Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/17944

Décision déférée à la cour : Jugement du 29 juillet 2015 – tribunal de grande instance de Bobigny – RG n° 15/05120

APPELANTE

Sas Palace, exerçant sous le nom commercial 'Chic Fille', agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

représentée par M^e Delphine MENGEOT, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : P0006

assistée de M^e Paul ZEITOUN, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : D1878

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires du Central 1 sis 410-440 Place Louise Y 93160 B-le-Grand, représenté par son administrateur provisoire, Maître X C,

[…]

[…]

[…]

représenté par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : K148

représenté par M^e Alain CIEOL et assisté de M^e Bruno MARCUS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 3

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Frédéric ARBELLOT, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT :

—  contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président, et par M. Sébastien SABATHÉ, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS & PROCEDURE

La SAS Palace (la société Palace) est propriétaire des lots n° 101, 102, 103, 110, 111, 118, 119, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 143, 144, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 154, 155, 156, 157, 171, 172, 176, 178,185 et 186 au sein de l’immeuble en copropriété sis […] Y à B-le-Grand ([…].

La société Palace, dont le capital social s’élève à 270 000 euros, a pour objet, outre la fabrication et distribution de vêtements de prêt-à-porter, l’acquisition de fonds de commerce et biens immobiliers.

La société Palace a acquis les lots susmentionnés en vertu d’un jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Bobigny du 24 septembre 2013, intervenu après la mise en oeuvre d’une saisie immobilière à l’encontre de la société Phantos, précédente propriétaire et débitrice d’une dette de charges de copropriété à concurrence de 864 000 euros en vertu d’un jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 23 mars 2009.

La société Palace, prise en sa qualité de copropriétaire, n’a jamais réglé ses charges de copropriété depuis l’acquisition des lots susmentionnés le 24 septembre 2013, date du jugement d’adjudication.

Le syndicat des copropriétaires, agissant au nom de la copropriété déjà placée sous le régime d’une administration provisoire compte tenu de sa situation financière dégradée, a vainement tenté par le biais de son administrateur provisoire, M^me X, de recouvrer les charges impayées par voie de mise en demeure.

La société Palace présentait envers le syndicat un solde débiteur de 435 666, 33 euros arrêté au 20 octobre 2014, incluant les charges dues au 4^e trimestre 2014.

Par acte du 22 avril 2015, le syndicat des copropriétaires du […] Y à B-le-Grand, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné la société Palace, à jour fixe pour le 9 juin 2015, pour demander au tribunal de :

— condamner la société Palace à lui payer la somme de 435 666,33 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 4^e trimestre 2014, comptes arrêtés au 20 octobre 2014, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamner à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice distinct du seul retard de paiement,

— la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement du 29 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné la société Palace à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

+ 435 666,33 euros au titre des charges dues sur la période du 4^e trimestre 2013 au 4^e trimestre 2014 inclus, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2015, date de la délivrance de l’assignation,

+ 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,

+ 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Palace aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Palace a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 31 août 2015.

A la suite de la vente des lots n° 101, 110, 111, 118, 119, 132, 134, 135, 146, 147, 148, 149, 150, 156, 157, 176 et 186 par la société Palace, le syndicat des copropriétaires a perçu le 31 mars 2017 une somme de 980 636,30 euros.

Compte tenu de ce règlement, la société Palace resterait redevable, selon le syndicat des copropriétaires, d’une somme de 56 597,06 euros à la date du 18 avril 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 juin 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 1^er juin 2017, par lesquelles la société Palace, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— constater que les actions qu’elle a menées en vue de rétablir son équilibre financier et ainsi être en mesure de supporter le paiement des charges de copropriété et notamment :

/la réalisation de travaux, réalisés tant sur les parties communes que sur les parties privatives, et nécessaires à la remise en location des lots dont elle est propriétaire,

/la conclusion de plus de 100 baux lui assurant un revenu locatif annuel de l’ordre de 332 731,32 euros outre 213 600,24 euros de provisions pour charges,

ont permis de rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaire et ainsi de pourvoir à la conservation de l’immeuble ;

— constater que la libération au profit du syndicat des copropriétaires du prix d’adjudication couvrant ainsi l’arriéré de charges accumulé par la société Phantos ont permis de rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaire et ainsi de pourvoir à la conservation de l’immeuble ;

— constater qu’elle ne dispose d’aucun justificatif de charges, à savoir ni la reddition des budgets de charges sur les exercices 2013 et 2014, ni le budget de charges voté sur l’exercice 2014, de nature à lui permettre de connaître l’étendue de ses obligations et à lui permettre de répondre en toute connaissance de cause à la demande de règlement des appels de cotisations trimestriels provisionnels qui lui sont adressés ;

— constater qu’elle n’est pas en mesure de savoir, d’analyser, et de vérifier si le critère de répartition des charges appliqué est équitable et repose sur l’utilité propre à chacun des copropriétaires ;

— constater qu’elle ne dispose pas des éléments lui permettant de déterminer les modalités de calcul des bases de répartition des charges, des quotes parts qui lui sont affectées et du montant du budget à répartir, tant concernant les charges générales, que les charges par bâtiment, de sorte qu’elle n’est pas mise en mesure de connaître précisément l’étendue de son obligation au paiement des charges de copropriété et d’exécuter pleinement ladite obligation ;

— constater que la différence de terminologie et la nomenclature utilisées dans les relevés de dépense et les appels de fonds rend la compréhension des charges qui lui sont facturées malaisée et difficilement compréhensible ;

— constater que les charges facturées sur l’exercice 2013 apparaissent sans rapport avec la réalité de l’occupation de certains bâtiments de l’ensemble immobilier et que certains postes posent question quant à leur justification ;

— dire que les irrégularités affectant les charges appelées par Maître X amplifient sa volonté de mettre fin à sa mission et de désigner un syndic professionnel ;

à titre principal,

débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes, notamment celle afférente à l’arriéré de charges de copropriété, en l’absence d’explications complémentaires sur la réalité, le bien-fondé et la répartition des charges en cause ;

à titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

+ se rendre sur place en présence des parties et de leurs conseils ou du moins après convocation régulière,

+ se faire communiquer par les parties et par tout tiers tous documents et pièces qu’il estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission et entendre tout sachant,

+ examiner les comptes de charges réclamées au demandeur par le syndic, pris en la personne de Maître C X, pour les années 2013 et 2014 et les justificatifs produits,

+ dire si ces décomptes ont été correctement calculés et imputés aux locataires au regard des dispositions légales et contractuelles applicables,

+ dire et calculer la part imputable au syndicat de copropriété concernant les travaux réalisés par la société Palace sur les parties communes,

+ dans la négative, calculer le trop-versé par le demandeur ;

+ faire le compte entre les parties,

+ éclairer la cour sur la responsabilité de chacune des parties,

+ plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ;

+ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiqués, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation et le régime de garantie qui leur est applicable, soit une note de synthèse, soit un pré rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs, notamment, aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations ; rapporter à la cour l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties ;

— dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de la cour dans les trois mois de sa saisine ;

— dire qu’il en sera référé en cas de difficulté ;

— fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans tel délai de l’ordonnance à intervenir, qui sera à partager à part égale entre les différentes parties à l’instance ;

— lui donner acte du fait qu’il se réserve le droit de solliciter au fond la réparation des dommages subis ;

— réserver les dépens ;

à titre infiniment subsidiaire,

lui accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois, pour lui permettre d’apurer l’arriéré de charges arrêté au 18 avril 2017, soit la somme de 34 097, 06 euros ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat aux dépens.

Vu les conclusions en date du 5 mai 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise,

— condamner la société Palace à lui verser la somme de 56 597,06 euros correspondant au solde de charges de copropriété impayées à la date du 18 avril 2017, cette somme comprenant l’appel de fonds du 2^e trimestre 2017,

— condamner la société Palace à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société Palace à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Palace aux dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

— Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Selon l’article 10, alinéas 1^er et 2, de la loi du 10 juillet 1965, "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5" ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En réalité, le syndicat a communiqué devant le tribunal et devant la cour, l’ensemble des pièces justifiant de sa créance ; sont ainsi versés aux débats un décompte mentionnant, au débit, les appels de charges et les appels travaux et, au crédit, les règlements opérés par le copropriétaire, chaque pièce visée dans le décompte étant versée aux débats ; sont également communiqués les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire et justifiant de l’approbation des comptes et du vote des travaux ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes :

Pièce n° 1) ordonnance du 24 juillet 2015,

Pièce n° 2) conclusions de Maître X D devant la cour d’appel de Paris,

Pièces n° 3 et 4) lettres du cabinet JAC Immobilier,

Pièce n° 5) lettre de Maître Y du 8 septembre 2011,

Pièce n° 6) conclusions déposées par la société Otis,

Pièce n° 7) 16^e procès-verbal de décisions prises par l’administrateur provisoire en date du 13/05/2013,

Pièce n° 8) 18^e procès-verbal de décisions prises par l’administrateur provisoire en date du 24/07/2014,

Pièce n° 9) Extrait de compte consolidé au 20/10/014,

Pièce n° 10) Appel du 4^e trimestre 2013,

Pièce n° 11) Régularisation annuelle 2013 et relevé général des dépenses,

Pièce n° 12) Compte de copropriété après la régularisation 2013,

Pièces n° 13 et 14) Appels des 4 trimestres 2014,

Pièce n° 15) Extrait de compte de la société Palace au 24 novembre 2016,

Pièce n° 16) Rapport du 3 février 2016 de l’administrateur provisoire au président du tribunal de grande instance de Bobigny,

Pièce n° 17) l’extrait de compte consolidé au 18 avril 2017,

Pièce n° 18) rapport de mission de l’administrateur provisoire pour les années 2016/2017,

Pièce n° 19) ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 6 février 2017';

