ARRÊT N°

N° RG 19/04458 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HR6W

EG

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS

17 septembre 2019 RG :18/01097

Z

Z

C/

B

D

Grosse délivrée

le

à Selarl Avouepericchi

M^e Marguet

M^e Guilmont

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur G J K Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Emile-henri BISCARRAT de la SELARL EMILE-HENRI BISCARRAT, Plaidant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Représenté par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame H M N Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Emile-henri BISCARRAT de la SELARL EMILE-HENRI BISCARRAT, Plaidant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Madame A B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Léa MARGUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/11634 du 29/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Monsieur C D

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Julia GUILMONT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Août 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Elisabeth Granier, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

M^me Elisabeth Granier, conseillère

GREFFIER :

M^me Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 09 Décembre 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 novembre 2016, M. C D et M^me A B, vendeurs, et M. G Z et M^me H Z, acquéreurs, ont signé un compromis de vente en l’étude de Maître Y, notaire à Orange, portant sur une maison à usage d’habitation et de bureau avec piscine et terrain attenants, bien cadastré section AS 234, 310 rue des pays-bas à Orange, moyennant le prix de 165.000 €.

Un dépôt de garantie de 8.250 euros a été déposé en comptabilité du notaire par les acquéreurs.

Ce compromis de vente a été réalisé sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme et d’un permis de construire, les acquéreurs ayant souhaité effectuer la construction d’un bâtiment à usage de carrosserie, réparation automobile et la transformation de la construction existante en bureaux avec surélévation. Il prévoit que l’acte authentique interviendra au plus tard le 30 juin 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 décembre 2017 puis du 14 février 2018, M^me I B a mis en demeure M. G Z et M^me H Z de signer l’acte authentique en vain.

Par acte d’huissier délivré le 3 août 2018, M. G Z et M^me H Z ont assigné M^me A B et M. C D devant le tribunal de grande instance de Carpentras, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de voir prononcer principalement la caducité du compromis et les voir condamner au paiement de la restitution du dépôt de garantie sous astreinte et à des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Par jugement du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Carpentras a statué comme suit':

— condamne solidairement M. G Z et M^me H Z à payer à M^me A B la somme de 8.250 euros au titre de la clause pénale,

— dit que cette somme étant détenue entre les mains de la caisse des dépôts et consignation,

elle lui sera attribuée,

— condamne solidiairement M. G Z et M^me H Z aux dépens de l’instance,

— condamne solidairement M. G Z et M^me H Z à payer à M^me A B la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— rejette les autres demandes.

Par déclaration du 26 novembre 2019, M. G Z et M^me H Z ont relevé appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions transmises par le rpva le 26 novembre 2019, auxquelles il est expressément référé, M. G Z et M^me H Z demandent à la cour de:

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

— Infirmer le jugement querellé,

et statuer à nouveau,

— prononcer la caducité du compromis de vente du 15 novembre 2016 en raison de la non réalisation des conditions suspensives tenant à l’existence d’une servitude d’urbanisme révélée par l’obtention d’un certificat d’urbanisme et à la non obtention du prêt,

— condamner M^me A B et M. C D à donner instruction à Maître Y ou son successeur de libérer le dépôt de garantie de 8.250 € au bénéfice des consorts Z et ce, sous astreinte de 30 € chacun par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A défaut en cas de libération préalable desdits fonds au titre de l’exécution provisoire du jugement infirmé

— Condamner solidairement M^me A B et M. C D à payer la somme de 8.250 € aux appelants, outre intérêts au taux légal dont capitalisation,

à titre subsidiaire,

— réduire le montant de la clause pénale à 500 € et ordonner la restitution du reliquat,

— dire et juger que le silence de M. C D comme la réticence de M^me A B constituent une réticence dolosive visant à forcer la réitération d’un compromis frappé de caducité,

— dire et juger qu’il s’agit d’une réticence dolosive en lien avec un préjudice moral né des tracas inhérents à la poursuite des pourparlers sous la pression inutile et infondée de M^me A B conjuguée à l’obligation de subir les tracas inhérents à une action judiciaire pour récupérer les fonds consignés,

— condamner solidairement M^me A B et M. C D à payer au requérant la somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral,

— condamner solidairement M^me A B et M. C D à payer au requérant la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M^me A B de ses entières demandes, fins et plus amples conclusions,

— débouter M. C D de ses entières demandes, fins et plus amples conclusions,

— condamner solidairement M^me A B et M. C D aux entiers dépens, avec distraction au profit de la selarl avouepericchi;

M. G Z et M^me H Z s’opposent à l’irrecevabilité soutenue de leurs demandes liées à la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt alors que ce point est invoqué dans leurs conclusions d’appelant. Ils font grief au jugement de ne pas avoir retenu que la non réalisation des conditions dont ils ne portent aucune responsabilité a anéanti automatiquement le compromis de vente. Ils indiquent d’une part que l’offre de prêt sollicité le 4 mars 2017 (après avoir sollicité report de la date de la demande afin d’éviter la nullité du compromis, sanction contractuelle du défaut d’accomplissement de la condition) à la Cic lyonnaise de banque par la société civile immobilière en formation en application d’une clause de substitution contenue au compromis, pour un montant inférieur à celui prévu et à un taux d’intérêt identique selon l’étude de financement de la banque du 24 mars 2017, a été refusé le 21 décembre 2017. Ils indiquent d’autre part que leur demande de certificat d’urbanisme du 13 mars 2017 à laquelle il a été répondu négativement par arrêté municipal du 20 mars 2017 a révélé l’existence d’une servitude rendant impropre le bien à la destination qu’ils envisageaient ce qui a emporté un rejet de toute demande de permis de construire en l’état d’une impossibilité juridique. Selon eux le compromis est automatiquement anéanti et caduque et ils relèvent que les vendeurs n’ont donné aucune suite aux pourparlers initiés tant par eux que par le notaire afin de débloquer la situation et n’ont même pas accepté une tentative amiable de conciliation. N’ayant pas obtenu restitution du dépôt de garantie la réticence abusive des vendeurs leur a créé un préjudice moral tenant les tracas inhérents à la poursuite des pourparlers et ceux inhérents à l’indispensable action judiciaire. Ils relèvent l’absence de démonstration de préjudice des vendeurs dont le compromis de vente est intervenu après leur séparation et le départ du domicile de M. C D.

Dans ses dernières conclusions transmises par le rpva le 26 janvier 2021, auxquelles il est expressément référé, M^me A B demande à la cour de:

Vu l’article 1304-3 et l’article 1178 du Code civil,

in limine litis:

— constater que dans le dispositif de leurs premières conclusions d’appel les consorts Z n’ont formé aucune prétention ni demande liée à la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt,

— les déclarer par conséquent irrecevables à former toutes prétentions et demandes à ce titre,

au fond,

— confirmer le jugement contesté en ce qu’il a condamné les consorts Z à lui payer 8.250 € au titre de la clause pénale, dit que cette somme consignée lui sera attribuée, 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et ordonné l’exécution provisoire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les autres demandes,

et statuant à nouveau,

— condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et économique résultant de la perte de chance de vendre le bien immobilier dans des délais raisonnables,

— condamner solidairement les appelants à verser à M^me A B et M. C D les intérêts au taux légal sur la somme de 8.250 € à compter de la mise en demeure émise par lettre recommandée le 7 décembre 2017 par M^me A B et subsidiairement par son conseil le 26 juin 2018 et plus subsidiairement à compter du 18 décembre 2018 date de la notification des conclusions de première instance sollicitant le paiement de ladite somme,

— dire et juger que le montant de la clause pénale sera partagée par moitié entre M. C D et M^me A B,

— débouter les consorts Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement les appelants au paiement de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel .

M^me A B fait valoir que les acquéreurs ont sollicité de la cour qu’elle constate exclusivement la défaillance de la condition relative au certificat d’urbanisme. Elle fait également valoir que la demande de prêt n’a pas été déposée dans les délais et qui plus est au nom d’une société civile immobilière Chalouni en formation sans démontrer le respect de la clause de substitution, ce qui équivaut à une renonciation pure et simple du bénéfice de la condition suspensive conformément au compromis. Elle relève que la demande d’urbanisme déposée vise un projet qui ne coïncide pas avec le projet défini contractuellement à savoir l’emplacement d’une carrosserie, ce que les acquéreurs ne peuvent nier puisqu’ils ont sollicité le notaire aux fins de modifier leur projet initial le 23 janvier 2017. Selon elle, cette renonciation à leur projet initial s’analyse en une renonciation pure et simple du bénéfice de la clause suspensive relative à l’urbanisme. Elle constate l’absence de dépôt de permis de construire, autre condition suspensive de la vente. Retardant sans cesse la réalisation de leur diligence, les acquéreurs ont, d’après elle, man’uvré pour tenter d’obtenir une diminution du prix de vente, exerçant une activité de carrossier en face de la maison qu’ils envisageaient de vendre, étant leurs voisins directs. Ils ont fait échec à la réitération de la vente. Le montant de la garantie consignée n’a pas de caractère excessif au regard du préjudice moral et de l’ampleur du préjudice économique subi par les vendeurs. M^me A B fait observer la situation de séparation connue des acquéreurs l’ayant contrainte à déménager dans un appartement en location et n’ayant pu supporter le paiement de loyers et des échéances de crédit, la plaçant ainsi dans une grande situation de précarité, ayant dû en outre s’acquitter du paiement de la taxe foncière durant deux années supplémentaires.

Dans ses dernières conclusions transmises par le rpva le 9 février 2021, auxquelles il est expressément référé, M. C D demande à la cour de:

Vu les articles 1101 et suivants du Code civil,

Vu l’article 910-4 du code de procédure civile,

in limine litis:

— constater que dans leurs premières conclusions d’appel les consorts Z n’ont formé aucune prétention ni demande liée à la défaillance de la condition suspensive d’obtention de

prêt,

— les déclarer par conséquent irrecevables à former toutes prétentions et demandes à ce titre,

au fond,

— déclarer M. C D recevable et bien fondé en ses conclusions et son appel incident,

y faisant droit,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que les consorts Z n’ont pas respecté les conditions prévues au compromis du 15 novembre 2016 et qu’ils n’étaient dès lors pas habiles à solliciter la restitution du dépôt de garantie,

— l’infirmer en ce qu’il a condamné les consorts Z à verser la somme de 8.250 € à M^me A B seule, dit que cette somme consignée lui sera attribuée à elle seule, et rejeté les autres demandes,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. G Z et M^me H Z à verser la somme de 8.250 € à M^me A B et M. C D , chacun pour moitié.

— condamner solidairement M. G Z et M^me H Z à verser à M^me A B et M. C D , chacun pour moitié, les intérêts au taux légal sur ladite somme à compter de la sommation de versement émise à leur encontre, à savoir à compter de la lettre recommandée adressée par M^me A B le 7 décembre 2017, subsidiairement à compter de la lettre recommandée adressée par le conseil de M^me A B le 26 juin 2018, et plus subsidiairement à compter de la notification des conclusions de première instance de M^me A B sollicitant versement de ladite somme,

— condamner solidairement M. G Z et M^me H Z à verser à M^me A B les dommages et intérêts supplémentaires qu’elle sollicite et à M. C D la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour réparation des préjudices distincts subis,

— débouter les consorts Z de l’ensemble de leurs fins, prétentions et conclusions,

— condamner solidairement M. G Z et M^me H Z à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme à M^me A B et une somme de 3000 € à M. C D.

— condamner solidairement M. G Z et M^me H Z aux entiers dépens.

M. C D soulève l’irrecevabilité de toutes prétentions liées à la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt dans le silence des premières conclusions d’appelant notifiées le 25 février 2020 tenant le principe de concentration des moyens. Il fait valoir que les conditions suspensives sont réputées accomplies. D’une part les consorts Z ont déposé un certificat d’urbanisme le 13 mars 2017 portant sur un projet visant une transformation radicale des lieux, très éloigné de ce qui était prévu dans le compromis (destination réparation carrosserie) de sorte que, sans surprise, l’opération n’était pas réalisable, selon arrêté municipal du 20 mars 2017. D’autre part ils n’ont pas déposé de

demande de permis de construire et subsidiairement n’ont pas déposé de demande de prêt dans les délais et sans démontrer que la substitution d’emprunteurs ne serait pas de nature à créer un problème au niveau de l’obtention du financement bancaire. Les vendeurs ont néanmoins patienté plusieurs mois après la date de réitération initialement prévue avant de solliciter le constat de l’échec de la vente incombant aux acquéreurs qui ne sauraient obtenir restitution du dépôt de garantie, lequel doit revenir au vendeur avec intérêts au taux légal. Il fait état d’un préjudice distinct du dépôt de garantie tenant le déménagement imposé par le compromis de vente qui prévoyait qu’à la date de réitération le bien devait être libre de toute occupation et débarrassé de tous encombrants, d’une situation de stress et d’inquiétude imposée par la situation financière difficile.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 août 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Au fond:

Les parties sont en l’état d’un compromis de vente d’un bien immobilier consistant en une maison à usage d’habitation et de bureau avec piscine et terrain attenant au prix de 165.000 euros signé le 15 novembre 2016 sous conditions suspensives suivantes à charge des acquéreurs:

— de l’obtention d’un prêt, pour un montant de 165.000 euros remboursable en 20 ans, au taux maximal d’intérêt de 2,5 % l’an hors assurance, l’obtention de l’offre devant intervenir au plus tard le 30 juin 2017, étant précisé qu’une clause de substitution d’emprunteur est prévue sous réserve de n’être pas de nature à créer un problème au niveau de l’obtention du financement bancaire,

— du dépôt d’un certificat d’urbanisme qui ne révèle pas de servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que l’acquéreur envisage de lui donner et qui est défini par le compromis comme étant la construction d’un bâtiment à usage de carrosserie réparation automobile et de la transformation existante en bureaux avec surélévation.

— de l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 31 mars 2017 autorisant la construction d’un bâtiment à usage de carrosserie réparation automobile et bureaux et transformation de la construction existante en bureaux avec surélévation, le permis devant être déposé avant le 31 janvier.

La régularisation authentique à intervenir au plus tard le 30 juin 2017 n’est pas intervenu.

1/ Sur la non réalisation des conditions suspensives tenant la servitude d’urbanisme révélée et la non obtention du prêt:

— l’irrecevabilité soutenue par les intimés de toutes prétentions liées à la défaillance de la condition suspensive de l’obtention du prêt, pour ne pas être contenues dans les conclusions d’appelant du 25 février 2020:

Cette irrecevabilité se heurte aux seules prétentions principales toujours soutenues par les appelants à savoir la caducité du compromis et la condamnation à libérer le dépôt de garantie dont l’absence de réalisation des conditions suspensives n’est que le moyen. Et ce même si le dispositif des conclusions des appelants contient également des motifs qui ne deviennent pas

pour autant des prétentions. Ainsi la défaillance de la condition suspensive de l’obtention du prêt est le moyen au soutien des prétentions. Par ailleurs, ce moyen a été débattu en première instance tel que cela apparaît dans le jugement contesté. Il n’est donc pas nouveau devant la cour d’appel. Enfin, l’article 910-4 du code de procédure civile, invoqué par les intimés, est relatif à la concentration des prétentions et non des moyens.

Dés lors, les prétentions de M. G Z et M^me H Z liées à la défaillance de la condition suspensive de l’obtention du prêt contenues dans leurs dernières écritures liant la cour sont recevables.

— la non réalisation des conditions suspensives:

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites conformément à l’article 1103 du code civil et elles doivent être exécutées de bonne foi selon l’article 1104 du même code.

L’article 1231-5 du code civil prévoit que le contrat peut stipuler une clause fixant le montant des dommages et intérêts à verser en cas de défaillance.

Le compromis de vente prévoit qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis il sera automatiquement anéanti et le dépôt de garantie devra être restitué purement et simplement à l’acquéreur, à charge pour ce dernier d’apporter la preuve que cette non réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence.

Les parties ont encore aménagé conventionnellement leur responsabilité contractuelle ainsi:

— pour la condition suspensive d’obtention de prêt dont la demande est à déposer au plus tard le 31 janvier 2017 et la réception de l’offre à intervenir au plus tard le 30 juin 2017.

'… Faute par l’acquéreur d’avoir informé le vendeur ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme nulles et de nul effet, une semaine après la réception par l’acquéreur d’une mise en demeure adressée par le vendeur d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts…'.

La demande de prêt a été déposée le 4 mars 2017 au nom d’une société civile immobilière Chamouli (en formation) à la banque Cic qui a réalisé une étude de financement le 24 mars 2017 prévoyant l’assurance de M^me Z uniquement et une caution de M. G Z et M^me H Z, les diligences s’étant soldées par un refus de prêt le 21 décembre 2017.

Or, l’étude de financement prévoyait la communication d’éléments supplémentaires à charge de l’emprunteur et des cautions dont on ignore si elles ont été satisfaites et le refus de la banque est par ailleurs taisant sur le taux d’intérêts sollicité. M. G Z et M^me H Z ne font donc aucunement la démonstration d’être dans le cas envisagé contractuellement pour satisfaire à la clause de substitution d’emprunteur. En tout état de cause, les délais impartis n’ont pas été respectés. Les consorts Z n’ont donc pas accompli les diligences nécessaires au soutien de leurs obligations et leur négligence a conduit à la non réalisation de l’obtention du prêt.

— pour la condition suspensive de la déclaration d’urbanisme et l’obtention d’un permis de construire:

'… la présente convention est soumise à la condition suspensive que le certificat d’urbanisme et le certificat d’alignement et de voirie ne révèlent pas l’existence d’une servitude susceptible

de rendre le bien impropre à la destination que l’acquéreur envisage de lui donner…'

'… Les acheteurs devaient obtenir au plus tard le 31 mars 2017 un permis autorisant la construction d’un bâtiment à usage de carrosserie réparation automobile et bureau et transformation de la construction existante en bureaux avec surélévation, permis devant être déposé avant le 31 janvier précédent, tout dépassement des délais étant considéré, si le vendeur le souhaite, comme une renonciation au bénéfice de la condition suspensive…'

La demande de certificat d’urbanisme des consorts Z déposée le 13 mars 2017 a été rejetée par arrêté municipal du 20 mars suivant. Or, il résulte de l’analyse tant de la demande que de l’arrêté que les consorts Z ont procédé à un changement de destination, après la signature du compromis, ayant intégré dans leurs demandes la surélévation d’une maison individuelle en vue de créer un établissement recevant du public. Les consorts Z n’ignorent pas ce changement puisqu’ils ont écrit au notaire le 21 janvier 2017 qu’ils souhaitaient modifier leur demande de certificat d’urbanisme qui ne portait pas strictement le même projet que celui du compromis.

Il n’est aucunement contesté que les acquéreurs n’ont jamais sollicité de permis de construire ayant considéré qu’en l’état de l’arrêté municipal, cette demande était vouée à l’échec.

Or les termes du compromis, signé le 15 novembre 2016 et devant être réitéré au plus tard le 30 juin 2017, imposait aux acquéreurs d’adresser quasiment dans le même temps la demande de certificat d’urbanisme et celle du permis de construire dont le délai pour y satisfaire expirait le 31 janvier 2017.

Dés lors les consorts Z ont volontairement présenté une demande d’urbanisme ne visant pas la destination prévue au compromis et la servitude révélant le bien impropre à la nouvelle destination, imposée en raison de leur violation du compromis, résulte de leur comportement fautif. De fait, leur absence de demande de permis de construire sur la base de l’impropriété à destination révélée révèle encore un comportement fautif.

2/ La clause pénale et les dommages et intérêts :

La clause du compromis en page sept est, sans ambiguité, une clause pénale puisque le dépôt de garantie repose sur la responsabilité des acquéreurs en sanctionnant leur comportement de fait, fautif ou négligent en cas de non réalisation des conditions dans les délais du contrat.

A défaut pour les acquéreurs d’avoir démontré que l’absence de réalisation des conditions suspensives ne proviennait pas de leur fait, de leur faute ou de leur négligence, le dépôt de garantie est 'définitivement acquis’ selon les termes du compromis aux vendeurs du bien indivis qui se répartiront par moitié son montant et les intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 17 septembre 2019.

Les parties ont fixé forfaitairement à 8.250 euros les dommages et intérêts correspondant à la non réalisation des conditions suspensives et la fin des relations contractuelles. Il n’apparaît pas que cette pénalité de 8.250 euros soit excessive en l’état des contraintes imposées au vendeur du fait de la vente non aboutie au 30 juin 2017 ou dérisoire du fait des éléments de préjudice versés au débat. En effet, il est acquis que la séparation du couple de vendeurs a entraîné la volonté de vendre et que la décision de vivre seul de M. C D préexistait à la signature du compromis. Il en aurait été de même concernant M^me A B si la vente avait été effective au 30 juin 2017. La charge d’un crédit immobilier qu’ils ont suspendu un temps, suspendant également l’éventualité d’un préjudice, sera en tout état de cause compensée par une vente à venir dont le capital sera nécessairement plus intéressant pour eux. La perte de chance de trouver un nouvel acquéreur n’est étayée d’aucune

pièce.

Ainsi, l’indemnité prévue contractuellement à hauteur de 8.250 euros s’applique sans que l’office du juge ne puisse la modifier.

3/ La caducité du compromis :

Ni M^me A B, ni M. C D ne tirent argument d’une condition suspensive réputée accomplie et souhaitent récupérer le dépôt de garantie versé par M. G Z et M^me H Z à la signature du compromis pour 8.250 euros et réparation de leur préjudice.

Dés lors la clause générale de l’anéantissement automatique du compromis (sa nullité) en cas de non réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis doit s’appliquer en tenant compte de la volonté des parties exprimée en fin de clause qui concerne l’application d’une pénalité à l’acquéreur qui, par son fait, sa faute ou sa négligence fait obstacle à la réalisation desdites conditions.

Ainsi le compromis, dont les éléments de validité ont disparu après la conclusion du contrat, est frappé de caducité, la nullité étant impossible au regard de la clause pénale qui survit et qui a été souhaitée par les parties.

La caducité du compromis est prononcée.

Les acquéreurs ne peuvent se voir octroyer des dommages et intérêts du fait de la volonté exprimée de M^me A B, dans le silence de M. C D, à voir réitérer la vente par acte authentique malgré la caducité encourue du compromis. Il se déduit de leur comportement une renonciation de leur part aux conditions suspensives pouvant s’assimiler à une réalisation des conditions. Ils sont donc déboutés de leur demande subsidiaire en dommages et intérêts.

Les frais de procédure et les dépens :

L’équité justifie de condamner solidairement M. G Z et M^me H Z à payer à M^me A B et M. C D, chacun, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Succombant en son appel, M. G Z et M^me H Z sont condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme partiellement le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. G Z et M^me H Z aux dépens de l’instance, à payer à M^me A B la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire et rejeté les autres demandes,

Infirme partiellement le surplus du jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Prononce la caducité du compromis de vente signé le 15 novembre 2016,

Condamne solidairement M. G Z et M^me H Z à payer à M^me A B et M. C D la somme de 8.250 euros, somme actuellement détenue à la caisse des dépôts et consignation, ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement du 17 septembre 2019,

Dit que la somme de 8.250 sera restituée par moitié entre M^me A B et M. C D,

Condamne solidairement M. G Z et M^me H Z à payer à M^me A B et M. C D, chacun, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. G Z et M^me H Z in solidum aux dépens d’appel;

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Delcourt, greffière.

la greffière, la présidente