RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/02191 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FDME

Minute n° 21/00105

S.A.S. FONCIA IMMOBILIERE CHARLEMAGNE

C/

Y, X

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 31 Juillet 2019,

enregistrée sous le n° 11-17-1627

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 28 JANVIER 2021

APPELANTE :

SAS FONCIA IMMOBILIERE CHARLEMAGNE

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame A Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Elise SEBBAN, avocat au barreau de METZ

Monsieur C X

[…]

[…]

Représenté par M^e Elise SEBBAN, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 26 novembre 2020 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, et Monsieur C, Magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré

pour l’arrêt être rendu le 28 janvier 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^lle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur C, Conseiller

EXPOSE DU LITIGE':

A la requête de M. C X et M^me A Y, propriétaires indivis du lot […], le tribunal d’instance de Metz a, par ordonnance en date du 20 juin 2017, enjoint à la Sas Foncia Immobilière Charlemagne de faire apparaître avant le 20 août 2017, dans le compte des charges de copropriété annuel des années 2013, 2014 et 2015 outre les charges récupérables auprès des locataires, les charges fiscalement déductibles ainsi que les charges non fiscalement déductibles des revenus fonciers, et renvoyé l’affaire à une audience ultérieure.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives en date du 4 mars 2019, M. C X et M^me A Y ont demandé au tribunal de :

— condamner la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à leur communiquer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant celui du prononcé du jugement, les comptes des charges de copropriété des années 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017 avec mention des charges récupérables auprès des locataires, des charges fiscalement déductibles et des charges non fiscalement déductibles des revenus fonciers

— la condamner à leur payer à chacun la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de sa résistance abusive à exécuter la délibération n°21 de l’assemblée générale de copropriétaires du 25 septembre 2013,

— dire que la Sas Foncia Immobilière Charlemagne a commis une faute engageant sa responsabilité dans l’information à donner quant à la date d’intervention des travaux de remplacement des compteurs d’eau chaude et d’eau froide dans leur appartement et la condamner en conséquence à porter au crédit de leur compte la somme de 55 euros,

— constater que les sommes de 34,09 et 20,33 euros correspondant aux coûts des mises en demeure et lettres de relance adressées par la SAS Foncia Immobilière Charlemagne les 5 et 25 août 2011 sont prescrites, dire que ces mises en demeure et relances n’ont pas été adressées à l’indivision X-Y et ne peuvent en conséquence avoir de valeur et justifier leur tarification au débit de leur compte, constater l’accord donné par le préposé de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à la remise des frais de ces mises en demeure et relances,

— constater que l’appel de provisions du troisième trimestre 2011 était établi au seul nom de M. X et non pas à celui de l’indivision et que la demande de paiement de la défenderesse n’était en conséquence pas exigible, la condamner en conséquence à porter au crédit de leur compte les frais de mise en demeure et de relance ainsi que les intérêts débiteurs correspondants,

— débouter la Sas Foncia Immobilière Charlemagne de ses demandes et la condamner à leur payer à chacun 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La Sas Foncia Immobilière Charlemagne a, pour sa part, demandé au tribunal de :

— prendre acte que M. X et M^me Y ont saisi la juridiction alors que le syndic n’a jamais été réfractaire à ce qu’ils puissent consulter les pièces sollicitées, et du fait qu’elle a produit aux débats les exercices pour les années 2013 à 2017,

— en conséquence, dire M. X et M^me Y irrecevables et mal fondés en leur demande, les en débouter

— dire et juger que les frais de copie des pièces sont à leur charge conformément aux dispositions du décret du 17 mars 1967 et laisser à la charge de chacune des parties les entiers frais et dépens de la procédure.

