur F X sont occupants sans droit ni titre,

— ordonné l’expulsion de Madame G X et de Monsieur F X, ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent, et ce, au besoin avec le concours de la force publique ainsi que celle d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R433-5 et R433-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Madame G X et de Monsieur F X au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1 er avril 2017,

— déclaré que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE s’il évolue à la hausse,

Incidemment,

— à l’infirmation du jugement rendu en ce qu’il a fixé à la somme de 5.600' le montant de

l’indemnité d’occupation et en ce qu’il a débouté Monsieur Q E de ses demandes indemnitaires,

Statuant à nouveau,

— au constat que l’échéance locative s’élève à la somme mensuelle de 1.465,59 ',

à la fixation à la somme de 1.465,59 ' du montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à

compter du 1^er avril 2017 et ce jusqu’au 28 février 2019, date de la libération des lieux,

— à la condamnation solidaire des appelants au paiement de la somme de 8.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par les concluants et feu M. Q E,

— à la condamnation solidaire des appelants au paiement de la somme de 9.665 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par les concluants et feu M. Q E,

En tout état de cause,

— à l’irrecevabilité de la nouvelle demande indemnitaire formulée par les consorts X en cause d’appel,

— au débouté des appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— à la condamnation solidaire des mêmes à leur payer la somme de 8.000 ' pour procédure abusive,

— à la condamnation solidaire des mêmes à leur payer la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédurecivile,

— à la condamnation des mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent :

— que le congé a été contesté tardivement par les locataires,

— que ces derniers n’ont jamais eu l’intention d’acheter le bien,

— que tout membre de l’indivision peut donner congé avec l’accord unanime de tous les indivisaires, qu’en l’espèce les nu propriétaires ont donné mandat spécial antérieurement au congé à l’usufruitier pour ce faire,

— qu’en tout état de cause les appelants ne rapportent pas la preuve du grief qui leur aurait été causé par cette irrégularité, l’intervention des nus propriétaires au stade de la délivrance du congé n’aurait en rien modifié le prix et les condistions de vente proposés,

— que la fixation d’un prix excessif ne peut être à elle seule la preuve d’une intention frauduleuse du vendeur,

— que l’intention de vendre le bien ne peut être contestée, que le prix a été fixé en fonction d’évaluation d’agences immobilières et des caractéristiques du bien et de sa rareté,

— que le bien a été vendu en cours de procédure au prix de 670 000'.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention des consorts E,

Il résulte de l’article 330 du code de procédure civile que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie qu’elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

C’est à juste titre que le premier juge a déclaré l’intervention volontaire des consorts E, nus propriétaires, accessoire à celle de leur père, Q E, usufruitier, recevable.

En l’espèce, M. Q E est décédée en cours d’instance le […].

Ses héritiers, qui étaient déjà parties à la procédure en leur qualité de nus-propriétaires, soutenant l’argumentation de M. Q E, es qualité d’usufruitier, sont bien fondés à reprendre et poursuivre l’instance tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers, l’action étant

transmissible.

Sur le congé pour vendre

Sur la nullité du congé délivré le 27 septembre 2016 par M. Q E, usufruitier, en l’absence des nus-propriétaires

Il résulte de l’article 815-3 du code civil qu’il faut le consentement de tous les indivisaires pour effectuer tout acte de disposition autre que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Le congé pour vendre, étant un acte susceptible d’entraîner l’aliénation du bien, nécessite, sous peine de nullité, le consentement tant de l’usufruitier que des nus-propriétaires.

En l’espèce, M. Q E, usufruitier, a par acte d’huissier du 27 septembre 2016 délivré aux époux X un congé pour vendre au prix de 636 000', payable comptant, pour le 31 mars 2017.

Ce congé a été délivré par M. Q E, seul, sans indiquation de sa qualité d’usufruitier du bien en question et sans l’intervention volontaire des nus-propriétaires, ni référence dans l’acte aux pouvoirs donnés par ces derniers et versés aux débats.

