Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 AVRIL 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/11987 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RH3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2017 -Tribunal de Commerce de Bobigny – RG n° 2016F00231

APPELANT

Monsieur B Z

né le […] à SAINT-DENIS (93200)

[…]

93290 TREMBLAY-EN-FRANCE

Représenté par M^e Kamel AIT HOCINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 41

INTIMÉE

SARL L’ESPÉRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 327 814 802

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence A, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB183

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Février 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE:

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2013, à effet du 1^er juillet 2013, la société L’ESPERANCE a donné en location gérance à M. B Z, un fonds de commerce 'CAFE, X, Y’ sis à Saint-Denis (93200) – […] – 93200 Saint-Denis en contrepartie du règlement d’une redevance mensuelle en principal de 1.400 euros, complétée d’une somme de 100 euros à titre de provision sur charges.

Le 4 décembre 2014, l’établissement a fait l’objet d’un arrêté municipal de fermeture provisoire en raison de risques sanitaires importants encourus par la clientèle.

Suite à une visite effectuée le 4 mai 2015 par un inspecteur de salubrité constatant la réalisation des travaux, un arrêté municipal du 20 mai 2015 a abrogé le précédent arrêté du 4 décembre 2014 et a constaté que l’activité de restauration avait cessé par décision de l’exploitant.

Par acte d’huissier en date du 21 juillet 2015, la société L’ESPERANCE a fait délivrer à M. B Z un commandement de payer la somme de 16.940 euros, correspondant à des redevances impayées du 1^er juillet 2013 jusqu’au 31 juillet 2015 ainsi qu’aux provisions sur charge du 1^er décembre 2014 jusqu’au 31 juillet 2015.

Par acte d’huissier de justice du 18 janvier 2016, la société L’ESPERANCE a fait assigner M. Z devant le tribunal de commerce de Bobigny en paiement des redevances et charges, en acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation du contrat et en expulsion.

Par jugement du 25 avril 2017, le tribunal de commerce de BOBIGNY a :

— déclaré la société L’ESPERANCE bien fondée en son action ;

— débouté Monsieur B F Z de sa demande de condamner la société L’ESPERANCE au remboursement de la somme de 22.536,00 euros au titre de la réalisation des travaux prescrit par l’administration , à Monsieur B F Z ;

— prononcé la résiliation du contrat de location gérance en date du 24 juin 2013 pour défaut de paiement des loyers ;

— condamné Monsieur B F Z à payer à la SARL L’ESPERANCE la somme de

19.916,59 euros au titre des redevances et charges impayés ;

— s’est déclaré incompétent pour ordonner l’expulsion de Monsieur B F Z ;

— fixé l’indemnité d’occupation à 2800 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

— débouté la société L’ESPERANCE de ses demandes relatives aux clauses de révision et d’indexation ;

— débouté Monsieur B F Z de sa demande de condamner la société L’ESPERANCE en paiement d’une indemnité d’un montant de 18.000 euros en réparation du préjudice commercial subit par le locataire-gérant ;

— condamné Monsieur B F Z à payer à la société L’ESPERANCE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur B F Z qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens ;

— liquidé les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 82,11 euros TTC (dont TVA: 13,74 euros).

Par déclaration du 15 juin 2017, M. Z a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 10 août 2017, M. Z demande à la cour sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil de :

— infirmer en son entier le jugement rendu le 25 avril 2017 par le tribunal de commerce de Bobigny ;

En conséquence,

— déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer délivré au locataire-gérant par exploit d’huissier en date du 21 juillet 2015 ;

— constater que le bailleur a failli à ses obligations légales et contractuelles ;

— constater la réalisation des travaux prescrits par l’administration aux frais de Monsieur B Z ;

A titre principal et reconventionnel :

— prononcer le maintien et la continuité du contrat de location-gérance ;

— condamner la SARL L’ESPÉRANCE au remboursement de la somme de 22 536,00 euros au titre de la réalisation des travaux prescrits par l’administration, a Monsieur B Z ;

— condamner la SARL L’ESPÉRANCE au paiement d’une indemnité d’un montant de 18.000 euros en réparation du préjudice commercial subi par le locataire-gérant ;

— DIRE et JUGER que chacune des parties gardera à sa charge ses frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 4 octobre 2017, la SARL L’ESPERANCE demande à la cour de :