Par jugement contradictoire en date du 31 juillet 2019, le tribunal d’instance de Metz a :

— déclaré la demande recevable,

— ordonné à la Sas Foncia Immobilière Charlemagne de communiquer à leurs frais aux demandeurs, dans le mois suivant la mise à disposition du jugement, les comptes des charges de copropriété annuelles des années 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 avec mention des charges récupérables auprès des locataires, des charges fiscalement déductibles ainsi que des charges non fiscalement déductibles des revenus fonciers, sous peine d’astreinte, passé ce délai, de 10 euros par jour de retard

— condamné la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à verser à M. X et M^me Y la somme de 1.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive à mettre à exécution la décision n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2013

— condamné la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à porter au crédit du compte de M. X et M^me Y la somme de 55 euros correspondant à des frais de remplacement des compteurs d’eau chaude et d’eau froide,

— constaté la prescription du droit à agir de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne en paiement des frais de mise en demeure et de relance des 5 et 25 août 2011 (34,09 et 20,33 euros), – condamné en conséquence la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à porter au crédit du compte de M. X et M^me Y les sommes facturées au titre des frais de mises en demeure et relances effectuées les 5 et 25 août 2011, 11 et 28 août 2017 ainsi que les 9 février, 2 mars, 7 et 24 mai 2018 en ce compris les intérêts débiteurs, soit les sommes de 34,09 euros, 20,33 euros, 34,20 euros, 20,39 euros, 34,20 euros, 20,39 euros, 34,20 euros et 20,39 euros outre 0,53 et 0,83 euros au titre des intérêts débiteurs,

— condamné la Sas Foncia Immobilière Charlemagne aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à M. X et M^me Y la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour faire droit aux demandes tendant à la communication de comptes de charges conformes et à la condamnation de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, le premier juge, après avoir rappelé que selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 41965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, a énoncé, au vu des pièces produites aux débats, que la Sas Foncia Immobilière Charlemagne n’a pas satisfait à la délibération n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2013 ayant décidé qu’elle devait présenter un compte de charges annuelles de copropriété faisant apparaître, outre les charges récupérables auprès des locataires, les charges fiscalement déductibles ainsi que celles non fiscalement déductible, et qu’elle n’est pas fondée à objecter une impossibilité technique dans la mesure où les demandeurs ont prouvé qu’un autre syndic pouvait le faire. Il a ajouté que la résistance opposée par la défenderesse présentait un caractère manifestement abusif ayant causé un préjudice à M. X et M^me Y dans la mesure où elle les a mis dans l’incapacité de déterminer seuls le montant de la déduction fiscale à laquelle ils avaient droit.

Le tribunal a déclaré recevable la demande tendant à l’inscription au crédit du compte des demandeurs de la

somme de 55 euros, M. X et M^me Y ayant saisi le conciliateur de ce point de litige le 26 octobre 2016. Il a fait droit à leur demande en relevant que la Sas Foncia Immobilière Charlemagne ne justifie pas avoir obtenu l’accord des demandeurs ou celui de l’assemblée générale des copropriétaires avant de procéder au remplacement de compteurs individuels d’eau chaud et d’eau froide. Enfin, le premier juge a déclaré prescrite, par application des dispositions de l’article L. 137-2 du code de la consommation, le droit de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à agir en paiement des frais de mise en demeure et de relance facturés les 5 et 25 août 2011

Suivant déclaration reçue le 3 septembre 2019, la Sas Foncia Immobilière Charlemagne a relevé appel de ce jugement en ce qu’il lui a ordonné sous astreinte, de communiquer aux demandeurs, les comptes des charges de copropriété annuelles des années 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 avec mention des charges récupérables auprès des locataires, des charges fiscalement déductibles ainsi que des charges non fiscalement déductibles des revenus fonciers, en ce qu’il l’a condamnée au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive à mettre à exécution la décision n° 21 de 1'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2013, en ce qu’il l’a condamnée à porter au crédit du compte des demandeurs la somme de 55 euros correspondant à des frais de remplacement de compteurs d’eau chaude et d’eau froide, en ce qu’il a constaté la prescription de son droit à agir en paiement des frais de mise en demeure et de relance des 5 et 25 août 2011, en ce qu’il l’a condamnée à porter au crédit du compte des demandeurs les sommes facturées au titre des frais des mises en demeure et relances effectuées les 5 et 25 août 2011, 11 et 28 aout 2017 ainsi que les 9 février, 2 mars, 7 et 24 mai 2018, en ce compris les intérêts débiteurs, en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de 1'instance et à verser à chacun des demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 24 août 2020, l’appelante conclut à l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour de :

— prendre acte que M. X et M^me Y ont saisi le tribunal d’instance de Metz alors que le syndic n’a jamais été réfractaire à ce qu’ils puissent consulter les pièces sollicitées, et du fait qu’elle a produit aux débats les exercices pour les années 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017, ainsi que l’intégralité des relevés généraux de dépenses de 2013 à 2017 et des décomptes de charges de copropriété de 2012 à 2017,

— en conséquence, dire et juger M. X et M^me Y irrecevables et mal fondés en leur demande et les en débouter,

— dire et juger que les frais de copie des pièces sont à la charge de M. X et M^me Y, conformément aux dispositions de l’article 09-01 du décret du 17 mars 1967,

— condamner in solidum M. X et M^me Y au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour, et laisser à la charge de chacune des parties les entiers frais et dépens de la présente procédure.

La Sas Foncia Immobilière Charlemagne fait valoir en premier lieu qu’aucun logiciel actuel ne permet d’émettre automatiquement les comptes de charges individuels annuels tels que demandés par les intimés et qu’elle a produit une copie de décomptes identiques établis par des confrères pour en attester.

Elle soutient que la résolution n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2013 concerne la présentation du compte annuel des charges de la copropriété et non un compte spécifique pour M. X et M^me Y et prétend que les relevés généraux des dépenses qu’elle produit pour la période du 1^er mars 2013 au 31 décembre 2017, qui constituent des décomptes de charges de copropriété annuels, sont conformes à cette délibération et qu’ils comportent le listing de toutes les charges à répartir, en précisant celles qui sont récupérables et celles qui sont déductibles. Elle ajoute que ces documents, de même des décomptes des charges de copropriété individualisés adressés à M. X et M^me Y annuellement pour la période de 2011 à 2017, lesquels mentionnent les charges selon leur nature, le montant des dépenses, la base de répartition, la quote-part avec la TVA et la part du locatif, leur permettent de déterminer les charges

fiscalement déductibles de leurs revenus fonciers. Elle précise qu’il ne lui appartient pas d’établir les déclarations fiscales de ses copropriétaires et que les intimés ne peuvent exiger d’elle qu’elle produise des pièces autres que celles prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

L’appelante conteste toute résistance abusive alors qu’elle n’a jamais été destinataire d’une quelconque récrimination ou demande de la part des intimés, à laquelle elle aurait opposé un refus. Elle ajoute, au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, que la preuve n’est pas rapportée par M. X et M^me Y du préjudice, matériel ou moral, qu’ils allèguent.

Sur la demande d’inscription au crédit du compte de M. X et M^me Y de la somme de 55 euros, la Sarl Foncia Immobilière Charlemagne rappelle qu’il appartient aux intimés, avant toute action contentieuse, de justifier des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige conformément aux dispositions des articles 55 et 56 du code de procédure civile et qu’en l’espèce, ils n’ont jamais formulé une quelconque récrimination ou mise en demeure pour le remboursement d’une telle somme.

Sur le bien-fondé de cette demande, l’appelante rappelle qu’en sa qualité de syndic de la copropriété, elle doit assurer le maintien en bon état du bâtiment et de ses éléments d’équipement collectif conformément à l’article 45 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, peu important que les travaux concernent les points de comptages généraux ou des comptables particuliers, et que les charges de copropriété afférentes aux petits travaux et aux travaux de maintenance sont prévues dans le budget prévisionnel voté par l’assemblée des copropriétaires et financé par le versement des provisions. Elle fait également observer que les résolutions approuvant les budgets prévisionnels n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part des intimés.