Pour autant, suivant application de l’article 114 du code de procédure civile la nullité n’est encourue que si le locataire, qui l’invoque, rapporte la preuve que l’irrégularité commise lui a causé un grief.

C’est à juste titre que le premier juge a écarté la nullité du congé sur ce fondement en retenant que les consorts X ne justifient d’aucun grief ou perte de chance, l’indication dans la congé de l’accord des nus-propriétaires, n’étant pas de nature à modifier les conditions de prix, puisque, dans les pouvoirs donnés par les nus-propriétaires à l’usufruitier, il y avait indiqué 'fixer le prix de vente aux différentes étapes de la négociation de l’appartement'.

Sur la nullité du congé pour prix excessif

Il résulte de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il est de jurisprudence constante :

— que le juge du fond peut contrôler que le prix n’est pas fixé à un niveau volontairement dissuasif, ce qui donnerait au congé un caractère frauduleux, dissuadant le locataire de faire valoir son droit de préemption,

— que c’est à celui qui s’en prévaut d’établir la fraude, le caractère excessif du prix n’étant pas suffisant par lui-même et ne constituant qu’un indice qui doit être confirmé par d’autres,

— que le bailleur peut surestimer le prix sans pour autant que la fraude soit établie.

En l’espèce, il s’agit d’un appartement sis à CANNES LA BOCCA d’une superficie de 98,89m², comprenant notamment trois chambres, une salle de bains et une salle d’eau, une cave, un garage et la jouissance exclusive d’une terrasse de 141m².

Le prix fixé dans le congé à 636 000' l’a été en fonction d’évaluation d’agences immobilières, des caractéristiques et de la rareté du bien, qui a d’ailleurs été vendu en cours de procédure 670 000'.

C’est valablement que le premier juge a écarté tout caractère excessif ou frauduleux de ce prix , a rejeté la demande en nullité du congé basée sur ce fondement, a retenu la validité du congé, a considéré que les consorts X s’étant maintenu dans les lieux après le 31 mars 2017 étaient occupants sans droit ni titre.

Les consorts X ayant quitté les lieux le 22 février 2019, la demande d’expulsion et les demandes en lien direct avec cette dernière sont devenues sans objet.

Une indemnité d’occupation mensuelle est en conséquence due, du 1^er avril 2017 au 22 février 2019, égale au montant du dernier loyer résultant du bail, outre les charges locatives.

Pour autant, il résulte du décompte en date du 28 octobre 2019 versé aux débats par les consorts E que les époux X sont à jour de leurs loyers/indemnités d’occupation suite à leur départ.

Ainsi, aucune condamnation à ce titre ne sera prononcée à leur encontre.

Sur la demande de dommages et intérêts

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que les consorts E ne justifient pas ni de l’existence ni du montant du préjudice moral dont ils sollicitent l’indemnisation et les en a déboutés.

Ils ne justifient pas davantage qu’ils auraient pu, sans le maintien dans les lieux des consorts X, échapper à l’imposition sur la fortune immobilière, étant précisé que le paiement de l’impôt ne peut être constitutif d’un préjudice indemnisable.

Ils n’établissent pas non plus que l’action en justice des consorts X est abusive comme constituant un acte de malice ou de mauvaise foi.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Les consorts X étant déboutés de leur demande en nullité du congé, il n’y a pas lieu d’examiner leurs demandes indemnitaires.

Sur les autres demandes

Les consorts X sont condamnés in solidum à 1500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 juin 2018 par le Tribunal d’Instance de CANNES

SAUF en ce qu’il a :

— ordonné l’expulsion des consorts X,

— statué sur le sort des meubles,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 5600 ' à compter du 1^er avril 2017, demandes devenues sans objet du fait du départ des consorts X du bien objet du bail et ce à jour des sommes dues.

Y ajoutant,

CONSTATE la reprise d’instance des consorts E tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de M. Q E,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M.et M^me X à payer aux consorts E la somme de 1500' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE in solidum M.et M^me X aux dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT