VS/CS

Numéro 20/1724

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRET DU 29/06/2020

Dossier : N° RG 18/03211 - N° Portalis DBVV-V-B7C-HBMR

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Affaire :

EURL FASOCDAV

C/

X-F Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 juin 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

En application de la loi 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid 19 et de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, l'affaire, fixée à l'audience du 5 mai 2020 a été examinée selon la procédure sans audience.

Madame SALMERON, magistrat chargé du rapport,

en application de l'article 786 du Code

de Procédure Civile et a rendu compte à la Cour composée de :

Madame SALMERON, Président

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Monsieur DUPEN, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

EURL FASOCDAV agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par Me D E de la SCP DUALE-E-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me Françoise BOUGUE, avocat au barreau de Bayonne

INTIME :

Monsieur X-F Y

né le […] à BAYONNE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par Me F H-I de la SARL H-I DECIS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 20 NOVEMBRE 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Exposé des faits et procédure :

Suivant acte du 19 novembre 2004, X-F Y et sa mère, aujourd'hui décédée, B C veuve Y ont donné à bail pour une durée de neuf années à une société Fasocdav des locaux commerciaux, sis à […], destinés à l'exploitation d'un magasin de prêt à porter.

Le 27 juin 2013, X-F Y a fait délivrer à la société Fasocdav un congé avec refus de renouvellement.

L'acte a été aussi délivré à Maitre Z, mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société Fasocdav ouverte par jugement du tribunal de commerce de Bayonne du 7 septembre 2013.

Par ordonnance du 25 mars 2014, le juge des référés près le tribunal de grande instance

(TGI) de Bayonne, saisi par le bailleur, s'est déclaré incompétent et à ordonner l'expulsion de la société preneuse.

X-F Y a saisi le tribunal de grande instance suivant exploit en date du 17 juin 2014 aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire, valider le refus de renouvellement sans indemnité à effet du 31 décembre 2013, ordonner l'expulsion de la société Fasocdav, la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2.052,28 euros jusqu'à libération effective des lieux et à la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile (cpc).

Par décision du 4 juin 2015, la procédure de redressement judiciaire de l'EURL Facsodav a été clôturée ; l'EURL Facsodav est devenue in bonis et le mandat du mandataire judiciaire a pris fin.

Par jugement du 20 novembre 2017, le TGI de Bayonne a :

- déclaré valide le congé avec refus de renouvellement pour motifs légitimes signifié le 27 juin 2013 par X-F Y à l'EURL Fasocdav,

- fixé au 31 mars 2014 la date d'expiration du bail non renouvelé,

- dit qu'à défaut d'avoir libéré et rendu libre les lieux de tout occupant et de tous biens de son chef dans un délai d'UN MOIS à compter de la signification du jugement,

- ordonné l'expulsion de la société Fasocdav de sa personne et de ses biens ou de tout occupant de son chef dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision avec au besoin le concours de la force publique,

- déclaré la société Fasocdav redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer à compter du 1er avril 2014 jusqu'à libération effective des lieux.,

- dit n'y avoir lieu à ressortir cette condamnation d'une astreinte,

- constaté la clôture de la procédure de redressement judiciaire,

- ordonné la mise hors de cause sans dépens de Maître Z es qualites,

- rejeté les demandes reconventíonnelles présentées par la société Fasocdav,

- condamné l'EURL Fasocdav à payer à X-F Y la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du cpc,

- condamné l'EURL Fasocdav en tous les dépens,

- ordonné l'exécution du jugement.

Par déclaration en date du 10 octobre 2018, l'EURL Fasocdav a relevé appel du jugement.

La clôture est intervenue le 7 avril 2020.

Dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire en application de la loi 2020-290 du 23 mars 2020, la fixation de l'affaire a été maintenue avec procédure de dépôt sans audience au 5 mai 2020 selon les dispositions de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020.

Vu l'acceptation du recours à la procédure sans audience dans le cadre de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 de maître D E en date du 30 avril 2020 et de maître F H-I en date du 24 avril 2020 ;

Vu la vérification du dépôt des dossiers de plaidoirie par le Premier président de la cour d'appel de Pau pour le dépôt du 5 mai 2020, selon ordonnance d'organisation des services en date du 30 avril 2020 et après communication aux avocats des parties du feuilleton des dossiers retenus et précisant la composition de la cour et la date de délibéré fixée au 9 septembre 2020.

Les parties ont été avisées par message RPVA que le délibéré sera rendu par anticipation le 29 juin 2020.

Prétentions et moyens des parties':

Vu les conclusions notifiées le 7 janvier 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de l'EURL Fasocdav demandant, au visa des articles L 145-28 du code de commerce, 1134 et 1147 du code civil, de :

A titre principal:

- déclarer recevable et bien fondé l'appel tel qu'interjeté par la Société EURL Fasocdav.

- réformer la décision dont appel.

- débouter Monsieur A de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- constater la nullité du congé donné par Mr Y et la tacite reconduction du bail dont s'agit depuis le 19 novembre 2013.

- juger que le congé donné par le bailleur est non fondé et ne peut produire effet.

- condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages intérêts eu égard au préjudice d'exploitation subi.

- condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du cpc.

- condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Duale-E, avocats aux offres de droit.

A titre subsidiaire :

- condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts eu égard au préjudice d'exploitation subi.

- condamner Monsieur Y au paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 400.000 euros

- condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du cpc.

- condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Duale-E, avocats aux offres de droit.

Vu les conclusions notifiées le10 avril 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de X-F Y demandant, au visa des articles. 1134, 1147 et 1184 du code civil, L. 145-8 du code de commerce, de :

A titre principal :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 20 novembre 2017, sauf celle ayant débouté M. Y d'une condamnation à astreinte pour l'expulsion de la société Fasocdav, à commencer par la validation du congé avec refus de renouvellement pour motif légitime en date du 27 juin 2013 ayant fixé au 31 mars 2014 la date d'expiration du bail renouvelé, sans indemnité,

- faisant droit à l'appel incident du concluant, assortir l'obligation de vidange des lieux à compter de la signification de l'arrêt à intervenir d'une astreinte de 100 euros par jour de retard,

- constater l'expiration du bail commercial dont s'agit au 31 mars 2014 et juger recevable et bien fondé le refus de renouvellement sans indemnité à effet de cette date, la société preneuse ayant perdu de plein droit le bénéfice du statut des baux commerciaux,

A titre subsidiaire :

- résilier le bail sur le fondement de l'art. 1184 du code civil, et juger que dans cette hypothèse seront encore confirmées les autres dispositions du jugement, hormis en ce qui concerne l'astreinte qui sera ordonnée pour la libération des lieux,

Dans tous les cas :

- condamner l'appelante à une indemnité de 2.500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel, sur le fondement des dispositions de l'art. 700 du cpc ainsi qu'aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP H-I, avocat aux offres et affirmations de droit, en vertu de l'article 699 du cpc,

- débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures.

Motifs de la décision :

- Sur la validité du congé avec refus du renouvellement du bail pour motifs légitimes:

Il n'est pas contesté que le congé délivré par le bailleur n'a pas été délivré dans le délai de 6 mois avant l'expiration du bail prévu à l'article L145-9 du code de commerce. En revanche, les parties s'opposent sur les conséquences de cette irrégularité, nullité de l'acte selon le preneur et validation du congé dans le cadre de la prolongation tacite du bail jusqu'à la fin du premier trimestre civil du bail prolongé pour le bailleur.

L'article L145-9 du code de commerce, dans sa version applicable au congé délivré le 27 juin 2013, (modifié par la loi n°2012-387 du 22 mars 2012 - art. 2), dispose que «'par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé

doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.'».

Il n'est pas précisé dans cet article que le congé doit, à peine de nullité, être délivré plus de 6 mois avant l'expiration du bail commercial mais en revanche, il doit s'écouler une période de 6 mois minimum entre le congé et sa prise d'effet. Dès lors, un congé intervenu dans la période de six mois avant le terme du bail n'est pas privé d'effet au delà dudit terme à condition de respecter la durée minimale de 6 mois et son effet est fixé au dernier jour du trimestre civil.

