COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 AVRIL 2021

N° RG 19/05314

N° Portalis DBV3-V-B7D-TK74

AFFAIRE :

X, G E

…

C/

Y, I F

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 16/05699

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Thomas NICOLAS de l’ASSOCIATION LECLERE & Associés

M^e Alexandra BESSAN

M^e Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur X, G E

[…]

[…]

2/ Madame Z, A, K E

[…]

[…]

3/ Madame B, L E

[…]

[…]

4/ Madame Q, C, M E

[…]

[…]

Représentant : M^e Thomas NICOLAS de l’ASSOCIATION LECLERE & Associés, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire 294 – N° du dossier 16735

APPELANTS

****************

1/ Monsieur Y, I F

ci-devant […]

et actuellement 96 boulevard I Barrès 92200 NEUILLY S/SEINE

Représentant : M^e Alexandra BESSAN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0172

INTIME

2/ Monsieur N D

[…]

[…]

Représentant : M^e Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713 – N° du dossier 2170351

Représentant : M^e Sallé Pierrick, Plaidant, avocat au Barreau de BOURGES

INTIME

3/ SA CABINET LOISELET PERE, FILS & R

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 542 061 015

[…]

[…]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20190685

Représentant : M^e Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0004

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Février 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président chargé du rapport et Madame Françoise BAZET, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Aux termes d’un acte authentique du 26 mai 2011 déposé à l’étude de Maître D, notaire, M. X E, M^me Z E, M^me P E et M^me Q E, ci-après les consorts E, ont vendu à M. Y F un appartement et une cave, qu’ils ont recueillis par succession, correspondant aux lots numérotés 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et 336 dépendant d’un ensemble immobilier situé 86 boulevard I Barrès à Neuilly-sur-Seine (92),

soumis au statut de la copropriété, ce au prix de 840 000 euros. Le cabinet Loiselet père, fils & R en est le syndic.

Après avoir rappelé que lors d’assemblées générales des 4 décembre 2006 et 7 mars 2011, le syndicat des copropriétaires avait décidé d’entériner l’annexion de parties communes, à savoir des couloirs, réalisées par des copropriétaires, dont l’auteur des consorts E, et donné mandat au syndic en vue de l’établissement d’un modificatif à l’état descriptif de division du règlement de copropriété, l’acte de vente stipulait : 'Les frais résultant de l’établissement de cet acte modificatif et le prix de vente à l’euro symbolique, qui seront dus tant au syndicat des copropriétaires, au géomètre-expert et au notaire chargé de la publication, resteront à la charge du vendeur qui s’oblige à prendre à sa charge tout surcoût éventuel lié à cette régularisation et à la vente correspondante'.

Une somme de 10 000 euros euros a été affectée en séquestre pour garantir le paiement de ces frais et du prix de vente des parties communes.

L’assemblée générale du 19 mars 2012 a voté la cession au prix d'1 euro des parties communes aux copropriétaires concernés, la 18^e résolution portant sur celle du lot n°605 nouvellement créé à M. F.

Cependant, suivant jugement du 26 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre a annulé l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 19 mars 2012 relatives à ces cessions.

L’assemblée générale du 30 avril 2014 a voté la cession du lot n°605 à M. F au prix de 27 900 euros. La vente entre le syndicat des copropriétaires et M. F portant sur ce lot a été passée devant notaire le 23 juillet 2015 au prix susvisé.

Par lettres du 16 octobre 2015, M. F a vainement mis en demeure les consorts E de lui verser la somme de 24 169, 34 euros correspondant au prix d’acquisition du lot n°605 et aux frais de notaire, minoré de la somme de 7 630,66 euros prélevée sur le solde restant disponible du séquestre.

Par actes des 28 avril et 6 mai 2016, M. F a assigné les consorts E devant le tribunal de grande instance de Nanterre en remboursement du prix d’acquisition du lot n°605 et en dommages et intérêts.

Selon actes des 6 et 7 avril 2017, les consorts E ont assigné la société Loiselet & R et M. D en intervention forcée et en garantie devant le même tribunal.

Les instances ont été jointes.

Par jugement du 4 juillet 2019, le tribunal a :

— dit que les consorts E ont manqué à leurs obligations contractuelles envers M. F,

— condamné solidairement les consorts E à verser à M. F la somme de 24 169,34 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 octobre 2015,

— déclaré recevable la demande d’appel en garantie formée par M. E à l’encontre de M. D,

— débouté les consorts E de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté M. F du surplus de ses demandes,

— condamné solidairement les consorts E aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les consorts E à verser à M. F la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Suivant déclaration du 17 juillet 2019, les consorts E ont interjeté appel du jugement sauf en ce qu’il a déclaré recevable leur appel en garantie et débouté M. F du surplus de ses demandes.

Ils prient la cour, par dernières écritures du 17 octobre 2019, de :

— réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

à titre principal :

— constater qu’aux termes de l’acte du 6 mai 2011, les consorts E se sont engagés à prendre à leur charge :

• les honoraires du géomètre expert,

• le coût de l’établissement et de la publication de l’état descriptif de division modifié,

• le prix d’achat, par M. F, du lot n° 605 à hauteur de 1 euro,

• les frais de notaire liés à la régularisation de cet acte,

— juger en conséquence que toute demande au-delà de ce prix de vente et des coûts liés est mal fondée,

— débouter M. F de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. F à restituer aux consorts E la somme de 7 630,66 euros qu’il a indûment perçue sur le séquestre convenu dans l’acte du 6 mai 2011,

à défaut, dans l’hypothèse où la cour considérerait, comme le demande M. F, que les consorts E se seraient engagés sans limite :

— constater qu’en application des dispositions de l’article 1163 du code civil, une convention doit porter sur un objet déterminé ou déterminable,

— constater qu’en s’engageant à prendre à leur charge les coûts liés à une vente dont le prix n’aurait pas été déterminé ni déterminable, puisqu’à définir sans eux, les consorts E ont souscrit à une obligation indéterminée soit, comme le soutient M. F, 'illimitée',

— constater dès lors la nullité de cette clause faute d’objet,

— constater que cette clause est détachable du reste de l’acte du 6 mai 2011,

— dire et juger que ladite clause est réputée non écrite,

— remettre les parties dans la situation qui était la leur auparavant et, en conséquence, :

— condamner M. F à restituer aux consorts E la somme de 10 000 euros séquestrée en application de l’acte du 6 mai 2011 qui :

• pour 2 600 euros a servi à régler le géomètre-expert,

• pour le solde, a été indûment perçue par M. F,

à défaut encore et dans tous les cas, si la cour devait faire droit, serait-ce partiellement, aux demandes de M. F :

— constater que :

• le syndic Loiselet & R a commis des fautes engageant sa responsabilité civile professionnelle,

• M. D, notaire, a commis des fautes engageant sa responsabilité civile professionnelle,

— les condamner à relever et garantir les consorts E de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— condamner toutes parties succombantes :

• à verser aux concluants une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• aux entiers dépens, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 13 janvier 2020, M. F prie la cour de :

— recevoir M. F en ses demandes et l’y dire bien fondé,

y faisant droit,

— réformer le jugement,

statuant à nouveau,

— juger que M. F a subi un préjudice matériel et moral du fait de la résistance abusive des consorts E,

en conséquence,

— condamner solidairement les consorts E à payer à M. F la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait de leur résistance abusive, avec intérêts légaux à compter de la 'présente assignation',

— condamner solidairement les consorts E à payer à M. F la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de leur résistance abusive, avec intérêts légaux à compter de la 'présente assignation',

en tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— débouter les consorts E de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement les consorts E à payer à M. F, dont distraction, la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts E en tous les dépens,

— 'ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir'.

Par dernières écritures du 10 janvier 2020, la société Loiselet père, fils & R prie la cour de :

— recevoir la société Loiselet père, fils & R en son appel incident et l’y déclarer bien fondé,

ce faisant,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté les consorts E de l’ensemble de leurs demandes,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit à un article 700 au profit de la société Loiselet, père, fils & R,

statuant à nouveau sur ce chef :

— condamner solidairement les consorts E à verser à la société Loiselet, père, fils & R la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

en tout état de cause,

— juger que les consorts E n’apportent la preuve d’aucune faute imputable à la société Loiselet père, fils & R ayant un lien avec le préjudice dont ils se prévalent dans le cadre du conflit les opposant à M. F en exécution des conditions contractuelles prévues dans l’acte de vente du 26 mai 2011,

en conséquence,

— confirmer la décision entreprise et débouter purement et simplement les consorts E de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Loiselet père, fils & R,

— condamner in solidum les consorts E à verser à la société Loiselet, père, fils & R la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel,

— condamner in solidum les consorts E en tous les dépens, avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 10 janvier 2020, M. D prie la cour de :

— recevoir M. D en ses écritures contenant appel incident, les dire recevables et bien fondées, et, y faisant droit,

à titre principal :

— juger les demandes des consorts E à l’égard de M. D irrecevables comme prescrites,

— infirmer à ce titre le jugement entrepris et le confirmer pour le surplus,

à titre subsidiaire :

— juger les consorts E défaillants dans la démonstration d’une faute de M. D à leur égard et/ou d’un préjudice et/ou d’un lien de causalité,

— confirmer en conséquence le jugement entrepris,

en tout état de cause,

— débouter les consorts E de leurs demandes, fins et conclusions à l’égard de M. D,

— condamner les consorts E, ou tout autre succombant, au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts E, ou tout autre succombant, aux entiers dépens.

— rejeter toutes prétentions, fins, conclusions plus amples ou contraires.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sens des stipulations contractuelles

Le tribunal a estimé, au vu des termes du contrat et de la commune intention des parties, que les consorts E n’avaient pas entendu limiter leur engagement de garantie à la prise en charge du prix de vente à l’euro symbolique mais l’avaient étendu à tout surcoût lié à la vente, incluant nécessairement celui lié à une vente pour un montant supérieur. Il a estimé que les stipulations de la clause de garantie de l’acte de vente étaient non équivoques en ce qu’elles incluaient la prise en charge par ces derniers du montant de la vente au prix de 27 900 euros ainsi que des frais afférents et a rejeté le moyen tiré de l’interprétation de cette clause.

Selon les consorts E, il résulte clairement des termes de l’acte de vente qu’ils se sont uniquement engagés à prendre en charge les frais résultant de l’acte modificatif, le prix de vente des parties communes à l’euro symbolique, les frais de notaire liés à la régularisation de la vente et tout surcoût lié à cette régularisation et à la vente correspondante (au prix d'1 euro), à l’exclusion de la prise en charge en charge du coût d’une vente à un prix non défini, sans limitation. Ils font notamment valoir que le jugement du 26 septembre 2013 et l’assemblée générale du 30 avril 2014 leur sont inopposables. A supposer que l’acte de vente ne soit pas considéré comme clair du fait de la clause de séquestre, ils soutiennent qu’il doit être interprété en leur faveur, conformément à l’article 1190 du code civil. Ils ajoutent que le tribunal s’est fondé à tort sur des échanges entre M. F, son notaire et le leur dont rien ne démontre qu’ils en aient été informés.

M. F invoque le caractère non équivoque des termes des clauses de garantie et de séquestre. Il prétend que la clause de garantie est dénuée d’ambiguïté en ce que les consorts E se sont engagés à prendre en charge tout surcoût éventuel lié à l’acquisition des parties communes, incluant toute modification du prix en vue de leur acquisition. Il avance qu’avisé que le prix des parties

communes n’avait alors aucun caractère définitif, il a souhaité encadrer le risque d’une majoration de prix et que la volonté des parties résulte en particulier d’échanges avec son notaire, traduite dans la clause de garantie et celle de séquestre acceptées par les consorts E. Il fait valoir que l’article 1190 précité dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 n’est pas applicable au litige, outre qu’il n’y a pas lieu à interprétation.

***

Comme l’a rappelé le tribunal, l’interprétation du contrat, relevant des articles 1188 à 1192 du code civil depuis l’ordonnance du 10 février 2016, était antérieurement régie par les articles 1156 à 1164 du code civil.

En application de l’article 9 de l’ordonnance précitée, le contrat litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de ladite ordonnance, fixée au 1^er octobre 2016, et l’instance ayant de plus été introduite avant cette date, le tribunal sera approuvé d’avoir jugé que les dispositions invoquées par les consorts E, notamment l’article 1190, n’étaient pas applicables.

Il convient préalablement d’observer que ne donne lieu à interprétation qu’une clause ambigüe, imprécise ou qui se trouve en contradiction avec une autre clause du contrat ou un autre document contractuel.

Au cas d’espèce, la clause litigieuse figure en pages 5 et 6 de l’acte de vente, dans un paragraphe intitulé 'Déclaration par le vendeur' ainsi libellé :

'[']

Il est ici rappelé que :

- par décision n° 16 prise lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2006, il a été entériné l’annexion de parties communes (couloirs) réalisées par les copropriétaires, parmi lesquels le VENDEUR aux présentes, en conformité avec le règlement de copropriété.

- que lors de l’assemblée du 7 mars 2011, dont l’ACQUEREUR a été informé, il a été porté au vote des copropriétaires, sous la vingtième résolution, le mandat à confier au syndic à l’effet de faire établir par un géomètre-expert un modificatif de l’état descriptif de division qui régularisera l’annexion desdites parties communes ainsi que la vente desdites parties communes à l’euro symbolique, ce aux frais des copropriétaires.

Les frais résultant de cet acte modificatif et de la vente et le prix de vente à l’euro symbolique, qui seront dus tant au syndicat des copropriétaires, au géomètre-expert et au Notaire chargé de la publication, resteront à la charge du VENDEUR qui s’oblige à prendre à sa charge tout surcoût éventuel lié à cette régularisation et à la vente correspondante.'.

L’acte comportait aussi les clauses suivantes en page 21 :

— 'Convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve

[']

Travaux

a) travaux votés avant la signature des présentes

Il est convenu entre les parties que le VENDEUR supportera tous les travaux décidés avant ce jour, qu’ils aient été exécutés ou non, à l’exception des travaux votés lors de la dernière assemblée générale en date du 7 mars 2011 qui seront à la charge exclusive de l’ACQUEREUR comme il en a été convenu lors du compromis de vente, sauf en ce qui concerne les frais de l’établissement d’un modificatif à l’état descriptif de division (géomètre et publication) et du prix de vente des parties communes pour l’euro symbolique, objet de la résolution n° 20 de ladite assemblée générale qui resteront à la charge exclusive du VENDEUR, ainsi qu’il a été expliqué ci-dessus'.

- 'Séquestre

Pour garantir le paiement des frais de l’établissement d’un modificatif à l’état descriptif de division (géomètre et publication), des frais et du prix de vente des parties communes, au prix fixé par l’assemblée générale des copropriétaires à intervenir, objet de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 7 mars 2011, la somme de DIX MILLE EUROS (10 000 euros) est affectée en séquestre.

[']

Le séquestre débloquera tout au partie de la somme séquestrée entre les mains de l’acquéreur ou représentant ou à défaut directement entre les mains du syndic sur justification d’un appel de fonds ou sur facture.

Lorsque les formalités de publication de l’état descriptif de division et de la vente dont s’agit auront été effectuées, le séquestre sera déchargé de sa mission et remettra au vendeur le reliquat éventuel de la somme séquestrée'.

La clause 'Les frais résultant de cet acte modificatif et de la vente et le prix de vente à l’euro symbolique, qui seront dus tant au syndicat des copropriétaires, au géomètre-expert et au Notaire chargé de la publication, resteront à la charge du VENDEUR qui s’oblige à prendre à sa charge tout surcoût éventuel lié à cette régularisation et à la vente correspondante.' n’est pas claire en ce que les termes 'tout surcoût éventuel lié à cette régularisation et à la vente correspondante' ne sont pas définis avec précision et qu’une éventuelle modification du prix n’est pas envisagée en tant que telle.

En outre, la convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve prévoit seulement que le prix de vente des parties communes pour l’euro symbolique sera à la charge des vendeurs, à l’exclusion de toute prise en charge par ces derniers d’un prix plus élevé, alors que la clause concernant le séquestre ne fait pas référence au prix d'1 euro pour les parties communes mais au prix fixé par l’assemblée générale des copropriétaires à intervenir. Ces deux clauses sont si ce n’est contradictoires au moins ambiguës l’une par rapport à l’autre.

En conséquence, il y a bien lieu à interprétation.

En application de l’article 1156 ancien du code civil, il convient de rechercher la commune intention des parties.

L’emploi des termes de 'tout (souligné par la cour) surcoût éventuel lié à cette régularisation et à la vente correspondante' en page 6 de l’acte de vente est un indice de ce que les parties n’ont voulu omettre aucun surcoût, quel qu’il soit.

Il importe de souligner en outre qu’à l’époque de l’acte de vente entre les consorts E et M. F, la vente des parties communes annexées n’était pas déterminée de manière définitive. En effet, l’assemblée générale du 4 décembre 2006 avait entériné l’annexion des parties communes, mais sans plus de précision sur celles-ci hormis leur nature (couloirs), et celle du 7 mars 2011, dont M. F avait été informé selon l’acte de vente, avait seulement donné mandat au syndic de faire établir un modificatif à l’état de descriptif de division qui devait être ensuite soumis pour validation à une assemblée générale, laquelle devait aussi 'se prononcer sur la cession des nouveaux lots créés, cession qui sera proposée au prix de un euro symbolique'. (extrait du PV d’AG du 7 mars 2011).

Or, il résulte des mails produits par M. F que celui-ci, au mois de février 2011, s’est inquiété auprès de son notaire du problème de l’annexion des parties communes et lui a indiqué que selon l’agent immobilier, les vendeurs prendraient à leur charge les frais de rachat à la copropriété de celles-ci. Dans un courriel du 18 mai 2011, à la lecture du projet d’acte de vente, M. F a proposé à son notaire de rajouter aux termes 'tout surcoût éventuel lié à cette régularisation' ceux de 'à la vente correspondante', demandant également cet ajout en pages 20 et 21. Par mail du 24 mai 2011, le notaire de M. F a sollicité de son confrère l’ajout en question en page 6 de l’acte de vente ainsi que la modification de la clause relative au séquestre comme suit : 'du prix de vente des parties communes, au prix fixé par l’assemblée générale des copropriétaires à intervenir (la mention ajoutée étant celle soulignée)', précisant le souhait de son client de porter le montant du séquestre à 10 000 euros 'pour couvrir le risque que le prix de cession soit majoré par la copropriété'.

Les modifications suggérées concernant la page 6 et le séquestre ont été effectivement intégrées dans l’acte de vente finalement conclu. Elles traduisent l’acceptation des consorts E sur ces points et la commune intention des parties, étant observé que les consorts E ne sollicitent pas la nullité de l’acte de vente ou de certaines clauses du contrat pour défaut de consentement de leur part ou défaut de pouvoir de leur représentant mais uniquement à raison de l’absence d’objet déterminé ou déterminable.

Il résulte de manière certaine de ces échanges, des termes finaux de l’acte de vente et, en particulier, de la clause de séquestre qui visait à garantir en faveur de l’acquéreur le paiement du prix de vente des parties communes 'au prix fixé par l’assemblée générale des copropriétaires restant à intervenir' qu’ayant conscience de la possibilité d’une fixation du prix des parties communes à un montant supérieur à 1 euro par l’assemblée générale à venir, les parties ont entendu que les vendeurs prennent en charge tout surcoût éventuel lié aux opérations de régularisation de l’annexion des parties communes mais aussi de vente de celles-ci, dont celui d’un prix de cession supérieur à 1 euro.

La circonstance que la convention sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve prévoit seulement que le prix de vente des parties communes pour l’euro symbolique sera à la charge des vendeurs n’est pas de nature à contredire cette analyse dans la mesure où l’omission dans cette convention d’une éventuelle surélévation du prix est contraire au sens général ci-dessus déterminé résultant des deux autres clauses consacrées au sujet litigieux et où la convention vise pour l’essentiel à déterminer la charge des travaux dans la copropriété, l’achat de parties communes étant une question distincte.

Il n’y a pas lieu à appliquer la règle prévue à l’ancien article 1162 du code civil selon laquelle, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation dès lors qu’il n’existe pas de doute sur la commune intention des parties.

Enfin, le fait que l’assemblée générale du 19 mars 2012 ait acté la vente des parties communes au prix d'1 euro puis que le jugement du 26 septembre 2013 ait annulé cette délibération et qu’un nouveau prix ait été décidé par l’assemblée générale du 30 avril 2014, sans que les consorts E aient été partie à ce litige ou à cette nouvelle assemblée, est sans effet au stade de l’interprétation du contrat.

Ainsi, les consorts E se sont engagés vis-à-vis de M. F à supporter le prix de vente des parties communes au prix fixé par l’assemblée générale des copropriétaires à intervenir, y compris pour un montant supérieur à celui d'1 euro.

Sur la nullité de la clause litigieuse

Le tribunal a rejeté le moyen tiré de la nullité de cette clause. Il a considéré que la clause prévoyait

un engagement de garantie, régi par le droit commun des contrats, au bénéfice de l’acquéreur, aux termes duquel le vendeur s’engageait à prendre à sa charge des frais déterminés susceptibles d’être exigés par des créanciers déterminés. Il en a déduit que l’objet de l’obligation était déterminé au jour de la conclusion du contrat, peu important que le montant de la garantie n’eût pas été spécifié ou limité.

Les consorts E soutiennent au contraire au visa de l’article 1163 du code civil que si le raisonnement de M. F est suivi, leur engagement porte alors sur un objet indéterminé et indéterminable puisque l’étendue de leur garantie aurait été définie, hors leur présence et sans leur intervention, par M. F et le syndicat des copropriétaires.

M. F rétorque que l’article 1163 précité n’est pas applicable au litige et qu’il est en tout état de cause la reprise de la jurisprudence rendue au visa des articles 1126 et suivants anciens du code civil. Il soutient que la clause litigieuse a pour objet la garantie d’une dette future à naître dans le cadre d’une vente distincte en cours de réalisation et dont le prix définitif, sans être indiqué dans le premier contrat, n’en demeure pas moins déterminable, pouvant être déduit du contrat, notamment de la clause relative au séquestre.

***

Aux termes de l’article 1126 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, tout contrat a pour objet une chose qu’une partie s’oblige à donner, ou qu’une partie s’oblige à faire ou à ne pas faire.

Selon l’article 1129 ancien du même code, il faut que l’obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce. La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu’elle puisse être déterminée.

Il est de principe que ce texte n’est pas applicable à la détermination du prix.

L’ancien article 1130 dispose que les choses futures peuvent être l’objet d’une obligation.

En application de ces dispositions, la prestation constitutive de l’objet de l’obligation doit exister, pouvant être présente ou future, et être déterminée ou, au moins, déterminable sans nécessiter un nouvel accord de volonté.

Au cas d’espèce, il résulte des termes de la clause litigieuse, précédés du rappel des délibérations des deux assemblées générales de copropriétaires antérieures relatives à l’annexion des parties communes, complétés par ceux de la clause relative au séquestre, que la clause litigieuse prévoit un engagement de garantie de dettes futures de M. F. Ces dettes futures sont précisées. Il s’agit du prix de vente des parties communes annexées, des frais résultant de l’acte modificatif de division et des frais de la vente de ces parties communes. Les créanciers sont également spécifiés en la personne du syndicat des copropriétaires, du géomètre expert chargé du modificatif de l’état descriptif de division et du notaire. De plus, s’agissant de la garantie portant sur le prix de vente, elle est encadrée dans la mesure où à défaut d’accord de l’assemblée générale à venir en vue de la vente des parties communes au prix initialement envisagé de l’euro symbolique, l’acte de vente conclu entre les consorts E et M. F prévoyait une garantie des consorts E 'au prix fixé par l’assemblée générale des copropriétaires à intervenir'. L’objet des obligations est ainsi suffisamment déterminé et à tout le moins déterminable.

C’est également à tort que les consorts E prétendent que leur engagement dépendait d’éléments potestatifs pour M. F puisque le prix de vente garanti par les consorts E devait résulter d’une délibération de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires et non de la seule volonté de M. F.

La demande de nullité formée par les consorts E doit dès lors être rejetée.

Sur la demande principale de M. F contre les consorts E et la demande de ces derniers visant à la restitution de la somme séquestrée.

Il résulte des énonciations qui précèdent que les consorts E sont tenus de prendre à leur charge le prix de vente des parties communes annexées à M. F tel qu’il a été fixé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ce prix ne saurait résulter, comme le prétendent les appelants, de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2012 puisque par jugement du 26 septembre 2013, la résolution relative à cette cession a été annulée. Si le jugement n’a pas autorité de chose jugée à l’égard des tiers, il est opposable à ces derniers en ce que la modification de la situation juridique qui résulte du jugement s’impose à tous. Il importe peu à cet égard que le jugement du 26 septembre 2013 n’ait pas été signifié aux consorts E. Cette opposabilité résulte du fait que le jugement a la force probante d’un acte authentique, lequel fait aussi foi à l’égard des tiers.

Il convient donc de prendre en compte le prix de vente décidé lors de l’assemblée générale du 30 avril 2014, qui est tout aussi opposable aux consorts E, ce qu’ils sont d’autant moins fondés à dénier qu’ils se sont librement engagés à garantir à M. F le paiement du prix fixé par une assemblée générale 'à intervenir' à laquelle ils savaient qu’ils ne prendraient pas part pour ne plus être membres de la copropriété.

En conséquence et à défaut de toute autre critique, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les consorts E à payer à M. F la somme de 24 169,39 euros (représentant le prix de vente des parties communes à hauteur de 27 900 euros, les frais d’acquisition pour 3 900 euros et les frais du géomètre expert à hauteur de 2 600 euros, après déduction des sommes de 2 600 euros versée à ce dernier sur le séquestre et de 7 630,66 euros correspondant au solde du séquestre réglé à M. F), outre intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2015.

Sur la demande de M. F en dommages et intérêts pour résistance abusive

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. F de cette demande. L’abus invoqué à l’encontre des consorts E n’est pas caractérisé au regard de l’absence de clarté de la clause litigieuse et compte tenu des rebondissements survenus dans la fixation du prix de vente des parties communes annexées.

Sur la prescription des demandes de garantie contre M. D

M. D soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, la prescription des demandes dirigées contre lui au motif qu’à la date de l’acte de vente du 26 mai 2011, les consorts E disposaient de tous les éléments leur permettant de lui reprocher d’avoir outrepassé ses pouvoirs et la rédaction de la clause litigieuse.

Les consorts E ne répondent pas sur ce point.

***

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Au cas d’espèce, les demandes formées contre M. D constituent une action en responsabilité civile délictuelle. Les dommages subis par les consorts E n’ont pu se réaliser et se manifester

avant le jugement en date du 26 septembre 2013 qui a annulé la résolution de l’assemblée générale du 19 mars 2012 relative à la cession des parties communes et la nouvelle délibération prise par l’assemblée générale du 30 avril 2014 qui a fixé le prix de vente des parties communes.

Or, ils ont assigné M. D en avril 2017. La fin de non-recevoir tirée de la prescription doit en conséquence être rejetée.

Sur l’appel en garantie contre M. D

Le tribunal a noté que le notaire ne justifiait pas avoir satisfait à son devoir de conseil au regard du risque que faisait courir la clause sur les consorts E mais qu’il n’avait pas commis d’autre faute concernant les délibérations antérieures des assemblées générales. Il a considéré que l’excès de pouvoir qui lui était reproché n’était pas acquis, les procurations produites n’étant ni signées, ni datées. Il a retenu que le préjudice consistait uniquement en une perte de chance pour les consorts E d’avoir conclu à d’autres conditions mais qu’il n’était pas démontré que si le notaire avait rempli son devoir de conseil, ils auraient renoncé à la vente, obtenu un prix de cession différent ou une modification de l’engagement de garantie.

Les consorts E reprochent à M. D de ne pas s’être assuré de la régularité des délibérations des mois de mars 2006 et 'décembre' 2011. Ils lui font aussi grief d’avoir signé l’acte de vente en excédant ses pouvoirs au regard des procurations qu’ils avait reçues, estimant que cette faute justifie qu’il les garantisse intégralement des condamnations mises à leur charge. Ils invoquent enfin qu’il a manqué à son obligation de conseil à leur égard, faute d’avoir attiré leur attention sur les risques liés à l’acte résultant d’une vente des parties communes à un prix beaucoup plus important que l’euro symbolique. Ils soutiennent que ce manquement les a empêchés d’exiger une limitation de garantie ou de renoncer purement et simplement à la vente avec M. F et de trouver un autre acquéreur.

M. D nie sa faute. Il fait valoir que la procuration emportait habilitation à régulariser tout acte authentique de vente, outre le règlement des frais demeurant à la charge des consorts E, et que l’acte à régulariser leur a été transmis avant sa signature. Il conteste tout reproche concernant la délibération de décembre 2006, celle-ci étant définitive, et celle de mars 2011 qui n’a pas été annulée. Il estime que seule une faute peut être reprochée au syndic, l’annulation de la résolution de l’assemblée générale du 19 mars 2012 étant la conséquence de la violation par celui-ci des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. A titre subsidiaire, il se prévaut de l’absence de préjudice indemnisable et de lien de causalité. Il affirme que seul le préjudice né de la perte de chance de contracter pourrait être indemnisé mais que si les consorts E avaient conservé le bien, ils auraient été tout autant contraints de régulariser l’annexion des parties communes.

***

Les consorts E n’explicitent pas en quoi M. D ne se serait pas assuré de la régularité des délibérations des 4 décembre 2006 et 7 mars 2011 (et non décembre 2011). Les résolutions en cause n’ont d’ailleurs jamais été jugées irrégulières et annulées, le tribunal, dans son jugement du 26 septembre 2013, ayant seulement considéré qu’elles n’étaient pas suffisamment précises pour constituer un accord sur la chose et le prix. La faute invoquée à ce titre n’apparaît pas caractérisée.

Les consorts E produisent les procurations pour vendre, datées entre les 7 et 12 mai 2011, qu’ils ont chacun signées. Celles-ci donnaient pouvoir au notaire de régulariser tout acte authentique de vente et de 'régler les frais résultant de l’état descriptif de division et le prix de vente fixée (sic) à l’euro symbolique, résultant lors (sic) de l’assemblée générale du 4 décembre 2006, qui seront dus tant au syndicat des copropriétaires, au géomètre-expert et au notaire chargé de la publication et prendre à sa charge tout surcoût éventuel lié à cette régularisation'.

Ces termes sont ceux du projet d’acte de vente antérieur aux modifications sollicitées par M. F et son notaire les 18 et 24 mai 2011. Il en résulte que M. D avait reçu pouvoir de régulariser un acte de vente prévoyant que les frais résultant de l’acte modificatif et le prix de vente à l’euro symbolique seraient à la charge des vendeurs et qu’ils prendraient en charge tout surcoût éventuel lié à cette régularisation, mais non pas 'tout surcoût lié à cette régularisation et à la vente correspondante'. L’excès de pouvoir reproché au notaire est ainsi caractérisé.

Le tribunal a en outre et en tout état de cause retenu à raison un manquement de M. D à son devoir de conseil. En effet, l’engagement des consorts E concernant le prix de cession des parties communes leur faisait à l’évidence courir un risque dans la mesure où il les obligeait à garantir son paiement à M. F alors que la réalisation de la vente des parties communes annexées au prix de l’euro symbolique n’était pas certaine et que leur garantie était susceptible de porter sur un montant non encore fixé au jour de leur engagement, qui dépendait en outre d’une délibération à laquelle ils seraient étrangers.

Mais ces manquements ne sont pas à l’origine du dommage invoqué par les consorts E, soit le montant des condamnations prononcées contre eux au bénéficie de M. F, et ne peuvent en toute hypothèse que constituer une perte de chance d’éviter ce dommage, à condition de démontrer qu’en l’absence de telles fautes, les consorts E auraient eu une chance de conclure à des conditions différentes ou de renoncer à la vente sans avoir à supporter le prix de ventes des parties communes annexées.

