COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 14 DECEMBRE 2017

N° 2017/ 359

Rôle N° 16/10378

E J Y

C/

A Z

Association SHM

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Rachel SARAGA-

BROSSAT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de FREJUS en date du 10 Avril 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 11-13-547.

APPELANT

Monsieur E J Y

né le […] à […]

demeurant 'le […]. 1 apt. […]

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur A Z représenté par l’Association SHM, Mandataire judiciaire, demeurant […]

défaillant – ayant fait l’objet d’un procès verbal de recherches infructueuses

Association SHM (Soutien au Handicap Mental et Psychique) Mandataire judiciaire la Protection des Majeurs, pris en sa qualité de Curateur de Monsieur A Z, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis,, demeurant […]

défaillante – assignée à personne habilitée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2017

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2017,

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat en date du 30 octobre 2003, M. E Y donnait à bail à M. A Z un appartement à usage d’habitation sis à […], résidence Le Pelissier, moyennant un loyer mensuel de 537,81€ outre les charges.

Le bail était tacitement reconduit au terme des 3 ans, le loyer étant alors par le jeu de l’indexation de 703,83€ par mois.

Par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2012 le bailleur faisait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire .

Par ordonnance en date du 18 septembre 2013 le juge des tutelles désignait l’association SHMSE en

lieu et place de Monsieur X avec maintien de la mesure de curatelle renforcée au bénéfice de M. Z

Le nouveau curateur réglait l’arriéré de loyers et charges, ainsi que les taxes d’ordure ménagère pour les années 2012 et 2013, soit la somme de 8.783,76 euros

Le rapport remis au Préfet saisi au regard de la mesure d’expulsion faisait état du refus du bailleur d’accepter les paiements du précédent curateur.

Par jugement en date du 10 avril 2015 le Tribunal d’instance de Fréjus déboutait M. Y de sa demande principale, le condamnait au paiement d’une somme de 1075,62€ correspondant à la restitution du dépôt de garantie outre les entiers dépens

Le premier juge pour rejeter la demande de réparations locatives formée par le bailleur et le condamner à restituer le dépôt de garantie relevait que preuve était rapportée que les loyers avaient été payés en temps utiles mais refusé par le bailleur, qui n’avait pas remédié aux problèmes d’humidité anciens puisque connus des précédents locataires

**

Monsieur E J Y a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 22 décembre 2015 et intimé M. A Z et l’association SHMSE en qualité de curateur;

Les dernières écritures de l’appelant ont été déposées le 18 mars 2016

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant ont été signifiées à M. Z et son curateur le 21 mars 2016, qui n’ont pas constitué d’avocat ni pris d’écritures

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. E J Y, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour,

• de constater que la bail a pris fin le 30 septembre 2013 consécutivement au départ de M. Z

• que le montant des loyers, charges et la taxe ordures ménagères a été intégralement payé pour les années 2012 et 2013

• condamner M. Z au paiement

du montant de l’intérêt légal sur la somme de 8.783,76 euros entre le 13 décembre 2012 et le parfait paiement intervenu en août 2014

♦

de 6087,23 euros au titre de la réfection des huisseries

♦

de 1407,66 euros pour la perte de loyers dus à l’impossibilité de relouer l’appartement compte tenu de son état de dégradation du fait du locataire

♦

de 5.000€ de dommages et intérêts au titre de la remise en état du logement

♦

de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens distrait au profit de la SELARL Saraga-Brossat représentée par Maître Rachel Saraga-Brossat

♦

Le bailleur excipant du paiement tardif des loyers, charges et taxe ordures ménagères 2012/2013 demande à percevoir les intérêts aux taux légal sur la somme de 8.783,76 € .

Il fait valoir au titre des dégradations locatives que les murs ont été noircis par l’usage d’un poêle à

mazout pourtant interdit par le règlement de copropriété, obstruction des bouches d’aération, dégradation des huisseries.

Faute de moyens financiers il n’a pu rénover l’appartement et le relouer ce qui lui cause un préjudice financier qu’il évalue à la somme de 1.407,66 €

M. Z assisté de son curateur n’a pas constitué avocat et n’a pas pris d’écritures sur les prétentions du bailleur.

SUR QUOI LA COUR

En application de l’article 472 du Code de procédure civile en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne peut accueillir les prétentions du demandeur que si celles ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur les intérêts

En application de l’article 1153 du code civil,dans la version applicable à l’espèce, les intérêts sont dus de plein droit, sauf à établir une faute du créancier .

En l’espèce le premier juge a relevé que le bailleur avait refusé les paiements opérés par le premier curateur, dont le courrier annexé à l’enquête sociale de la sous-préfecture a été soumis à la consultation des parties en première instance, n’est pas critiqué en cause d’appel par le bailleur.

En conséquence de quoi le jugement qui a rejeté la demande formée à ce titre sera conformé de ce chef.

Sur les dégradations locatives

Par en application de article 7 la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu

• c)': de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elle ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

• d)': à l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, des menus réparations sauf celles occasionnées par vétusté , malfaçon , vice de construction, force majeure, cas fortuit et

M. Y demande la réformation du jugement et la condamnation de M. Z au remboursement des huisseries pour un total de 6.087,23 €.

Il est constant que M. Z a occupé les lieux du 1 novembre 2003 au 30 septembre 2013 date de son départ soit durant plus de 9 ans.

Le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 21 janvier 1998 dressé entre M. Y et M. F G et M^me H I , sur lequel est noté en observation 'logement entièrement refait à neuf': ' cuisine': baie en alu avec verre 8mm , 2 portes coulissantes , 2 chassis en alu avec verre 8 mn neufs sur le balcon de la cuisine''. toutes les huisseries sont neuves en acier cémenté patiné.'

La présence de deux signatures sous la mention locataire établi que cet état des lieux ne se rapporte pas à M. Z.

Le bailleur annexe la page 3 d’un document signé le 30 octobre 2003 qui comporte sous la mention bailleur': «'voir descriptif du 1/07/1998 pour un état des lieux établi dans les conditions de la page 1 bon pour accord'» et sous la mention locataire «' lu et approuvé bon pour accord le curateur» la page 1 à laquelle il est fait référence n’est pas produite aux débats.

Le procès verbal de constat établi par huissier le 6 janvier 2014, soit plus de trois mois après le départ du locataire, note outre des traces de moisissures’dans plusieurs pièces:

séjour': une porte fenêtre fonctionne avec difficulté, présence de volets qui n’étaient pas fermés loggia': deux baies électriques ferment et ouvrent avec grande difficulté, elles semblent cassés

chambre 1': les volets sont très abîmés de même que les fenêtres

chambre 2': les fenêtres sont couvertes de moisissures, les volets sont à l’état d’usage

balcon': le store est à l’état d’usage

M. Y produit un devis en date du 24 octobre 2012 d’un montant de 6.087,23 € TTC dont 3.687,23 € restant dû après paiement d’un acompte, pour le changement d’une porte fenêtre à vantail, d’une fenêtre à ventail , de 2 portes-fenêtres à 2 vantaux avec volet roulant, en PVC blanc , pareclose mouluré , poignées en aluminium, double vitrage à isolation thermique renforcé et pour le volet roulant': lame profilée en aluminium, verrous automatiques anti soulèvement, man’uvres par moteur radio mural + émetteur général. Ce devis est antérieur au départ du locataire qui a quitté les lieux en septembre 2013.

Le constat d’huissier est intervenu plus de 9 ans après l’entrée dans les lieux, et trois mois après le départ du locataire.

L’état des lieux d’entrée établi le 2 juin 1998 , à l’entrée des locataires ayant précédés M. Y et le constat d’huissier attestent de l’absence de volet roulant hormis pour la baie de la loggia, des huisseries d’origine en acier, alors que celles facturées sont en aluminium, de plus le vitrage de 8 mn d’origine est remplacée par un double vitrage à isolation renforcée.

En conséquence de quoi, n’étant pas établi que les dysfonctionnement des huisseries relevés par l’huissier trois mois après le départ du locataire soient imputables à un défaut d’entretien, à des dégradations du locataire ou ne résultent de la vétusté , c’est par une juste appréciation des faits et de la cause et à bon droit que le premier juge a débouté le bailleur dont le préjudice doit être réparé intégralement mais sans perte , ni profit.

Sur les dommages et intérêts au titre de la remise en état du logement

Le bailleur forme une demande de dommages et intérêts forfaitaire pour la remise en état des lieux et soutient que l’huissier aurait constaté': «' que les murs sont noircis par l’usage d’un poêle à mazout'» interdit par le règlement de copropriété.

Or si l’huissier a relevé pour le salon «' le plafond et les murs sont assez sales, il y a beaucoup de traces de salissures'» il ne fait jamais mention de traces liées à l’usage d’un poêle à mazout.

Le logement ayant été occupé durant plus de 9 ans , la salissures et les traces relèvent de la vétusté visée à l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin si le bailleur est en droit, sur le fondement de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 d’exiger la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail, il ne peut prétendre à des dommages et intérêts forfaitaires à ce titre, cette demande

sera donc rejetée.

Sur la perte de chance de relouer

M. Y demande la condamnation du locataire à indemniser la perte de chance de relouer, faute de pouvoir financer la réfection du bien loué.

M. Y ne produit aucune pièce pour justifier d’impécuniosité faisant obstacle la prise en charge de la vétusté des lieux loués , ni de l’impossibilité de relouer.

En conséquence de quoi , il ser comme justement décidé par le premier juge débouté de cette demande.

Sur les frais et dépens

M. Y qui succombe sera condamné aux entiers dépens d’appel

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt de défaut, mis à la dispositions des parties conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y AJOUTANT

• le condamne aux entiers dépens

LE GREFFIER LE PRESIDENT