Sur le bien-fondé des imputations des frais de mise en demeure et de relance, l’appelante rappelle qu’elle a produit aux débats les contrats de syndic mentionnant expressément le coût des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (coût de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception': 34,20 euros et coût de la relance': 20,39 euros). Elle affirme que les mises en demeure ont été régulièrement adressées aux intimés qui ont signé les récépissés des recommandés, qu’aux termes d’un courrier du 16 septembre 2011, elle les a informés que les frais de 34,09 et 20,33 euros leur avaient été appliqués faute d’avoir reçu le règlement des provisions du troisième trimestre 2011 d’un montant de 453,90 euros et qu’elle leur a transmis tous les éléments d’information sur les justificatifs des sommes portées en compte au titre du reliquat des travaux et du solde de la répartition des charges de l’année 2010.

L’appelante rappelle que les frais de mise en demeure sont exigibles au même titre que les charges conformément à l’article 10-1 de la loi n °65-557 du 10 juillet 1965. Elle soutient qu’ils sont parfaitement justifiés, n’étant ni contesté, ni contestable que les charges de copropriété ont été régularisées par les intimés avec du retard. Elle estime par conséquent n’avoir commis aucune faute et avoir respecté les termes du contrat de syndic.

Elle soutient enfin que contrairement à ce qu’a énoncé le premier juge, elle ne peut être déclarée prescrite à imputer les frais de mises en demeure alors qu’elle n’est pas demanderesse à la présente instance et que le délai de prescription ne peut être celui de deux ans édicté par l’article L. 137-2 du code de la consommation mais le délai de dix ans prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 régissant les différends entre copropriétaires ou entre copropriétaire et le syndicat.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 24 février 2020, M. X et M^me Y concluent à la confirmation du jugement de première instance, au rejet de l’appel et à la condamnation de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement, à chacun, d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur la demande de communication de compte de charges, les intimés rappellent les obligations du syndic telles que prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 notamment celle d’exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès-verbaux d’assemblée et de ne pas prendre des initiatives qui iraient à l’encontre de ces décisions et font valoir qu’en l’espèce, ainsi qu’il résulte des décomptes individuels de

charges de copropriété établis pour les années 2013 à 2018 qui ne font pas apparaître les charges fiscalement déductibles et les charges non fiscalement déductibles des revenus fonciers, la Sarl Foncia Immobilière Charlemagne n’a pas exécuté la délibération n°21 de l’assemblée générale du 25 septembre 2013, à l’encontre de laquelle elle n’a pourtant émis aucune contestation ou réserve. Ils précisent qu’ils ne demandent pas d’autres pièces que celles autorisées par la loi mais simplement de compléter les relevés de charges de copropriété annuels délivrés par le syndic par l’indication des charges fiscalement déductibles et non déductibles des revenus fonciers. Ils ajoutent qu’il est mensonger d’affirmer qu’aucun logiciel informatique ne permettrait actuellement d’émettre les documents demandés alors que sont produits en annexe les comptes de charges individuels annuels établis par d’autres syndics de copropriété faisant apparaître les charges fiscalement déductibles et celles non déductibles sans que les copropriétaires aient eu à en faire la demande ou à diligenter une procédure.

Ils affirment par ailleurs que la Sas Foncia Immobilière Charlemagne tente d’opérer une confusion entre les comptes de charges de copropriété annuels qui sont obligatoirement individualisés au nom de chaque copropriétaire et un prétendu «'compte de charges annuel de la copropriété », non prévu par la loi et qui correspond en réalité au relevé général des dépenses lequel liste par postes comptables toutes les dépenses de la copropriété mais ne comporte aucune information personnelle relative à chacun des copropriétaire. Ils précisent qu’ils n’ont aucune compétence comptable ou fiscale et que seul un professionnel de la matière comme le syndic peut établir les documents sollicités.

Sur sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, les intimés font valoir que l’appelante ne s’est toujours pas exécutée à ce jour’alors que la délibération litigieuse date de 2013, que la mauvaise foi dont elle fait preuve en prétextant à tort qu’ils seraient en possession des documents réclamés est constitutive d’une faute et leur a causé un préjudice dans la mesure où ils n’ont pas pu réduire de leurs revenus fonciers les sommes fiscalement déductibles et qu’ils ont de ce fait payé un impôt supérieur à celui qu’ils auraient dû normalement supporter si les déductions fiscales avaient été opérées.