Vu le contrat de location gérance,

Vu le commandement de payer,

Vu le congé,

Vu les pièces versées aux débats,

— déclarer mal fondé l’appel formé par Monsieur B Z,

— confirmer le jugement entrepris en tous ses chefs,

— condamner Monsieur Z à régler une somme de 2000 € à la SARL L’ESPERANCE en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur Z aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître A en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2018.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SARL L’ESPERANCE poursuit la résiliation du contrat de location-gérance après avoir délivré le 21 juillet 2015 à M. Z un commandement de payer la somme de de 17 157,92 € au titre des redevances demeurées impayées et de la provision sur charge. M. Z oppose à la SARL L’ESPERANCE l’exception d’inexécution du contrat en invoquant un défaut de délivrance des locaux ayant conduit à leur fermeture administrative. Il fait valoir qu’il a été contraint de faire réaliser les travaux incombant au propriétaire pour permettre la réouverture du bar-Y et que la SARL L’ESPERANCE ne lui a pas remboursé ceux-ci. Cette dernière lui oppose le fait qu’elle a procédé à la réalisation des travaux.

Il sera d’abord examiné le litige relatif à la prise en charge des travaux et ensuite la demande de résiliation du bail.

Sur la prise en charge des travaux

Selon l’article 1719, 1° et 2°, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’obligation de délivrance à la charge du bailleur édictée à l’article susvisé impose au propriétaire de faire exécuter toutes les réparations, transformation et aménagement nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat tout au long de celui-ci et de mettre à la disposition du locataire- gérant un fonds répondant aux normes légales de sécurité pour en permettre une exploitation régulière.

Il est précisé page 2 du contrat que le locataire-gérant prendra le fonds de commerce avec le matériel, le mobilier le garnissant dans l’état où le tout se trouve, actuellement, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou diminution de la redevance ci-après fixée, pour quelque cause que ce soit.

Au paragraphe 'entretien, état des lieux’page trois du contrat, il est précisé que le locataire-gérant devra entretenir les lieux et les restituer en fin de gérance dans l’état où il les aura reçus. À cet égard, le locataire gérant déclare que les lieux sont actuellement en parfait état, il s’engage à les restituer en fin de gérance dans l’état où il les aura reçus.

Le propriétaire ne peut s’affranchir de cette obligation de délivrance par une clause d’exonération incluse au contrat.

La SARL L’ESPERANCE reconnaît aux termes de ses conclusions être tenue des travaux de mise aux normes du local commercial avec les règles de sécurité découlant d’une obligation légale.

M. Z justifie que le fonds de commerce a été fermé par arrêté du maire de la ville de Saint-Denis en date du 4 décembre 2014. Il résulte de cet arrêté que le fonds de commerce a été fermé en raison des risques sanitaires importants encourus par la clientèle du fait des produits de qualité douteuse, de l’absence de traçabilité et de rangement, de locaux présentant un risque de contamination, du bâtiment délabré, des équipements, des ustensiles, des meubles et du mode de fonctionnement du personnel. Il a été relevé l’absence de respect des règles réglementant l’hygiène des aliments remis directement au consommateur, que le stockage et la préparation des denrées s’effectuent dans des conditions sanitaires déplorables et dans des locaux présentant un risque de contamination pour les aliments notamment pour les raisons suivantes : il s’ensuit une page et demi de constatations portant sur les locaux délabrés et l’absence de propreté des lieux; il a été ajouté que la poursuite des activités de cet établissement dans ces conditions porte atteinte à la salubrité publique des consommateurs et que l’exploitant de l’établissement n’assure plus ses obligations relatives à son activité de X.

Il en résulte que les locaux délabrés n’étaient pas conformes sur le plan de l’hygiène pour exercer l’activité prévue au contrat de location-gérance. Il a été également relevé lors du contrôle que les règles d’hygiène et de propreté des locaux en matière de conservation des aliments n’étaient pas respectées.

Si la non conformité des locaux est relative à l’obligation de délivrance imputable au propriétaire, les conditions sanitaires de conservation et de traitement des aliments, qualifiées de déplorables par le contrôleur, sont imputables au locataire-gérant.

M. Z verse aux débats une facture justifiant qu’il a fait réaliser les travaux suivants dans les locaux :

— remplacement du faux plafond dans la salle de bar, finition enduit et peinture

— dépose de deux couches de lambris murales et remplacement par du polystyrène avec enduit et peinture sur la salle du bar

— dépose du lino et du carrelage au sol et de la chape au sol et remplacement par nouvelle chape et carrelage

— réfection totale de la cuisine du sol au plafond avec travaux de plomberie

— création de toilettes pour personnes à mobilité réduite

Pour la réalisation de ces travaux, M. Z produit une facture d’un montant de 22 536 € qu’il justifie avoir réglée à hauteur de 16.000 € par le biais de 3 acomptes le 16 juin, le 13 juillet et le 15 septembre 2015. Il restait devoir la somme de 6536 €.

Il est reproché à M. Z de ne fournir qu’une seule facture de travaux dont le paiement aurait

eu lieu après la levée de la fermeture de l’établissement. Cependant, le paiement des travaux a eu lieu après la réalisation de ceux-ci et n’atteste pas de la date de leur réalisation en l’absence de mention sur la facture.

La SARL L’ESPERANCE verse aux débats des tickets de caisse provenant du magasin LEROY MERLIN et des factures des magasins BRICO-DEPOT et LA PLATEFORME DU BATIMENT pour un montant déclaré de 957 € et 918 €. Elle communique également quatre attestations de personnes relatant que le propriétaire des locaux a évacué les gravats avec son camion et a effectué les travaux d’électricité. Les factures émises sont à l’ordre de la société BKM DECO.

M. C D, gérant de la société BKM DECO a rédigé une attestation en date du 16 avril 2016 indiquant avoir réalisé les travaux suivants : faux plafond, pose de trois portes, montage d’un mur, pose du parquet, pose des étagères, pose d’une casquette sur le bar, pose d’une trappe de visite dans le bar L’ESPERANCE sans que les travaux n’aient été réglés.

La réalisation de ces travaux apparaît comme complémentaires de ceux réalisés par M. Z à l’exception des faux plafonds. Les tickets et factures éparses ainsi que les attestations versées par la SARL L’ESPERANCE ne sont pas de nature à contredire la facture précise produite par M. Z.

Plusieurs témoins attestent qu’un accord avait été passé entre la SARL L’ESPERANCE et M. Z pour que ce dernier fasse effectuer les travaux qui lui seraient remboursés soit en argent soit en déduction de loyers.

Par arrêté du 20 mai 2015, l’arrêté municipal du 4 décembre 2014 a été abrogé et il y est mentionné que l’activité de restauration cesse par décision de l’exploitant. Il en ressort que le rapport de visite effectué le 4 mai 2015 par un inspecteur de salubrité a conclu à la réalisation des travaux et que ceux-ci étaient de nature à écarter les risques d’atteinte à la salubrité publique et à la santé des consommateurs.

Si la fermeture de l’établissement est imputable à la fois à l’absence de respect des mesures d’hygiène par l’exploitant mais également à l’aspect délabré des locaux, l’arrêté de réouverture du commerce a été motivé par la réalisation des travaux

En conséquence, M. Z justifie, au vu de la facture produite et de la réouverture du bar, avoir réalisé ces travaux qui devaient être effectués en urgence en raison de la fermeture de l’établissement, ceux-ci étant à la charge du propriétaire qui ne pouvait l’ignorer puisqu’il démontre y avoir participé. M. Z est donc fondé à en demander le remboursement à la SARL L’ESPERANCE qui devra lui verser la somme de de 22 536€ à ce titre.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande de M. Z en nullité du commandement de payer

Bien qu’au stade de l’appel, la SARL L’ESPERANCE ne sollicite plus l’application de la clause résolutoire sollicitée en première instance, M. Z conclut à la nullité du commandement de payer en invoquant l’exception d’inexécution de la convention en raison de la fermeture de l’établissement et de la réalisation des travaux.

En l’espèce, le contrat de location-gérance comprend en page 5 une clause résolutoire rédigée comme suit :

'A défaut par le locataire-gérant d’exécuter une seule des conditions du contrat et notamment de payer les loyers aux échéances convenues, de fournir la justification de tous impôts, taxes et d’une

façon générale de toutes sommes pouvant être dues du fait de l’exploitation, le présent contrat de location-gérance sera résilié de plein droit si bon semble aux propriétaires, un mois après un commandement de payer et d’exécuter resté infructueux et contenant déclaration par ces derniers de leur intention d’user du bénéfice de la présente clause'.

La SARL L’ESPERANCE a fait délivrer M. Z le 21 juillet 2015 un commandement de payer la somme de 16.940 euros au titre des redevances et de la provision sur charge.

Il lui était rappelé la clause résolutoire insérée au contrat de location gérance et le délai d’un mois pour s’exécuter.

M. Z invoque l’exception d’inexécution qui est le droit qu’a chaque partie, dans un contrat synallagmatique, de refuser d’exécuter la prestation à laquelle elle est tenue tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due en vertu de la convention. L’inexécution d’une convention peut être justifiée, si le cocontractant n’a lui-même pas satisfait à une obligation contractuelle. M. Z reproche à la SARL L’ESPERANCE d’être à l’origine de la fermeture de l’établissement.

La cour relève que s’il a été constaté l’existence de locaux délabrés, ce qui a nécessité des travaux de mise en conformité, la fermeture de l’établissement a été motivée par l’absence d’hygiène par rapport à la tenue des locaux et aux aliments servis, imputable au locataire-gérant. Si le délabrement des locaux a contribué au manque d’hygiène, la propriétaire du fonds de commerce, bailleresse, n’est pas responsable de la gestion de l’établissement sur le plan du respect des règles sanitaires.

De plus, lorsque la SARL L’ESPERANCE a fait délivrer le commandement de payer le 21 juillet 2015, M. Z avait été autorisé à rouvrir son commerce par arrêté du 20 mai 2015. Pour autant, le locataire-gérant n’a pas commencé à régler le montant des redevances et des charges et ce sans motif.

La SARL L’ESPERANCE était donc fondée à délivrer à M. Z un commandement

de payer les redevances. Ce dernier sera débouté de sa demande de nullité de l’acte. Pour autant, la SARL L’ESPERANCE ne demande plus l’application de la clause résolutoire mais la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1184 du code civil énonce que 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'

Le tribunal de commerce a condamné M. Z à payer à la SARL L’ESPERANCE la somme de 19.916,59 euros au titre des redevances et charges impayés. M. Z ne conteste pas le montant des sommes dues mais invoque l’impossibilité d’exploiter le fonds.

Si la fermeture de l’établissement partiellement motivée par la dégradation des locaux, justifiait une réfaction du montant de la somme due, accordée par le tribunal de commerce, elle n’autorisait pas le locataire-gérant à ne régler aucune redevance.

Le non paiement des travaux par la SARL L’ESPERANCE n’est pas davantage un motif suffisant pour ne pas régler les redevances, M. Z ne justifiant pas avoir adressé au propriétaire une mise en demeure de payer le montant de la remise en état des lieux.

M. Z n’avait aucun motif sérieux de ne pas s’acquitter du montant des redevances et de régulariser celles-ci et ce d’autant plus qu’il existait un litige sur le paiement des travaux ce qui ne permettait pas au locataire-gérant de retenir de sa propre initiative le montant des redevances par devers lui. Si l’établissement a fermé durant six mois, M. Z ne justifie d’aucun règlement des redevances même lorsqu’il a pu exploiter le fonds de commerce.

La SARL L’ESPERANCE sollicitant la confirmation du jugement de ce chef, celui-ci sera confirmé en ce que le tribunal a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et a fixé l’indemnité d’occupation conformément au contrat au double de la redevance.

Il sera procédé à l’expulsion de M. Z si besoin est, la clause du contrat prévoyant l’expulsion sur simple ordonnnace de référé ne faisant pas obstacle au juge du fond de l’ordonner.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. Z pour préjudice commercial

Le commerce ayant été fermé durant 6 mois en partie en raison de l’état de vétusté des locaux, M. Z invoque un préjudice commercial du fait de la non-délivrance conforme de ceux-ci.

Le préjudice subi a été indemnisé en ce que le tribunal de commerce a déduit de la somme due par M. Z au titre des redevances celle de 4200 €, sans contestation de la SARL L’ESPERANCE au stade de l’appel. M. Z ne justifiant pas d’un préjudice autre, il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais visés à l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de l’issue du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par décision contradictoire,

Infirme le jugement en ce que le tribunal de commerce a débouté M. Z de sa demande de condamnation de la société L’ESPERANCE au remboursement de la somme de 22 536 euros au titre de la réalisation des travaux prescrits par l’administration, a condamné M. Z à payer à la société L’ESPERANCE la somme de19 916,59 €, s’est déclaré incompétent pour ordonner l’expulsion de M. Z, sur les frais irrépétibles et les dépens,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. Z de sa demande de nullité du commandement en date du 21 juillet 2015 de payer la somme de 17 157,92 € au titre des redevances et de la provision sur charge,

Condamne la SARL L’ESPERANCE à payer à M. Z la somme de 22 536 euros au titre de la réalisation des travaux prescrits par l’administration,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent

arrêt, l’expulsion de M. Z des locaux situés sis à Saint-Denis (93200) – […] – 93200 Saint-Denis , avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier,

Rejette toute autre demande,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE