Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2017

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/22698

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2015 -Tribunal d’Instance de Saint-OUEN – RG n° 11-14-01363

APPELANTS

Madame Z Y épouse X

Née le […] à Tizi-Ouzou (Algérie)

[…]

93400 Saint-Ouen

Représentée par M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 222

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/045270 du 30/10/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur A X

Né le […] à Tizi-Ouzou (Algérie)

[…]

93400 Saint-Ouen

Représenté par M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

toque : 222

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/045270 du 30/10/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

[…]

N° SIRET : 328 348 479 00010

[…]

93400 SAINT-OUEN

Représentée par M^e Kamel AIT HOCINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 41

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Octobre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me B C

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, dans les conditions prévues par l’articles 785 du Code de procédure civile.

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Daniel FARINA, président et par M^me B C, greffier présent lors de la mise à disposition

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1^er juin 2004, la […] a donné en location meublée pour une durée d’un an à Monsieur A X et Madame Z Y épouse X un […] à SAIN-OUEN moyennant un loyer de 422 €. Un dépôt de garantie de 422 € a été versé à l’entrée. Un nouveau bail a été consenti aux mêmes conditions financières le 1^er juin 2008. Pendant la location renouvelée, les époux X ont eu quatre enfants.

Par exploits d’huissier en date des 16 avril 2014 et 2 juin 2014, la […] a fait délivrer aux époux X un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour infractions contractuelles et défaut de paiement des loyers.

Par ordonnance sur requête en date du 1^er juillet 2014, la […] a obtenu la désignation d’un huissier pour constater les conditions d’occupation du logement tant s’agissant du nombre d’occupants que de l’aménagement intérieur du local, qui a donné lieu à l’établissement d’un constat en date du 17 juillet 2014.

Par acte d’huissier du 19 novembre 2014, la […] a fait citer Monsieur A X et Madame Z X née Y devant le Tribunal d’instance de SAINT-OUEN pour obtenir avec exécution provisoire et dans le dernier état de ses demandes la résiliation judiciaire du bail au motif d’une sur-occupation des lieux, l’expulsion des locataires et des occupants de leur chef avec suppression du bénéfice du délai légal d’évacuation, le transport et la séquestration du mobilier hors meubles figurant au bail, la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, d’une clause pénale et d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur A X et Madame Z X née Y se sont opposés à l’expulsion et ils ont sollicité à titre reconventionnel la requalification du contrat de bail meublé en contrat de bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, la condamnation de la […] à effectuer des travaux de remise en état sous astreinte, des délais de paiement pour apurer leur dette locative et ils ont réclamé la remise de quittances locatives sous astreinte outre la condamnation de la […] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 10 juillet 2015, le Tribunal d’Instance de SAINT-OUEN a prononcé la résiliation du bail consenti le 1^er juin 2004 par la […] à Monsieur et Madame X, ordonné leur expulsion, les a condamnés solidairement à verser à la […] une somme de 5.720 euros au titre des charges et loyers impayés arrêtés au 5 mai 2015, aves intérêts au taux légal à compter de la signification, une somme mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du prononcé du jugement et jusqu’à libération effective des lieux ; il a condamné in solidum Monsieur et Madame X aux dépens et à verser à la […] la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 10 novembre 2015, les époux X ont formé appel.

Dans le dispositif de leurs conclusions n° 1, notifiées par la voie électronique le 8 février 2016 et signifiés par huissier le 18 février 2016, Monsieur A X et Madame Z X née Y, appelants, demandent que la Cour :

— Infirme le jugement du tribunal d’instance de SAINT-OUEN en date du 10 juillet 2015;

et statuant à nouveau,

— Déboute la […] de sa demande d’expulsion à leur encontre ;

— Requalifie le contrat de location en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

— Condamne la […] à procéder aux travaux de remise en état du logement et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 60^e jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Leur accorde des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, soit par versements de 100 € par mois en sus du loyer ;

— Condamne la […] à délivrer les quittances de loyer et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— Condamne la […] à leur payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;

— Condamner la […] aux entiers dépens.

Dans le dispositif de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 29 juillet 2016, la […] intimée demande à la Cour, au visa des articles 1134 et 1728 du Code civil de :

— Débouter Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement du tribunal d’instance de SAINT-OUEN en date du 10 juillet 2015, dans toutes ses dispositions ;

— Condamner Monsieur et Madame X à la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code civil ;

— Condamner Monsieur et Madame X aux entiers dépens.

Par note en délibéré du 19 octobre 2017, la […] par son conseil a sollicité la régularisation de la fin de non-recevoir nécessairement soulevée d’office par la Cour tirée de l’absence de paiement du droit de timbre prévu à l’article 1635 bis P du Code général des impôts au vu de sa production le 18 octobre 2017.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de régularisation du droit de timbre formulée par la […]

L’article 1635bis B du code général des impôts impose aux parties à l’instance d’appel, lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la Cour, de s’acquitter d’un droit de timbre. L’article 963 du Code de procédure civile dispose que les parties doivent justifier de l’acquittement de ce droit à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses, selon le cas, constatée par le magistrat ou la formation compétente. Les parties n’ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe.

La […] plaide que l’absence de timbre au jour des débats est due à un dysfonctionnement du cabinet de son avocat dont elle ne devrait pas souffrir, les conséquences d’un rejet de ses conclusions étant 'dramatiques’ pour elle qui a obtenu gain de cause en première instance.

Il résulte des pièces du dossier que le greffe a rappelé au conseil de la […] par courrier du 15 septembre 2017, soit antérieurement à l’ordonnance de clôture fixant la date de plaidoirie au 5 octobre 2017, qu’il convenait impérativement de régulariser de droit de timbre à la procédure en application de l’article 964 du Code de procédure civile, sous peine d’irrecevabilité de la défense, invitation laissée sans suite.

L’absence de timbre n’étant pas susceptible d’être régularisée postérieurement à l’audience des débats, les conclusions de l’intimée seront déclarées irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle des époux X en requalification du bail

Le bailleur, se prévalant de la qualification de location en meublé, doit indépendamment de la qualification donnée expressément au contrat, justifier qu’il assure à son locataire la jouissance d’un mobilier suffisant… ;

article L.632-du CCH (loi 1998) loi ALUR introduit le bail meublé à l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Les époux X font grief au jugement d’avoir retenu que la relation contractuelle s’était nouée sur le contrat produit par le bailleur en date du 1^er juin 2004 et non sur le leur en date du 1^er juin 2008, lequel ne répond pas aux exigences du bail meublé pour ne viser qu’un grand lit au titre de l’inventaire.

Sur ce, la Cour relève que le commandement de payer en date du 16 avril 2014 produit en pièce 21 vise la clause résolutoire du bail qu’il date du 1^er décembre 2004, lequel correspond au contrat 'Kit meublé’ contesté à effet au 1^er décembre 2004 et daté du 1^er décembre 2004, surchargé en 1^er juin 2004 produit en pièce 20.

Ce bail qui est signé des deux locataires comme étant Monsieur A X né le […] et Madame Y (raturé) Z née le […] tous deux à Tizi Ouzou conformément à leur état civil justifié aux débats, est antérieur à celui qui a été établi sous la seule signature de Madame X le 1^er juin 2008 produit en pièce 1.

Indépendamment du fait que ces baux ne sont produits qu’en mauvaise copie, et si le second contrat paraît régulier, rien de permet de douter de la régularité du premier contrat également qui est le seul à viser un dépôt de garantie de 422 € et un inventaire suffisamment précis et complet pour que le locataires y dorment (grand lit de deux personnes, table de nuit, armoire de rangement) y mangent (table à manger deux chaises et kichenette avec plaque de cuisson et évier) et y vivent convenablement (salle de bains équipée complète et wc) au regard des exigences de la vie courante.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la validité de ce contrat de location meublé, sauf à lui restituer sa date du 1^er décembre 2004 au lieu du 1^er juin 2004.

Sur la résiliation du bail

Pour contester la résiliation du bail, prononcée au visa de l’article 1728-1° et 2° du Code civil les époux X font valoir trois moyens :

— l’inefficacité du commandement de payer en date du 16 avril 2014 visant la clause résolutoire du bail pour avoir été suivi du paiement des loyers de mars et avril 2014 et de celui du 2 juin 2014, faute de notification de l’assignation du 19 novembre 2014 au Préfet avant l’audience du 25 novembre 2014 ;

— la fausseté du grief qui leur est fait d’avoir modifié la salle de bains alors que le constat d’huissier du bailleur en date du 17 avril 2014 contredit ce fait,

— le caractère non fautif de la suroccupation du logement dès lors que le bailleur savait qu’ils avaient déjà un enfant lors de la passation du bail de 2008 et qu’ils ne sont pas responsables du fait qu’ils n’aient pas été relogés avec leurs 4 enfants en dépit de la décision DALO les classant comme prioritaires au 6 septembre 2012.