Sur la demande d’inscription au crédit de leur compte de la somme de 55 euros relative aux travaux d’installation de compteurs individuels d’eau chaude et d’eau froide, M. X et M^me Y rappellent avoir contesté, par mail du 2 février 2016, cette dépense aux motifs qu’ils ne l’ont pas autorisée préalablement et qu’elle n’a pas fait l’objet d’un vote par l’assemblée générale des copropriétaires. Ils exposent que l’appelante n’ayant pas répondu à leur demande de justification d’une telle opération, ils ont saisi un conciliateur le 26 octobre 2016 dont l’intervention est demeurée vaine et qu’ils ont ainsi satisfait aux exigences de l’article 56 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que l’article 45 du décret du 17 mars 1967 qui impose au syndic d’assurer le maintien en bon état du bâtiment vise des équipements collectifs ne peut trouver application, la facture litigieuse concernant un déplacement spécial pour la pose de compteurs d’eau individuels. Ils précisent qu’ils ne remettent pas en cause l’intervention de la société Proxiserve, s’agissant du remplacement de compteurs défaillants ou obsolètes mais les modalités de cette intervention dont ils n’ont pas été informés préalablement. Ils font valoir que l’appelante a commis une faute engageant sa responsabilité au titre du mandat confié par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil et qu’en tout état de cause sa demande apparaît prescrite en vertu de l’article L. 137-2 du code de la consommation.

Sur les frais de mise en demeure et de relance, M. X et M^me Y indiquent que le fait générateur des premières mises en demeure réside dans le fait que l’indivision X-Y n’a jamais réceptionné l’appel de provisions du troisième trimestre 2011 d’un montant de 453,90 euros, que la Sas Foncia Immobilière Charlemagne ne justifie pas d’un tel envoi et que les documents, établis au nom de M. X et non à celui de l’indivision, n’étaient, en toute hypothèse, pas réguliers. Ils précisent que suite à leurs multiples demandes de communication de pièces justificatives, le gestionnaire de la copropriété, M. Z, a accepté de contrepasser les frais de mise en demeure et de relance mais qu’ayant quitté la Sas Foncia Immobilière Charlemagne, il ne s’est pas exécuté. Ils indiquent que la mise en 'uvre de la procédure d’injonction de faire a suscité de la part de l’appelante l’envoi de 6 nouvelles mises en demeure et relance les 11 août 2017, 28 août 2018, 9 février 2018, 2 mars 2018, 7 mai 2017 et 24 mai 2018 et soutiennent qu’elle ne justifie pas avoir satisfait à ses propres

obligations contractuelles, de sorte qu’elle est mal fondée à leur facturer les frais litigieux.

M. X et M^me Y soutiennent qu’en tout état de cause, les prétendues créances pour les sommes de 34,09 euros et 20,33 euros au titre des mises en demeure et relance des 5 août et 25 août 2011 sont prescrites par application de l’article L. 137-2 du code de la consommation et que les mises en demeure subséquentes sont en conséquence sans valeur. Ils ajoutent que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exige le recouvrement d’une créance justifiée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 24 février 2020 par M. X et M^me Y et le 24 août 2020 par la Sas Foncia Immobilière Charlemagne, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 septembre 2020 ;

Sur la communication des comptes de charges conformes à la délibération n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2013

Selon l’article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale sans qu’il ait à se faire juge de l’opportunité ou de la régularité de ces décisions, sous peine d’engager sa responsabilité.

Il résulte en l’espèce du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Lilas en date du 25 septembre 2013, que selon résolution n° 21, il a été décidé que le syndic sera tenu de présenter un compte des charges de copropriété annuel faisant apparaître, outre les charges récupérables auprès des locataires, les charges fiscalement déductibles ainsi que les charges non fiscalement déductibles des revenus fonciers.

L’obligation, mise à la charge du syndic, de mentionner les charges fiscalement déductibles telle que décidée par l’assemblée générale des copropriétaires concerne à l’évidence les comptes individuels de charges adressés annuellement à chaque copropriétaire. La Sas Foncia Immobilière Charlemagne ne peut à cet égard utilement soutenir qu’elle a satisfait à ses obligations en mentionnant sur le relevé général des dépenses de la copropriété qu’elle établit annuellement les montants récupérables et ceux déductibles.

Il sera par ailleurs observé que si le syndic, qui doit adresser annuellement à chaque copropriétaire un compte individuel arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale, n’a pas l’obligation légale de fournir à chaque copropriétaire les éléments nécessaires pour l’établissement de ses déclarations fiscales en procédant à la ventilation entre les charges récupérables et non récupérables et entre les charges déductibles et celles non déductibles, rien n’interdit au syndic d’effectuer une telle prestation, aux frais des copropriétaires concernés.

Enfin, la Sas Foncia Foncia Immobilière Charlemagne ne démontre pas qu’elle serait dans l’impossibilité technique de faire figurer sur les décomptes individuels de charges les charges déductibles et celles non déductibles alors, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, que d’autres syndics mentionnent sur les décomptes adressés individuellement aux copropriétaires les charges déductibles.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné à la Sas Foncia Immobilière Charlemagne de communiquer, à leurs frais, à M. C X et M^me A Y, propriétaires indivis du lot […] dépendant de la copropriété Résidence les Lilas, les comptes de charges de copropriété annuels pour les années 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 mentionnant les charges récupérables auprès des locataires ainsi que les charges fiscalement déductibles et celles non fiscalement déductibles des revenus fonciers, et ce dans le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 10 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de 3 mois.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Il sera observé en premier lieu que la seule résistance manifestée par la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à exécuter la décision de l’assemblée générale, de même que l’inanité des arguments qu’elle a développés devant le tribunal et la cour ne suffisent pas à caractériser sa mauvaise foi.

Par ailleurs, M. X et M^me Y, auxquels il appartient d’établir leurs déclarations fiscales, ne démontrent pas qu’ils se sont trouvés dans l’incapacité, malgré l’absence d’information de la part du syndic, de déterminer les charges déductibles de leurs impôts fonciers. De même, s’ils prétendent qu’ils ont payé un impôt foncier supérieur à celui qu’ils auraient dû normalement supporter si les déductions fiscales avaient été opérées, leurs allégations ne sont étayées par aucun élément de preuve susceptible d’en accréditer un tant soit peu le bien fondé.

Ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.

Sur l’inscription au crédit du compte de M. X et M^me Y de la somme de 55 euros

Il résulte des pièces produites aux débats qu’a été inscrite le 6 janvier 2015 au débit du compte de M. X et M^me Y, en leur qualité de propriétaires indivis du lot 243 dépendant de la copropriété Résidence Les Lilas, la somme de 55 euros correspondant à une intervention de la société Proxiserv relative à la pose de compteurs d’eau, avec facturation d’un déplacement spécial suite à l’absence des copropriétaires.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, M. X et M^me Y ont saisi, par courrier du 26 octobre 2016, le conciliateur de justice du différend les opposant à la Sas Foncia Immobilière Charlemagne, de sorte que leur demande sur ce point, formée par conclusions additionnelles déposées devant le tribunal le 29 novembre 2017 qui précise les diligences accomplies conformément aux prescriptions de l’article 54 du code de procédure civile, est recevable au regard des exigences de l’article 750-1 du même code.

Les intimés qui sollicitent la condamnation de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne, à titre personnel et non en sa qualité de représentante légale du Syndicat des copropriétaires, à porter au crédit de leur compte la somme de 55 euros, ne contestent pas le bien fondé de la dépense afférente à la pose des compteurs d’eau mais prétendent mettre en oeuvre la responsabilité de l’appelante à laquelle ils reprochent un manquement à son devoir d’information.

Or, s’il est constant que le syndic, investi du pouvoir d’administration et de conservation de l’immeuble en copropriété, est responsable à l’égard des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, des fautes qu’il commet, qui leur causent un préjudice personnel et direct, le manquement à l’obligation d’information allégué ne peut être sanctionné que par la condamnation personnelle de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne au paiement de dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice résultant de la faute commise, mais ne peut se traduire, à défaut de lien de causalité, par l’annulation de la dépense litigieuse du compte de charges de copropriété.

Il y a lieu en conséquence de débouter M. X et M^me Y de leur demande de ce chef et d’infirmer le jugement déféré.

Sur les frais de mise en demeure et de relance

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndic, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, M. X et M^me Y contestent les frais de mise en demeure et de relance portés au débit

de leur compte le 5 août 2011 pour un montant de 34,09 euros, le 25 août 2011 pour un montant de 20,33 euros, le 11 août 2017 pour un montant de 34,20 euros, le 28 août 2018 pour un montant de 20,39 euros, le 9 février 2018 pour un montant de 34,20 euro, le 2 mars 2018 pour un montant de 20,39 euros, le 7 mai 2017 pour un montant de 34,20 euros et le 24 mai 2018 pour un montant de 20,39 euros, qu’ils estiment injustifiés.

Il sera observé en premier lieu que ces dépenses, que la Sas Foncia Immobilière Charlemagne a inscrites au débit du compte des copropriétaires dans le cadre de son mandat de syndic de la copropriété représentant le Syndicat des copropriétaires de la Résidence les Lilas, constituent des créances du syndicat des copropriétaires, relevant de la prescription décennale instituée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018.

La demande tendant à l’annulation des frais litigieux ne peut en conséquence, être formée qu’à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lilas, représenté par son syndic, et non à l’encontre de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à titre personnel.

Si M. X et M^me Y entendent mettre en cause la responsabilité de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne, dont ils prétendent qu’elle n’aurait pas satisfait à ses obligations découlant du mandat de gestion qui lui a été confié’dans la mesure où elle ne les aurait pas rendus destinataires de l’appel de provision du 3^e trimestre 2011 d’un montant de 453,90 euros, ce qui aurait entraîné les frais litigieux, la sanction de la faute de l’appelante ne peut être que sa condamnation au paiement à titre personnel de dommages-intérêts. Or, les intimés se bornent à conclure à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à porter au crédit de leur compte les sommes facturées au titre des mises en demeure et relances.

Il y a lieu, dans ces conditions, de les débouter de leur demande et d’infirmer le jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

En appel, il n’y a pas lieu en équité, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient par ailleurs de laisser à la charge de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement rendu le 31 juillet 2019 par le tribunal d’instance de Metz en ce qu’il a ordonné à la Sas Foncia Immobilière Charlemagne de communiquer, à leurs frais, à M. C X et M^me A Y les comptes individuels de charges de copropriété des années 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 mentionnant les charges récupérables auprès des locataires, les charges fiscalement déductibles et les charges non fiscalement déductibles des revenus fonciers dans le délai d’un mois, sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;

DIT que ce délai courra à compter de la signification du présent arrêt et que la durée de l’astreinte est limitée à 3 mois ;

CONFIRME également le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la demande de M. C X et M^me A Y recevable et en ce qu’il a condamné la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à verser à M. C X et à M^me A Y chacun la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE M. C X et M^me A Y de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, de leur demande tendant à la condamnation de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à porter au crédit de leur compte de copropriété la somme de 55 euros correspondant aux frais de remplacement des compteurs d’eau chaude et eau froide et de leur demande tendant à la condamnation de la Sas Foncia Immobilière Charlemagne à porter au crédit de leur compte de copropriété les sommes facturées au titre des frais de mise en demeure et relances ainsi qu’au titre des intérêts débiteurs ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la Sas Foncia Immobilière Charlemagne, ainsi que M. C X et M^me A Y de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sas Foncia Immobilière Charlemagne aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT