Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 10 ARRÊT DU 22 MAI 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/19380

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Septembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/09468

APPELANTES

XXX

ayant son siège XXX

XXX

N° SIRET : 448 195 586

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

ayant son siège XXX, XXX,

XXX

Élisant domicile au cabinet de M^e Jean-François FRAHIER-47 XXX

N° SIRET : 537554

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Jean-François FRAHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1326

Représentées par M^e Thierry HERVIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0047

INTIMEE

MONSIEUR L’ADMINISTRATEUR GÉNÉRAL DES FINANCES PUBLIQUES CHARGE DE LA DIRECTION DE CONTRÔLE FISCAL D’ILE DE FRANCE OUEST

ayant ses bureaux XXX

XXX agissant sous l’autorité de Monsieur le Directeur Général des XXX

Représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère

Madame X Y, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Oryx Properties, exerçant une activité de location immobilière et ayant son siège social au XXX à Paris (7^e), est détenue à 99,99 % par la société XXX ltd , ayant son siège aux XXX

La société Oryx Properties est propriétaire depuis 2003 d’un immeuble situé XXX, constitué d’un appartement d’une surface de 567,97 m², et à l’étage supérieur, de deux petits logements et d’une chambre de service de 60 m², ainsi qu’un garage et une cave en sous-sol.

Ce bien a fait l’objet d’un bail d’une durée de six ans consenti à un citoyen d’Arabie Saoudite en 2006, à titre de résidence secondaire.

Une mise en demeure de procéder au dépôt des déclarations et au paiement de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par des personnes morales a été adressée par l’administration fiscale à la société Oryx Properties, par courrier en date du 8 février 2011.

Une mise en demeure complémentaire a fait suite au dépôt des déclarations de la société du 28 mars 2011, l’administration fiscale sollicitant par courrier du 15 avril 2011 le nom des ayant-droits économiques de la société en l’absence du paiement de la taxe.

La société Oryx Properties estime ne pas être redevable de la taxe au motif que ses actifs immobiliers ne représenteraient pas plus de 50 % de ses actifs français.

Par courrier du 25 juillet 2011, l’administration fiscale a adressé à la société une proposition de rectification au titre de la taxe due pour les années 2008 à 2010, à hauteur d’un montant total de 760 784 euros en droits.

L’administration fiscale a répondu aux observations de la société du 21 septembre 2011, par courrier du 25 octobre 2011, en maintenant sa position. La commission départementale de conciliation, saisie à la demande de la société, a rendu son avis le 11 septembre 2012, en fixant la valeur vénale de l’immeuble sans se prononcer sur le caractère prépondérant des actifs immobiliers.

L’administration fiscale a tenu compte des valeurs retenues par la commission, et a adressé à la société trois avis de mise en recouvrement le 30 novembre 2012, pour la taxe due au titre des années concernées, à hauteur de 605 755 euros en droits et 59 479 euros d’intérêts de retard.

Après le rejet de sa réclamation contentieuse du 18 décembre 2012, par une décision de l’administration fiscale du 30 avril 2013, la société Oryx Properties a saisi le tribunal de grande instance de Paris par assignation du 18 juin 2013, aux fins d’obtenir l’annulation des droits supplémentaires et des pénalités mis à sa charge.

La société XXX ltd est intervenue volontairement à l’instance, par conclusions signifiées le 31 octobre 2013.

Par jugement en date du 2 septembre 2014, le tribunal a :

dit la procédure régulière ;

débouté la société Oryx Properties et la Société XXX de l’intégralité de leurs demandes ;

condamné la société Oryx Properties et la Société XXX LTD aux dépens.

En substance, le tribunal a considéré en premier lieu que la société XXX ltd n’était pas le redevable de la taxe à 3 % et qu’aucune disposition n’impose à l’administration fiscale de notifier à une personne morale détenant une participation dans une autre personne morale redevable de la taxe à 3 % les actes de procédure diligentée contre cette dernière, la procédure de rectification étant ainsi régulière.

En second lieu, le tribunal a retenu que l’administration fiscale proposait des termes de comparaison de biens similaires en nombre suffisant, qu’il convenait donc de retenir une valeur moyenne issue de ces éléments, à laquelle s’applique une décote de 10 % pour tenir compte de l’occupation des lieux.

Eu égard aux valeurs retenues, le tribunal a ainsi considéré que les actifs immobiliers de la société Oryx Properties représentaient plus de 50 % de ses actifs français, et qu’elle était redevable à ce titre de la taxe à 3 %.

XXX et XXX ltd ont fait appel de cette décision le 24 septembre 2014.

Par conclusions signifiées le 3 février 2017, les sociétés Oryx Properties France et Hasma Properties demandent à la cour de : juger non fondée la proposition de rectification de taxe de 3 % au titre des années 2008, 2009 et 2010 adressée à la société Oryx Properties France, par lettre en date du 25 juillet 2011, faute de mise en cause la société mère, la société XXX ltd, débiteur principal de la taxe de 3 % et en tout cas solidaire du paiement du montant de la rectification notifiée à sa filiale ;

juger non fondée, et par conséquent nulle, ladite proposition de rectification, comme étant dépourvue de motivation en fait et en droit entachée d’erreurs substantielles concernant, notamment, l’évaluation des biens immobiliers et donc insusceptible de démontrer la prépondérance immobilière de la société ;

infirmer le jugement, contradictoire et en premier ressort, rendu le 2 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Paris 9^e chambre ' 1^re section, pour défaut de motivation en fait et en droit ;

En conséquence :

accorder le dégrèvement des impositions mises à la charge de la société « Oryx Properties » (France), soit 605 755 euros en principal et 59 479 euros en intérêts de retard, le total s’élevant à 665 234 euros ;

condamner la direction générale des finances publiques au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de frais non répétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 2 février 2017, l’administration fiscale demande à la cour de :

— débouter les sociétés Oryx Properties France et XXX ltd de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise ;

— confirmer la décision de rejet et l’avis de mise en recouvrement contesté ;

— condamner solidairement les appelantes au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 6 février 2017.

SUR CE,

Sur la régularité de la procédure de rectification

L’article 990 D du code général des impôts dispose que les entités juridiques qui, directement ou indirectement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. Selon l’article 990 F du même code, lorsqu’il existe une chaîne de participations, la taxe est due par la ou les personnes morales qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérés du d ou du g du 30 de l’article 990 E ; toute personne morale interposée entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de cette taxe.

Les appelantes se fondent sur une instruction administrative du 7 août 2008 pour conclure que c’est la société XXX ltd qui est redevable de la taxe de 3 %, et non sa filiale Oryx Properties, qui a déposé les déclarations afférentes pour le compte de sa mère. Les appelantes en déduisent qu’elles sont toutes les deux solidairement responsables du paiement de la taxe, et qu’en conséquence, l’administration fiscale a manqué à son devoir de loyauté en n’adressant pas les actes de la procédure de rectification à la société mère XXX ltd.

Ceci étant exposé et ainsi que le soutient l’administration fiscale, la société Oryx Properties est la seule redevable de la taxe à 3 % au regard de sa qualité de propriétaire de l’immeuble situé en France, indépendamment du fait qu’elle soit détenue par une autre société située à l’étranger, étant précisé que la société Oryx Properties est la plus proche de l’immeuble au sens de l’article 990 D du code général des impôts.

L’administration fiscale n’avait donc pas l’obligation de notifier à la société XXX, la société mère, les actes de la procédure.

Le principe de solidarité invoqué par les appelantes n’est pas transposable pour la taxe de 3 % dès lors qu’il n’existe qu’un seul redevable.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il rejeté le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure soulevé par les société Oryx Properties et XXX.

Selon les appelantes, les rectifications proposées, même corrigées après l’avis de la commission, ne sont pas recevables car elles sont entachées, à l’origine, d’une erreur substantielle (comparaison avec des biens non intrinsèquement similaires) portant atteinte aux droits de la défense et aux garanties fondamentales du contribuable et qui vicient toute la suite de la procédure. Elles estiment que le tribunal ne s’est pas prononcé sur ce point, son jugement étant insuffisamment motivé.

Les sociétés appelantes sollicitent également l’application de plusieurs décotes cumulatives sur la valeur vénale du bien, de 10 % pour non liquidité des titres de la société au regard d’une clause d’agrément et de 20 % pour occupation locative du bien, indiquant que l’absence de recours à ces décotes dans les déclarations pour la taxe de 3 % ne les prive pas du droit de les invoquer par la suite, ayant simplement fait une évaluation avant toute décote.

Elles font enfin valoir que la prépondérance immobilière établie par l’administration fiscale est minime (52 %) dans un domaine présentant une part de subjectivité.

En réponse, l’administration fiscale précise que les biens qu’elle a utilisés comme éléments de comparaison sont similaires à l’immeuble détenu par Oryx Properties, comme l’a retenu la commission à l’exception de deux biens, l’évaluation ayant été réalisée conformément aux exigences de la jurisprudence et la société a eu la possibilité de contester utilement ces références et d’engager un débat contradictoire avec le vérificateur.

Concernant les décotes, l’administration fiscale relève qu’un abattement pour occupation locative ne saurait s’appliquer dès lors que l’objet social de la société est précisément la location immobilière, le bien ayant vocation à rester durablement dans le patrimoine de son propriétaire, et n’étant occupé que par intermittence puisqu’il s’agit d’une résidence secondaire.

Elle rappelle que la commission a déjà appliqué une décote de 10 % pour en tenir compte, qui a été retenu, une décote supplémentaire n’apparaissant donc pas justifiée.

L’administration fiscale indique également qu’une décote pour non liquidité des titres de la société n’est pas non plus applicable dès lors que l’on recherche la valeur vénale de l’immeuble et non des titres pour l’application de la taxe de 3 %.

Il appartient à l’administration fiscale qui conteste la valeur vénale d’un bien déclaré par le redevable de justifier que l’évaluation faite par ce dernier est inférieure à la valeur vénale réelle du bien.

La valeur vénale d’un bien correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réelle. Elle doit être déterminée à la date du fait générateur de l’impôt. En règle générale, la valeur de l’immeuble doit être déterminée par comparaison avec les cession en nombres suffisants de biens intrinsèquement similaires sans qu’il ne soient forcément strictement identiques.

En l’espèce, la société Oryx Properties exercer une activité de location immobilière et a acquis le 29 avril 2003 un bien immobilier sis XXX, dans le 16^e arrondissement pour un montant de 4 573 470 euros (plus droits de mutation de 224 377 euros).

Ce bien comprend un appartement au 4^e étage de 567,97 m2, deux appartements et un chambre au 5^e étage d’environ 60m2, d’un garage au sous-sol et d’une cave au 2^e sous-sol. Il est situé dans un quartier résidentiel très prisé de la capitale. Selon l’expertise réalisée par M. Z A le 13 décembre 2006, la façade est en pierre de taille ravalée sur l’ave Foche / rue Chalgrin et en pierre de taille et brique à ravaler sur la XXX. XXX est bordée d’un jardinet qui donne accès à l’immeuble qui est sécurisé par digicode et dispose de deux ascenseurs. Il conclut à une bonne impression d’ensemble et précise que l’appartement est entièrement rénové et décoré.

L’ensemble des lots du bien sont loués à un citoyen d’Arabie Saoudite en tant que résidence secondaire pour une période de 6 ans à partir de 2006.

Il résulte des éléments produits par l’administration fiscale que celle-ci justifie par la comparaison de biens intrinséquement similaires dans les conditions usuelles dans le marché réel au nombre 6 pour l’année 2008, 6 pour l’année 2009 et 8 pour l’année 2010, de grande surface, situés dans le même arrondissement et à proximité du bien en cause, de même standing, de nature à permettre au redevable d’en apprécier l’adéquation et de discuter utilement la méthode retenue par l’administration fiscale au regard des informations qu’elle a fournies dans la proposition de rectification, du prix moyen résultant de ces comparaisons de 11 617 euros le m2 pour l’année 2008, de 12 788 euros le m2 pour l’année 2009 et de 13 552 euros le m2 pour l’année 2010.

Il convient d’appliquer, ainsi que l’a fait l’administration fiscale la commission et le tribunal, une décote de 10 % qui tient compte de l’occupation des lieux, à titre de résidence secondaire, par M. B C D ; aucune décote supplémentaire ne saurait être accueillie dès lors que l’objet social de la société est la location d’immeubles.

Ainsi, la proposition de rectification est régulière au regard de l’exigence de motivation en droit et en fait de sorte que les appelantes seront déboutées de leur demande de nullité. L’administration fiscale apporte la preuve de l’insuffisance de la valeur déclarée au regard des éléments de comparaison qu’elle a fournis.

Sur le ratio de prépondérance immobilière

L’article 990 E 2° du code général des impôts dispose que la taxe n’est pas applicable aux entités juridiques dont les actifs immobiliers représentent moins de 50 % des actifs français.

Les appelantes soutiennent que le ratio de prépondérance immobilière pour l’année 2008 est de 49,64 %, pour l’année 2009 de 48,86 % et pour l’année 2010 de 46,72 % pour l’année 2010 et qu’elle ne sont donc par redevables de la taxe de 3 %. L’administration prétend que le ratio est de 52,76 % pour l’année 2008, de 52,55 % pour l’année 2009 et de 54,48 % pour l’année 2010 de sorte que la société Oryx Properties est redevable de la taxe de 3 %.

L’actif immobilier en l’espèce est de 6 022 441 euros pour l’année 2008, 6 537 112 euros pour l''année 2009 et 6 927 328 euros pour l’année 2010 ce qui représente donc plus de 50 % des actifs français de la société Oryx Properties ainsi que les appelantes le reconnaissent elle-mêmes lorsqu’elles indiquent dans leurs conclusions que l’actif immobilier français de la société Oryx Properties représente 52 % des actifs français de la société, de sorte que cette dernière ne peut pas être exonérée de la taxe de 3 % en application de l’article 990 E 2° du code général des impôts.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés Oryx Properties France et XXX de leurs demandes.

XXX succombant en leur appel seront condamnées solidairement aux dépens d’appel et déboutées de leur demande d’indemnité de procédure.

Elles seront condamnées, in solidum, sur ce même fondement à payer à l’administration fiscale, la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 2 septembre 2014 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE les sociétés Oryx Properties France et Hasma Properties Number Ten Ltd de leur demande de nullité de la proposition de rectification ;

CONDAMNE solidairement les sociétés Oryx Properties France et XXX aux dépens d’appel ;

DEBOUTE les sociétés Oryx Properties France et XXX de leur demande d’indemnité de procédure ;

CONDAMNE in solidum les sociétés Oryx Properties France et XXX à payer à Monsieur l’administrateur général des finances publiques chargé de la direction de contrôle fiscal d’Ile de France la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS