4^e Chambre

ARRÊT N° 339

R.G : 16/05027

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 JUIN 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2017

devant Monsieur Louis-Denis HUBERT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Juin 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur D E

XXX

XXX

Représenté par M^e Marie-Aude PAULET-PRIGENT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/005318 du 21/07/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉES :

Madame F Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Syndicat de copropriété représenté par son syndic en exercice X LAMY, SAS dont le siège social est XXX agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

R e p r é s e n t é e p a r M e A u r é l i e G R E N A R D d e l a S C P GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDISSON/GRENARD/LEVREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Le 9 février 2011, Madame F Y a donné à bail à Monsieur D E, par l’intermédiaire de la société BVI dont le mandat de gestion a été repris par la suite par la société GIBOIRE IMMOBILIER venant à ses droits, un appartement F2 au rez-de-chaussée de l’immeuble situé XXX à Rennes (Ille-et-Vilaine) moyennant un loyer mensuel de 465 € non compris les charges.

Le syndic de copropriété est la société X RÉPUBLIQUE.

Suite à un signalement de Monsieur D E à l’agence immobilière de la présence de rongeurs au sein de la copropriété au mois de novembre 2012, une dératisation a été effectuée les 18 décembre 2012 puis 29 mai 2015.

Insatisfait du résultat, Monsieur D E a fait assigner en référé Madame F Y, l’agence immobilière GIBOIRE et le cabinet X RÉPUBLIQUE en sa qualité de syndic de copropriété.

Il a, à titre essentiel, sollicité qu’une injonction leur soit donnée de faire effectuer par une entreprise spécialisée une opération de dératisation, les travaux d’étanchéité et de blocage des voies de passage des rongeurs, ainsi que leur condamnation à une indemnité provisionnelle de 2000 € et l’autorisation de consigner les loyers.

Le 29 avril 2016, le tribunal d’instance de Rennes a rendu une ordonnance dont le dispositif est ainsi libellé :

« DÉCLARONS la société GIBOIRE IMMOBILIER sis XXX mise hors de cause ;

- REJETONS 1a demande de Monsieur D E visant à enjoindre à Madame F Y, à la société GIBOIRE IMMOBILIER et à X REPUBLiQUE de contacter une entreprise spécialisée dans la dératisation pour procéder aux travaux nécessaire au sein de lacopropriété du XXX à XXX

- REJETONS la demande de Monsieur D E visant à obtenir la condamnation in solidum de Madame F Y, de la société GIBOIRE IMMOBILIER et de X RÉPUBLIQUE à 1ui payer 1a somme provisionnelle de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

- REJETONS la demande de Monsieur D E visant à la consignation de ses loyers sur un compte CARPA du Barreau de Rennes ;

- CONDAMNONS Monsieur D E à verser à Madame F Y la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNONS Monsieur D E à verser à la société GiBOIRE IMMOBILIER sis XXX la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNONS Monsieur D E à verser à X REPUBLIQUE sis 1 place Honoré Commeurec, Espace Roazhon à XXX la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- REJETONS la demande de Monsieur D E au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNONS Monsieur D E aux entiers dépens. »

Monsieur D E a interjeté appel de cette ordonnance le 2XXX n’intimant que le syndic de copropriété et Madame F Y, la propriétaire de l’appartement loué.

Les parties ont conclu.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 9 juin 2017 de Monsieur D E qui demande à la cour :

Vu les articles 1719, 1382'et 1383 du Code civil et l’article 145 du code de procédure civile,

— de faire injonction au défendeur de contacter une entreprise spécialisée dans la dératisation et de faire réaliser les travaux nécessaires (article 849 alinéa 2 du code de procédure civile);

— de faire condamner les défendeurs in solidum à payer à Monsieur D E une provision sur les dommages intérêts qu’il obtiendra lors d’une procédure au fond (article 809 alinéa 2 du code de procédure civile) à hauteur de 3000 € outre le paiement du matériel qui a servi à la production de la preuve à savoir la caméra endoscopique ;

— d’autoriser Monsieur D E à consigner les loyers sur un compte séquestre de la CARPATE du Barreau de Rennes ;

À titre éminemment subsidiaire,

— d’ordonner une mesure d’expertise et dans l’attente du rapport,

— de condamner les défendeurs à payer au concluant une provision de 1000 € à valoir sur le préjudice subi et de l’autoriser, jusqu’au dépôt complet du rapport, à consigner les loyers sur un compte séquestre de la CARPA du Barreau de Rennes ;

— de condamner les défendeurs aux dépens ;

— de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile, 37 et 75-1 de la loi du 10 juillet 1991.

L’argumentation de Monsieur D E est pour l’essentiel la suivante :

— Il rapporte la preuve, notamment par l’action d’une caméra endoscopique, de la présence de rongeurs dans les cloisons de son appartement et de leurs nuisances par le bruit qu’ils provoquent et la dégradation de l’isolation entre le toit et les plaques de plâtre ;

— une indemnisation provisionnelle du préjudice de jouissance à hauteur de 3000 € comprenant la facture d’achat de la caméra endoscopique doit être allouée ;

— la consignation des loyers et le seul moyen de garantir l’exécution des travaux ;

— à titre éminemment subsidiaire, une expertise doit être ordonnée.

Vu les conclusions en date du 12 janvier 2017 de Madame F Y qui demande à la cour,

Vu l’article 849 du code de procédure civile et les lois du 10 juillet 1965 et 10 juillet 1989

Retenant l’existence de contestation sérieuse,

— de débouter Monsieur D E de toutes ses demandes formulées à l’encontre de Madame Y ;

— de déclarer irrecevable, en cause d’appel, la demande expertise judiciaire ;

À titre subsidiaire,

— de dire et de juger, pour le cas où ils seraient faits droits à la demande d’expertise, que les opérations seront communes et opposables syndicat de copropriété ;

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à garantir et relever indemne Madame Y pour toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En toute hypothèse,

— de condamner Monsieur D E ou toute partie succombante à payer à Madame Y la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— de condamner Monsieur D E et à défaut le Syndicat de copropriété aux dépens.

Madame F Y soutient pour l’essentiel que :

— Monsieur D E ne rapporte pas la preuve de la présence de rongeurs rendant nécessaire la dératisation de l’immeuble ; les vidéos ne démontrent rien ; en tout état de cause, les troubles ont lieu dans les parties communes ; les services municipaux qui se sont déplacés à trois reprises sur place partagent cette analyse ; la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; Madame Y, par l’intermédiaire de la société GIBOIRE IMMOBILIER qui gère sont bien, a vainement avisé le Syndic quand elle a eu connaissance des désordres ;

— la faute éventuelle de Madame Y par manquement à son obligation de délivrance ne peut être caractérisée que par la juridiction du fond et la preuve de l’existence et de l’imputabilité à la propriétaire des désordres et des dommages qu’ils provoquent ; l’achat de la caméra endoscopique ne peut être couvert dans le cadre d’une indemnité provisionnelle ;

— l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas la consignation des loyers puisque seul le juge du fond pourrait se prononcer sur des désordres affectant la décence des lieux ;

— la demande d’expertise est irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile et elle ne peut pallier la carence de Monsieur D E en matière de preuve ; en tout état de cause, les opérations d’expertise devraient être opposables au syndicat de copropriété, les rongeurs n’ayant pu s’introduire dans les parties privatives que par les parties communes.

Vu les conclusions en date du 13 juin 2017 du Syndicat des copropriétaires sis XXX représenté par son syndic, la société X LAMY qui demande à la cour

Vu les articles 145 et 849 alinéa 2 du code de procédure civile, les articles 1382 et 1383 du Code civil, et 954 du code de procédure civile

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal d’instance de Rennes du 29 avril 2016 ;

— de constater l’existence de contestation sérieuse ;

En conséquence,

— de débouter Monsieur D E de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions en tant que dirigées contre le syndicat ;

— de rejeter la demande d’injonction formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— de rejeter la demande de condamnation à une provision de 3000 € outre le paiement du matériel, formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— de débouter Madame Y de sa demande en garantie mais aussi de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions en tant que dirigées contre le syndicat ;

Sur les demandes subsidiaires,

— de constater l’absence de motif légitime à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— de constater l’existence de contestation sérieuse ;

En conséquence,

— de rejeter la demande d’expertise judiciaire formée contre le syndicat des copropriétaires ;

— de rejeter la demande de condamnation à une provision de 1000 € formés contre le syndicat des copropriétaires ;

— de rejeter la demande de condamnation à garantie et à relever indemne formée par Madame Y à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

y additant,

— de condamner Monsieur D E ou tout autre succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

— de condamner Monsieur D E ou tout autre succombant aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires sis XXX représenté par son syndic, la société X LAMY, fait essentiellement plaider que :

— Monsieur D E ne rapporte la preuve ni de la réalité de la présence de rats,

ni de l’achat d’une caméra endoscopique ; les vidéos ne prouvent rien ; aucun autre occupant de l’immeuble ne se plaint de nuisances liées à la présence de rats ; l’entreprise de nettoyage n’a rien constaté ; la dératisation effectuée le 29 mai 2015 est postérieure au constat des services municipaux dans leur correspondance du 30 mars 2015 qui concerne le XXX ; le courrier des services municipaux en date du 3 novembre 2015 qui concerne l’immeuble litigieux n’est ni argumenté ni précis ; les attestations tardivement versées aux débats de Monsieur Z et de Madame A ne sont pas probantes puisque le premier demeure au XXX et que la seconde est insuffisamment précise.

— le règlement de copropriété précise que les 'cloisons intérieures non porteuses’ telles que les plaques de plâtre sont privatives et rien ne démontre la présence éventuelle de rats dans les parties communes ; Monsieur D E ne justifie ni d’une faute ni d’un préjudice imputable au Syndicat des copropriétaires qui n’a été informé du problème qu’en mars 2015 par les services de la ville suite aux plaintes de Monsieur D E ; une dératisation a aussitôt été effectuée le 29 mai 2015 ; le XXX une nouvelle opération de dératisation a conjointement été menée avec le syndic de l’immeuble voisin (FONCIA) qui a concerné les immeubles situés dans cette rue aux XXX

— la demande de garantie de Madame Y ne peut prospérer en l’absence de preuve d’un défaut d’entretien des parties communes ou d’un vice de construction les affectant en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le Syndicat des copropriétaires n’est pas débiteur de l’obligation de jouissance paisible prévue à l’article 1719 du Code civil et il ne peut donc être condamné à titre provisionnel ;

— à l’appui de sa demande subsidiaire d’expertise, Monsieur D E ne fait état d’aucun motif légitime.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au visa des articles 809 et 849 alinéa 2 du code de procédure civile Monsieur D E reprend devant la cour sa demande d’injonction de mise en 'uvre de travaux de dératisation et de

« réalisation des travaux nécessaires ».

En application de ces textes, il incombe à Monsieur D E de prouver d’une part la présence de rongeurs et le préjudice en résultant directement, et d’autre part que la réalisation de ces travaux constituent, pour les intimés, une obligation non sérieusement contestable.

La présence de rongeurs derrière les plaques de plâtre formant les murs intérieurs de l’appartement loué n’apparaît pas sérieusement contestable.

En effet, le service Santé Environnement de la ville de Rennes s’est déplacé à deux reprises et a admis, par courriers des 30 mars, 17 juillet et 3 novembre 2015 et courriel du 17 novembre 2015, malgré les opérations de dératisation réalisées les 18 décembre 2012 et 29 mai 2015, la réalité de la présence de rongeurs dénoncée par Monsieur D E dans l’appartement qu’il loue dans l’immeuble situé XXX à Rennes. En novembre 2015, ce service a réitéré sa préconisation du 15 septembre précèdent faite au syndicat des copropriétaires de faire procéder à la dératisation de l’ensemble des immeubles situés 20-22 et 24 de la même rue.

Postérieurement à l’intervention de dératisation effectuée par la société HYNERA ENVIRONNEMENT dans les immeubles situés « 20,22 et XXX » le XXX, Monsieur D E, indique produire aux débats des videos enregistrées sur YOUTUBE qu’il affirme avoir réalisées le 12 juin 2016 entre 4h30 et 4h35 avec une caméra endoscopique acquise par lui-même tendant à prouver la persistance des nuisances. Ses allégations sont aussi confirmées par le témoignage de Madame G H qui indique avoir entendu à plusieurs reprises des bruits de rongeurs dans les murs de son appartement. Ce témoignage est aussi confirmé par celui de Madame A.

Par ailleurs, dans un courrier du Service Santé Environnement de la ville de Rennes du 20 décembre 2016, celui-ci indique avoir constaté le 2 décembre précédent l’absence de plusieurs regards d’égout à l’arrière des immeubles XXX et celle de 2 dispositifs d’obturation du réseau longeant un bâtiment en face du logement de l’appelant. Le même courrier indique que l’employé du Service a visionné les vidéos et repéré des déjections de rats.

Ces éléments suffisent à constituer un motif légitime suffisant pour permettre au juge des référés d’ordonner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la mesure d’expertise que Monsieur D E sollicite à titre subsidiaire pour la première fois devant la cour d’appel.

Il ne peut être utilement invoqué la carence de Monsieur D E dans l’administration de la preuve alors que d’une part la cour statuant en matière de référé est saisie sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, que d’autre part l’appelant ne peut effectuer dans l’appartement loué aucun sondage destructif. Par ailleurs, une telle demande de mesure d’investigation avant tout procès n’est pas nouvelle au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile.

L’expertise aura pour but d’objectiver la réalité et les conséquences de la présence éventuelle de rongeurs dans les cloisons, murs et plafonds de l’appartement loué, ainsi que de déterminer le cheminement de ces rongeurs et l’ampleur des dommages en résultant pour le locataire.

Le syndicat des copropriétaires étant partie à la présente instance, les opérations d’expertise lui sont évidemment communes.

Avant le dépôt du rapport d’expertise, il existe des contestations sérieuses relatives d’une part à la réalité d’un éventuel préjudice de jouissance dont la responsabilité pourrait être imputée à Madame F Y, et d’autre part au cheminement des rongeurs à travers les parties communes ou leur présence dans ces parties communes dont la responsabilité pourrait alors être imputée au syndicat des copropriétaires pour éventuel défaut d’entretien ou, comme le suggère les services municipaux, pour un défaut d’étanchéité des réseaux d’assainissement.

Ces contestations sérieuses font, en l’état, obstacle non seulement à toute injonction de faire mais aussi aux demandes provisionnelles et de consignation des loyers présentées par l’appelant devant le juge des référés en première instance comme en appel. La cour confirmera donc l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté de telles demandes.

En l’absence de condamnation prononcée contre elle, le recours en garantie présentée par Madame Y à l’encontre du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société X LAMY est dépourvu d’objet.

Sur les autres demandes

Madame F Y et le Syndicat des copropriétaires seront condamnés aux dépens d’appel.

En l’état, eu égard aux contestations sérieuses soulevées par les intimés, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 29 avril 2016 par le juge des référés du tribunal d’instance de Rennes ;

Y ajoutant,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder Monsieur I J , architecte XXX expert près la cour d’appel d’Angers lequel aura pour mission:

— de convoquer les parties et recueillir leurs dires et observations ;

— de se faire communiquer tous documents utiles;

— de visiter, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, l’immeuble litigieux, de décrire le siège des nuisances par les rongeurs alléguées par Monsieur D E,

— d’objectiver la réalité et les conséquences de la présence éventuelle de rongeurs dans les cloisons, murs et plafonds de l’appartement loué par Monsieur D E, ainsi que de déterminer le cheminement de ces rongeurs en précisant d’où ils proviennent et où ils s’ils se trouvent lorsqu’ils nuisent au locataire, ainsi que la réalité et l’ampleur du préjudice, notamment de jouissance, en résultant pour le locataire et les occupants de l’appartement et, éventuellement, pour le propriétaire, en raison d’une éventuelle dégradation de l’isolation entre le toit et les plaques de plâtre ,

— de dire quels travaux sont nécessaires pour remédier à ces désordres en précisant ceux qui doivent être réalisés dans l’appartement de Madame Y et ceux qui doivent être réalisés dans les parties communes ; d’en évaluer le coût et la durée ainsi que les conséquences sur l’habitabilité de l’appartement durant leur exécution ;

— d’une façon générale dans le cadre de la mission ci-dessus définie, de rechercher tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction compétente, d’apprécier les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis ;

— de répondre à tous dires écrits des parties et au besoin d’entendre touts sachants ;

DIT que lors de la première réunion qui devra se dérouler dans un délai maximum de 3 mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt de son rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle lequel rendra, si nécessaire, une ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport ;

INVITE l’expert à solliciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties dans un délai qu’il fixera et à y répondre dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l’article 278-1 du code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur D E bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal de grande instance de Rennes en date du 27 mai 2016, de toute consignation à valoir sur les frais d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter du jour où il sera informé de la consignation sauf demande de prorogation motivée de ce délai adressée au juge chargé du contrôle des expertises ;

DIT qu’en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au juge chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel de Rennes ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise par le juge chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel de Rennes ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires en ce compris leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame F Y et le syndicat des copropriétaires sis XXX représenté par son syndic, la société X LAMY au paiement des entiers dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,