Sur le premier moyen, il ressort des pièces que les causes du premier commandement ont été payées dans le délai requis par débit de six chèques le 16 mai 2014 sur le compte bancaire de Madame X, de sorte que l’infraction a été régularisée ; mais c’est à bon droit ensuite que le premier juge a dit que l’assignation et la date d’audience n’avaient pas à être portées à la connaissance du Préfet et que la demande de résiliation était recevable pour le commandement du 2 juin 2014 dès lors que le bailleur n’est pas un exploitant d’un établissement recevant du public au sens de l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Il en résulte que le grief de défaut de paiement sera retenu, étant observé que Monsieur X reconnaît devoir 8.700 € dans un courrier du 21 octobre 2015 qu’il adresse à l’huissier pour proposer un paiement échelonné.

Le premier juge a admis encore le grief tenant aux travaux non autorisés dans la salle de bains, dont les appelants démontrent en appel qu’ils ont été nécessités par une fuite d’eau survenue accidentellement sous la dalle des parties communes. Ce manquement n’est pas établi.

Sur le troisième moyen, les époux X sont contraints de reconnaître la sur-occupation des lieux loués caractérisée par une vie de famille à six dont quatre jeunes enfants dans un studio de 32 m² loué selon une clause expresse pour l’occupation de deux personnes. Le grief est sérieux eu égard aux conditions de vie indignes faites à de jeunes enfants outre que cette situation entraîne une humidité ambiante et une usure des équipements anormales. La recherche active d’un logement social ne peut constituer un fait justificatif du manquement aux termes du bail et à la destination des lieux, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

Pour ces deux infractions, le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts des appelants et autorisé leur expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Les époux X produisent le courrier de l’huissier du bailleur en date du 8 décembre 2015 acceptant des paiements échelonnés à raison des propositions de 100 € par mois en sus de l’indemnité d’occupation en cours qu’ils demandent à la Cour d’adopter.

La dette n’ayant pas été actualisée aux débats et l’échéancier évoqué portant la période de remboursement à une durée excédant la durée légale, la Cour laissera aux parties le soin d’organiser le remboursement par accords amiables et le jugement rejetant la demande est confirmé.

Sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux sous astreinte

Le prononcé de la résiliation du bail étant confirmé au 10 juillet 2015, les appelants n’ont plus qualité de locataires et leur demande de réalisation de travaux ne peut qu’être rejetée, conformément à la décision de première instance.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Pour faire valoir la compensation avec leur dette de loyers, les appelants sollicitent des dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance en se fondant sur le rapport de visite de l’inspecteur de salubrité en date du 20 mars 2014 communiqué au bailleur le 25 juin 2014 et du constat d’huissier effectué à la demande de ce dernier sur ordonnance le 17 juillet 2014 ; ils plaident qu’ils ont demandé vainement à la […] par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 3 janvier 2014 le remplacement de la fenêtre du studio.

Il résulte des pièces produites que le studio a besoin d’une rénovation totale pour cause de vétusté, infiltrations d’eau et d’air par l’unique fenêtre, d’absence tant de moyen de chauffage fixe que de VMC et en raison de la présence de moisissures. Les époux X versent également aux débats une demande d’indemnisation de 8.000 € sollicitée le 10 octobre 2013 par leur conseil à la Préfecture de Seine-Saint-Denis pour compenser leurs préjudices matériel et moral découlant des conditions de vie inadaptées à leur famille ayant conduit à leur classement comme demandeurs de logement social prioritaires le 6 septembre 2012.

La Cour relève que la demande faite à l’Etat est antérieure à toute sollicitation envers le propriétaire et en déduit que la sur-occupation des lieux et sa durée dans le temps, les quatre enfants étant nés respectivement fin 2007, fin 2009 et début 2013, sont la cause principale de l’inadaptation des lieux à une vie décente, ce dont les appelants étaient manifestement conscients.

La demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur les dépens.

Les époux X succombant en leur appel, les dépens resteront à leur charge, lesquels seront recouvrés en application de la réglementation de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant Publiquement ;

DÉCLARE irrecevables les conclusions d’intimée notifiées par la […] ;

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de SAINT OUEN en date du 10 juillet 2015 en toutes ses dispositions, sauf à rectifier la date du bail résilié comme étant le 1^er décembre 2004;

Y ajoutant,

DÉBOUTE Monsieur A X et Madame Z Y épouse X de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur A X et Madame Z Y épouse X aux entiers dépens lesquels seront recouvrés en application de la réglementation de l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT