Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2017

(n°490, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/13657

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Avril 2016 – Président du TGI de PARIS – RG n° 16/50003

APPELANTE

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Agathe POULAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0664

INTIME

Syndicat des copropriétaires 15 BOULEVARD DE LA CHAPELLE 75010 PARIS REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS CABINET MOREL

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente

M. Thomas VASSEUR, Conseiller

M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Y Z

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sylvie KERNER-MENAY, présidente et par M^me Y Z, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Alpha Immo est propriétaire d’un local commercial et d’une cave dans l’immeuble situé au […] la Chapelle à Paris (75010), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble est représenté par son syndic la société Cabinet Morel.

La cave n°3 appartenant à la SCI Alpha Immo, qui correspond au lot n° 22, a fait l’objet d’aménagements privatifs divers, notamment l’installation de doublages, d’un faux plafond et d’un carrelage au sol.

L’assemblée générale des copropriétaires a décidé le 11 juin 2013 de faire procéder à des travaux de rénovation des planchers hauts des caves. Il a été constaté que les travaux seraient destructifs des aménagements de la cave n° 3.

Des désaccords sont survenus entre les parties au sujet du sort de ces aménagements privatifs et notamment de la nécessité pour l’entreprise en charge des travaux de les remettre en état.

Par acte du 23 novembre 2015, la SCI Alpha Immo a fait assigner le Syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle à Paris (75010) aux fins principalement d’ordonner à ce dernier de réaliser dans la cave n° 3 (lot 22) appartenant à la SCI Alpha Immo les travaux de réfection des planchers tels que votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013 après la réalisation d’une mission d’expertise et de désigner un expert ayant pour mission de dresser un rapport relatif aux travaux nécessaires à accomplir.

Par ordonnance du 13 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a:

— dit n’y avoir lieu d’ordonner au Syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle à Paris (75010) de réaliser dans la cave n° 3 les travaux de réfection des planchers votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013 ;

— débouté la SCI Alpha Immo de sa demande d’expertise préalable à la réalisation des travaux ;

— dit que le Syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle à Paris (75010) devra faire dresser à ses frais avancés avant et après la réalisation des travaux au niveau de la cave n° 3 un constat d’huissier contradictoire décrivant les lieux, et en particulier la nature et l’état des aménagements réalisés dans la cave n° 3 ;

— donné acte aux parties de ce que le Syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle 75010 PARIS s’est engagé à remettre à la société ALPHA IMMO un double des clés donnant accès aux parties communes de la cave ;

— ordonné à la […] de laisser libre l’accès à la cave n° 3 au syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle 75010 PARIS représenté par son syndic et aux entreprises mandatées par lui afin de permettre la réalisation des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2013, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir une semaine après la signification de la présente ordonnance ;

— dit que l’astreinte courra pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle 75010 PARIS de solliciter à défaut de pouvoir accéder à la cave n° 3 et la liquidation de l’astreinte auprès du juge de l’exécution ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle 75010 PARIS de sa demande de retrait sous astreinte des aménagements privatifs de la cave n°3 ;

— condamné la […] à payer au syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle 75010 PARIS la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Alpha Immo aux dépens ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte du 20 juin 2016, la SCI Alpha Immo a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 26 juin 2017, la SCI Alpha Immo demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 13 avril 2016 en toutes ses dispositions ;

— ordonner au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la Chapelle à Paris 10^e de réaliser dans la cave n° 3 (lot 22) lui appartenant les travaux de réfection des planchers tels que votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013 mais après la réalisation de la mesure d’expertise ci-après ;

— désigner tel Expert qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner avec pour mission de :

— se rendre sur place, […]

— de convoquer les parties dans le respect du contradictoire ;

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et notamment le descriptif des travaux commandés par le Syndicat des copropriétaires en vertu des résolutions 17, 17.1, 17.2 et 17.3 votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013, les marchés et devis ainsi que les comptes rendus de chantier ;

— de dresser un état descriptif de la cave n°3 (lot n°22) tel qu’elle se présente à ce jour;

— de chiffrer les travaux de remise en état des aménagements intérieurs du lot qui seront détruits du fait des travaux sur les planchers ;

— d’évaluer le préjudice subi par elle du fait de ces travaux ;

— d’une façon générale, fournir tous éléments techniques ou de fait nécessaires à la juridiction du fond qui serait éventuellement saisie pour se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

— dire que la provision à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […]

— en cas de carence de ce Syndicat des copropriétaires dans le versement de cette provision, condamner ce dernier à lui rembourser la somme correspondante sur présentation d’un reçu de la régie ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], sous astreinte de 200 euros par jour passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à lui remettre un double des clés donnant accès aux parties communes de la cave et un badge d’accès au hall de l’immeuble ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e POULAIN ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à verser à lui verser une indemnité de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 juin 2017, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] demande à la cour de :

— dire et déclarer la […] mal fondée dans son appel ;

— débouter la […] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— dire et déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] représenté par son syndic, recevable et bien-fondé dans son appel incident ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 13 avril 2016 sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de retrait sous astreinte des aménagements privatifs de la cave n°3 et n’a pas prévu le concours de la force publique à défaut de libre accès par la […] à sa cave n°3 ;

— l’infirmer partiellement sur ces deux seuls points ;

— déclarer sans objet la demande adverse visant à lui ordonner de réaliser, dans la cave n°3 (lot n°22), les travaux de réfection des planchers hauts des caves, dès lors que ces travaux ont été votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013, qu’ils ne sont retardés que par le refus dilatoire de la […] de laisser l’accès à sa cave et de retirer à ses frais ses aménagements privatifs et également par sa demande, formulée en première instance, maintenue et réitérée en cause d’appel, d’expertise judiciaire préalable à la réalisation des travaux ;

— rejeter la demande d’expertise formulée par la […] qui ne constitue qu’une man’uvre de diversion dilatoire, mal fondée et injustifiée au regard des éléments du dossier ;

— débouter, à titre subsidiaire, la […] de sa demande de mise à sa charge la provision sur frais d’expertise ou de condamnation à remboursement de ces frais, la provision sur frais d’expertise devant rester à la charge du demandeur, comme cela est l’usage ;

— si une expertise était ordonnée, demander à l’expert judiciaire de recueillir tous éléments techniques et de fait relatifs au changement de destination de la cave et à la création de la trémie entre les lots du rez-de-chaussée et la cave appartenant à la […] et à l’existence ou à l’inexistence aux autorisations d’assemblée générale et de l’Administration à ces titres ;

— déclarer sans objet la demande adverse de condamnation à remettre à la […] « un double des clés donnant accès aux parties communes de la cave », le syndic n’ayant jamais refusé de remettre à la […] un nouveau double des clés qu’elle a toujours eu en sa possession et qu’elle a sans doute perdues et qu’elle n’est jamais venue chercher chez le syndic ;

— déclarer irrecevable comme nouvelle la demande de remise d’un badge d’accès au hall de l’immeuble ;

— déclarer cette demande sans objet à titre subsidiaire ;

En conséquence :

— rejeter, en conséquence, toutes les demandes adverses.

Sur sa demande reconventionnelle d’accès sous astreinte à la cave n°3, lot n°22, de la […] :

— ordonner (en confirmant l’ordonnance dont appel) à la […] de laisser libre, dès signification de l’arrêt à intervenir, l’accès à sa cave n°3, lot n°22, au syndic la SAS CABINET MOREL, représentant le Syndicat des copropriétaires du […], et à ses entreprises, afin de faire réaliser les travaux de réfection des planchers hauts des caves votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt ;

— autoriser (en infirmant l’ordonnance dont appel) le Syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic la SAS CABINET MOREL, ainsi que ses entreprises, à pénétrer, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique et sous le contrôle d’un huissier de justice pour l’ouverture de la porte, passé le délai de 15 jours de signification de l’arrêt sans accès donné par la […], dans la cave n°3 lot n°22, et à s’y maintenir pour le temps des travaux nécessaires, afin de faire réaliser les travaux de réfection des planchers hauts des caves votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013 ;

— désigner dans ce cas tel huissier de justice qu’il plaira à la cour ;

— fixer la provision à valoir sur les frais de l’huissier ;

Sur sa demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de retrait sous astreinte par la […] des aménagements privatifs réalisés sans autorisation dans la cave n°3, lot n°22 :

— ordonner (en infirmant l’ordonnance dont appel) à la […], dès signification de l’arrêt à intervenir, de retirer à ses frais exclusifs de sa cave n°3, lot n°22, tous les aménagements privatifs (faux plafonds, doublages, cloisons, carrelage, réseaux électriques, canalisations d’eau, trémie d’escalier et escalier), afin de lui permettre de faire réaliser les travaux de réfection des planchers hauts des caves votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt;

Dans tous les cas :

— débouter la […] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la […] à lui payer, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus de l’indemnité de 1.500 euros allouée en première instance et non réglée à ce jour ;

— condamner la […] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR

La demande de la société ALPHA IMMO tendant à la réalisation des travaux de réfection des planchers

La cour reprend les moyens de fait et de droit pertinents du premier juge.

Ce dernier a parfaitement analysé les pièces produites d’où il résulte que le Syndicat des copropriétaires a manifesté à plusieurs reprises son intention d’effectuer les travaux dont il est encore demandé l’exécution à hauteur d’appel. Il est constant en effet qu’au cours d’une assemblée générale du 11 juin 2013, les travaux de rénovation des planchers hauts des caves, côté rue et côté cour ont été votés pour un montant de plus de 200.000 euros et qu’ils ont été effectués sauf s’agissant du lot n°22, cave n°3 appartenant à la […].

Il résulte encore des pièces des parties et notamment des pièces de l’appelante produites par la partie intimée que, selon plusieurs courriers recommandés, le Syndicat des copropriétaires a enjoint la […] de lui laisser l’accès à cette cave et de la vider (pièces de l’appelant produites par l’intimée n° 2, 3, 5). Il ne peut sérieusement être affirmé que les comptes rendus de chantier attestent de cet accès eu égard à la précision faite que c’est à travers un espace de 60 cm² que l’architecte a pu constater le 10 octobre 2014, l’existence d’aménagements privatifs.

La demande reconventionnelle du Syndicat d’obtenir l’accès à la cave litigieuse pour réaliser les travaux dont s’agit confirme encore que la demande est inopérante et doit être rejetée.

La décision du premier juge sera confirmée sur ce point.

La demande d’expertise préalable aux travaux

Au sens de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’application de cet article n’entraîne pas la recherche de l’existence d’une urgence. Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Il suppose uniquement que soit constaté qu’il existe un procès « en germe », pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible.

En l’espèce, la société ALPHA IMMO souhaite qu’une expertise soit ordonnée préalablement aux travaux afin de faire dresser un état des lieux antérieur à la réalisation des travaux de remise en état des aménagements intérieurs de sorte qu’elle pourra éventuellement justifier de leurs conséquences dommageables et obtenir réparation d’un préjudice dont l’expertise doit chiffrer le montant.

Elle ne justifie nullement l’existence d’un motif légitime justifiant d’ordonner une mesure technique de type expertise afin de dresser ce constat et d’évaluer un préjudice virtuel dans la mesure où un simple constat d’huissier est de nature à permettre la réalisation de ces constatations avant les travaux et que de la même façon un nouveau constat pourra être établi ultérieurement.

Le premier juge a ainsi parfaitement considéré aux visas de l’article 9 alinéas 3 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui subit un préjudice des suites de l’exécution des travaux peut en solliciter la réparation, qu’il convenait afin de permettre l’évaluation de la situation antérieure du bien et après les travaux de condamner le Syndicat à réaliser à ses frais avancés un constat contradictoire établi par un huissier.

La cour relève d’ailleurs que le Syndicat a fait procéder à ce constat le 5 juillet 2016 de sorte que la décision prise en ce sens par le premier juge sera confirmée ainsi que celle qui rejette la demande d’expertise.

La demande du Syndicat des copropriétaires relative au retrait des aménagements privatifs

Le Syndicat a formé appel incident sur le rejet de cette demande formulée en premier instance. Il maintient ainsi sa demande de voir la cour ordonner à la SCI ALPH IMMO de retirer à ses frais exclusifs de sa cave n°3, lot n°22, tous les aménagements privatifs (faux plafonds, doublages, cloisons, carrelage, réseaux électriques, canalisations d’eau, trémie d’escalier et escalier), afin de lui permettre de faire réaliser les travaux de réfection des planchers hauts des caves votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt.

Il est constant que la […] ne conteste pas avoir procédé à des aménagements privatifs à l’intérieur de la cave n°3, tels pose de faux plafonds, doublages cloisons, carrelage, réseaux électriques, canalisation d’eau, trémie mais elle affirme que la destination du lot n’en a pas été modifiée et ne porte ainsi pas atteinte aux droits des copropriétaires. Par ailleurs, les parties s’accordent pour dire que les travaux de rénovation des planchers hauts des caves votés en assemblée générale seront destructifs pour les aménagements privatifs réalisés.

Comme indiqué par le premier juge, s’il appartient à la […] de laisser l’accès à sa cave et de ne pas empêcher la réalisation des travaux, il appartient au Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, en sa qualité de maître d’ouvrage des travaux sur les planchers hauts, de prendre en charge la dépose des aménagements que les travaux rendent nécessaires.

Il appartiendra ensuite, dans le cadre d’un éventuel procès devant le juge du fond, de déterminer quelle partie aura la charge finale du coût de ces frais de dépose, la question de savoir si les aménagements réalisés sont conformes ou non au règlement de copropriété relevant exclusivement de sa compétence.

Dès lors, la décision de rejet de cette demande prise par le premier juge doit être confirmée.

La demande de voir ordonner à la […] de laisser l’accès à sa cave n°3 sous astreinte et avec le recours à la force publique

Le premier juge a fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonné à la […] de lui laisser, ainsi qu’aux entreprises mandatées, le libre accès à la cave n°3 afin de permettre la réalisation des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2013 et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir une semaine après la signification de l’ordonnance.

Ce chef de la décision attaquée ne peut être que confirmé étant encore souligné que la SCI ALPHA

IMMO réclame elle-même leur réalisation puisqu’elle soutient une demande aux fins de voir ordonner la réalisation de ces travaux. Or, comme il a déjà été explicité, il est établi que la SCI empêche jusqu’à présent leur réalisation.

La situation n’ayant pas évoluée depuis l’ordonnance du 13 avril 2016, il conviendra afin de rendre effective cette décision d’assortir ce chef de décision du recours à la force publique à l’aide d’un serrurier en présence d’un huissier selon les modalités précisées au dispositif. La décision attaquée sera infirmée de ce chef.

La demande aux fins de remise d’un double des clés donnant accès aux parties communes de la cave et à un badge d’accès au hall de l’immeuble

Le juge des référés avait pris acte de ce que le Syndicat des copropriétaires s’était engagé à remettre à la […] un double des clés donnant accès aux parties communes comme demandé par cette dernière.

Le Syndicat soutient avoir mis ces clés à disposition de la SCI mais que celle-ci n’est jamais venue les chercher chez le syndic qui les tenait à sa disposition.

Le Syndicat produit un courriel qu’il a fait adresser le 18 mars 2016 à M. X représentant la SCI par lequel il s’engage à le prévenir dès réception de la copie de la clé ce qui confirme son accord pour remettre ce double des clés. Il soutient que personne n’est venu rechercher ces clés tenues à sa disposition chez le syndic sans pour autant démontrer que le représentant de a SCI a été prévenu de l’arrivée de la clé et de l’endroit où il pouvait venir la chercher. La SCI justifie d’un courrier adressé par son conseil le 20 juin 2016 au conseil de la partie adverse par lequel elle indique être toujours en attente de la remise de ces clés donnant accès aux parties communes de la cave et précise en outre que le Syndicat des copropriétaires a fait installer un système de badge VIGIK pour l’utilisation duquel elle n’a reçu aucun exemplaire du dit badge.

Il sera donc fait droit à cette demande tendant à enjoindre au Syndicat des copropriétaires de remettre à la SCI un double des clés donnant accès aux parties communes sous astreinte de 100 euros par jour pendant un mois selon les modalités visées au dispositif.

En revanche la demande concernant la remise d’un badge d’accès au hall d’entrée de l’immeuble sera déclarée irrecevable comme nouvelle à hauteur d’appel.

Les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner la […] qui succombe partiellement à payer au Syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle à Paris 10^e, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée aux dépens de l’instance d’appel avec distraction comme prévu au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en date du 13 avril 2016, sauf en ce qu’elle a refusé le recours à la force publique et a donné acte aux parties que le Syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle à Paris 10^e s’est engagé à remettre à la […] un double des clés donnant accès aux parties communes ;

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Autorise le Syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic la SAS CABINET MOREL, ainsi que ses entreprises, à pénétrer, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique et sous le contrôle d’un huissier de justice de son choix et à ses frais avancés, pour l’ouverture de la porte, passé le délai de 1 mois de signification de l’arrêt sans accès donné par la […], dans la cave n°3 lot n°22, et à s’y maintenir pour le temps des travaux nécessaires, afin de faire réaliser les travaux de réfection des planchers hauts des caves votés par l’assemblée générale du 11 juin 2013 ;

Enjoint au Syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle à Paris 10^e représenté par son Syndic la SAS Morel de remettre à la […] un double des clés donnant accès aux parties communes de la cave et ce sous astreinte de 100 euros par jour pendant un mois à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande nouvelle de remise d’un badge d’accès au hall de l’immeuble ;

Condamne la […] à payer au Syndicat des copropriétaires du […] la Chapelle à Paris 10^e représenté par son syndic la SAS CABINET MOREL, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la […] aux dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de M^e Didier Sitbon, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier,

Le président,