Il convient de rappeler que les modifications suggérées par M. F et son notaire, tenant notamment à l’ajout des termes 'à la vente correspondante', visaient à prémunir celui-ci d’un risque de majoration du prix de vente des parties communes par l’assemblée générale. Or, rien ne permet de croire que M. F aurait accepté de conclure la vente avec les consorts E sans ces ajouts, dès lors qu’il a manifesté une grande vigilance quant au problème des parties communes annexées ainsi qu’au risque de payer à ce titre un prix de vente excédant l’euro symbolique et une exigence non conditionnelle concernant les modifications requises. Il n’est en outre nullement démontré que les consorts E avaient une chance de trouver un autre acquéreur que M. F sans s’engager à une garantie équivalente à celle accordée à ce dernier aux termes de l’acte de vente du 26 mai 2011. En effet, tout acheteur potentiel normalement avisé et conseillé ne pouvait que renoncer à l’achat du bien des consorts E compte tenu de l’incertitude qui pesait sur le prix à payer pour acheter les parties communes annexées. Enfin, si les consorts E avaient renoncé à la vente de leur bien, ils auraient dû eux-mêmes procéder à cette acquisition au prix finalement décidé par l’assemblée générale en 2014, outre les frais de géomètre expert et de notaire afférents. La perte de chance apparaît ainsi inexistante et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts E de leur appel en garantie contre M. D.

Sur l’appel en garantie contre le syndic

Le tribunal a retenu que les irrégularités à l’origine de l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 19 mars 2012 étaient constitutives d’une faute imputable au syndic mais qu’elle était sans lien causal avec le préjudice allégué, à savoir les condamnations prononcées contre eux qui résultaient de leur engagement de garantie. Il a considéré que les consorts E ne pouvaient reprocher au syndic de les avoir induits en erreur par une faute postérieure à la naissance de leur engagement, notant en outre que les résolutions des 4 décembre 2006 et 7 mars 2011 n’avaient pas été annulées et n’avaient pas fixé de prix de cession.

Les consorts E reprochent au syndic d’avoir organisé dans des conditions irrégulières les assemblées générales de mars 2006, 'décembre' 2001 et mars 2012, raison pour laquelle elles auraient été annulées et la vente des parties communes, initialement fixée à 1 euro, aurait finalement été régularisée au prix de 27 900 euros. Ils soutiennent que ces manquements sont la cause des condamnations prononcées contre eux.

Le syndic fait valoir qu’il ne s’est jamais engagé à ce que les parties communes soient vendues au prix d'1 euro et qu’il n’est pas à l’origine de la clause litigieuse, rédigée par le notaire qui ne pouvait ignorer que la vente des parties communes n’était pas parfaite. Il souligne que l’assemblée générale du 19 mars 2012 est intervenue postérieurement à l’acte de vente et qu’il ne peut être tenu pour responsable du fait que les résolutions n’ont pas recueilli les conditions de majorité nécessaires. En toute hypothèse, il conteste le lien de causalité entre la faute et le dommage car à supposer qu’il ait considéré la résolution comme rejetée, la vente à l’euro symbolique aurait été tout autant impossible.

***

Il importe de rappeler que les résolutions prises en 2006 et 2011 par l’assemblée générale n’ont jamais été jugées irrégulières et annulées, contrairement à ce qu’affirment les consorts E. Comme indiqué ci-dessus, le tribunal, dans son jugement du 26 septembre 2013, a seulement considéré qu’elles n’étaient pas suffisamment précises pour constituer un véritable accord sur la chose et le prix, ce qui en soi n’est pas fautif de la part du syndic.

Le syndic a en revanche commis une faute en considérant que les cessions des parties communes au prix de l’euro symbolique avaient été adoptées le 19 mars 2012 pour avoir été votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors que, comme l’a jugé le tribunal dans sa décision du 26 septembre 2013, elles auraient dû l’être à celle de l’article 26.

Mais cette faute est sans lien de causalité avec le dommage prétendu. En effet, il résulte de la 18^e délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2012 portant sur la cession des parties communes annexées à M. F au prix d'1 euro que celle-ci n’a pas recueilli les deux tiers des voix comme exigé par l’article 26 précité. Ainsi, même en l’absence de faute du syndic, la vente à l’euro symbolique n’aurait pu intervenir. La cause des condamnations prononcées contre les consorts E réside exclusivement dans leur engagement et dans la décision de fixation du prix finalement prise par l’assemblée générale. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes contre la société Loiselet père, fils & R.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

Les consorts E seront in solidum condamnés aux dépens d’appel et à payer à M. F la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des autres parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Ajoutant :

Condamne in solidum M. X E et M^mes Z E, B E et Q E à payer à M. F la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum M. X E et M^mes Z E, B E et Q E aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,