A l'examen de l'acte extrajudiciaire, le congé a été donné à effet au 31 décembre 2013.

Or, il n'est pas contesté que le bail expirait au 18 novembre 2013 comme cela était mentionné dans l'acte extra judiciaire lui-même.

Le bailleur entendait donc donner congé au-delà de l'expiration du terme du bail dans le cadre de la prolongation tacite.

En revanche, ce congé ne pouvait intervenir, dans le cadre de la prolongation et en application de l'article L145-9 du dit code, qu'au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil soit en l'espèce, le 31 mars 2014, comme l'a jugé à bon droit le tribunal.

Sur la validité du congé donné sans indemnité d'éviction, le bailleur dénie au preneur le droit au statut commercial dès lors qu'il n'a pas exploité le fonds de commerce pendant les 3 années qui ont précédé la date d'expiration du bail, en infraction aux dispositions de l'article L145-8 du code de commerce.

Cet article, dans sa version issue de la loi n°2012-387 du 22 mars 2012, dispose en effet que «'le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.'»

Le preneur ne conteste pas ne pas avoir exploité le fonds de commerce après 2011 et dit avoir repris son activité en octobre 2013 ; il produit les comptes sociaux de la société non

déposés au greffe du tribunal de commerce et précise avoir été empêché d'exploiter du fait de manquements du bailleur à ses obligations concernant des travaux à effectuer sur l'escalier intérieur allant de la réserve du rez de chaussée à la réserve du 1er étage.

Il précise n'avoir jamais été défaillant concernant le paiement des loyers sur toute la période. Enfin, le preneur reproche au bailleur de ne lui avoir adressé aucune mise en demeure d'exploiter le fonds de commerce avant de délivrer le congé.

Un congé portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d'exploitation effective du fonds par le locataire au cours des trois dernières années précédant la date d'expiration du bail en application de l'article L145-8 du code de commerce n'a pas à être précédé d'une mise en demeure et, même délivré pour un motif erroné, ce congé met fin au bail.

En l'espèce, il importe donc peu que la cessation d'activité n'ait pas été définitive ni irrévocable, l'EURL Fasocdav ayant repris l'exploitation de son commerce fin 2013 après avoir été placée en redressement judiciaire le 16 septembre 2013, procédure qui a été clôturée le 26 mai 2015 sur rapport de fin de mission du mandataire judiciaire et d'approbation des comptes, avant que le tribunal ne statue, la société Fasocdav étant redevenue in bonis.

Le bailleur se fonde sur le défaut de dépôt des comptes sociaux de la société de 2011 à 2013 pour affirmer que l'EURL Fasocdav avait cessé toute exploitation ainsi que sur un courriel de son gérant du 13 septembre 2012 confirmant que le magasin était toujours fermé et qu'il attendait une nouvelle enseigne. Par ailleurs, sur les comptes sociaux produits aux débats, il fait valoir qu'en 2013, la vente de marchandises ne représentait que 3.356 euros et qu'en 2012, aucune vente n'a été réalisée.

Pour justifier de l'exploitation du fonds de commerce, l'EURL Fasocdav produit les comptes sociaux de 2009 à 2014 certifiés par son expert comptable. Il ressort de ces comptes un chiffre d'affaire de 173.605 euros en 2011, aucun chiffre d'affaires sur l'exercice 2012 et seulement 3.356 euros sur l'exercice 2013. L'EURL Fasocdav précise avoir repris son activité en octobre 2013 sans en justifier précisément.

Pour justifier de la non-exploitation du bail en 2012, l'EURL Facsodav ne peut invoquer une activité saisonnière qui n'était pas prévue au bail mais elle invoque surtout avoir effectué l'avance des travaux de réfection de l'escalier qui mène de la réserve au rez de chausée à la réserve du 1er étage, travaux qui incombaient au bailleur, ainsi qu'en 2012 les conséquences d'une fuite d'eau au niveau d'un sanitaire installé en 2005 par le bailleur.

Or, les pièces produites par l'EURL Facsodav ne sont pas de nature à justifier un arrêt complet d'activité sur toute l'année 2012. Le bailleur produit, de surcroit, la facture de refection de l'escalier en date du 2 février 2012 et la facture concernant les travaux de canalisation des eaux pluviales sous l'escalier en date du 10 février 2012.

L'EURL Facsodav, qui était tenue à une exploitation continue puisqu'à l'article II du bail intitulé 'jouissance' il était stipulé que la locataire 'tiendrait constamment les locaux ouverts et achalandés', ne justifie donc pas avoir respecté les exigences de l'article L145-8 du code de commerce pour bénéficier du statut commercial, ce qui justifie le congé avec refus de renouvellement du bail .

Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré valide le congé avec refus de renouvellement pour motifs légitimes signifié le 27 juin 2013, en ce qu'il a fixé au 31 mars 2014 la date d'expiration du bail non renouvelé, en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Fasocdav des locaux loués et a fixé l'indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du

loyer à compter du 1er avril 2014 jusqu'à la libération effective des lieux.

- Sur la demande d'astreinte

La cour n'y fera pas droit dès lors que l'expulsion pouvait déjà être exécutée avec le concours de la force publique en application du jugement assorti de l'exécution provisoire et qu'il n'y a pas lieu à prononcer une condamnation supplémentaire au risque d'alimenter un nouveau contentieux. Le jugement sera confirmé de ce chef.

- Sur les demandes reconventionnelles de l'EURL Fasocdav :

Sur le trouble de jouissance, l'EURL Fasocdav réitère sa demande de dommages-intérêts pour atteinte à l'exploitation du fonds par suppression de la réserve et de la location des 3ème et 4ème étages sans réduction du loyer, en condamnant la porte d'accès du 1er étage vers la rue Victor Hugo, en procédant tardivement aux travaux de l'escalier intérieur pour lesquels elle a fait l'avance et en ne procédant pas rapidement aux travaux de remise en état des lieux loués suite au dégât des eaux de 2012.

Il convient de confirmer le jugement qui a débouté l'EURL Fasocdav de ce chef par des motifs précis et pertinents que la cour confirme.

En effet, il résulte de l'acte authentique du bail du 19 novembre 2004 que les locaux loués ne comportaient pas la réserve alléguée ni les 3ème et 4ème étages et qu'il appartenait au preneur de négocier le prix du loyer avant de signer le contrat de bail.

Par ailleurs, la condamnation de la porte du 1er étage vers la rue Victor Hugo découle de la description des lieux ainsi loués.

S'il était stipulé au contrat de bail que le bailleur devait faire procéder à ses frais à la réalisation de divers travaux dont la destruction reconstruction de l'escalier intérieur, le preneur ne justifie d'une mise en demeure d'effectuer les dits travaux que le 23 décembre 2011, alors qu'il avait exploité le fonds de commerce depuis 2004 et dès février 2012 les travaux ont été effectués. Le préjudice subi n'est donc pas établi.

Quant aux autres griefs, le retard pris dans l'exécution des travaux de remise en état des locaux suite aux dégâts des eaux n'est pas davantage établi et il n'est pas justifié d'un quelconque préjudice en lien direct avec le dégât des eaux.

Concernant la demande d'indemnité d'éviction, comme l'a exposé à bon droit le tribunal, l'indemnité d'éviction n'est pas due dès lors que le congé avec refus de renouvellement du bail est valide pour non-exploitation du fonds au cours des 3 dernières années en application de l'article L145-8 du code de commerce.

- Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner l'EURL Fasocdav à prendre en charge les dépens d'appel.

Eu égard à la situation respective des parties, l'EURL Fasocdav sera condamnée à verser 2.000 euros à X F Y en application de l'article 700 du cpc.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

- confirme le jugement

- condamne l'EURL Fasocdav aux dépens d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du cpc

Vu l'article 700 du cpc,

-condamne l'EURL Fasocdav à payer à X F Y la somme de 2.000 euros.

Arrêt signé par Madame SALMERON, Président, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,