Il résulte de ces pièces, et notamment du dernier décompte actualisé en date du 18 avril 2017 (pièce n° 17 de l’intimé), lequel tient compte de la perception le 31 mars 2017 de la somme de 980 636,30 euros par le syndicat des copropriétaires à la suite de la vente des lots n° 101, 110, 111, 118, 119, 132, 134, 135, 146, 147, 148, 149, 150, 156, 157, 176 et 186 par la société Palace, ainsi que des procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 13 mai 2013 et 24 juillet 2014 (pièces n° 7 et 8 de l’intimé), que la société Palace reste redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une somme de 56 597,06 euros correspondant au solde de charges de copropriété impayées arrêté au 18 avril 2017, cette somme incluant l’appel de fonds du 2^e trimestre 2017 ;

La société Palace, prise en sa qualité de copropriétaire, ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété depuis l’acquisition des lots n° 101, 102, 103, 110, 111, 118, 119, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 143, 144, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 154, 155, 156, 157, 171, 172, 176, 178,185 et 186 le 24 septembre 2013, date du jugement d’adjudication ;

En outre, les divers moyens invoqués par la société Palace au soutien de son appel quant à l’absence de justificatifs des charges ou à l’irrégularité de leur calcul ne sont nullement établis par les pièces qu’elle verse aux débats ; la cour considère, à l’inverse, que les pièces susmentionnées versées par l’intimé justifient de sa créance sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

A ce titre, il convient de préciser, d’une part, qu’il n’appartient nullement à un copropriétaire, la société Palace en l’espèce, qui ne détient aucun mandat de la copropriété à cet effet de faire réaliser des travaux en lieu et place du syndic régulièrement désigné par l’assemblée générale ou de l’administrateur provisoire judiciairement désigné à ce titre et, d’autre part, qu’il n’est pas possible de déduire, comme le soutient pourtant en appel la société Palace, du montant du solde de charges de copropriété impayées arrêté au 18 avril 2017, le montant des sommes qu’elle a du payer au syndicat au titre de ses condamnations de première instance, assorties de l’exécution provisoire, relatives aux dommages-intérêts et aux frais irrépétibles, ces paiements n’ayant aucunement pour objet d’apurer le montant du reliquat de ses charges de copropriété impayées ;

Il résulte des ces éléments qu’il convient de confirmer le jugement déféré et de condamner, en outre, la société Palace à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 56 597,06 euros correspondant au solde de charges de copropriété impayées arrêté au 18 avril 2017, incluant l’appel de fonds du 2^e trimestre 2017 ;

Par ailleurs, il ne saurait être fait droit à la demande d’expertise judiciaire présentée, à titre subsidiaire, par la société Palace, dans la mesure où la cour n’a pas, en l’espèce, à suppléer la carence de celle-ci dans l’administration de la preuve, qui lui incombe quant à la contestation du montant des charges que la copropriété lui réclame ou à l’irrégularité éventuelle de leur calcul au titre des exercices 2013 et 2014 ; aussi, il convient de rejeter sa demande d’expertise judiciaire ;

Enfin, il ne saurait être fait droit à la demande de délais de paiement présentée, à titre subsidiaire, par la société Palace en application de l’article 1343-5 du code civil, se substituant aux anciens articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, dans la mesure où la cour relève que la situation financière dégradée de la copropriété, qui est actuellement gérée par un administrateur provisoire, est largement imputable au défaut de paiement régulier des charges de copropriété par la société Palace depuis le 24 septembre 2013, date du jugement d’adjudication ; aussi, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement ;

— Sur la demande de dommages-intérêts

Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

En l’espèce, la société Palace a laissé s’accumuler un arriéré de charges considérable depuis le jugement d’adjudication du 24 septembre 2013 sans justifier de sa carence ;

Ce défaut de paiement contraint ainsi la copropriété à puiser dans son fonds de roulement, ce qui risque à terme d’entraver son bon fonctionnement ;

Le préjudice spécifique et distinct du simple retard est avéré pour la copropriété qui est actuellement gérée par un administrateur provisoire, compte tenu de l’ampleur de ses difficultés de trésorerie largement imputables au défaut de paiement régulier des charges de copropriété par la société Palace depuis le 24 septembre 2013, date du jugement d’adjudication ;

Il convient d’observer que la société Palace est une société d’investissement immobilier et il n’est donc pas acceptable que ses immeubles de rapport, destinés à lui procurer des revenus locatifs, puissent être financés en tout ou en partie par la copropriété ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Palace à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Pour les mêmes motifs, il convient de condamner la société Palace à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en appel ;

— Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Palace, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer, en cause d’appel, au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Enfin, il convient de rejeter sa demande formée à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe et contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Rejette l’ensemble des demandes présentées par la société Palace en cause d’appel';

Condamne la société Palace à payer au syndicat des copropriétairesoit 0,00 Euross de l’immeuble sis […] Y à B-le-Grand ([…], représenté par son administrateur provisoire en exercice M^me X, la somme de 56 597,06 euros correspondant au solde de charges de copropriété impayées arrêté au 18 avril 2017, cette somme incluant l’appel de fonds du 2^e trimestre 2017 ;

Condamne la société Palace à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] Y à B-le-Grand ([…], représenté par son administrateur provisoire en exercice M^me X, la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en appel ;

Condamne la société Palace aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] Y à B-le-Grand la somme supplémentaire de 8 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT